24Q1 营收同比+24%、业绩同比-18%、符合预期。公司发布2024 年一季报，2024Q1公司实现营业总收入497.5 亿元，同比+24.4%；营业利润53.4 亿元，同比+0.4%；利润总额54.0 亿元，同比+0.3%；归母净利润22.2 亿元，同比-18.3%；扣非后归母净利润21.2 亿元，同比-20.3%；每股收益0.19 元/股，同比-17.9%。公司2024Q1 毛利率18.6%，同比-3.2pct；期间费率5.8%，同比-0.5pct；净利率8.0%，同比-1.9pct；此外税金及附加15.5 亿元，同比+35.4%；投资收益4.0 亿元，同比扭亏；少数股东损益17.6 亿元，同比+41.3%。24Q1 末公司预收账款3,784 亿元，同比-14.2%，覆盖23 年营业收入1.1倍，助力后续业绩稳增。24Q1 公司新开工面积、竣工面积分别283 万平、542 万平，同比分别+43%、+5%。

24Q1 销售额630 亿元，同比-45%，稳居第一，拿地聚焦核心38 城。公司公告，2024Q1，公司实现销售金额629.8 亿元，同比-44.8%；销售面积366.9 万平，同比-41.8%；公司24Q1 销售额继续保持全国排行第1 名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司2024Q1 在天津、西安、太原城市获取4 幅地块，累计拿地金额50.3 亿元，同比-72.8%；拿地面积59.2 万平，同比-35.4%；拿地/销售金额比8%、拿地/销售面积比16%，全部位于38 个核心城市。截至24Q1 末，公司共有在建拟建项目635 个，在建面积8150 万平，待开发面积5758 万平，土储规模充沛。

三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1 公司实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率高达91.5%，同比+0.5pct；货币资金1,296 亿元，同比-14.7%。至24Q1末，公司剔预资产负债率为67.2%、净负债率69.9%、现金短债比2.0 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至23 年末，公司有息负债3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本3.56%，同比下降36BP；其中直融占有息负债比16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资1,371 亿元，综合成本仅3.14%，其中三年期直融成本最低降至3.0%。

投资分析意见：销售稳居第一，资金优势明显，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26 年归母净利润预测为124、 130、141 亿元，现价对应24/25PE 为8.9/8.5 倍，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。