市场行情：本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（5.6-5.10）A股房地产指数（801180.SL）涨幅4.38%（上周4.46%），A股中证A股指数（930903.CSI）涨幅1.63%（上周1.13%）；H股（5.6-5.10）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅1.64%（上周8.84%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅2.64%（上周4.67%）。

行业销售：新房销售降幅扩大。从数据来看，25城商品房年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-33.27%，对应前值（1.1~5.4）为-33.22%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-32.06%，对应前值（1.1~5.4）为-31.96%。25城商品房销售面积本月至今（5.1~5.11）同比增速为-37.93%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-31.01%。其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.11）同比增速为-34.29%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-28.92%。

二手房销售降幅扩大。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-12.46%，对应前值（1.1~5.4）为-12.31%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~5.11）同比增速为-13.77%，对应前值（1.1~5.4）为-14.54%。13城二手房销售面积本月至今（5.1~5.11）同比增速为-25.36%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-4.07%。其中一线城市(2城)本月至今（5.1~5.11）同比增速为-10.23%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为2.19%。

行业要闻：杭州、西安全面取消住房限购。5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消在杭州市范围内购买住房的条件和套数限制，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。同日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。

投资建议：

我们认为，政治局首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为后续政策发力的重点指明了方向，“以旧换新”将成为消化存量房产的重要抓手，“改建或收购存量住房用作保障性住房”将成为消化存量房产和优化增量住房的重要举措。我们认为，面对房地产市场由卖方市场向买方市场转变的新形势，放松楼市限制性措施已经是大势所趋，预计后续一线城市楼市政策优化仍然有空间。我们认为，重点布局一二线城市，在中高端市场具有优势的优质房企将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地。华润置地、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等优质房企，有望凭借当前的布局和产品优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。