大龙地产:2023年年度报告摘要

公司代码：600159公司简称：大龙地产北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司

2023年年度报告摘要

1第一节重要提示

1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。

2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3公司全体董事出席董事会会议。

4北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2023年度公司实现归属于母公司的净利润-330792557.87元，截至2023年末可供股东分配的利润712779159.16元。鉴于2023年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司2023年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。

第二节公司基本情况

1公司简介

公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

Ａ股上海证券交易所大龙地产 600159 G大龙联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名马志方刘宗办公地址北京市顺义区府前东街甲2号北京市顺义区府前东街甲2号

电话010-69446339010-69446339

电子信箱 1253942314@qq.com dldclz@163.com

2报告期公司主要业务简介

报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。

房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。

2建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。

关于所处行业情况详见本摘要第三节“重要事项”。

3公司主要会计数据和财务指标

3.1近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元币种：人民币本年比上年

2023年2022年2021年

增减(%)

总资产3470803500.754162373733.08-16.614272132923.17

归属于上市公司股东的净资产1926640438.752257432996.62-14.652471330854.25

营业收入709271980.70867749215.38-18.261701426139.17扣除与主营业务无关的业务收

入和不具备商业实质的收入后686587336.10854174128.90-19.621693463548.27的营业收入

归属于上市公司股东的净利润-330792557.87-172397696.03-91.88101299212.04归属于上市公司股东的扣除非

-336944038.39-189433355.64-77.87100652800.32经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-545307357.2568407532.07-897.15228693381.76

加权平均净资产收益率（%）-15.81-7.29减少8.52个百分点4.15

基本每股收益（元／股）-0.399-0.208不适用0.122

稀释每股收益（元／股）-0.399-0.208不适用0.122

3.2报告期分季度的主要会计数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入105478190.62165141007.73261057367.47177595414.88归属于上市公司股东

8543921.59-3298232.14-1425149.95-334613097.37

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益970550.95-1642981.92-1422771.33-334848836.09后的净利润经营活动产生的现金

-386782859.41-6590157.51-131230570.04-20703770.29流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

4股东情况

4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特

别表决权股份的股东总数及前10名股东情况

3单位:股

截至报告期末普通股股东总数（户）55560年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）55208

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用前10名股东持股情况

质押、标记持有有限股东名称报告期内期末持股比例或冻结情况股东售条件的（全称）增减数量(%)股份数性质股份数量状态量北京顺义大龙城乡建设

039591655547.700无0国有法人

开发有限公司

王淑霞27400030452000.370无0境内自然人

秦立彬-30000026000000.310无0境内自然人

华泰证券股份有限公司-129605325074190.300无0国有法人

冉宇喆60558022910000.280无0境内自然人

黄莺44260022642000.270无0境内自然人

黄国华223000022300000.270无0境内自然人

王石021717010.260无0境内自然人

檀澈209750020975000.250无0境内自然人

陆隆和193760019376000.230无0境内自然人

上述股东中，公司已知北京顺义大龙城乡建设开发有限公司与其他股东之间不存在关联关系，也不属于相关法律、上述股东关联关系或一致行动的说明法规规定的一致行动人；上述其他股东之间公司未知是否存

在关联关系，也未知其相互间是否属于相关法律、法规规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量不适用的说明

4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

44.4报告期末公司优先股股东总数及前10名股东情况

□适用√不适用

5公司债券情况

□适用√不适用

第三节重要事项

1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对

公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

1.1报告期内公司所处行业情况

政策环境情况：

2023年，房地产市场总体呈现下滑减缓趋势。中央政策力度前稳后松，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端：降首付、降利率、认房不认贷、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持居民按揭购房，助力购房需求释放；供给端：续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导。但政策影响周期较短、居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。

市场环境情况：

2023年全国房地产市场开发经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房屋竣工面积则有所增长。国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比2022年下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%。

52023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施

工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

报告期内，市场销售额同比降低，待售房源增多。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额

116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额102990亿元，下降6%。2023年末，商品房待售面积

67295万平方米，比上年增长19%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

报告期内，房地产开发企业到位资金进一步减少。全年到位资金127459亿元，比上年下降

13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降

9.1%。

1.2公司经营回顾

2023年，公司董事会持续推动公司稳步发展，各部室、各分子公司及全体职工克服困难、努力奋斗，积极推动储备项目开工建设，促进在售项目销售，各项工作开展平稳有序。

报告期内，公司房地产业务在建项目1项，在建总建筑面积54390.53平方米，年度累计投资金额为6955.23万元。

报告期内，公司共计实现销售金额9624.45万元，销售面积7062.70平方米，实现结转收入金额10602.85万元，结转面积8148.96平方米，报告期末待结转面积294.74平方米。

报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目52项，竣工面积21.90万平方米，新签约项目36项，签约金额18441.11万元。

公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作使内控建设工作常态化。

1.3报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入70927.20万元，比上年同期86774.92万元下降18.26%；利润总额-30314.18万元，较上年同期-15489.86万元下降95.70%；实现净利润-32860.68万元，较上年同期-19281.73万元下降70.42%；归属母公司净利润-33079.26万元，较上年同期-17239.77万元下降91.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-33694.40万元，同比下降77.87%。

截至2023年12月31日，公司资产总额为34.71亿元，较年初41.62亿元减少6.91亿元；

负债总额14.67亿元，较年初18.30亿元减少3.63亿元；净资产20.03亿元，较年初23.32亿元减少3.29亿元，其中归属于母公司的所有者权益为19.27亿元，较年初22.57亿元减少3.30亿元；资产负债率为42.28%，较年初下降1.70个百分点。

1.4行业经营性信息分析

公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。报告期内，公司主要业务所在区域行业情况及所处市场地位情况如下：

（1）房地产行业

报告期内，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广东中山以及内蒙古满洲里三块区域。

6顺义地区房地产开发投资和商品房销售面积同比增长。数据显示，2023年，顺义区房地产开

发投资同比增长20.3%；商品房销售面积117.3万平方米，同比增长14.9%，其中住宅销售面积

91.7万平方米，同比增长20.7%。商品房销售额393.6亿元，同比增长5.4%。报告期内，公司在

该区域销售项目2项（其中保障性住房项目1项），可供出售面积57669.9平方米，实际销售面积（含预售）310.34平方米，占该区域销售总面积的0.03%，销售金额（含预售）1499.88万元，结转收入金额1376.04万元。

中山地区数据显示，2023年，中山地区房地产开发投资同比下降25.9%。商品房销售面积为

464.7万平方米，同比下降8.3%，商品房销售额为536.5亿元，同比下降4.6%。报告期内，公司

在中山区域销售项目2项，可供出售面积95002.55平方米，实际销售面积（含预售）6522.05平方米，占该区域销售总面积的0.14%；销售金额（含预售）8054.19万元，占该区域销售总额的0.15%，结转收入金额9159.78万元。

满洲里地区属于旅游城市，且前期开发库存体量较大，当地市场较为低迷。报告期内，公司在该区域销售项目1项，项目销售进展缓慢。公司在该地区市场不具备比较优势。

（注：上述区域数据来源于所属地区国土或统计机构，公司无法取得满洲里地区的可靠数据，为避免对投资者产生误导，仅对该地区情况予以文字描述。）

（2）建筑施工行业

报告期内，公司建筑施工业务主要集中在顺义周边区域。公司控股子公司大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质，凭借过硬的施工质量和良好的企业信用，在顺义地区拥有较好的口碑。

报告期内，顺义地区建筑业总产值500.4亿元，大龙顺发实现产值5.81亿元，占总产值的

1.2%。

1）大龙顺发主要业务模式为施工合同模式，未完工项目数量为19个，未完工项目合同总金

额239626.38万元。

2）按细分行业近三年收入成本情况表：

单位：万元币种：人民币

2023年2022年2021年

占当年大龙占当年大龙占当年大龙主营业务主营业务主营业务分行业地产总收入地产总收入地产总收入收入收入收入

的比重（%）的比重（%）的比重（%）

房屋建设58055.8881.8563060.7372.6755940.6532.88

情况说明：公司控股子公司大龙顺发近三年施工项目细分行业均为房屋建设。

单位：万元币种：人民币科目名称2023年2022年2021年原材料21117.0515919.7311365.71

人工费27544.0139622.6738133.62

其他7388.225111.183794.65

合计56049.2860653.5853293.98

3）主要供应商及2023年度采购情况

报告期内，顺发公司前五名供应商采购金额10234.06万元，占年度采购金额的41.82%。

74）公司报告期内质量控制体系情况

公司根据多年建筑施工项目的经验，建立了一套专业化、规范化、程序化的项目运作体系。

为加强公司的工程建设管理，控制项目质量，公司通过制定《建筑工程施工技术质量管理工作的规定》、《施工方案编制纲要》、《施工组织设计编制大纲》、《工程和采购项目招标管理办法》等工

程相关管理制度，对工程项目的立项、土地及各类手续的办理、工程招标、工程管理、工程建设、工程验收等做出详细规定，能够有效确保所括建筑工程施工各项工程高质量、高效率运行。

5）公司报告期内安全生产制度运行情况

公司已按照国家以及有关部门颁布的与安全生产有关的各种规章制度，制定了安全生产相关内部控制制度，并通过加强对全体员工的安全教育、强化全体员工的安全生产责任意识，确保各项安全生产制度能得到遵守，以预防安全生产事故的发生。报告期内，公司每月由安全操作、安全培训、安全自查(包括记录)等内容进行全面检查，并将重要情况在会议上提出整改意见，发挥互相督促的作用。同时，在不同阶段组织进行专项安全检查，对存在安全隐患的部门和环节进行整改，从而逐步减少安全隐患，减少可预防事故发生。报告期内，公司安全生产制度运行良好。

1.5报告期内公司房地产行业经营性信息分析

（1）报告期内房地产储备情况持有待开合作开发

一级土地规划计容是/否涉合作开发序持有待开发土地发土地的项目涉及整理面积建筑面积及合作开项目的权

号的区域面积的面积(平

(平方米)(平方米)发项目益占比(%)

(平方米)方米)

1内蒙古满洲里市151236.2208901否

（2）报告期内房地产开发投资情况

单位：万元币种：人民币在建

项目/已竣新开项目用地项目规划计序经营总建筑面积在建建筑面工面总投资报告期实

地区项目工项面积(平容建筑面积

号业态(平方米)积(平方米)积(平额际投资额

目/竣方米)(平方米)

方米)工项目广东裕龙臻住宅在建

1省中曦苑项及商15693.739196.6254390.5354390.53552886955.23

项目山市目业

（3）报告期内房地产销售和结转情况

8单位：万元币种：人民币

已售（含报告期末序经营业可供出售面已预售）结转面积结转收入待结转面地区项目

号态积(平方米)面积(平方米)金额积(平方

(平方米)米)北京市裕龙君享（胡各住宅/商

152592.24顺义区庄限价房项目）业/车位

北京市住宅/商

2东楼广场项目5077.66310.34310.341376.04

顺义区业/车位广东省住宅及

3裕龙君悦47114.586378.967465.228876.1254.29

中山市商业广东省住宅及

4裕龙皓泽苑47887.97143.09143.09283.66

中山市商业内蒙古

5裕龙园区住宅47370.87230.31230.3167.03240.45

满洲里市

（4）报告期内房地产出租情况

单位：万元币种：人民币租金收出租房是否采

出租房地产权益入/房序地产的用公允地区项目经营业态的建筑面积比例地产公号租金收价值计

(平方米)（%）允价值入量模式

(%)北京市

1裕龙华府商业办公11990.33513.63100否

顺义区北京市

2办公楼出租办公10570.10811.12100否

顺义区北京市

3裕龙三区商业2619.53305.11100否

顺义区北京市

4裕龙三区住宅1282.1828.33100否

顺义区内蒙古裕龙园区商

5商业64046.9322.2100否

满洲里市贸 A、B座内蒙古裕龙园区

6商业58323.56100否

满洲里市酒店

报告期内，公司房地产可出租总面积为148832.63平方米，已出租总面积为22188.01平方米，出租率为14.91%，取得租金总收入1680.39万元，每平方米月平均租金为63.11元。具体出租面积及出租率情况如下：

9出租房地产的已出租

序出租率地区项目经营业态建筑面积面积号（%）

(平方米)(平方米)

1北京市顺义区裕龙华府商业办公11990.338900.1274.23

2北京市顺义区办公楼出租办公10570.105228.0049.46

3北京市顺义区裕龙三区商业2619.532619.53100.00

4北京市顺义区裕龙三区住宅1282.18969.2675.59

裕龙园区

5内蒙古满洲里市商业64046.934471.106.98

商贸 A、B座裕龙园区

6内蒙古满洲里市商业58323.56

酒店

（5）报告期内公司财务融资情况

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额利息费用化金额

5000.006.65258.61

1.6报告期内建筑行业经营性信息分析

（1）报告期内竣工验收的项目情况

单位：万元币种：人民币细分行业房屋建设基建工程专业工程建筑装饰其他总计

项目数（个）5252

总金额124457.38124457.38

单位：万元币种：人民币

项目地区项目数量（个）总金额

境内52124457.38

总计52124457.38

（2）报告期内在建项目情况

单位：万元币种：人民币细分行业房屋建设基建工程专业工程建筑装饰其他总计

项目数量（个）1919

总金额239626.38239626.38

10单位：万元币种：人民币

项目地区项目数量（个）总金额

境内19239626.38

总计19239626.38

（3）在建重大项目情况

单位：万元币种：人民币项付目款进进业度度完工截至期末务项目本期确认累计确认本期成本累计成本是是项目名称工期百分累计回款模金额收入收入投入投入否否比金额式符符合合预预期期顺义区后沙峪镇西施泗上村棚工2022年11月

110742.230.8333312.533413831313.7832089.7224141.8是是

户区改造合至2025年6月土地开发同项目樱花园小施区房屋产工2021年9月权置换 A 64667.66 76.68 10225.12 49590.21 9918.36 48102.5 50127.65 是是合至2024年9月片区项目同三期施裕龙瑧曦工2022年8月苑小区项16411.7723.643777.63879.693702.043802.092575.69是是合至2025年7月目同老旧小区施试点改造工2023年5月

5824.7445.152629.792629.792550.892550.89600是是

工程（杨镇合至2024年6月双阳南区）同

（4）报告期内累计新签项目

报告期内累计新签项目数量36（个），金额18441.1万元人民币。

11（5）报告期末在手订单情况

报告期末在手订单总金额240563.43万元人民币。其中，已签订合同但尚未开工项目金额

937.05万元人民币，在建项目中未完工部分金额135724.92万元人民币。

（6）其他说明

报告期内，公司未发生建筑施工类债权融资。

公司建筑施工业务最近五年债权融资情况如下：

单位：万元分类年度借入金额偿付金额利息支出借款2019年借款2020年借款2021年1004.28借款2022年100借款2023年

1.7公司关于公司未来发展的讨论与分析

（1）行业格局和趋势

当前阶段，房地产行业困难与希望同在、机遇与挑战并存。一方面市场低迷、债务危机等情况仍未得到根本上的改善，生存依旧是房地产企业面临的首要任务；另一方面，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。可以预见，保障性租赁住房、基础设施建设、城中村改造等重要举措将在对冲房地产行业的下滑中发挥积极作用。

短期来看，房地产行业呈现以下几个特点：

一是政策环境持续向好。通过调整限购、限售等政策，降低房贷利率，提高公积金贷款额度等手段，减轻购房者负担，进一步激活市场需求。

二是投资增速放缓。面对融资难、债务压力大、库存去化低等实际情况，企业资金压力较大，自身新增投资意愿显著下降。

三是土地价格呈现出稳中有降的趋势。土地市场正在逐步回归理性，企业拿地更加谨慎。

从长期角度看，房地产行业聚焦在以下发展趋势：

一是多元化住房供应。随着城市化进程加速和人口增长，传统房地产市场可能无法满足所有人的需求。因此，共有产权房、租赁住房、共享经济等多元化住房供应将成为趋势。

二是智能化和绿色化发展。随着科技的进步和环保意识的提高，房地产行业将更加注重智能化和绿色化发展。智能化的发展可以提高房地产项目的品质和效率，而绿色化的发展则有助于提高房地产项目的环保性能和可持续性。

三是区域化和专业化发展。随着城市化进程的深入和产业结构的调整，房地产行业将更加区域化和专业化。不同地区和不同行业对房地产的需求将更加专业化，需要有针对性的开发和服务。

四是社区化和共享化发展。随着人们生活水平的提高和社区意识的加强，房地产行业将更加注重社区化和共享化发展。房地产项目将更加注重社区服务和共享设施的建设，以满足人们的生

12活需求。

（2）公司发展战略公司将继续深耕北京市顺义区和广东省中山市两个区域。顺义区是北京市重点发展的新城之一，中山市地处粤港澳大湾区的地理位置中心。公司将借助两个区域各自具有的优势，积极研究区域发展机遇，主动顺应市场需求，利用已经形成的市场基础，发挥自身在信誉、品牌、管理、质量等方面的优势，促进公司持续健康发展。

同时，公司将进一步关注上述两个区域周边市场情况，加大调查研究力度，结合京津冀一体化和粤港澳大湾区建设等国家宏观战略，经过审慎判断后择机争取获得资源和项目储备。

（3）经营计划

2024年，公司将继续以项目建设为中心，持续推动获取、建设、销售等重点环节，通过加强

内部管理和改革创新促进公司发展，为实现全体股东的投资价值努力奋斗。

1.加强在建项目全过程管理。从质量、进度、成本、安全、环保等方面进行严格控制，加快

项目推进进度，使项目保质保量如期完成开发建设。

2.加快销售项目回款速度。顺义地区胡各庄限价房项目要积极与住房保障部门对接，加快办理销售手续。中山地区要结合当地市场情况，创新渠道促进销售，加快回款速度。满洲里地区继续发掘当地销售潜力，积极促进项目销售。

3.适时增加项目储备。密切关注京津冀地区和广东中山两个区域的土地市场情况，根据公司实际，适时参与土地竞拍，进一步增加项目储备。

4.拓展建筑施工业务。借助多年来深耕顺义市场所形成的施工质量口碑和良好企业信誉，加

大业务开拓力度。

（4）可能面对的风险

1）宏观经济环境及政策风险