万科债务问题，持续发酵。

12家商业银行为万科筹资800亿以应对未来到期公开市场债券偿付的传言，再度将万科推向风口浪尖。有银行人士称，确实存在传闻中的一些现象。对此，万科方面未向记者做出回应。

上述融资安排利好传闻之前，关于万科及其债务问题，已经引起不小的风波。

从万科传出非标债务展期被拒，到新华保险出面澄清、万科提前偿还6.3亿美元债，再到监管层召集金融机构支持万科融资以及12家商业银行为万科筹资800亿等，万科偿债风波已持续近半月。

处于风暴眼中的万科，如何展开自救，能否等来“援手”，成为各方关注的焦点。

浙商证券分析师杨凡向记者表示，万科作为行业龙头公司，应对危机有着较为丰富的经验。“万科有大量优质存量资产，在必要时完全可以进行适当处置以回笼资金，因此其能够安全度过债务压力的可能性较高。”

另一位券商分析师也认为，今年内的债务压力万科应该能挺过去，因为除大量可以变现的资产，万科如果加大销售力度、加快项目交付速度，将进一步增加账上可支配现金；另外，如果相关部门能给予适当支持，也将有助于其债务问题的解决，度过这一困难时期。

与险资博弈仍在继续

本次风波，由万科与金融机构协商贷款展期事宜引发。而关于展期相关情况如何，倍受关注。

2月底，有市场传闻称，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层奔赴北京，与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资产约100亿元的债务展期谈判被拒绝。

随后，万科的债务偿还能力问题吸引各方注意力。虽然新华资产于3月3日已出来澄清，但万科“股债双杀”的局面也从侧面引发外界对万科偿债能力的关注

虽然万科通过提前偿还6.3亿美元债稳定市场信心，但对于非标债务问题，万科却未予回应。业界认为，目前万科与险资方面的博弈，仍在继续。

据悉，因担心万科的潜在流动性风险，至少三家总部位于北京的保险公司于3月7日派出高管前往万科深圳总部，在地方政府协调之下磋商偿债计划。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长一年、增加抵押品及公司发行债券进行“非标转标”等。

事实上，这已经不是万科第一次与保险机构商谈非标债务展期。

据媒体报道，2023年11月万科境外债大幅波动，深圳市国资委与深圳地铁为万科站台，在监管机构与地方政府协调下，万科至少两笔非标债务进行了三个月左右的展期。获得展期的两笔非标债权人分别为新华保险与太平保险，规模均在20亿元左右，这两笔非标债权的原本到期时间分别为2023年12月与2024年1月。

受访人士告诉记者，由于已经展期一次，因此万科此次再次对非标债务进行展期，才会遭到险资机构的质疑。

有分析人士认为，保险债权人对万科不满的根本原因是，万科账面有钱但于偿债意愿不强，其可能希望于通过有效利用账面资金，以缓解2024-2025年的公开债务到期压力。

“目前看，万科基本面还是不错的，但同时也要注意到，其今年的确面临一定的债务压力。”一家房产机构分析人士说。

据万科2023年第四期中期票据募集说明书，除新华资产的97.82亿元之外，万科的非传统融资主要借款方还涉及平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等金融机构，金额合计253.82亿元。

整体来看，万科共有三笔金融机构借款将于两年之内进行偿还，金额共计61.45亿元。

“由于当前楼市低迷，房企销售业绩不佳，投资者信心不足，考虑到引发风波的单笔非标债务金额较大，以及非标融资规模有多大还未充分披露等原因，万科此次风波引发市场上包括部分金融机构及股市、债市散户的不安。”一位房企人士告诉记者。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，万科的非标债务设计的险资机构较多，金额也较大，因此谈判仍需一定时间。

对于双方谈判情况，杨凡告诉记者，在监管部门协调下，相关金融机构应该会有相应的支持举动。但同时，金融机构也有自己的考核要求，所以具体支持力度有多大，还要看金融机构与万科的谈判结果。

“从金融机构角度来看，如果万科出事，其借出贷款的收回面临更大风险，因此金融机构其实比万科更担心。保险公司是金融行业中，风格相对保守的。在市场信心不足情况下，金融机构要尽职免责，预计展期相关事宜，会在市场化法制化体系下操作。”上海一家咨询公司管理层表示。

为何会陷入展期传闻？

作为地产优等生的万科，截至账面资金超千亿元，为何会陷入展期传闻。

多位受访专家认为，在市场环境销售持续下滑以及融资面临困难的情况下，万科只能选择来优先保证公开市场债务不违约。

“万科虽然账面现金很多，但地产公司账面现金中很多都是在预售资金监管账户里，实际能够动用的并不多。”一位券商机构分析师告诉记者。

“除预售资金监管问题，还要考虑到万科有许多合作项目，这些合作的项目，在销售资金的可支取时间及金额方面，可能会存在不确定性。”上海一家中型房企人士表示。

上述券商分析师表示，当前行业销售与融资两端受阻，万科现金流确实面临一定压力，其主要策略或为优先保公开债务兑付，对于非标则能展期就展期，因为在困难时期，实在没有办法兼顾到所有债务。

“今年一季度的销售低于预期，也是开发商提前感受到压力的一个重要原因。”杨凡告诉记者。

据悉，今年以来，房地产行业开发业务大幅放缓，虽然万科依旧保持行业前2名的位置，但由于整体行业低迷，万科也受到了影响。克而瑞数据显示，今年前2个月万科累计销售额334.5亿元，同比下滑41.7%。

“从我们自己的角度来看，对万科而言，保交楼是任务应该是放在首位的，而保交楼需要投入大量资金；与此同时，会竭尽全力保公开债务市场、保信用，这种情况下，其不得不对非标业务选择展期。”上述房企人士表示。

财报显示，截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。但总资产中50%的资产是存货，合计8147亿元。

据中指研究院统计，年内万科共有101.8亿海外债到期、有73亿国内信用债到期，合计今年的还有到期债务规模170多亿。

“综合来看，万科的偿债能力确实面临一定的挑战，公司正在采取多种措施来应对这一挑战，但是否能够安全度过这一波债务压力，还需观察其与金融机构的谈判结果，以及市场对其财务状况的评估，而近期楼市走势与销售回款也相当重要。”柏文喜称。

万科如何应对

为缓解债务压力，处于风暴眼中的万科在融资端口，采取了多方面措施。

据悉，万科正通过主寻求银团贷款、申请经营性物业贷、加快资产证券化速度等方面，展开多层次应对。

记者从知情人士处了解到，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约15亿港元。消息人士表示，该笔贷款已经获批。

另有消息称，为应对未来到期的公开市场债券偿付，工行将作为牵头行，与农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行，以及招行、平安等六家股份制银行，为万科筹措约800亿元的银团贷款。

此外，有外媒报道，万科债务问题引发监管层关注，监管层近日就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。

对于12家银团贷款以及监管层召集金融机构开会相关传闻，万科方面并未向记者做出回应。

寻求银团贷款之际，万科转让了部分资产，以加快资金回笼速度。

今年2月，领展房产基金以23.84亿元的价格，收购上海七宝万科广场余下50%权益。据截至2024年1月底估值报告，该物业估值为70.60亿元，以此计，其本次出售的价格相当于打了75折。

而在去年12月，万科以4.8亿元的价格出售多家悦榕酒店管理权。万科工作人员在投资者互动平台表示，酒店业务在公司核心业务中营收占比较低，此次出售酒店项目股权只是一笔正常的商业交易，并非主动剥离非核心资产，。

除寻求银团贷款、转让资产，万科拟通过申请经营性物业贷、实施资产证券化等方式，以加大拓展新融资渠道的力度。

今年1月，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

根据新政策，贷款额度上限可达物业评估价值的70%，期限最长可达15年；新办法拓展了经营性物业贷款使用范围，除用于承贷物业经营性资金需求与置换开发贷款，还可在一定条件下用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，贷款用途较为灵活。

业内人士认为，新出台的经营性物业贷政策，有望对万科融资安排产生积极影响。

在今年1月底与投资者的交流会中，有万科管理层表示，公司在经营性物业领域拥有近1100亿投资性物业及200亿固定资产。其中，其已实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，或可用于未来的融资需要。

据悉，万科的经营性物业贷加上固定资产贷款，总规模约150亿。随着政策的出台，部分银行对此表现出较高的兴趣，万科拟与银行协商新的经营性物业贷项目。万科计划用新贷款置换一些已有的物业贷，释放更多额度，但具体多少取决于后续与金融机构的磋商。

华泰证券分析师认为，房企通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，以“时间换空间”降低短期偿债压力，另一方面还可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力。

另外，万科在商业、物流、保障性租赁住房等方面的资产证券化工作，相关项目也在推进。

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园。

商业业务方面，万科旗下印力集团资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%，参与了国内消费类基础设施公募REITs首批试点并已获得监管层批复。此外，记者获悉，万科还在申报长租公寓REIT。

长线仍要看销售

除在融资端口展开积极应对，记者在采访中了解到，万科在狠抓销售的同时，还加大了项目建设交付的力度。

接近万科人士向记者表示，公司当前重点工作之一，是抓销售、促回款，加大项目回款力度与速度。

就此，一家房产机构高层告诉记者，今年以来，万科等企业加大了项目在不少城市的促销力度。

“当前仅在三四线城市促销已经不够了，而需要着眼于能级更高的城市。我们观察到的情况是，包括万科在内的不少企业，在二线以及部分一线城市项目，不同程度加大了促销力度。这些较为有力的销售将对企业销售业绩和资金回笼形成支持，预计接下会在三月份以及此后的月份，逐步体现出来。”上述房产机构管理层说。

此外，据万科前述与投资者交流的信息，近两年万科对新项目的投资标准较严格，投资兑现度高，基本能维持相对较高的销售毛利率。随着这些项目在销售中的占比提高，预计未来销售利润率会得到正向支撑。

对于万科在融资端以及销售端展开的应对，58安居客研究院院长张波指出，短期来看，如果非标融资得以展期，银团贷款也能够落地，无疑会对万科形成支持，有利于缓解其债务兑付压力；但长期来看，更重要的是市场能否回暖，以及企业销售业绩能否好转。

“房企只能通过足够规模销售资金的回笼，才能充分保证现金流安全。因为即使获得贷款及融资支持，这些融资仍然有其期限及成本支出。如果市场持续低迷，交易端不能获得持续现金流，那么，房企在偿债方面仍然会持续面临着不小的压力。”张波在接受记者采访时说。

克而瑞研究部总经理林波也指出，只有销售端回暖，沉淀在项目中的资金得以周转起来，才能真正解决房企流动资金压力的问题。

“从今年以来各房企销售情况来看，前两个月以及三月的销售都不理想。当前还有另一个问题是，即使项目上形成销售业绩，但预售资金往往沉淀在各地相关监管账户中。在当前市场环境下，保交楼成为地方重要的任务和目标之一，地方监管部门对预售资金的监管较为严格，更多的预售资金未必能被释放出来。因此这形成了一个局面，房企资金回流的周期，在无形中拉长了。”林波称。

其进一步表示，这种情况下，对部分房企而言，除了保公开市场债务，其往往会在稳定现金流的基础上加大保交楼力度，通过加快项目建设，缩短投资开发的周期。而保交楼往往要投入不少建安成本，这也对房企资金支付提出了要求。

“万科风波之所以引人关注另一个原因在于，即使外界认为万科在企业运营可能有这样或那样的问题，存在不足，但其毕竟是行业中运营相对稳健的企业，如果万科都出了问题，其对新房市场销售信心可能会形成一定冲击。除销售市场，这种潜在的影响是否会逐步波及到房企融资市场，值得进一步观察。”一家总位于上海的中型房企人士表示。