三单首发消费基础设施REITs 快速获批，证券化黄金时代已然开启

根据上交所和深交所披露，中金印力REIT、华夏华润REIT、华夏金茂REIT分别在27 日、27 日、26 日获批，截至11 月27 日，首发申报的四单消费基础设施REITs 三单均已过会，据10 月26 日申报仅用时一个月，比首单保租房REIT 的推进节奏更快，彰显交易所的大力支持。我们认为消费基础设施REITs 的正式启航将真正实现商业不动产“融投管退”全通道的打通，也意味着打开了其重估空间。我们看好大量优质消费基础设施以及具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业。

政策推进节奏明显加快

3 月24 日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，意味着公募REITs 边界再次扩容，全球REITs 品类中最为重要的消费场景业态被纳入范围。10 月消费类基础设施REITs 开始进入实操环节。20 日，证监会发文，正式将REITs 底层资产扩围至消费类基础设施领域，26 日，四单消费类基础设施REITs 正式申报，并已获受理。截至11 月27 日，首发申报的四单消费基础设施REITs 三单均已过会，距10 月26 日申报仅一个月，比首单保租房REIT 的推进节奏更快（两个月），彰显交易所的大力支持。

三单REITs 均以二线城市品牌购物中心为底层资产，拟募资总额127 亿中金印力REIT、华夏华润REIT、华夏金茂REIT 三单过会REITs 的底层资产分别为杭州西溪印象城、青岛万象城以及长沙览秀城，均位于二线城市成熟地段，建面规模分别为24.97、41.92 和10.27 万方。截至2023H1，三个购物中心出租率均高于98%，资产估值分别为39.77、82.02 和10.76 亿元，拟募资额分别为35.77、69.78 和10.99 亿元，合计约127 亿。2024年预计现金分派率分别为4.80%、4.73%、4.80%，较其他产权类REITs 上市时较高。

时机已然成熟，证券化空间可观

从零售商业复苏情况来看，证券化时机也趋于成熟。1）C 端客户的改善主要体现在人流量上。Q3 商场月度场均日客流在6 月基础上修复1pct 至23%。

2）B 端租户景气度呈现分化。兑现到租金维度，大部分城市租金基本维持在22 年底的水平，即筑底或已经形成。从收益率角度来看，证券化空间也很可观。参看类REITs 的情况，零售板块的类REITs 发行利率一直高于一年及两年期3A 级公司债，2022 年以来，发行的零售板块的类REITs 利率区间为4.0%-4.4%，这一利率也高于基础设施公募REITs 发行要求的3.8%的现金分派率下限。消费基础设施公募REITs 的放开，将有助于进一步释放这些资产的证券化潜力。

商业资产重估+管理能力有望兑现，看好持有多资产或具备强能力的房企短期而言，资产出表获取流动性得以实现，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募REITs 的估值中得以体现，优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入，进而更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1） 持有大量优质消费基础设施的优质房企，如华润置地、龙湖集团、万科A、新城控股；2）具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业，如华润万象生活、万物云、招商积余以及其他具备轻资产运营能力的上市公司。

风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。