行情中心 沪深京A股 上证指数 板块行情 股市异动 股圈 专题 涨跌情报站 盯盘 港股 研究所 直播 股票开户 智能选股
全球指数
数据中心 资金流向 龙虎榜 融资融券 沪深港通 比价数据 研报数据 公告掘金 新股申购 大宗交易 业绩速递 科技龙头指数

【行业洞察】地产行业:2021年有望迎来地产大年

2021-01-19 19:56
点赞
收藏

摘要:

2020年房地产交易市场表现出强劲韧性,预计2021年房价和销售额仍将增长,市场韧性仍将持续!

首先,多地调控政策出台背景下,随着三条红线政策及房地产贷款集中制度管理政策出台,房地产受到全方位管控,行业波动性减小,销售利润率稳定性提高,对于开发商仍是有利的局面;其次,融资供给和需求端管控后,更利于资债指标优秀的头部房企;最后,房地产行业利空出尽,政策利空已大幅释放,结算毛利率下行已被市场充分认知,而地产股处于历史估值低位,利润率稳定性提升将带来行业长期的缓慢的估值修复行情,2021年将是板块长期估值提升的起点。


一、重要数据点评


国家统计局公布2020年全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增7%,新开工同比降1.2%;商品房销售面积、销售额分别同比增2.6%、8.7%。


我们认为:2020年投资维持高位,2021年预计同比增约5%:2020年房地产投同比增长7%,增速较2019年回落2.9个百分点;其中12月单月同比增长9.4%,较11月下降1.6个百分点,单月增速回落或主要受土地购置费增速下行影响。展望2021年,资金压力及楼市放缓影响下,投资增速大概率回落,但考虑2020年土地成交带来的延期支付、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑,预计2021年投资同比增约5%。


新开工先抑后扬,竣工修复低于预期。受年初疫情冲击,2020年全国新开工同比降1.2%,较2019年回落9.7个百分点,但2020Q4以来单月增速持续回升。展望2021年,尽管2020H2供应增加,市场库存逐步累积,但考虑住宅库存依旧较低,叠加2020H1较低基数,预计2021年新开工前高后低、全年同比持平或略降。


2020年销售再创新高,2021年稳中有落。2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%,销售额同比增长8.7%,绝对额再创新高。12月房企年底冲刺下,单月销售面积同比增长11.5%、销售额同比增长18.9%,较11月降0.6个、升0.3个百分点。12月东部销售面积同比增长19.8%,2020年全年增长7.1%,表现相对突出。


2020年地市小幅反弹,2021年以稳为主。尽管受疫情及年中“三条红线”的影响,2020年全国土地购置面积同比降1.1%,土地成交价款同比增17.4%,增速较2019年(-11.4%、-8.7%)明显回升。其中12月单月土地购置面积同比增20.6%,土地成交价款同比增22.9%,但百城溢价率环比回落6.4个百分点至9.9%,单月成交回升而溢价率回落,土地市场整体维持稳定。


到位资金增速回升,按揭利率回落。尽管2020年面临疫情冲击、融资环境收紧影响,房企整体到位资金同比仍增长8.1%,较2019年回升0.5个百分点。其中受下半年销售回升拉动,定金及预收款同比增长8.5%,个人按揭贷款同比增长9.9%。受LPR利率下调影响,2020年房贷利率整体保持下行,12月全国首套房贷利率5.23%,较2019年12月下降29个BP。




二、策略跟踪:2021年有望是地产大年


2020年房地产交易市场表现出强劲韧性,预计2021年房价和销售额仍将增长,市场韧性仍将持续。


第一,多地调控政策出台背景下,随着三条红线政策及房地产贷款集中制度管理政策出台,房地产受到全方位管控,行业波动性减小,销售利润率稳定性提高,对于开发商仍是有利的局面。预计2021年销售毛利率将企稳回升。


第二,融资供给和需求端管控后,更利于资债指标优秀的头部房企。其能够按原有节奏平稳增长,同时结算利润保持高个位数增长。


第三,房地产行业利空出尽,政策利空已大幅释放,结算毛利率下行已被市场充分认知。预计2021年下行幅度将小于去年。


第四,地产股处于历史估值低位,利润率稳定性提升将带来行业长期的缓慢的估值修复行情,2021年将是板块长期估值提升的起点。


第五,如果2021年股市整体表现有所降温,投资者机会成本变小,地产股本身的防守性溢价将会出现。


三、重点关注(或跟踪)公司


1保利地产


销售稳步增长,土储相对充足。公司2020年实现销售金额5028.5亿元,同比增长8.9%;销售面积3409.2万平米,同比增长9.2%;销售均价14750元/平米,同比微降0.3%。2020年前三季度新开工3839万平米,同比增长4.4%;三季度末在建面积1.4亿平米,待开发面积7075万平米,充足货源奠定销售未来增长基础。


拿地强度提升,短期偿债能力较好。公司2020年新增建面3185.7万平,同比增长18.9%,总地价2353.5亿元,同比增长51.3%;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为93.4%、46.8%,较2019年升7.6个、13.1个百分点。2020年平均楼面价7388元/平米,为同期销售均价的50.1%,较2019年升10.9个百分点。公司强化经营性现金流管理,2020年前三季度销售回笼率90.3%,三季度末现金短债比1.9倍,短期偿债能力较好。


公司激励制度不断完善、融资优势延续,短期拿地强度提升为销售结转奠定基础,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升。

 

2万科A


12月积极推盘销售同增77.2%,全年销售突破7000亿同增11.6%。12月公司实现销售面积642.2万方,同比增长54.8%;实现销售金额1015.4亿元,同比增长77.2%,去年底公司推盘量大幅提升带动销售创单月新高;销售均价15811.27元/平,同比提升14.4%,由于12月公司销售集中于南方区域,故销售均价也有明显提升。1-12月,公司实现销售面积4667.4万平方米,同比增长13.5%;实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,增速在TOP40房企中排名26位;实现销售均价15086.56元/平方米,同比下降1.7%。


全年权益拿地金额同比降低18.7%,权益比66.9%同降5.7pct。公司12月新增项目34个,计容建面776.7万方,同比增长93.5%;权益建面530.2万方,同比增长792.6%;权益金额393.82亿元,同比增长406.4%。1-12月累计新增土储计容建面3199.5万方,同比降低17.4%;权益建面2141.6万方,同比降低23.8%;权益金额1413.79亿元,同比降低18.7%。12月拿地面积口径权益比68.3%,全年权益比66.9%,较去年同期下降5.7个百分点。12月单位地价7427.76元/平,同比降低43.3%,地货比47%;全年地价6601.56元/平,同比增长6.7%,地货比43.8%,同比提升3.4pct。


12月新增拿地聚焦一二线核心城市,全年长三角占比最高16.28%。公司12月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为:昆明(15.10%)、长春(7.34%)、唐山(7.18%)、重庆(7.06%)、广州(6.28%);一二三线计容建面占比分别为8.73%、62.31%、28.96%,且主要分布在粤港澳大湾区(17.50%)、滇中城市群(15.10%)、成渝城市群(11.24%)。公司1-12月累计新增土储计容建面一二三线占比分别为3.56%、51.52%、44.92%,分城市群来看主要集中在长三角(16.28%)、粤港澳大湾区(14.27%)和山东半岛城市群(9.79%)。

 

3招商蛇口


坐拥大湾区核心土储,地段为王,深圳前海蛇口片区土储价值丰厚。公司在前海、蛇口、太子湾的大规模土储具备不可复制的核心优势。公司自改革开放以来就作为主力建设蛇口片区,目前在深圳前海蛇口片区拥有土储583万方,估算NAV增厚达600亿元。早期获取土地成本低,土储重估价值高,升值空间大。对标世界级湾区,前海作为粤港澳大湾区驱动引擎,深圳的核心发展片区,拥有优越的经济、人口和交通条件,公司在该片区丰厚的土储具备孕育核心持有型资产能力,价值静待释放。


资源型央企,具备多元化低成本拿地,低成本融资优势。背靠招商局集团,公司已通过与政企合作获取多个项目。在招拍挂拿地难度提升,一二线城市供地紧张的市场背景下,优势明显。央企背景,融资成本先天占优,1H2020公司融资成本仅为4.78%。


销售规模稳步增长,未来具有市占率提升潜力。公司目前已进入城市60多个,集中于一二线城市。1H2020全口径销售额1107亿元,排名第10。公司资债指标稳健,均处于三条红线以下,在未来监管趋严利好国企开发商的大背景下,公司可按照自身节奏稳步发展,销售规模将会持续增长,预计2020-2022年销售规模分别为2500亿元、2800亿元、3200亿元。


持有型业务地段核心,资产升值空间大。积极释放物业服务价值:公司持有型物业大都处于一二线城市核心地段,平均单体面积5.53万方,建筑高档,经营能力强。公司物业质量较高,租金收入可观,同时积极通过资本化手段表达业务价值,如在香港上市REITs。公司收购中航善达(后改名为招商积余)积极推动物业服务上市,未来利润释放空间大。


参考资料

20210118-平安证券-保利地产(600048):销售稳步增长,拿地趋于积极;

20210118-国盛证券-万科A:全年销售突破7000亿同增11.6%,加速去库存拿地略谨慎;

20210118-国金证券-招商蛇口:坐拥大湾区优质土储,具备孕育核心资产能力;20210118-平安证券-投资销售续创新高,估值有望持续修复;

20210118-兴业证券:2020年地产销售点评:地产大周期继续。



本报告由九方智投投资顾问邵华(登记编号:A0740618030001)撰写

免责声明

以上内容仅供您参考和学习使用,任何投资建议均不作为您的投资依据;您需自主做出决策,自行承担风险和损失。九方智投提醒您,市场有风险,投资需谨慎。

写评论

声明:用户发表的所有言论等仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。《九方智投用户互动发言管理规定》

发布
0条评论

暂无评论

赶快抢个沙发吧

推荐阅读

相关股票

相关板块

  • 板块名称
  • 最新价
  • 涨跌幅

相关资讯

扫码下载

九方智投app

扫码关注

九方智投公众号

头条热搜

涨幅排行榜

  • 上证A股
  • 深证A股
  • 科创板
  • 排名
  • 股票名称
  • 最新价
  • 涨跌幅
  • 股圈