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[研报掘金]房地产股权融资优化调整 板块正在经历估值修复行情

证券时报网 2022-11-29 17:07

机构指出,目前,房企信用修复的路径规划逐渐清晰,板块正在经历估值修复行情,但受到房价下跌等因素影响,当下销售仍处于弱复苏通道。伴随房地产支持政策、经济稳增长政策逐步理顺,购房者对新房信心有望逐步恢复,建议关注优质混企和民企信用逐步修复、拿地销售经营回归背景下的弹性机会,同时稳健绿档房企将持续受益于行业格局改善和盈利水平提升。

核心逻辑

1、此次政策本质上为“第三支箭”,即支持房企股权融资;通过进一步放宽融资通道,为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外,政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”,为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间,利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型,进而激发市场潜力、提升估值溢价。

2、加速行业兼并整合,利于优质房企做大做强。新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市,允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资;一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强,盘活集团未上市土储;另一方面有助于提高优质企业并购积极性,在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产,同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

3、政策力度及广度超出市场预期,利于改善房企资产负债表。本次股权融资支持包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用5个方面,覆盖力度广而全;其中兼并重组募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等;再融资募集资金可用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等,均利于缓解房企短期资金压力,改善房企资产负债表,避免信用风险进一步扩散。

利好个股

光大证券认为,近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

东北证券指出,目前,房企信用修复的路径规划逐渐清晰,板块正在经历估值修复行情,但受到房价下跌等因素影响,当下销售仍处于弱复苏通道。伴随房地产支持政策、经济稳增长政策逐步理顺,购房者对新房信心有望逐步恢复,建议关注优质混企和民企信用逐步修复、拿地销售经营回归背景下的弹性机会,同时稳健绿档房企将持续受益于行业格局改善和盈利水平提升,A股建议关注金地集团、新城控股、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、万科A、滨江集团;H股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园、美的置业。

德邦证券指出,1-10月房地产销售累计同比降幅收窄,但复苏羸弱,前期信贷支持、债券融资支持工具、中债增信等多种方式支持上市房企再融资,缓解开发商流动性压力。此次房地产企业股权融资时隔多年再度重启,为优质房企收并购打开通道,同时没有纳入中债增名单和尚未获得部分银行意向性授信额度的房企或将受益。A股房地产企业利好,优质房企新增再融资渠道,出险房企或将受益于并购重组及配套融资;港股房地产情绪面波及短期行情,境外再融资持续畅通;受益标的万科A、新城控股、滨江集团、建发股份、保利发展、中交地产、大名城等。

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