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国金证券:首套房贷利率定向下调!政策宽松持续加码

来源:国金证券 2022-09-30 17:40
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事件

2022年9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策:对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。符合上述条件的城市政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

评论

行业持续承压,信贷端宽松再度加大。当前首套房贷利率最低可至4.10%(4.30%-20BP),此次央行和银保监会再度对首套房贷率下限放宽,部分城市将达到或突破我们在《枯木逢春,寻找分化中的机遇》报告中提及4%的首套房贷利率,可类比2014-2016年周期中房贷利率低至基准利率7折的水平。从70个大中城市来看,有23城满足上述条件,包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市,秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市;而从全国来看,预计大部分三四线城市均满足上述条件,政策实质是对这类城市的定向和结构化降息,对首套房需求的释放有促进作用。

单一政策提振效果或有限,仍需政策组合拳。满足上述条件的23个城市(70大中城市内)当前行业基本面均较弱势,且在今年3-9月期间均有不同程度的放松政策出台,但效果并不明显。我们认为仅下调首套房贷利率下限不足以逆转这类城市低迷的销售,预计后续将有系列政策组合拳托底楼市,如减免交易税费、认房又认贷进一步松动等措施。同时我们再次强调,房地产市场具有轮动传导性,2014-2016年的复苏是由上海、深圳等高能级城市带动,本轮也需要在高能级城市出台较大力度的宽松政策,以点带面提振全国市场,且市场复苏的正式到来还需等待供给侧的出清结束。

当前宽松政策多在需求侧,头部央国企和改善型房企更能享受利好。自2022年3月以来,全国较大范围的“四限”政策放松陆续出台;而在供给侧,政策多围绕“保交付”项目层面开展,困难房企的出清仍在继续。购房者对烂尾风险的担忧仍在,更加倾向购买当前正常经营的头部央国企和改善型房企项目,这类房企更能享受政策宽松带来的红利。

投资建议

我们认为当前行业供给侧的出清仍在继续,能正常经营发展的房企才能享受需求侧宽松的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企,如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。房贷利率下调能一定程度带动商品房成交量提升,强房产交易平台贝壳也能享受红利。

风险提示

市场对宽松政策反应钝化;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约

(来源:国金证券

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国金证券)

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