中信证券股份有限公司
关于
上海证券交易所
《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》之核查意见独立财务顾问
二〇二二年十一月上海证券交易所:
根据贵所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》(上证公函〔2022〕2590号)(以下简称“《问询函》”)的相关要求,中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”或“独立财务顾问”)作为云
南城投置业股份有限公司重大资产出售的独立财务顾问,对有关事项进行了认真分析和核查。
2022年11月5日,公司披露了《云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>的部分回复公告》(公告编号:临2022-133),对于《问询函》中问题1、2、
3、6、7、8进行回复。中信证券已就《问询函》中问题1、2、3、6、7、8进
行了认真核查和逐项落实,并形成核查意见。中信证券本次就问题4、5进行认真核查和逐项落实,形成本次核查意见。
如无特别说明,本核查意见中的简称与重组草案及其摘要中的简称具有相同含义。
1-2-1目录
4.草案显示,陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%,杭州西溪、西安东智和
台州银泰评估增值率不足0.1%。其中,杭州西溪70%股权按照资产基础法评估值为10.89亿元,根据评估报告,杭州西溪主要资产为投资性房地产,主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺,建筑面积20.58万平方米。账面净值20.03亿元,相关资产评估增值率为0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为0的情况。请公司:
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格,充分说明标的公司评估价格的合理性,是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
......................................................3
5.草案及公开信息显示,部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售事项。2017年,公司收购昆明城海和台州银泰股权,昆明城海和台州银泰经审计净资产评估值分别为21447.46万元和170470.58万元,本次交易,昆明城海和台州银泰评估值为9966.04万元和-24470.53万元,前后两次评估结果差异较大。请公司:结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素,说明相关差异的主要原因及合理性,是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师发表意见。.................................................68
1-2-2三、关于交易作价
4.草案显示,陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%,杭州西溪、西安东智
和台州银泰评估增值率不足0.1%。其中,杭州西溪70%股权按照资产基础法评估值为10.89亿元,根据评估报告,杭州西溪主要资产为投资性房地产,主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺,建筑面积20.58万平方米。账面净值20.03亿元,相关资产评估增值率为0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为0的情况。请公司:结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格,充分说明标的公司评估价格的合理性,是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
回复:
一、问题答复
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格,充分说明标的公司评估价格的合理性,是否有利于保障上市公司利益。
1、陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%
(1)本次评估基本情况
陕西秦汉新城主要资产为存货与固定资产-房屋建筑物,本次评估增值即主要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价值45607.56万元,评估价值
45734.24万元,评估增值126.68万,增值率0.28%;固定资产账面价值6450.93万元,评估价值8974.95万元,评估增值2524.02万元,增值率39.13%。
(2)评估值合理性分析
1)房地产市场分析
西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段,2019年限购控政策出台,市场热度骤降;2020年受政策调控叠加疫情影响,开盘推售套数及开盘去化率持续下降;2021年受1130政策影响,供应受阻,开盘去化率逆势上涨;2022
1-2-3年受疫情及房地产市场下行影响,办公与商业需求放缓,供销齐跌,整体较为疲软,客户置业更加理性。
陕西秦汉新城开发的秦汉创业中心(融城璟荟)项目处于西咸新区远郊,秦汉新城管委会兰池大道中段,区域市场商办类市场货源充足,以买方市场为主,客户首选以成熟区域为主,远郊类产品在区域发展缓慢。
2)存货评估过程分析
*评估方法
陕西秦汉新城存货采用静态假设开发法评估,假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去后续开发成本、税费及适当的利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
*评估过程
秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业,资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解,公寓均价在0.95万元/平方米左右,社区底商均价在1.33万元/平方米左右,办公均价在1.06万元/平方米左右,具体如下:
含税均价(元/名称项目地址产品形式
㎡)西咸新区沣东新城太平路与征和中南未来悦公寓10500六路交汇处东北角
橙天地文化中心康定路以南,尚业路以北,同文公寓8500(橙世万象)路以西,同德路以东西咸新区白马河路与季家路交汇
紫薇·万科生活广场公寓9400处东丰邑大道与康定路十字东北角
国润 EOD 总部港 公寓 8800(沣西管委会以北)西咸新区沣泾大道与沣裕路交叉绿地铂瑞公馆公寓11000口西咸新区沣东新城征和四路与太保利和光小户公寓10300平路十字东南角西咸新区能源金贸区西咸管委会中天智汇港公寓10500向南700米招商局丝路中心灞桥世博园公寓86001-2-4含税均价(元/名称项目地址产品形式
㎡)
西咸新区丰裕路以南,丰登路以东望中心北,金融东路以东,沣泾大道以公寓8800西经开明光路与北三环交汇处东北中建财智广场公寓8700角元朔路地铁口公寓均价9510辰宇世纪城社区商城东地铁1号线半坡站社区底商11700业思路创意工厂社区西安市未央区欧亚大道附近社区底商12400商业半坡国际广场社区长乐路与东三环交汇处社区底商12000商业绿地新里城西咸新区沣东新城社区底商15900保利和光尘樾西咸新区沣东新城社区底商14400社区底商均价13280
景路以西、凤城十路与凤城十一圣朗国际办公10100路之间长安东长安街与京东大道十字西航天城中心广场办公9700南角文景天下文景路与凤和路办公11000缤纷新时代东三环穆将王立交东北角办公11300中建商务广场未央区明光路中建商务广场办公11270办公均价10600
项目开发的秦汉创业中心(融城璟荟)所处区域人口密度较低、人流量较低,公寓及办公市场相对低迷,项目去化不理想,实际价格处于同类项目中较低水平。
A、资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(含税)待估8600.008800.008700.00招商局丝路中房屋坐落融城璟荟东望中心中建财智广场心交易双方情况及交正常交易正常交易正常交易正常交易易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月
1-2-5比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易房地产状况现房现房现房现房
房地产用途 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓区域功能定
商住\投资商住\投资商住\投资商住\投资位项目西邻西部网货城,项目距经开核心商绿地能源国际绿地能源国际
商业繁华程秦汉新城商圈约3公里,金融中心、绿金融中心、绿
度(配套资圈,较松散,商圈内汇集熙地丝路中心、地丝路中心、
源)人流少地港、大融鑫苑金边广场鑫苑金边广场
城、汉神购物广场等大型商业综合体“六通”(通上“六通”(通上“六通”(通上“六通”(通上宗地外基础水、通下水、水、通下水、水、通下水、水、通下水、
设施通电、通路、通电、通路、通电、通路、通电、通路、区位通讯、通气)通讯、通气)通讯、通气)通讯、通气)状况自带社区商业自带社区商业自带社区商业自身配套下沉式商业区及独栋商业及独栋商业及独栋商业距离西安北站1号线上林路1号线上林路直线距离约站(1.5公站(1.5公四号线元朔路
4km,驾车约 里)、16 号线 里)、16 号线 地铁口、2 号
交通便捷程
15分钟,距离能源中心站能源中心站线、14号线、度
陕西咸阳机场(300米)就(300米)就机场城际北客
站约 14km,驾 规划在项目附 规划在项目附 站车约22分钟。近。近。
周边物业类周边为商住物周边为商住物周边为商住物周边为商住物型业业业业环境质量状环境条件较好环境条件一般环境条件一般环境条件一般况总楼层14层18层19层26层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道建筑物新旧
99%以上99%以上99%以上99%以上
程度实物建筑面积
45-100㎡38/57/65㎡32-42㎡48-56㎡状况(㎡)装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯智能化程度一智能化程度一智能化程度一智能化程度一设施设备般般般般
1-2-6比较因素评估对象案例1案例2案例3
平面布局合理较合理较合理较合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混朝向南北南北南北南北土地使用权出让出让出让出让权益类型状况土地使用年无影响无影响无影响无影响限
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正具体比较指数如下:
比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(含税)8600.008800.008700.00交易双方情况及交易
100.00100.00100.00100.00
目的
交易时间100.00100.00100.00100.00
交易房地产状况100.00100.00100.00100.00
交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00
房地产用途100.00100.00100.00100.00
区域功能定位100.00100.00100.00100.00商业繁华程度
100.00103.00103.00103.00(配套资源)宗地外基础设
100.00100.00100.00100.00
施区位
自身配套100.00100.00100.00100.00状况
交通便捷程度100.00101.00101.00101.00
周边物业类型100.00100.00100.00100.00
环境质量状况100.0098.0098.0098.00
总楼层100.0097.0097.0097.00
临街状况100.00100.00100.00100.00建筑物新旧程
100.00100.00100.00100.00
度实物建筑面积
状况100.00100.00100.00100.00
(㎡)
装修情况100.00100.00100.00100.00
设施设备100.00100.00100.00100.00
1-2-7比较因素待估房地产案例1案例2案例3
平面布局100.0099.0099.0099.00
工程质量100.00100.00100.00100.00
建筑结构100.00100.00100.00100.00
朝向100.00100.00100.00100.00土地使用权类
权益100.00100.00100.00100.00型状况
土地使用年限100.00100.00100.00100.00
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)(含
860088008700
税)
交易情况1.001.001.00
成交日期1.001.001.00
区位状况1.011.011.01
实物状况1.011.011.01
权益状况1.001.001.00
修正合计1.021.021.02比准价格878089908890待估单价8900
B、资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的具
有可比性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3交易价格(含待估11700.0012400.0012000.00
税)辰宇世纪城社区商思路创意工厂半坡国际广场社区房屋坐落融城璟荟业社区商业商业交易双方情况正常交易正常交易正常交易正常交易及交易目的
2022年3
交易时间2022年3月2022年3月2022年3月月交易房地产状现房现房现房现房况
1-2-8比较因素评估对象案例1案例2案例3
房地产用途商业商业商业商业区域功社区商业社区商业社区商业社区商业能定位
地铁:余家寨、常
青路、百花村、市
酒店:艾美酒
中医医院、余家寨购物:华润万家超
商业繁秦汉新城店、灞柳驿
地铁站-C 口.教育设 市
华程度商圈,较公园:桃花施,相对成熟。委医院:唐都医院、(配套松散,人潭、浐灞湿地估为社区底商西京医院。委估为资源)流少公园。委估为医院:西安市中医社区底商社区底商
医院、西安市第三医院
“六通”
(通上“六通”(通水、通下“六通”(通上“六通”(通上宗地外上水、通下
水、通水、通下水、通水、通下水、通
基础设水、通电、通
电、通电、通路、通讯、电、通路、通讯、
施路、通讯、通路、通通气)通气)
气)
讯、通
区气)
位规划童梦、漫享及状康养三大主题街况 区。DK1 西侧临近 半坡国际广场项目学校,2层独立商集高档住宅、大型墅,规划为童梦主购物开放式商街、自带社区 题街区。DK2 西侧 城市景观广场为一自身配桔子酒店、亚
商业及独临养元医疗规划用体,80000㎡旗舰套马逊办公
栋商业地,4层独立商式商业,30000㎡墅,设为康养主题城市休闲广场、休街。DK3 临近市政 闲、居住、购物的公园规划用地,3国际人居新潮流。
层独立商墅,设为漫享主题街。
距离西安北站直线
距离约余家寨、常青路、
公交:932、浐
交通便 4km,驾车 百花村、市中医医 交通:纺织城地铁灞3号线、浐
捷程度约15分院、余家寨地铁站-口灞7号线钟,距离 C 口陕西咸阳机场站约
1-2-9比较因素评估对象案例1案例2案例3
14km,驾
车约22分钟。
周边物周边为商周边为商住物周边为商住物业周边为商住物业业类型住物业业环境质环境条件环境条件较好环境条件较好环境条件较好量状况较好总楼层一类高层总4层总4层总4层临街状临主干道临主干道临主干道临主干道况建筑物
新旧程99%以上99%以上99%以上99%以上度建筑面与估价对象相
积400-500㎡与估价对象相近与估价对象相近近
(㎡)实装修情物毛坯毛坯毛坯毛坯况状设施设智能化程智能化程度一况智能化程度一般智能化程度一般备度一般般平面布合理合理合理合理局工程质无质量问无质量问题无质量问题无质量问题量题建筑结钢混钢混钢混钢混构朝向无影响无影响无影响无影响土地使权用权类出让出让出让出让益型状土地使况无影响无影响无影响无影响用年限
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(含税)11700.0012400.0012000.00交易双方情况及交易
100.00100.00100.00100.00
目的
1-2-10比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易时间100.00100.00100.00100.00
交易房地产状况100.00100.00100.00100.00
交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00
房地产用途100.00100.00100.00100.00
区域功能定位100.00100.00100.00100.00商业繁华程度
100.00105.00105.00105.00(配套资源)宗地外基础设
100.00100.00100.00100.00
施区位
自身配套100.00105.00105.00105.00状况
交通便捷程度100.00103.00103.00103.00
周边物业类型100.00100.00100.00100.00
环境质量状况100.00100.00100.00100.00
总楼层100.00103.00103.00103.00
临街状况100.00100.00100.00100.00建筑物新旧程
100.00100.00100.00100.00
度建筑面积
100.00100.00100.00100.00
(㎡)
实物装修情况100.00100.00100.00100.00
状况设施设备100.00100.00100.00100.00
平面布局100.00100.00100.00100.00
工程质量100.00100.00100.00100.00
建筑结构100.00100.00100.00100.00
朝向100.00100.00100.00100.00土地使用权类
权益100.00100.00100.00100.00型状况
土地使用年限100.00100.00100.00100.00
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)
117001240012000(含税价)
1-2-11交易情况1.001.001.00
成交日期1.001.001.00
区位状况0.860.860.86
实物状况1.001.001.00
权益状况1.001.001.00
修正合计0.860.860.86比准价格100001060010260待估单价10300
C、资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可
比性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(含税)待估10100.009700.0011000.00航天城中心广房屋坐落融城璟荟圣朗国际文景天下场交易双方情况及交正常交易正常交易正常交易正常交易易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况现房现房现房现房房地产用途办公办公办公办公区域功能定位办公办公办公办公
通:地铁口
1200m,市图
书馆站
医院:长安医
院、西安凤城
景路以西、凤
医院、未央华城十路与凤城航天城壹街
瑞医院、西安
区商业繁华程度十一路之间黄区、航天城星秦汉新城商圈京和动物医院位(配套资源)金地段,距运座广场、里坊(总院)。
状 动公园站地铁 PARK
购物:华润万况口700米
家便利超市(西安凤城一路
店)、蓝海
风·漫巷、明光路花卉市场“六通”(通“六通”(通“六通”(通“六通”(通宗地外基础设
上水、通下上水、通下上水、通下上水、通下施
水、通电、通水、通电、通水、通电、通水、通电、通
1-2-12比较因素评估对象案例1案例2案例3
路、通讯、通路、通讯、通路、通讯、通路、通讯、通气)气)气)气)
地上车位数商业:呷哺、自带社区商业
自身配套25;地下车位车位1808川渝人家、西及独栋商业
数345贝、莜面村距离西安北站地铁4号线直线距离约(东长安街
4km,驾车约 地铁 2 号线运 站)、2 号线
地铁口15分钟,距离动公园站向西(航天城交通便捷程度 1200m,市图陕西咸阳机场800米;距北客站);公交书馆站
站约 14km, 站 1500 米 260 路、239驾车约22分路、177路、钟。189路周边为商住物周边为商住物周边为商住物周边为商住物周边物业类型业业业业环境质量状况环境条件较好环境条件较好环境条件较好环境条件较好总楼层总16层总24层总22层总25层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道建筑物新旧程
99%以上99%以上99%以上99%以上
度建筑面积
45-100㎡65-750㎡35-1384㎡65-750㎡
(㎡)实装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯物状智能化程度一智能化程度一智能化程度一智能化程度一设施设备况般般般般平面布局合理较合理较合理较合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混朝向南北南北南北南北权土地使用权类出让出让出让出让益型状土地使用年限无影响无影响无影响无影响况
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(含税)10100.009700.0011000.00
1-2-13比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易双方情况及交易
100.00100.00100.00100.00
目的
交易时间100.00100.00100.00100.00
交易房地产状况100.00100.00100.00100.00
交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00
房地产用途100.00100.00100.00100.00
区域功能定位100.00100.00100.00100.00商业繁华程度
100.00105.00105.00105.00(配套资源)宗地外基础设
100.00100.00100.00100.00
施区位
自身配套100.00103.00103.00103.00状况
交通便捷程度100.00105.00105.00105.00
周边物业类型100.00100.00100.00100.00
环境质量状况100.00100.00100.00100.00
总楼层100.00100.00100.00100.00
临街状况100.00105.00105.00105.00建筑物新旧程
100.00100.00100.00100.00
度建筑面积
100.0098.0098.0098.00
(㎡)
实物装修情况100.00100.00100.00100.00
状况设施设备100.00100.00100.00100.00
平面布局100.0099.0099.0099.00
工程质量100.00100.00100.00100.00
建筑结构100.00100.00100.00100.00
朝向100.00100.00100.00100.00土地使用权类
权益100.00100.00100.00100.00型状况
土地使用年限100.00100.00100.00100.00
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
1-2-14评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)(含
10100970011000
税)
交易情况1.001.001.00
成交日期1.001.001.00
区位状况0.880.880.88
实物状况0.980.980.98
权益状况1.001.001.00
修正合计0.860.860.86比准价格873083909510待估单价8900
经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后,确定公寓与办公平均销售单价0.89万元/平米左右,2021年项目公寓预售成交均价为0.73万元/平米;底商平均销售单价1.03万元/平米左右。评估所取价格与同类或类似房地产可比较,评估均价在合理范围内。
3)固定资产—房屋建筑物评估过程分析
*评估方法
陕西秦汉新城的房屋建筑物为商业独栋1-5号楼,本次评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下,选择与估价对象属于同一供需圈,条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象价格的方法。
*评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解,一层商业均价1.38万左右,具体如下:
名称项目地址产品形式含税均价(元/㎡)太华路与凤城五路中南君启一层商业14400交汇处东南角长安东长安街与京思路创意工厂一层商业13500东大道十字西南角
1-2-15名称项目地址产品形式含税均价(元/㎡)
半坡国际广场文景路与凤和路一层商业13500四海唐人街凤城七路市政商圈一层商业12000绿地西安世界中心西咸新区沣西新城一层商业15900商业一层均价13860
陕西秦汉新城所开发的秦汉创业中心(融城璟荟)项目位置为远郊,人口密度及人流量较低,实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格待估14400.0013500.0013500.00房屋坐落融城璟荟中南君启思路创意工厂半坡国际广场交易双方情况及交易正常交易正常交易正常交易正常交易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况现房现房现房现房房地产用途商业商业商业商业商业办公(独商业办公(独商业办公(独商业办公(独区域功能定位栋)栋)栋)栋)
多路地铁站-C
酒店:艾美酒购物:华润万家
口.教育设施成
商业繁华程度秦汉新城商圈,店、灞柳驿超市熟,医院:西安(配套资源)较松散,人流少公园:桃花潭、医院:唐都医市中医医院、西
浐灞湿地公园院、西京医院
安市第三医院“六通”(通上“六通”(通上“六通”(通上“六通”(通上区
水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通位宗地外基础设施
电、通路、通电、通路、通电、通路、通电、通路、通状讯、通气)讯、通气)讯、通气)讯、通气)况
规划童梦、漫享半坡国际广场项
及康养三大主题目集高档住宅、街区。DK1 西侧 大型购物开放式自带社区商业及临近学校,2层桔子酒店、亚马商街、城市景观自身配套
独栋商业独立商墅,规划逊办公广场为一体,为童梦主题街80000㎡旗舰式区。DK2 西侧临 商业,30000 ㎡养元医疗规划用城市休闲广场、
1-2-16比较因素评估对象案例1案例2案例3地,4层独立商休闲、居住、购墅,设为康养主物的国际人居新题街。DK3 临近 潮流。
市政公园规划用地,3层独立商墅,设为漫享主题街。
距离西安北站直
线距离约 4km,余家寨、常青
驾车约15分公交:932、浐
路、百花村、市交通:纺织城地
交通便捷程度钟,距离陕西咸灞3号线、浐灞中医医院、余家铁口阳机场站约7号线
寨地铁站-C 口
14km,驾车约
22分钟。
周边物业类型周边为商住物业周边为商住物业周边为商住物业周边为商住物业环境质量状况环境条件较好环境条件较好环境条件较好环境条件较好楼层一层一层一层一层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道
建筑物新旧程度99%以上99%以上99%以上99%以上
建筑面积(㎡)2300㎡与估价对象相近与估价对象相近与估价对象相近实装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯物设施设备智能化程度一般智能化程度一般智能化程度一般智能化程度一般状况平面布局合理合理合理合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混朝向无影响无影响无影响无影响权土地使用权类型出让出让出让出让益状土地使用年限无影响无影响无影响无影响况
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格14400.0013500.0013500.00
1-2-17比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易双方情况及交易目
100.00100.00100.00100.00
的
交易时间100.00100.00100.00100.00
交易房地产状况100.00100.00100.00100.00
交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00
房地产用途100.00100.00100.00100.00
区位区域功能定位100.00100.00100.00100.00状况商业繁华程度(配
100.00105.00105.00105.00套资源)
宗地外基础设施100.00100.00100.00100.00
自身配套100.00105.00105.00105.00
交通便捷程度100.00103.00103.00103.00
周边物业类型100.00100.00100.00100.00
环境质量状况100.00100.00100.00100.00
楼层100.00100.00100.00100.00
实物临街状况100.00100.00100.00100.00状况
建筑物新旧程度100.00100.00100.00100.00建筑面积(㎡)100.00100.00100.00100.00装修情况100.00100.00100.00100.00
设施设备100.00100.00100.00100.00
平面布局100.00100.00100.00100.00
工程质量100.00100.00100.00100.00
建筑结构100.00100.00100.00100.00
朝向100.00100.00100.00100.00
权益土地使用权类型100.00100.00100.00100.00状况
土地使用年限100.00100.00100.00100.00
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)144001350013500
交易情况1.001.001.00
1-2-18评估对象案例1案例2案例3
成交日期1.001.001.00
区位状况0.880.880.88
实物状况1.001.001.00
权益状况1.001.001.00
修正合计0.880.880.88比准价格126801189011890待估单价12200
经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后,确定商业一层平均定价1.22万元/平方左右,再对不同的楼层进行价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较,评估均价在合理范围内。
综上所述,由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素,商办类业态主要以买方市场为主,项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现和陕西秦汉新城秦汉创业中心(融城璟荟)项目的具体情况来看,本次评估陕西秦汉新城的存货和房屋建筑物估值在合理范围内。
2、杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足0.1%
(1)杭州西溪
1)本次评估基本情况
杭州西溪的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心,建筑面积共
205752.89 ㎡,其中商业楼层为 B1F-4F,建筑面积 114849.03 ㎡,可租赁面积
59727.14㎡;车位及配套设施建筑面积90903.86㎡,车位共1768个,投资性
房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为
200986.00万元,评估价值为200343.24万元,比未审财务报表数减值643.76万元,减值率为0.3%;项目剩余存货(包括279个可售车位及1套40.35㎡商铺)1-2-19信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时,
参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值,最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。
2)估值合理性分析
*杭州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响,2022年上半年杭州经济增长放缓,上半年实现生产总值(GDP)9003 亿元,按不变价格计算,同比增长 1.2%,低于全国增速1.3个百分点。2022年杭州楼市处于量缩价稳状态,1-6月销售面积同比下降45.2%,2022年第二季度全市商业物业成交均价25945元/㎡,同比下降3.7%,主城区商业库存1.5万套,去化周期为58.3(12个月为基准)。总体来看杭州商业地产库存压力较大,去化周期长,市场表现疲软。
西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口,紧邻地铁5号线浙大紫金港站,是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。周边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区,5KM 范围内分布有新天地商业中心、五洲国际广场、印象城(古墩路店)、城西银泰城、西溪·栖悦城
(2018年重新开业)、龙湖西溪天街(2019年年底开业)、龙湖紫荆天街(2019年年底开业)等多个大型综合性购物中心,市场竞争非常激烈;项目紧邻浙大紫金港和西溪湿地公园,商服繁华度较高,自然环境较好,周边医疗、教育、金融配套完善。附近有多路公交车及地跌5号线可以通达,周边路网发达,交通便捷,可通达性及可及性好。
*投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估,主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心,大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大,难以进行对比。
B、商铺评估过程
1-2-20由于西溪银泰购物中心配套商街已于2018年前销售完毕,与基准日时点相差较远,销售价格无可比性。经资产评估人员通过对58同城、链家网、安居客、房天下等网络信息平台查询,杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有5个二手商铺对外挂牌销售,具体挂牌信息如下:
面积挂牌单价可序物业楼挂牌挂牌价位置(㎡(元/备注比号类型层时间(元)
)㎡)性位于商西溪商业2022业街转银泰
1街商195.63年73300000.0034508.00角处,强
城商铺月位置较业街好西溪位于商商业2022银泰业街侧
2街商1198.00年105600000.0028282.83强城商边,位铺月业街置一般西溪位于商商业2022银泰业街主
3街商1130.00年104280000.0032923.08强城商街,位铺月业街置较好位于商西溪商业2022业街转银泰
4街商1144.00年65100000.0035416.67角处,强
城商铺月位置较业街好西溪位于二商业2021银泰楼电梯较
5街商247.83年22200000.0045996.24城商口,位弱铺月业街置很好
经评估人员核实,上述1~4项挂牌时间在近半年以内,在实际成交时有一定优惠;第5项挂牌时间接近2年,该单个商铺位于商业街二楼电梯口,位置很好,面积较小,当时购买时单价较高,近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响,实体铺面量价齐跌,许多商铺有价无市,导致该铺面长期挂牌,其挂牌价格与真实市场成交价格偏离较大,可比性较弱。
另外,经评估人员调查了解,杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价(含税)
3.2万元/㎡左右,具体信息如下:
1-2-21序楼挂牌含税单价(元/位置物业类型号层㎡)
1西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺128282.83
2西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺132923.08
3西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺135416.67
4西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺117777.78
5西湖区双龙街金色西溪商务中心临街商铺130303.03
6西湖区西溪银泰城对面临街商铺125157.23
7西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122153.85
商业街商
8西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近135226.30
铺商业街商
9西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近138461.54
铺商业街商
10西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近126530.61
铺商业街商
11西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近130000.00
铺
12西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122839.02
商业街商
13西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近133707.87
铺西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角商业街商
14135955.06
处铺西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对商业街商
15129205.61
面铺
16西湖区绿城西溪世纪中心1期临街商铺156772.91
17西湖区双龙街蒋村地铁口临街商铺131594.20
西湖区文一西路767号绿城西溪国
18临街商铺141739.13
际
19西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑临街商铺133076.92
20商铺平均含税单价32000.00
以上价格均为挂牌价,在实际成交时存在一定折扣,经调查折扣率一般在
96%~99%之间,本次按照挂牌价的98%进行修正,则对比平均不含税单价约为
29900.00元/㎡(32000.00×98%/1.05)。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例(西溪银泰城商业街第1~第3项)进行比较计算,根据委估资产的用途类型及
1-2-22特点,选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素条件说明表比较因素待估房地产案例1案例2案例3西溪银泰城购西溪银泰城商西溪银泰城商西溪银泰城商房屋座落物中心业街业街业街修正后交易价格
32207.4726397.3130728.21(元/㎡,不含税)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺产业聚集规西湖区西溪银西湖区西溪银西湖区西溪银西湖区西溪银
模、商业繁华泰城商圈,商泰城商圈,商泰城商圈,商泰城商圈,商程度业繁华度较高业繁华度较高业繁华度较高业繁华度较高
基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善程金融配套设施金融配套设施金融配套设施金融配套设施度完善完善完善完善地铁5号线直地铁5号线直地铁5号线直地铁5号线直达,多条公交达,多条公交达,多条公交达,多条公交交通便捷程度
线路经过,交线路经过,交线路经过,交线路经过,交通便捷通便捷通便捷通便捷区楼层1层1层1层1层位因西湖区新兴的西湖区新兴的西湖区新兴的西湖区新兴的
素市场成熟度购物中心,市购物中心,市购物中心,市购物中心,市场成熟度较高场成熟度较高场成熟度较高场成熟度较高临近西溪国家临近西溪国家临近西溪国家临近西溪国家
环境质量、周湿地公园,环湿地公园,环湿地公园,环湿地公园,环围景观境质量、周围境质量、周围境质量、周围境质量、周围景观较好景观较好景观较好景观较好商业街较好的位于商业街侧商业街较好的大型购物中
人流量位置,人流量边,人流量一位置,人流量心,人流量大较大般较大住宅商业混合住宅商业混合住宅商业混合住宅商业混合城市规划区区区区临街状况一面临街两面临街一面临街一面临街实
物95.63㎡面积198㎡面积较130㎡面积较因面积面积大适中大大素装修情况精装普装普装普装
1-2-23比较因素待估房地产案例1案例2案例3
经营限制不限不限不限不限
约48%公摊比约32%公摊比约32%公摊比约32%公摊比平面布局例高例一般例一般例一般周边多为办周边多为办周边多为办周边多为办
周边业态公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居民区民区民区民区新旧程度较新较新较新较新权土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年益因他项权利无无无无素其他受限状况无无无无
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素条件指数表比较因素待估房地产案例1案例2案例3交易价格(元/㎡,不含
32207.4726397.3130728.21
税)交易情况100100100100交易时间100989898房地产用途100100100100
产业聚集规模、商
100100100100
业繁华程度
基础设施、公共设
100100100100
施完善程度交通便捷程度100100100100区位楼层100100100100因素市场成熟度100100100100
环境质量、周围景
100100100100
观人流量100989698城市规划100100100100临街状况100105100100实物面积100105102102因装修情况100989898素经营限制100100100100
1-2-24比较因素待估房地产案例1案例2案例3
平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度100100100100权土地年限100100100100益因他项权利
100100100100
素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得出各因素修正系数,详见下表:
比较因素条件指数修正表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡,不含税)32207.4726397.3130728.21交易情况100/(100)100/100100/100100/100
交易时间100/(100)100/98100/98100/98
房地产用途100/(100)100/100100/100100/100
产业聚集规模、商
100/(100)100/100100/100100/100
业繁华程度
基础设施、公共设
100/(100)100/100100/100100/100
施完善程度
交通便捷程度100/(100)100/100100/100100/100区
位楼层100/(100)100/100100/100100/100因
素市场成熟度100/(100)100/100100/100100/100
环境质量、周围景
100/(100)100/100100/100100/100
观
人流量100/(100)100/98100/96100/98
城市规划100/(100)100/100100/100100/100
临街状况100/(100)100/105100/100100/100
面积100/(100)100/105100/102100/102
实装修情况100/(100)100/98100/98100/98
物经营限制100/(100)100/100100/100100/100因
素平面布局100/(100)100/103100/103100/103
周边业态100/(100)100/100100/100100/100
新旧程度100/(100)100/100100/100100/100
1-2-25比较因素待估房地产案例1案例2案例3
权土地年限100/(100)100/100100/100100/100
益他项权利100/(100)100/100100/100100/100因
素其他受限状况100/(100)100/100100/100100/100
修正系数0.93561.03241.0113
比准价格30134.4027252.0331075.75
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后,分别得到修正后的价格,三个比准价格差异较小,本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价(不含税),即:
估价对象评估单价=(30134.40+27252.03+31075.75)÷3
=29500.00(元/平方米)(取整)
C、车位评估过程
经资产评估专业人员调查了解,杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌均价19.50万元/个左右,具体信息如下:
序号楼盘名称物业类型楼层挂牌含税单价(万元/个)
1郡原公元里车位-122.00
2金色水岸车位-120.00
3天虹公寓车位-120.00
4绿城西溪世纪中心车位-118.00
5中旅紫金名门车位-120.00
6宝嘉誉府车位-119.00
7都市水乡水秀苑车位-118.00
8龙湖西溪天街车位-119.00
9平均19.50
以上价格均为挂牌价,与实际成交价存在一定折扣,经调查折扣率一般在
96%~99%之间,本次按照挂牌价的98%进行修正,经过修正后的车位不含税平
均单价约为18.20万元/个(19.50×0.98/1.05)。
资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点,选取了与被评估车位相类似的三个案例(第2、第3及第5项)进行比较,选择比较因
1-2-26素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素,具体
案例选取及因素比较如下:
比较因素条件说明表比较因素待估车位案例1案例2案例3位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门
修正后交易价格(万
18.6718.6718.67元/个,不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位产业聚集规西溪银泰城商西溪湿地商紫金广场商龙湖紫金天街
模、商业繁华圈,商业繁华圈,商业繁华圈,商业繁华商圈,商业繁程度度较高度较高度较高华度较高
基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善程金融配套设施金融配套设施金融配套设施金融配套设施度完善完善完善完善临地铁19号临地铁2号线地铁5号线直紧邻地铁2号
线约1公里,约600米,多达,多条公交线,多条公交区交通便捷程度多条公交线路条公交线路经
线路经过,交线路经过,交位经过,交通较过,交通较便通便捷通便捷因便捷捷素西湖区新兴的西湖区国家湿浙大紫金港校西湖区新兴的
市场成熟度购物中心,市地公园旁,市区附近,市场购物中心,市场成熟度较高场成熟度较高成熟度较高场成熟度较高临浙大紫金港临近西溪国家紧邻西溪国家周边分布有多校区和大运河
环境质量、周湿地公园,环湿地公园,环所学校,环境公园,环境质围景观境质量、周围境质量、周围质量、周围景
量、周围景观景观较好景观好观较好好楼层负一负一负一负一距离出口位置距离出口位置距离出口位置距离出口位置
出入便捷度适中,出入便适中,出入便适中,出入便适中,出入便实捷捷捷捷物面积标准停车位标准停车位标准停车位标准停车位因
车位配比大于1:1大于1:1大于1:1大于1:1素平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构
1-2-27比较因素待估车位案例1案例2案例3
位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门
消防、通风、消防、通风、消防、通风、消防、通风、配套设施照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐全全全全当地知名物当地知名物当地知名物当地知名物物业管理业,管理较好业,管理较好业,管理较好业,管理较好权他项权利无无无无素益因其他受限状况无无无无
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素条件指数表比较因素待估车位案例1案例2案例3修正后交易价格(万元/个,
18.6718.6718.67不含税价)交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业
100100100100
繁华程度
基础设施、公共设施区100100100100完善程度位交通便捷程度1009810098因素市场成熟度100100100100
环境质量、周围景观100102102100楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100实车位配比100100100100物平面布置100100100100因素建筑结构100100100100配套设施100100100100物业管理100100100100素因益权他项权利100100100100
1-2-28比较因素待估车位案例1案例2案例3
其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得出各因素修正系数,详见下表:
比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3修正后交易价格(万元/个,
18.6718.6718.67不含税价)
交易情况100/(100)100/100100/100100/100
交易时间100/(100)100/100100/100100/100
房地产用途100/(100)100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业
100/(100)100/100100/100100/100
繁华程度
基础设施、公共设施
区100/(100)100/100100/100100/100完善程度位
交通便捷程度100/(100)100/98100/100100/98因
素市场成熟度100/(100)100/100100/100100/100
环境质量、周围景观100/(100)100/102100/102100/100
楼层100/(100)100/100100/100100/100
出入便捷度100/(100)100/100100/100100/100
面积100/(100)100/100100/100100/100
实车位配比100/(100)100/100100/100100/100物
平面布置100/(100)100/100100/100100/100因
素建筑结构100/(100)100/100100/100100/100
配套设施100/(100)100/100100/100100/100
物业管理100/(100)100/100100/100100/100
权他项权利100/(100)100/100100/100100/100素益
因其他受限状况100/(100)100/100100/100100/100
修正系数1.00040.98041.0204
比准价格18.6718.3019.05
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后,分别得到修正后的价格,三个比准价格差异较小,本次取其算术平均值作为评估单价(不含税),即:
估价对象评估单价=(18.67+18.30+19.05)÷3
1-2-29=18.67(万元/个)
经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后,确定一楼商铺平均销售单价2.95万元/㎡左右,负一楼车位平均销售单价18.67万元/个左右,与同类或类似房地产比较,评估价在合理范围内。
*委估资产对比价值
杭州西溪 B1-4F 商铺面积约 11.48 万㎡,配套车位 1768 个,由于产权证无法零星办理,和上述单个出售的商铺和车位相比,交易规模及资金巨大,需考虑大量出售的折价影响。经查询,位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车位价为7万元/个,该小区总车位736个,已售359,未售377个,未售车位采用整体打包拍卖的方式出售,其中358个车位被拍卖,拍卖价为2080万元,拍卖均价为5.81万元/个,整体打包出售的折价系数约为0.83。本次考虑一定的地区差异,统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正。
楼层对商铺和车位价值存在较大影响,根据各楼层修正系数对楼层价值进行修正。经调查统计,杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下:
均价价格比序项目名外街销售时类型位置(万元/(相比一号称楼层间㎡)楼)
大商业自一楼5.35100%滨江龙
1持,外街商江汉路1337号二楼2017年3.5065%
湖天街
铺销售三楼3.0056%
大商业自余杭塘路与花蒋一楼4.00100%龙湖西2持,外街商路交汇处(写字二楼2018年2.8070%溪天街铺销售楼、商业)三楼2.1554%
大商业自一楼4.40100%
华夏之持,外街2余杭塘路与海鸥二楼2.7563%
32020年
心万方商铺销路交汇处
三楼2.5558%售
大商业自一楼4.10100%
金帝融持,外街3萧山区通惠南路二楼2.3557%
42021年
泰城万方商铺销667号
三楼1.6039%售
1-2-30从上述统计数据可以看出,二楼相比一楼的楼层价格修正系数为57%~70%、三楼对比一楼的楼层价格修正系数为39%~58%,综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比,本项目楼层修正系数确定如下:
市场修正系本项目配套商本项目单位租本项目租金比本次修正系数楼层数区间(对业街销售比率金(元/率(对比一取值比一楼)(对比一楼)㎡·月)楼)
一楼1.01.0263.111.01.0
二楼0.57~0.70.67159.760.610.65
三楼0.39~0.580.48135.430.510.5
四楼-139.900.530.5
负一楼-80.830.310.4
注:三楼以上商铺的楼层差异较小,本项目统一按照0.5修正系数计取;负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面,其租金收益相比其他楼层较低,本项目按照0.4修正系数计取
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近,车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短,故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低,同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调查统计,西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下:
成交时
序号项目名称位置楼层平均单价(万元/个)间绍兴路与德胜路交汇2016负二楼22
1现代野风之星
处写字楼年负三楼20拱墅区萍水东街与花负一楼17
2018
2运河万科中心园岗街交叉口400年负二楼16米,写字楼余杭塘路与花蒋路交负一楼18
20203西溪龙湖天街汇处(写字楼、商负二楼16年
业)负三楼15
根据以上统计数据,正常情况下车位楼层价格差异在1~2万元/层,本次楼层价差取1.5万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下:
1-2-31车位数基准单价修正后单价序建筑面积不含税估值(万楼层物业类型量(元/㎡或规模修正楼层修正(元/㎡或备注号(㎡)元)(个)个)个)
1 1F 大型购物中心 22524.12 29500.00 0.90 1.00 26550.00 59801.54
2 2F 大型购物中心 21424.22 29500.00 0.90 0.65 15930.00 36972.85
3 3F 大型购物中心 21554.37 29500.00 0.90 0.50 13275.00 28613.43
4 4F 大型购物中心 19463.49 29500.00 0.90 0.50 13275.00 25837.78
5顶层大型购物中心505.5329500.000.900.5013275.00671.09
6 B1F 大型购物中心 29377.30 29500.00 0.90 0.40 10620.00 31198.69
配套设
7 B1F 地下非机动车库 3762.02 施,不可
销售
8 B1F 配套车位 5467.26 115 186700.00 0.90 - 166860.00 1932.35
9 B2F 配套车位 27297.29 566 186700.00 0.90 15000.00 151860.00 8661.50
B3F 配套车位 27085.97 512 186700.00 0.90 30000.00 136860.00 7067.14
0
1
B4F 配套车位 27102.59 575 186700.00 0.90 45000.00 121860.00 7074.23
1
配套设
1地下室楼梯及地
188.73施,不可
2下管井
销售
1
合计205752.89207830.60
3
1-2-32从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为207830.60万元,与本次投资性房地产的评估值200343.24万元差异3.7%,
评估值在合理范围内。需要说明的是:由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心,可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌,大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大,并不具备可比性,本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-2-33*从房地产收益率来看
房地产的收益率(回报率)=租金收入/房地产价值,一般购物中心的正常年收益率在4%~6%左右,7%以上属于较高水平。杭州西溪2021年的收益率为
4.90%,2022年预测的收益率为4.98%,而在浙江拥有大量购物中心(16处)的
新城控股(601155.SH)公布的 2021年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。
根据收益率的计算公式可推导出:房地产价值=租金收入/收益率,则在租金收入不变的情况下,收益率取值越低,房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平之间,通过收益法得到的评估价值基本合理,且大于高收益率水平的类似项目,有利于保障上市公司的利益。
(2)西安东智
1)本次评估基本情况
西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值7108.72万元,评估价值7016.79万元,评估减值91.93万元,减值率1.3%;投资性房地产未审账面价值为12508.55万元,评估价值相12410.21万元,比未审财务报表数减值
98.34万元,减值率为0.8%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时,参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值,最终报表呈现的结果是存货与投资性房地产评估增值为零。
2)评估值合理性分析
*房地产市场分析
西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段,2019年限购控政策出台,市场热度骤降;2020年受政策调控叠加疫情影响,开盘推售套数及开盘去化率持续下降;2021年受1130政策影响,供应受阻,开盘去化率逆势上涨;2022年受疫情及房地产市场下行影响,办公与商业需求放缓,供销齐跌,整体较为疲软,客户置业更加理性。
1-2-34西安东智开发的融城东海项目,位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六路以西,业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足,市场相对低迷。
*存货评估过程分析
A、评估方法
西安东智存货主要为尾盘车位,采用以下方法评估:评估价值=评估销售单价×开发产品数量×(1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润率-土地增值税率)。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解,地下车位均价8.9万左右,具体如下名称所在位置用途成交单价(不含税)(元/个)
永和璞玉小区高新-丈八北路地下车位10.00
华远君城高新-锦业路地下车位8.38
天朗蓝湖树高新-锦业路地下车位7.24
复地优尚国际高新-锦业路地下车位7.38
车位平均8.9
公司所开发的“融城东海”项目,已于2019年便完成竣工并交付使用,地上业态去化率近84%,属于尾盘销售,所剩地下车位为较难推售物业。项目位置交通相对不便,人口密度及人流量一般,需求不足,需要具备一定价格优势才能让客户产生购买欲望。经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区位状况修正、实物状况修正后,确定项目车位销售单价约7.4万/个左右,评估均价在合理范围内。
销售费用率:销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情况确定。
销售税金及附加率:按被评估单位的销售税金及附加率确定。
销售所得税率:按被评估单位的销售所得税率确定。
1-2-35销售净利润率:按被评估单位的销售净利润率确定。
适当税后净利润计取比例:根据资产的销售畅销程度确定。
土地增值税率:根据土地增值税计算规则确定,如小于零则不扣减土地增值税。
若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零,则该项产成品评估中不再扣减销售所得税及适当净利润。
通过上述计算,得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可比较,本次存货评估价值具有合理性。
*投资性房地产评估过程分析
A、评估方法
投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下,选择与估价对象属于同一供需圈,条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解,商业均价在2.3万左右,办公均价1.1万左右,具体如下:
成交单价(不含名称所在区域位置用途税)(元/㎡)锦业二路与丈八
锦悦府高新-锦业路商业22930六路十字东南角锦业一路与丈八
永威时代中心高新-锦业路商业21559二路十字丈八北路陕西宾
国宾中央区高新-锦业路商业26133馆正北侧子午大道与学府
万景荔知湾长安-常宁新区商业22587大街十字东南角
益田假日里高新-锦业路锦业路7号商业24173商业平均234671-2-36成交单价(不含名称所在区域位置用途税)(元/㎡)锦业一路与丈八
宝德云谷国际高新-高新路办公11460三路十字西南角丈八六路与锦业融城东海高新路办公9012路十字南300米绿地领海大厦高新锦业一路1号办公10267
汇鑫 IBC 高新 丈八一路 办公 11086唐延路与锦业路
旺都高新-高新路办公13760十字向西100米办公平均11118
a、办公业态评估
由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售,面积差异较大;而旺都项目整体智能化和环保程度较高,与待估的办公差异稍大。
资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比
性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)待估90121026711086(不含税价)绿地领海大
房屋坐落 融城东海 融城东海 汇鑫 IBC厦交易情况正常正常正常正常交易时间2022年3月2022年3月2022年2月2022年3月交易房地产状况正常正常正常正常房地产用途办公用房办公用房办公用房办公用房商业繁华程度一般一般较繁华较繁华基础设施达基础设施达基础设施达到基础设施达到到六通,医到六通,医基础设施、公共设六通,医院、六通,医院、院、学校、院、学校、
施完善程度学校、超市等学校、超市等区超市等设施超市等设施设施基本齐全设施基本齐全位齐全齐全状1000米内有1000米内有况1000米内有1000米内有多多路公交车多路公交车多路公交车在路公交车在附在附近经在附近经
交通便捷程度附近经停,距近经停,距地停,距地铁停,距地铁地铁站小于铁站小于1000站小于1000站小于1000
1000米米
米米
1-2-37比较因素评估对象案例1案例2案例3
周边以住周边以住
周边以住宅、周边以住宅、
宅、商业、宅、商业、
周边物业类型商业、办公物商业、办公物办公物业为办公物业为业为主业为主主主人口密度一人口密度一人口密度一人口密度一
人口密度或人流量般、人流量一般、人流量一般、人流量般、人流量般般一般一般
临主干道、地临主干道、地临主干道、临主干道、
临街状况、地势势平坦势平坦地势平坦地势平坦楼层中区中区中区中区等级乙乙甲乙
建筑面积(㎡)286.37286.37292.00190.00
建筑物新旧程度90%-95%90%-95%90%-95%85-90%实装修情况简装精装修精装修精装修物
基本齐备,维基本齐备,维基本齐备,基本齐备,状设施设备护正常护正常维护正常维护正常况工程质量合格合格合格合格平面布局较合理较合理较合理较合理建筑结构框架框架框架框架权土地使用权类型出让出让出让出让益土地剩余使用年限无影响无影响无影响无影响状管理水平一管理水平一况物业管理管理水平一般管理水平一般般般
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)
—94631078011640(含税价)
交易价格(元/㎡)
—90121026711086(不含税价)交易情况100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100房地产用途100100100100商业繁华程度100100105105
1-2-38比较因素评估对象案例1案例2案例3
基础设施、公共设
100100105105
施完善程度区交通便捷程度100100100100位周边物业类型100100100100状人口密度或人流量100100100100况
临街状况、地势100100100100楼层100100100100等级100100105100
建筑面积(㎡)100100100100建筑物新旧程度10010010098实物装修情况100106106106状设施设备100100100100况工程质量100100100100平面布局100100100100建筑结构100100100100权土地使用权类型100100100100益土地剩余使用年限100100100100状况物业管理100100100100
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)
9012.3810266.6711085.71(不含税价)
交易情况1.001.001.00
成交日期1.001.001.00
区位状况1.000.910.91
实物状况0.940.900.96
权益状况1.001.001.00
修正合计0.940.810.87
比准价格8502.258366.739679.50
待估单价8850.00
1-2-39经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后,确定办公业态平均定价不含税8850.00元/平方米。
b、商业业态评估
资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价,在同区域商业业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算,具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)(含待估274402371625382
税价)
交易价格(元/㎡)(不待估261332258724173含税价)房屋坐落融城东海国宾中央区万景荔知湾益田假日里交易情况正常正常正常正常交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况正常正常正常正常房地产用途商业用房商业用房商业用房商业用房商服中心区域商服中心区商服中心区商服中心区商业繁华程度周边域域域基础设施达基础设施达基础设施达基础设施达到到六通,医到六通,医到六通,医基础设施、公共设六通,医院、院、学校、院、学校、院、学校、
施完善程度学校、超市等超市等设施超市等设施超市等设施设施基本齐全齐全齐全齐全
1000米内有1000米内有1000米内有
1000米内有
多路公交车多路公交车多路公交车多路公交车在区在附近经在附近经在附近经
交通便捷程度附近经停,距位停,距最近停,距最近停,距最近最近地铁站小状地铁站大于地铁站大于地铁站小于于1000米况1000米1000米1000米周边以住周边以住周边以住
周边以住宅、
宅、商业、宅、商业、宅、商业、
周边物业类型商业、办公物办公物业为办公物业为办公物业为业为主主主主人口密度一人口密度一人口密度较人口密度较
人口密度或人流量般、人流量一般、人流量高、人流量高、人流量般一般较大较大
临主干道、地临主干道、临主干道、临主干道、
临街状况、地势势平坦地势平坦地势平坦地势平坦
1-2-40比较因素评估对象案例1案例2案例3
楼层1层1层1层1层
临街宽度4-6米大于10米4-6米6米深度大于宽深度大于宽深度大于宽宽深比深度大于宽度度度度
建筑面积(㎡)49.9757.0038.5049.00
实建筑物新旧程度85%-90%85%-90%85%-90%85%-90%物装修情况简单装修精装修精装修精装修状
况基本齐备,维基本齐备,基本齐备,基本齐备,设施设备护正常维护正常维护正常维护正常工程质量合格合格合格合格平面布局较合理较合理较合理较合理建筑结构钢混钢混钢混钢混权土地使用权类型出让出让出让出让益土地剩余使用年限无影响无影响无影响无影响状管理水平一管理水平一管理水平一况物业管理管理水平一般般般般
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)(含—274402371625382
税价)
交易价格(元/㎡)(不—261332258724173含税价)交易情况100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100房地产用途100100100100商业繁华程度100105105105
基础设施、公共设
100102102102
施完善程度区交通便捷程度1009999100位状周边物业类型100100100100况人口密度或人流量100100103103
临街状况、地势100100100100楼层100100100100
1-2-41比较因素评估对象案例1案例2案例3
临街宽度100106100102宽深比100100100100
建筑面积(㎡)100100100100实建筑物新旧程度100100100100物装修情况100106106106状况设施设备100100100100工程质量100100100100平面布局100100100100建筑结构100100100100权土地使用权类型100100100100益土地剩余使用年限100100100100状况物业管理100100100100
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡)
261332258724173(不含税价)
交易情况1.001.001.00
成交日期1.001.001.00
区位状况0.940.920.91
实物状况0.890.940.92
权益状况1.001.001.00
修正合计0.840.860.84
比准价格21936.0519511.2220267.67
待估单价20570.00
经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后,一层商业业态定价不含税20570.00元/平方米。
西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为18250元/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格,并经市场分析比较,通过交易期日
1-2-42修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后,商业一层不含税评估单
价为20570.00元/平方米,略高于历史平均销售单价。
西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为8828元/平方米,本次参考公司近期办公实际销售价格,并经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后,办公的评估单价不含税8850元/平方米,与近期平均销售单价接近。
本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具
体销售情况来看,评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。
(3)台州银泰
1)本次评估基本情况
台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心,建筑面积共
231219.93 ㎡,其中商业楼层为 B1F-4F,建筑面积 155065.81 ㎡,可租赁面积
79995.00㎡;车位建筑面积77053.26㎡,车位共1633个,投资性房地产采用
公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为108208.00万元,评估价值为107610.23万元,比未审财务报表数减值597.77万元,减值率为0.6%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时,参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值,最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。
2)估值合理性分析
*台州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响,2022年上半年台州经济增长放缓,上半年实现生产总值(GDP)2796.50 亿元,按可比价格计算,比去年同期增长
1.9%,增速比一季度回落3.9个百分点。2022年上半年台州新房市场整体呈下行趋势,局部保持稳定,二季度利好政策相继出台,市场活跃度逐渐回升。台州新房销量较去年同期明显减少,2022年上半年成交面积环比下降33%,成交金额环比下降35%,价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量,存在一定的去化压力。
1-2-43台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道3899号,紧邻中心大道,是台州市政府“商贸核心区”首发项目,北距市政府3.5公里,南望路桥3.5公里,是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有905路,107路、
128 路等公交到达,紧邻轻轨 S1 号线银泰站,该轻轨预计 2022 年底开通,周边
路网较发达,通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区等住宅区,但因配套设施尚需完善,整体入住率一般,商服繁华程度一般,周边自然环境较好。
*投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
台州银泰购物中心采用收益法进行评估,主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心,大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大,难以进行对比。
B、商铺评估过程
经调查了解,台州银泰城处于台州新区,周边商业较少,目前商铺的挂牌均价(含税)1.0万元/㎡左右,具体信息如下:
序号位置物业类型楼层挂牌单价(元/㎡)
1台州博奥商厦临街商铺111355.74
2都市春天临街商铺18720.00
3香溢大酒店临街商铺临街商铺110105.26
4东泰-万华城南区住宅底商110000.00
5万达广场(台州经开店)商业街商铺19705.88
6中国农港城购物中心商铺19365.99
7平均值10000.00
经过修正后的平均不含税单价约为9300.00元/㎡(10000.00×98%/1.05)。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三
个案例(第1、第3及第4项)进行比较计算,根据委估资产的用途类型及特点,选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素,具体因素详见下表:
1-2-44比较因素条件说明表
比较因素待估房地产案例1案例2案例3
东泰-万华城房屋座落台州银泰城香溢大酒店台州博奥商厦南区
修正后交易价格(元/
9431.589333.3310598.69㎡,不含税)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺椒江新区银泰椒江新区市政椒江新区万达椒江区老城区
产业聚集规模、城商圈,繁华府周边商区,广场商圈旁,商圈,繁华程商业繁华程度程度一般繁华程度较高繁华程度较高度较高
医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、
基础设施、公共金融配套设施金融配套设施金融配套设施金融配套设施设施完善程度完善完善完善完善邻中心大道及紧邻中心大道紧邻市府大道开发大道主干紧邻中山东路
及轻轨1号及东环大道主线,距离轻轨及育才路主干交通便捷程度线,数条公交干线,数条公1号线约200线,数条公交线路经过,交交线路经过,米,数条公交线路经过,交通便捷交通便捷线路经过,交通便捷区通便捷位楼层1层1层1层1层因
素市政府周边,万达广场旁,台州老商圈之椒江新区,市市场成熟度市场成熟度较市场成熟度较一,市场成熟场成熟度一般高高度较高周边分布有多周边分布有多周边分布有多周边分布有多个中高档小个中高档小
环境质量、周围个中高档小个中高档小区,临近公区,临近公景观区,自然环境区,自然环境园,自然环境园,自然环境较好较好较好较好周边小区入住周边小区入住周边小区入住周边小区入住
人流量率较低,人流率高,人流量率高,人流量率高,人流量量一般较高较高较高住宅商业混合住宅商业混合住宅商业混合住宅商业混合城市规划区区区区临街状况一面临街一面临街一面临街一面临街实
物面积大285㎡较大158㎡适中863㎡大因装修情况精装普装毛坯普装素经营限制不限不限不限不限
1-2-45比较因素待估房地产案例1案例2案例3
东泰-万华城房屋座落台州银泰城香溢大酒店台州博奥商厦南区
约48%公摊比约30%公摊比约30%公摊比约30%公摊比平面布局例高例一般例一般例一般周边多为办周边多为办周边多为办周边多为办
周边业态公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居民区民区民区民区新旧程度新较新新新权土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年益因他项权利无无无无素其他受限状况无无无无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等;区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度等;实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结
构、平面布局等;权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等,将因素指标转化为因素条件指数,详见下表:
比较因素条件指数表比较因素待估房地产案例1案例2案例3交易价格(元/㎡,不含
9431.589333.3310598.69
税)交易情况100100100100交易时间100999999房地产用途100100100100
产业聚集规模、商
100102102104
业繁华程度
基础设施、公共设
100100100100
施完善程度交通便捷程度100100100100区位楼层100100100100因素市场成熟度100102102102
环境质量、周围景
100100100100
观人流量100102102102城市规划100100100100
1-2-46比较因素待估房地产案例1案例2案例3
临街状况100100100100面积100102104100实装修情况100989698物因经营限制
100100100100
素平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度10098100100权土地年限100100100100益他项权利100100100100因素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得出各因素修正系数,详见下表:
比较因素条件指数修正表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡,不含税)9431.589333.3310598.69交易情况100/(100)100/100100/100100/100
交易时间100/(100)100/99100/99100/99
房地产用途100/(100)100/100100/100100/100
产业聚集规模、商
100/(100)100/102100/102100/104
业繁华程度
基础设施、公共设
100/(100)100/100100/100100/100
施完善程度
交通便捷程度100/(100)100/100100/100100/100区
位楼层100/(100)100/100100/100100/100因
素市场成熟度100/(100)100/102100/102100/102
环境质量、周围景
100/(100)100/100100/100100/100
观
人流量100/(100)100/102100/102100/102
城市规划100/(100)100/100100/100100/100
临街状况100/(100)100/100100/100100/100实
物面积100/(100)100/102100/104100/100
因装修情况100/(100)100/98100/96100/98素
经营限制100/(100)100/100100/100100/100
1-2-47比较因素待估房地产案例1案例2案例3
平面布局100/(100)100/103100/103100/103
周边业态100/(100)100/100100/100100/100
新旧程度100/(100)100/98100/100100/100
权土地年限100/(100)100/100100/100100/100
益他项权利100/(100)100/100100/100100/100因
素其他受限状况100/(100)100/100100/100100/100
修正系数0.94340.92560.9248
比准价格8897.328638.929802.12
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后,分别得到修正后的价格,三个比准价格差异较小,本次取其算术平均值作为评估单价(不含税),即:
估价对象评估单价=(8897.32+8638.92+9802.12)÷3
=9100.00(元/平方米)(取整)
C、车位评估过程经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂
牌均价约10万元/个左右。具体信息如下:
序号楼盘名称物业类型楼层挂牌单价(万元/个)
1台州银泰城(住宅及写字楼配套)车位-19.00
2东泰华庭车位-110.00
3得力·金悦花园车位-111.00
4环翠名苑车位-19.00
5万华汇广场车位-112.00
6泰隆苑车位-110.00
7平均10.00同理,经过修正后的车位不含税平均单价约为9.3万元/个(10.00×0.98/1.05)。
资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例(第
1~第3项)进行比较计算,根据委估资产的用途类型及特点,选择比较因素为交
易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素,具体因素详见下表:
1-2-48比较因素条件说明表
比较因素待估车位案例1案例2案例3
得力·金悦花位置台州银泰城台州银泰城东泰华庭园
修正后交易价格(万
8.409.3310.27元/个,不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位产业聚集规椒江新区银泰椒江新区银泰椒江新区万达椒江区路桥商
模、商业繁华城商圈,繁华城商圈,繁华广场商圈旁,圈,繁华程度程度程度一般程度一般繁华程度较高较高
基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善程金融配套设施金融配套设施金融配套设施金融配套设施度完善完善完善完善邻中心大道及紧邻中心大道紧邻中心大道市府大道主干紧邻中心大道
及轻轨1号及轻轨1号道,距离轻轨及轻轨1号区交通便捷程度线,数条公交线,数条公交2号线约500线,数条公交位线路经过,交线路经过,交米,数条公交线路经过,交因通便捷通便捷线路经过,交通便捷素通便捷
万达广场旁,路桥老商圈,椒江新区,市椒江新区,市市场成熟度市场成熟度较市场成熟度较场成熟度一般场成熟度一般高高周边分布有多周边分布有多周边分布有多周边分布有多个中高档小
环境质量、周个中高档小个中高档小个中高档小区,临近公围景观区,自然环境区,自然环境区,自然环境园,自然环境较好较好较好较好楼层负一负一负一负一距离出口位置距离出口位置距离出口位置距离出口位置
出入便捷度适中,出入便适中,出入便适中,出入便适中,出入便捷捷捷捷面积标准车位标准车位标准车位标准车位实
物车位配比大于1:1大于1:1大于1:1大于1:1因平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理素建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构
消防、通风、消防、通风、消防、通风、消防、通风、配套设施照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐全全全全
1-2-49比较因素待估车位案例1案例2案例3
当地知名物当地知名物当地知名物当地知名物物业管理业,管理较好业,管理较好业,管理较好业,管理较好权他项权利无无无无素益因其他受限状况无无无无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等;区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等;实物因素主要有出入便捷度、面积、
车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等;权益因素
包括他项权利、限制权利等,将因素指标转化为因素条件指数,详见下表:
比较因素条件指数表比较因素待估车位案例1案例2案例3交易价格(万元/个,不含
8.409.3310.27
税价)交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业
100100102102
繁华程度
基础设施、公共设施区100100100100完善程度位交通便捷程度100100100100因素市场成熟度100100102102
环境质量、周围景观100100100102楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100实车位配比100100100100物平面布置100100100100因素建筑结构100100100100配套设施100100100100物业管理100100100100权他项权利100100100100素益因其他受限状况100100100100
1-2-50在确定了各种因素修正指数的基础上,将评估对象的因素条件指数与比较实
例的因素条件进行比较,得出各因素修正系数,详见下表:
比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3交易价格(万元/个,不含
8.409.3310.27
税价)
交易情况100/(100)100/100100/100100/100
交易时间100/(100)100/100100/100100/100
房地产用途100/(100)100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业
100/(100)100/100100/102100/102
繁华程度
基础设施、公共设施
区100/(100)100/100100/100100/100完善程度位
交通便捷程度100/(100)100/100100/100100/100因
素市场成熟度100/(100)100/100100/102100/102
环境质量、周围景观100/(100)100/100100/100100/102
楼层100/(100)100/100100/100100/100
出入便捷度100/(100)100/100100/100100/100
面积100/(100)100/100100/100100/100
实车位配比100/(100)100/100100/100100/100物
平面布置100/(100)100/100100/100100/100因
素建筑结构100/(100)100/100100/100100/100
配套设施100/(100)100/100100/100100/100
物业管理100/(100)100/100100/100100/100
权他项权利100/(100)100/100100/100100/100素益
因其他受限状况100/(100)100/100100/100100/100
修正系数1.00000.96120.9423
比准价格8.408.979.67
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后,分别得到修正后的价格,三个比准价格差异较小,本次取其算术平均值作为评估单价(不含税),即:
估价对象评估单价=(8.40+8.97+9.67)÷3
=9.0(万元/个)(取整)
经市场分析比较,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物1-2-51因素修正、权益因素修正后,确定一楼商铺平均销售单价9000.00元/㎡左右,
负一楼车位平均销售单价9.0万元/个左右,与同类或类似房地产比较,评估价在合理范围内。另外,台州银泰城住宅物业近2年(2021-2022年)有对外销售的车位实例(无底商销售实例),经统计共成交29个车位,实际成交均价为8.4万元/个,与评估单价9.0万元/个差异较小,车位评估单价基本合理。
*委估资产对比价值
台州银泰城商铺面积约15.50万㎡,配套车位1633个,由于产权证无法零星办理,和上述单个出售的商铺和车位相比,交易规模及资金巨大,同杭州西溪处理一致,本次统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正;
楼层对商铺和车位价值存在影响,尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易惯例,综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比情况,本项目楼层修正系数确定如下:
市场修正系本项目配套商本项目单位租本项目租金比本次修正系数楼层数区间(对业街销售比率金(元/率(对比一取值比一楼)(对比一楼)㎡·月)楼)
一楼1.01.046.801.01.0
二楼0.57~0.70.6430.300.650.65
三楼0.39~0.580.3724.900.530.55
四楼0.3023.700.510.55
负一楼3.500.070.40
注:三楼以上商铺的楼层差异较小,本项目统一按照0.55修正系数计取;负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面,其租金收益相比其他楼层较低,本项目按照0.4修正系数计取
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近,车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短,故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低。参考杭州西溪楼层修正,本次楼层价差取1万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下:
1-2-52车位数基准单价序建筑面积规模修正后单价不含税估值(万楼层物业类型量(元/㎡或楼层修正备注号(㎡)修正(元/㎡或个)元)(个)个)
1 1F 大型购物中心 40995.32 9100.00 0.90 1.00 8190.00 33575.17
2 2F 大型购物中心 33195.43 9100.00 0.90 0.65 5323.50 17671.59
3 3F 大型购物中心 33118.58 9100.00 0.90 0.55 4504.50 14918.26
4 4F 大型购物中心 29242.17 9100.00 0.90 0.55 4504.50 13172.14
5 4F 物业办公室 779.53 配套设施,不可销售
6 B1F 大型购物中心 17734.78 9100.00 0.90 0.40 3276.00 5809.91
8 B1F 配套车位 28512.47 479 90000.00 0.90 81000.00 3879.90
9 B2F 配套车位 48540.79 1154 90000.00 0.90 10000.00 71000.00 8193.40
10合计232119.0797220.37
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为97220.37万元,与本次投资性房地产的评估值107610.23万元差异10.7%,差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景,本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是:由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心,可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌,大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大,并不具备可比性,本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-2-53*从房地产收益率来看
房地产的收益率(回报率)=租金收入/房地产价值,一般购物中心的正常年收益率在4%~5%左右,7%以上属于较高水平。台州银泰城2021年的收益率为
1.10%,2022年预测的收益率为2.62%,而在浙江拥有大量购物中心(16处)的
新城控股(601155.SH)公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。
根据收益率的计算公式可推导出:房地产价值=租金收入/收益率,则在租金收入不变的情况下,收益率取值越低,房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于正常收益水平,通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目,主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景,有利于保障上市公司的利益。
3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资产
评估增值率为0
杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第2部分回复。
(1)云城尊龙
1)本次评估基本情况
云城尊龙主要资产为投资性房地产,包括商业、写字楼及车位,采用公允价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为75899.64万元,评估价值为75815.67万元,比未审财务报表数减值83.97万元,减值率为0.2%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时,参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值,最终报表呈现的结果投资性房地产评估增值为零。
2)估值合理性分析
*昆明房地产市场分析
1-2-54今年以来,受国内疫情频发等因素影响,昆明 GDP 恢复缓慢,经济数据不
及预期;房地产开发投资持续回落,低位运行;消费来看,经济下行压力之下,社销增速进入下行通道。
自2021年来,昆明房地产市场转冷明显,2022年上半年,房地产市场总体供销明显缩减,市场存量大,去化周期长,总体表现疲软。
云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉
口二环路内,滇池路口地铁5号线附近,周边配套完善、交通便捷,项目业态为已完工的办公楼、社区底商及车位。
*投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析
A、评估方法
云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估,选用市场比较法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下,选择与估价对象属于同一供需圈,条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业-临主干道商铺
资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类,对于临主干道商铺,通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解,该区域同类商铺不含税均价约为2.88万元/平方米,具体如下:
成交单价总价序所在区用面积(不含名称位置物业类型(万号域途㎡税)(元元)
/㎡)南亚风情第壹滇池社区底商临商
1西山区1204030000
城星光苑路主路商铺业海伦堡商业广西园社区底商临商
2西山区2509227174
场北路主路商铺业
1-2-55成交单价
总价序所在区用面积(不含名称位置物业类型(万号域途㎡税)(元元)
/㎡)兴苑社区底商临商
3光华花园商铺西山区36012129752
路主路商铺业龙泉社区底商临商
4万彩城五华区26092.8628000
路主路商铺业飞虎社区底商临商
5官渡广场官渡区993528300
大道主路商铺业白龙社区底商临商
6新迎小区商铺盘龙区路片33010631100
主路商铺业区海埂社区底商临商
7万达广场西山区路片2208027500
主路商铺业区
商业平均28800.00
融城优郡非大型商业综合体,周边商业繁华度一般,资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置较好的临主干道的(A4 栋裙楼商业-103、104),优先选取了在同一片区同一商圈内,临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到(A4 栋裙楼商业-103、104)单价为不含税价 2.80 万元/平方米。
再经过实物状况及区位条件楼层的修正,确定同类型的 A4 栋裙楼商业 2-4 层、独栋商业等物业的价格。
b、商业-临支路商铺
对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解,该区域同类商铺不含税均价约为1.58万元/平方米具体如下:
成交单价总价序所在用面积(不含名称位置物业类型(万号区域途㎡税)(元元)
/㎡)上悦天泛亚科技五华社区底商临支商
1地陈家1387717900
新区区路商铺业营路西山近华浦社区底商临支商
2近华浦路1709717526
区路路商铺业
1-2-56成交单价
总价序所在用面积(不含名称位置物业类型(万号区域途㎡税)(元元)
/㎡)海伦堡中西山西园北社区底商临支商
339022417411
央广场区路路商铺业西山社区底商临支商
4白马东区区棕丹霞路15010015000
路商铺业树营西山社区底商临支商
5万达广场区前海埂路15812812300
路商铺业卫营盘龙铂金大社区底商临支商
6云南印象38031512100
区道路商铺业五华近梅江社区底商临支商
7万彩城512818200
区路路商铺业西山环城南社区底商临支商
云坊片区102.46416000区路路商铺业
商业平均15800.00
融城优郡位于滇池路口地铁5号线附近,但项目非大型商业综合体,周边商业繁华度一般,资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临支路
的(A4 栋裙楼商业-101),优先选取了在同一片区同一商圈内,临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算。
具体案例选取及因素比较如下:
比较因素评估对象案例1案例2案例3
交易价格(元/m2) 待估 17526.00 17411.00 15000.00房屋坐落融城优郡近华浦路海伦堡中央广场白马东区交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年1月2022年3月2021年12月交易房地产状况正常正常正常正常
交易方式、付款方
一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭式房地产用途商铺商铺商铺商铺商服中心周边区商服中心周边区商服中心周边区商服中心周边区区
商业繁华程度域,繁华程度一域,繁华程度一域,繁华程度一域,繁华程度一位般般般般
1-2-57比较因素评估对象案例1案例2案例3
状基础设施达到六基础设施达到六基础设施达到六基础设施达到六
基础设施、公况通,医院、学通,医院、学通,医院、学通,医院、学共设施完善程
校、超市等设施校、超市等设施校、超市等设施校、超市等设施度齐全齐全齐全齐全多条公交线路经多条公交线路经多条公交线路经多条公交线路经
交通便捷程度过,出行较为便过,出行较为便过,出行较为便过,出行较为便利利利利
周边以住宅、办周边以住宅、办周边以住宅、办周边以住宅、办周边物业类型公物业为主公物业为主公物业为主公物业为主
人流量或人口人流量较小,密人流量一般,密人流量一般,密人流量一般,密密度度较低度一般度一般度一般楼层1层1层1层1层
临街状况、地一面临支路、地一面临次要街一面临次要街一面临支路、地
势势平坦道、地势平坦道、地势平坦势平坦
临街宽度6-8米6-8米大于10米6-8米宽深比深度大于宽度深度大于宽度深度大于宽度深度大于宽度建筑面积
184.397.00224.00100.00(m2)建筑物新旧程
90%-95%70%-75%85%-90%70%-75%
实度物装修情况中等装修简单装修中等装修简单装修
状基本齐备,维护基本齐备,维护基本齐备,维护基本齐备,维护设施设备况正常正常正常正常工程质量无明显质量问题无明显质量问题无明显质量问题无明显质量问题
层高4.0-4.5米4.5-5.0米4.0-4.5米3.5-4.0米
车位充足,满足车位略有不足,车位充足,满足车位略有不足,车位充足率需求基本满足需求需求基本满足需求建筑结构钢混钢混钢混钢混出让,商业40出让,商业40出让,商业40土地性质出让,商业40年年年年
权土地使用年限34.321735.9615.91益
可正常交易,无可正常交易,无可正常交易,无可正常交易,无状租约状况影响影响影响影响况物业管理管理水平较好管理水平一般管理水平较好管理水平一般城市规划限制无限制无限制无限制无限制
通过分析可比案例与评估对象之间差异,进行各种因素情况修正,具体比较指数如下:
1-2-58待估房地
比较因素案例1案例2案例3产
交易价格(元/m2) 17526.00 17411.00 15000.00交易双方情况及交易目的100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100
交易方式、付款方式100100100100房地产用途100100100100商业繁华程度100100100100
基础设施、公共设施完善程
100100100100
度区交通便捷程度100100100100位状周边物业类型100100100100况人流量或人口密度100105105105楼层100100100100
临街状况、地势100103103100临街宽度100100104100宽深比100100100100
建筑面积(m2) 100 104 98 104建筑物新旧程度100969996实物装修情况1009710097状设施设备100100100100况工程质量100100100100层高10010310097车位充足率1009710097建筑结构100100100100土地性质100100100100
权土地使用年限10096.70100.1495.79益租约状况100100100100状况物业管理1009810098城市规划限制100100100100
注:上表以评估对象为基准100,可比案例与之比较,无差异为100,条件优于评估对象则
大于100,条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表:
1-2-59比较因素案例1案例2案例3
比较价格(元/m2) 17526.00 17411.00 15000.00
交易情况修正1.00001.00001.0000
成交日期修正1.00001.00001.0000
区位状况0.92460.92460.9524
实物状况1.03350.99111.0974
权益状况1.05520.99861.0653
修正合计1.00840.91511.1134
比较价格(元/m2) 17673.33 15932.91 16700.75
待估单价(元/㎡)16770.00
通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到临支路商铺(A4 栋裙楼商业-101)单价为不含税价 1.68 万元/平方米。然后经过实物状况及区位条件楼层的修正,得到其他同类型临支路商铺物业的价格。
经过对商业部分的市场比较法评估,融城优郡的商业评估值合计9804.53万元,面积合计6286.63平方米,商业总体平均单价不含税价为1.56万元/平方米。
本次评估均价在合理范围内。
c、写字楼
项目写字楼为32层甲级精装修写字楼,面积合计4.34万平方米。
资产评估专业人员通过对昆明市二环附近区域类似的主要商圈内的标志写
字楼进行调查了解,办公楼不含税均价约为1.29万元/平方米,具体情况详见下表:
成交单价序总价(万(不含名称所在区域位置用途面积㎡号元)税)(元/㎡)南亚风情第壹
1西山区滇池路写字楼379.00295.9412200.00
城南屏街片东风西
2顺城双塔写字楼320.00201.0015200.00
区路
3瑞鼎城盘龙区白龙路写字楼1170.00900.0012400.00
4万达广场-北塔西山区希望路写字楼2136.001780.0011400.00
1-2-60成交单价序总价(万(不含名称所在区域位置用途面积㎡号元)税)(元/㎡)人民西
5保利六合西山区写字楼380.00300.0012100.00
路
6 融城金阶-C 座 官渡区 民航路 写字楼 298.00 173.00 16400.00
7万达广场南塔西山区希望路写字楼550.00452.0011600.00
北辰大
8新都龙城盘龙区写字楼1782.001485.0011400.00
道环城南
9云路中心官渡区写字楼968.00888.3210400.00
路人民西
10保利中心西山区写字楼1900.001329.6813600.00
路
11瑞鼎城盘龙区白云路写字楼390.00300.0012400.00
12同德广场盘龙区白云路写字楼1360.00800.0016200.00
环城南
13大悦城西山区写字楼352.80280.0012000.00
路
14万达昆明双塔西山区希望路写字楼325.50244.2312693.00
均价12900.00
融城优郡位于滇池路口,紧临地铁5号线,资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿线、商圈区位的地段因素外,也考虑了融城优郡办公楼为精装修甲级写字楼,因此选取了滇池路沿线,位置较近,建成年代相近的南亚风情第壹城、大悦城、万达昆明双塔的甲级写字楼作为案例进行比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到写字楼不含税均价约为13600.00元/平方米,本评估均价在合理范围内。
d、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好,距离区域中心较近的车位价格进行了调查了解,车位不含税均价约12.93万元/个,具体情况详见下表:
序所在区所在位成交单价(不含名称楼层用途号域置税)(万元/个)环城南
1云路中心官渡区-3地下车位13.75
路1-2-61序所在区所在位成交单价(不含名称楼层用途号域置税)(万元/个)
2共信时代广场西山区采莲路-1地下车位13.89
西城 COHO 购物 滇缅大
3五华区-3地下车位12.38
中心道
4中环金界五华区茭菱路-1地下车位14.29
5万彩城五华区龙泉路-2地下车位9.52
人民西
6六合天城西山区-2地下车位15.60
路
7润城七区西山区前福路地下车位9.52
环城南
8云路中心官渡区-1地下车位14.50
路
9摩码二期盘龙区北京路-2地下车位14.29
10金尚俊园盘龙区穿金路-2地下车位15.23
昌源中
11假日城市五华区-3地下车位12.48
路
12船房小区西山区西园路-1地下车位9.75
车位平均12.93
项目投资性房地产车位分布于负1至负3层,包括标准车位、非标小车位、子母车位、无障碍车位等类型。资产评估专业人员优先选取了距离融城优郡距离较近、建成年代相近、业态相似的云路中心、共信时代广场、六合天城案例进行
比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到负一层标准车位单价为14.3万元/个,再根据楼层及类型进行因素修正,确定不同楼层不同类型车位的价格。
经过测算分析后,车位评估单价区间为11.1万元/个-22万元/个。总体评估值合计5408.97万元,车位个数合计421个,不含税评估均价为12.85万元/个,基于融城优郡繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑,本评估均价在合理范围内。
(2)东方柏丰
1)本次评估基本情况
1-2-62东方柏丰主要资产为投资性房地产,采用公允价值模式计量。评估基准日
2022年3月31日未审财务报表的投资性房地产账面价值为66284.16万元。本
次投资性房地产评估价值相比未审财务报表数增值为639.17万元,增值率为
1%。信永中和在基准日2022年3月31日出具的审计报告,审定的投资性房地
产账面价值为66923.33万元,由于投资性房地产采用公允价值计量,审计报告的审定数引用了本次评估报告投资性房地产的评估价值,故导致最终呈现的结果是投资性房地产评估增值为零。
2)估值合理性分析
*昆明房地产市场分析
宏观经济:今年以来,面对国内疫情频发散发、超预期突发因素带来严重冲击,昆明 GDP 恢复缓慢,2022 年 1 季度 GDP 增速 3.2%,持续低于全省,经济数据不及预期;从投资来看,2022年昆明固定资产投资增速由负转正,持续恢复,其中3月投资明显发力,增速较1-2月加快9.2个百分点;房地产开发投资持续回落,低位运行;消费来看,经济下行压力下,21年开始社销增速进入下行通道。
宏观政策:昆明市出台的《关于2022年稳增长的若干政策措施》支持实体经济加快发展,促进经济平稳健康发展,其中针对房地产,要求坚持“房住不炒”“三稳”基调,加快城市更新,进一步放宽公积金政策,充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。
昆明房地产市场:自2021年房地产市场转冷明显,2022年上半年供销同环比均跌,上半年市场下行明显,仅个别板块呈现量价齐升格局(北辰板块、翠湖板块、凉亭板块),同时有27个板块表现出量价齐跌表现,其中城市边际板块(西园、西翥、小哨等)板块自身发展不成熟,导致板块降温愈发明显,极少部分板块“以价换量”,例如马金铺板块(成交上涨44%,均价下降
7%),大多板块呈现出量跌价涨格局,此类板块主要可以分为两类,一是滇池
边项目因高品质项目拉动均价上扬,另一类板块则是板块自身项目较为有限,容量较低,因而量受到市场影响收缩降幅明显。
1-2-63综上所述,在昆明市经济下行压力明显加大的不利形势下,昆明市宏观政
策以稳为主,延续宽松态势,充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。虽然房地产市场总体供销缩减明显,市场存量大去化周期长,市场总体表现疲软的态势,但是高品质项目的表现优于市场。
*投资性房地产-东方首座项目评估过程分析
A、评估方法
东方柏丰投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估,选用市场比较法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下,选择与估价对象属于同一供需圈,条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业
资产评估专业人员通过对南屏街片区市场进行调查了解,南屏街片区商铺均价约为4.7万元/平方米,具体情况详见下表:
成交单价面层总价
序用物业面积(含税)名称所在区域位置宽高(万号途类型㎡(元/m m 元)
㎡)正义人民中社区南屏街片商
1路壹路82底商-284.550010746700.00
区业号楼号临街商业世纪南屏街片商
2南屏街街店4.84.511325.8943600.00
广场区业铺商业金鹰南屏街片商
3青年路街店3.65.41203633300.00
A 座 区 业铺新世南屏街片青年路商临街
4纪百1685232300.00
区432号业门面货
1-2-64成交单价
面层总价
序用物业面积(含税)名称所在区域位置宽高(万号途类型㎡(元/m m 元)
㎡)靖国新商业昆百南屏街片商
5村58街店45.48114.3756400.00
大区业号铺商业正义南屏街片正义坊商
6街店4.3423845.4552400.00
坊区北馆业铺商业昆百南屏街片东风西商
7街店35.4791456400.00
大区路业铺商业钱王南屏街片钱王街商
8街店105.480015152980.13
街区3号业铺商业钱王南屏街片钱王街商
9街店105.41603842105.26
街区3号业铺南屏南屏街片商临街
10南屏街84.5130020065000.00
街区业门面
均价47000.00
东方柏丰处于昆明最繁华的核心商业区,位于昆明市商圈—三市街商圈内,东靠昆明市最繁华商业步行街柏联广场,南临具有昆明古城历史文化风格的金马碧鸡休闲广场;北接王府井商业广场,与最繁华的昆百大商业区和顺城王府井商业区结合形成昆明核心商圈。资产评估专业人员优先选取了在同一商圈内,商业繁华度、人流量、物业类型具有可比性的的昆百大、正义坊案例进行比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到东方首座首层商铺评估均价为5.69万元/平方米,东方首座属于昆明核心商圈内的优质项目,有着区位、配套完善、客流密集和国际知名物业公司等多方面的优势,本评估均价在合理范围内。
b、写字楼资产评估专业人员通过对昆明主要商圈内的核心标志建筑物的写字楼进行
调查了解,办公楼均价约为1.4万元/平方米,具体情况详见下表:
1-2-65成交单价序总价(万名称所在区域位置用途面积㎡(含税)
号元)(元/㎡)东风西
1顺城双塔南屏街片区写字楼320.00201.0015920.40
路
2瑞鼎城盘龙区白龙路写字楼1170.00900.0013000.00
万达广场-北
3西山区希望路写字楼2136.001780.0012000.00
塔人民西
4保利六合西山区写字楼380.00300.0012666.67
路
融城金阶-C
5官渡区民航路写字楼298.00173.0017225.43
座
6万达广场南塔西山区希望路写字楼550.00452.0012168.14
北辰大
7新都龙城盘龙区写字楼1782.001485.0012000.00
道环城南
8云路中心官渡区写字楼968.00888.3210896.97
路人民西
9保利中心西山区写字楼1900.001329.6814289.15
路
10瑞鼎城盘龙区白云路写字楼390.00300.0013000.00
11同德广场盘龙区白云路写字楼1360.00800.0017000.00
均价14000.00
东方柏丰属于南屏街片区的核心 CBD,招商银行云南区总部、全球 500 强银行渣打银行、香港首席银行恒生银行、马来西亚国家银行马来亚银行、诺亚财
富等多家国际国内优秀企业已入驻。资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿线、核心商圈这两大地段因素外,也非常注重写字楼的品质形象及硬件配置,达到昆明写字楼的顶级水准。选择了位于盘龙区的核心商圈内同德广场和财智心景的甲级写字楼、位于人民西路核心商务新地标的甲级写字楼保利中心案例进行比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到写字楼均价约为1.69万元/平方米,东方首座有着区位、装修状况、配套完善、交通便捷和国际知名物业公司等多方面的优势,本评估均价在合理范围内。
c、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好,距离区域中心较近的车位价格进行了调查了解,车位均价约为20万元/个,具体情况详见下表:
1-2-66序所在区物业类成交总价
名称位置所在楼层
号域型(万元)
1中环金界五华区茭菱路车位-115.00
2报业尚都五华区新闻路车位17.90
西城 COHO 购物中
3五华区滇缅大道车位-313.00
心
4云安阳光城五华区坤瑞路车位-120.00
5假日城市小区五华区昌源中路车位15.00
6临江花园五华区青年路车位-126.00
7云安阳光城五华区坤瑞路车位-123.00
8中昆医大广场五华区环城西路车位-223.00
9万彩城五华区龙泉路车位-210.00
10海伦先生五华区学府路车位17.50
11滨江俊园盘龙区长青路车位-119.80
12西山度假区西山区前卫西路车位22.80
13滨江俊园盘龙区长青路车位-220.00
14凤凰巷税务局小区盘龙区白塔路车位-223.00
15润城七区西山区前福路车位10.00
16华夏天璟湾西山区滇池路车位31.50
17汇都国际盘龙区白塔路车位-224.00
18金尚俊园盘龙区穿金路车位-216.00
19滨江俊园盘龙区长青路车位-217.90
20版筑翠园五华区虹山东路车位26.00
21欣都龙城五华区北辰大道车位21.00
22摩码二期盘龙区北京路车位-215.00
23 同德 A 区 盘龙区 北京路 车位 -2 29.90
24中昆医大广场五华区环城西路车位-123.00
25云路中心官渡区环城南路车位-324.00
26云投中心-尚苑西山区人民西路车位-225.00
均价20.00
资产评估专业人员优先选取了距离东方柏丰距离较近的中昆医大广场、中央
丽城、汇都国际案例进行比较计算,通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正,得到车位的评估均价为23万元/个。基于东方首座繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑,本评估均价在合理范围内。
1-2-67综上所述,结合昆明市房地产市场总体表现形式和东方首座作为高品质项
目的优势来看,本次评估东方柏丰的投资性房地产估值在合理范围内。
5、康旅集团的补充承诺
康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》,承诺对于康源公司摘牌的标的企业股权,如其在收购后(工商变更完成后起算)的6个月内向与本公司无关联第三方对外转让的,且对外转让价格高于本次交易中的收购价格,则康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。
二、独立财务顾问核查意见
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格,由于投资性房地产采用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素,部分标的企业主要资产经审计账面值与评估值一致,评估增值率为0,标的资产评估价格具备合理性,有利于保障上市公司利益。
5.草案及公开信息显示,部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售事项。2017年,公司收购昆明城海和台州银泰股权,昆明城海和台州银泰经审计净资产评估值分别为21447.46万元和170470.58万元,本次交易,昆明城海和台州银泰评估值为9966.04万元和-24470.53万元,前后两次评估结果差异较大。请公司:结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素,说明相关差异的主要原因及合理性,是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师发表意见。
回复:
一、问题答复
结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素,说明相关差异的主要原因及合理性,是否存在高买低卖的情况。
1、昆明城海
1-2-68(1)两次评估情况
2017年,云南城投、被评估单位昆明城海以2017年3月31日为评估基准日,以“云南城投置业股份有限公司拟收购重庆同恒投资有限公司所持昆明城海房地产开发有限公司47.37%股权”为评估目的,委托中和评估进行了资产评估,并出具“中和评报字(2017)第 KMV2037 号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估,总资产评估价值为117600.48万元,总负债评估价值为95855.71万元,股东全部权益评估价值为21744.77万元。
本次重组中,云南城投以2022年3月31日为评估基准日,以“云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及的昆明城海房地产开发有限公司100%股权”为评估目的,委托北京亚超进行了评估,并出具“北京亚超评报字(2022)第 A160 号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估,总资产评估价值
115875.18万元,总负债评估价值105909.14万元,股东全部权益评估价值
9966.04万元。
2017年收购评估和本次转让评估均采用资产基础法的评估结果作为最终评估结论,两次评估账面净资产差异9314.41万元,净资产评估价值差异11778.73万元,两次评估具体情况如下:
单位:万元
基准日2017.3.312022.3.31两次评估差异项目账面价值评估价值账面价值评估价值账面价值评估价值
流动资产64504.5868825.9171526.8873681.927022.304856.01
非流动资产47774.1048774.5741490.8242193.26-6283.28-6581.31
112278.6
资产总计117600.48113017.70115875.18739.02-1725.30
8
流动负债31124.0231124.0241349.2641349.2610225.2410225.24
非流动负债64731.6964731.6964559.8864559.88-171.81-171.81
负债合计95855.7195855.71105909.14105909.1410053.4310053.43净资产(所
16422.9721744.777108.569966.04-9314.41-11778.73有者权益)
从资产负债结构看,两次评估的差异主要来自于负债的增加,本次评估基准
1-2-69日审定流动负债较前次评估增加1.02亿元,是导致两次评估差异1.17亿元的主要原因。
(2)企业经营情况
2017年收购后至本次评估基准日,被评估企业累计经营亏损9314.41万元,
净资产由16422.97万元减少至7108.56万元。昆明城海各期资产负债及财务状况具体如下:
单位:万元资产负债2017年32022年3
2017年末2018年末2019年末2020年末2021年末
表项目月末月末
流动资产64504.58102743.8984934.9685898.4351211.2675357.8571526.88
其中:应
2494.411268.46335.77266.83162.68234.205109.75
收账款其他应收
12762.3054060.0056357.0258312.3623589.7048077.6749171.03
款
存货46340.5445140.8827187.6626528.7827023.5226675.7417069.25非流动资
47774.1055233.2445160.6641113.3041370.9441334.5941490.82
产
其中:长
11900.0011900.00100.00100.00100.00100.00100.00
投投资性房
33351.3041030.1940982.6541010.2741267.9141231.5641387.79
地产
资产总额112278.68157977.13130095.62127011.7392582.20116692.44113017.70
流动负债31124.0270488.2746805.5948696.6916407.7644111.8441349.26
其中:其
23690.7862587.3945330.9647221.9415043.2842680.9239560.36
他应付款非流动负
64731.6965636.0765430.9464890.2064500.4863728.9364559.88
债
负债合计95855.71136124.34112236.52113586.8980908.24107840.78105909.14
股东权益16422.9721852.7917859.1013424.8411673.978851.677108.56
利润表项2022年1-3
2017年度2018年度2019年度2020年度2021年度
目月
营业收入1393.9622667.902167.74366.31326.718495.28
营业成本-4149.0118022.96765.01-177.71350.579606.49
财务费用3395.651613.771158.671904.923347.33586.73
营业利润754.23-5185.19-151.99-1246.70-2665.17-1642.26
利润总额851.30-5184.36-105.8-1231.33-2584.24-1642.26
净利润1000.00-3993.69-4434.26-1750.88-2822.30-1743.11
1-2-70土增税较高,导致税成本高于收主要亏损财务费用及财务费用财务费用较
金及附加较入、财务费原因所得税较高较高高高;财务费用较高用较高
昆明城海开发的融城金阶广场项目自收购日后主要于2018年进行过销售,其余收入主要为租金收入和零星的房产销售。营业收入难以弥补公司需要支付的付息负债和为持续经营而新增的关联方资金拆借等付息负债产生的财务费用,一直处于亏损状态。存货主要集中在2018年进行销售,截止本次评估基准日,存货账面价值较前次收购日减少29271.29万元。另一方面自2017年收购后经营期间,昆明城海转让了其持有的重庆城海实业发展有限公司59%股权,原始投资成本及账面价值11800.00万元,本次评估相比收购日长期股权投资范围发生了较大变化。
(3)评估方法的选取
对比分析两次评估范围,主要资产是应收账款、其他应收账款、存货、投资性房地产和长期股权投资等。两次评估中对主要资产的评估结论和对应评估方法如下:
单位:万元评估基准增值项目账面价值评估价值增减值评估方法
日率%按核实的账面值
2017/3/312494.412494.41--
确认
应收账款按核实的账面值2022/3/315109.755109.75--确认
两次差异2615.342615.34--按核实的账面值
2017/3/3112762.3012762.30--
确认
其他应收款按核实的账面值2022/3/3149171.0349171.03--确认
两次差异36408.7336408.73--
2017/3/3146340.5450661.874321.349.33市场法
存货2022/3/3117069.2519224.302155.0512.63市场法
两次差异-29271.29-31437.57-2166.29-7.40
2017/3/3111900.0012048.34148.341.25资产基础法
1-2-71评估基准增值
项目账面价值评估价值增减值评估方法
日率%
长期股权投2022/3/31100.0043.42-56.58-56.58资产基础法
资两次差异-11800.00-12004.92-204.92-1.74
2017/3/3133351.3034187.18835.882.51收益法
投资性房地
2022/3/3141387.7942132.54744.751.80市场法
产
两次差异8036.497945.36-91.13-1.13按核实的账面值
2017/3/3123690.7823690.78-
确认
其他应付款按核实的账面值2022/3/3139560.3639560.36-确认
两次差异15869.5815869.58--
主要资产负债差异合计-9880.30-12342.63-2462.33-24.92
对于实物资产、长期股权投资的评估:
(1)前次收购日存货评估价值50661.87万元,评估增值4321.34万元,增
值率9.33%;本次评估基准日存货评估价值19224.30万元,评估增值2155.05万元,增值率12.63%。本次评估增值额小于前次收购日增值额,主要是存货账面价值减少原因导致,而本次评估增值率高于收购日增值率,且经测算,前次收购日存货开发产品评估面积合计51793.45㎡,评估单价平均9053.79元/㎡,本次基准日存货开发产品评估面积合计10409.34㎡,评估单价平均14719.46元/㎡,高于收购日的评估价格,本次存货评估不存在高买低卖的情况;
(2)前次收购日投资性房地产评估价值34187.18万元,评估增值835.88万元,增值率2.51%;本次评估基准日投资性房地产评估价值42132.54万元,评估增值744.75万元,增值率1.80%。本次评估价值和收购日存在差异,主要是前次收购日至评估基准日投房公允价值变动的影响,且经测算,两次投资性房地产评估面积相同的情况下(投资性房地产面积:37303.76㎡),前次收购日评估单价平均9164.54元/㎡,本次基准日评估单价平均11094.80元/㎡,高于前次收购日的评估价格,本次投资性房地产评估亦不存在高买低卖的情况;
根据中国房价行情网,结合近几年昆明房地产趋势,本次存货及投资性房地产采用市场法评估,商业、办公写字楼房价较2017年均略有增长,本次评估单价也略高于前次收购日评估单价,本次评估价值也是合理的。
1-2-72商铺
写字楼
(3)两次长期股权投资评估的差异主要是昆明城海长期股权投资范围的变化导致,而对于两次相同评估范围的100%控股子公司云南金航线商业管理有限公司(以下简称“金航线”),投资成本均为100.00万元,账面价值均为100.00万元。前次收购日金航线账面净资产202.75万元,评估价值201.89万元,评估减值0.86万元;本次评估金航线账面净资产43.41万元,评估价值43.42万元,评估增值0.01万元,两次均采用资产基础法对子公司金航线进行评估,两次评估账面净资产及评估价值的差异主要是金航线公司近年无经营业务,基本无经营收入,较投资成本形成减值。
综合上述原因分析,昆明城海自前次收购日后至评估基准日因经营亏损导致账面净资产减少,大部分存货及主要股权投资于收购后进行销售导致资产范围发
1-2-73生变化,两次评估基准日在整体评估以及各项资产(投资性房地产除外)、负债
评估结论选取方法相同的情况下,本次评估认为两次评估存在差异是合理的,且不存在高买低卖的情况。
2、台州银泰
2017年,云南城投因购买台州银泰70%股权事宜,委托上海东洲资产评估有限公司对台州银泰进行整体评估并出具了《云南城投置业股份有限公司拟以现金购买北京银泰置地商业有限公司持有台州银泰商业有限公司70%股权所涉及台州银泰商业有限公司股东全部权益价值价值评估报告》(东洲评报字[2017]第
0216号)。该次评估基准日为2016年12月31日,分别采用收益法和资产基础
法进行评估,最终选取资产基础法的结果作为评估结论,即:台州银泰股东全部权益价值评估值为28098.84万元,并非170470.58万元。
本次重大资产重组评估基准日为2022年3月31日,分别采用收益法和资产基础法进行评估,最终选取资产基础法的结果作为评估结论,即:台州银泰股东全部权益价值评估值为-24470.53万元。两次评估基准日间隔5年3个月,台州银泰前后两次评估对比情况如下:
单位:万元选用评估方评估结论确定两次评估值评估基准日评估值差异率法的评估方法差异
2016年12资产基础
资产基础法28098.83月31日法、收益法
-52569.37187.09%
2022年3月资产基础
资产基础法-24470.53
31日法、收益法
根据上述对比情况,本次评估较前次股权收购时评估值减少52569.37万元,评估值差异的主要原因如下:
(1)投资性房地产评估减值的影响
台州银泰主要资产为“台州银泰城购物中心”的投资性房地产,经收益法评估,前次评估该投资性房地产的评估值为140877.02万元。由于该商场处于台州新区,周边配套尚需完善,周边小区整体入住率不高,人流较少,商场空置率逐步变高,再加上近几年受新冠疫情影响,整体租金水平较低且呈现持续下降趋势。
其中空置率由2017年的10%增长至目前的24%,单位租金由2017年63元/㎡·月
1-2-74降低至目前的32元/㎡·月左右,导致投资性房地产的收入大幅下降。2017年至
本次评估基准日商场收入情况统计如下:
单位:万元
项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-3月商场租赁收入2344.221161.94311.96437.30360.7760.72
物管及其他收入3106.891834.701500.941310.821142.63114.41
合计5451.112996.641812.901748.121503.40175.13
增长率%(同期)--45.0-67.6-3.6-14.0-53.4
投资性房地产属于大商业综合体,该类物业一般用于自持经营,区域内市场挂牌交易的商业均为住宅小区配套商铺或独栋小型商业,无同类型大商业综合体的市场成交案例,故本次采用收益法进行评估。受经营状况不断恶化的影响,本次投资性房地产的评估值为107610.23万元,较前次评估值减少33266.79万元。
(2)递延所得税负债评估增值的影响
上次评估递延所得税负债评估为零,本次评估按照核实后递延所得税负债的账面价值4637.88万元确认为评估值,较前次评估值增加4637.88万元。
(3)两次评估基准日期间损益的影响
两次评估基准日之间,台州银泰账面累计发生亏损为-73388.30万元,剔除该期间因投资性房地产公允价值变动损益-58188.23万元的影响后,台州银泰的经营性净亏损为-15200.06万元。
(4)汇总前后两次评估的主要影响如下:
序号影响事项影响金额(万元)
1投资性房地产评估减值-33266.79
2递延所得税负债增值-4637.88
3台州银泰期间损益-15200.06
合计-53104.73综上,本次评估较前次股权收购评估减值的主要原因为前后两次投资性房地产评估减值、递延所得税负债评估增值及两次评估基准日期间损益所造成的,本次评估相比股权收购评估的差异是合理的,不存在高买低卖的情况。
二、独立财务顾问核查意见
1-2-75相关评估值的差异主要由于前次收购以来相关标的企业持续亏损、商场整体
空置率变高及新冠疫情等因素导致,使得截至本次交易评估基准日相关标的企业账面值较2017年收购大幅降低,评估值的差异具有合理性,不存在高买低卖的情况。
1-2-76(本页无正文,为《中信证券股份有限公司关于上海证券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>之核查意见》之签署页)
独立财务顾问主办人:
石衡伍耀坤刘顿中信证券股份有限公司年月日
1-2-77