2023年年度报告

公司代码：600340公司简称：华夏幸福华夏幸福基业股份有限公司

2023年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确

性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意

见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2023年度财务报告出具了带有强调事项段

的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日在上海证券交易所网站披露的相关文件。

四、公司负责人王文学、主管会计工作负责人钟坚及会计机构负责人（会计主管人员）明阳

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司2023年度不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。请投资者及相关人士对此保持足够的风险认识，并且充分理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请广大投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险及应对”部分的内容。

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十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析..........................................12

第四节公司治理..............................................67

第五节环境与社会责任...........................................86

第六节重要事项..............................................96

第七节股份变动及股东情况........................................113

第八节优先股相关情况..........................................124

第九节债券相关情况...........................................125

第十节财务报告.............................................140

经法定代表人王文学、主管会计工作负责人钟坚、会计机构负责人明阳签名并盖章的财务报表

经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并备查文件目录盖章的审计报告原件

报告期内在《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》《证券时报》报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

华夏幸福、公司指华夏幸福基业股份有限公司

华夏控股指华夏幸福基业控股股份公司，为公司控股股东鼎基资本指鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人东方银联指北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人平安资管指平安资产管理有限责任公司

中国平安人寿保险股份有限公司，与其一致行动人平安资管为华平安人寿指夏幸福第一大股东

京御地产指公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限九通投资指公司

公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设三浦威特指发展有限公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称华夏幸福基业股份有限公司公司的中文简称华夏幸福

公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.LTD.公司的外文名称缩写 CFLD公司的法定代表人王文学

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名黎毓珊

联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层

电话010-59115198

传真010-59115196

电子信箱 IR@cfldcn.com

三、基本情况简介公司注册地址河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号公司注册地址于2012年8月由“浙江省上虞市百官镇中公司注册地址的历史变更情况塘”变更为“河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号”

公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层公司办公地址的邮政编码100027

公司网址 http://www.cfldcn.com

电子信箱 IR@cfldcn.com

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥

六、其他相关资料

名称中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所

办公地址 北京市西城区阜成门外大街 2号 22层 A24（境内）

签字会计师姓名张猛勇、陈春雪

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七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年

2022年同期增减2021年

主要会计数据2023年(%)调整后调整前调整后调整后调整前

营业收入35906571404.0331941735559.3831941735559.3812.4143180812902.9643180812902.96扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业

35249362967.8231142129719.3531142129719.3513.1942408859706.9242408859706.92

实质的收入后的营业收入归属于上市公司股东的

-6027853967.351587869020.981582839475.01-479.62-39021521995.94-39029669879.13净利润归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净-10180323024.61-16483729277.89-16488758823.86不适用-32940951661.79-32949099544.98利润经营活动产生的现金流

-1645636034.48137195001.18137195001.18-1299.49-2646103151.06-2646103151.06量净额本期末比上

2022年末年同期末增2021年末

2023年末减（%）调整后调整前调整后调整后调整前归属于上市公司股东的

7160231355.789380249566.769367072137.60-23.676315599273.236307451390.04

净资产

总资产351496855879.63408640981485.09408602667889.18-13.98441034950340.67440964154092.08

注：2022年数据根据2023年1月1日起执行的《企业会计准则解释第16号》进行调整，具体详见财务报告附注五、40，2021年数据亦根据上述会计准则解释进行调整。

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(二)主要财务指标本期比上年同期增减

2022年2021年

主要财务指标2023年(%)调整后调整前调整后调整后调整前

基本每股收益（元／股）-1.550.410.41-478.05-10.17-10.17

稀释每股收益（元／股）-1.550.410.41-478.05-10.17-10.17扣除非经常性损益后的基本每股收益（-2.61-4.23-4.24不适用-8.61-8.61元／股）

加权平均净资产收益率（%）-85.4428.4228.39减少113.86个百分点-152.61-152.66扣除非经常性损益后的加权平均净资

-144.30-295.05-295.70增加150.75个百分点-128.08-128.13

产收益率（%）

注：2022年数据根据2023年1月1日起执行的《企业会计准则解释第16号》进行调整，具体详见财务报告附注五、40，2021年数据亦根据上述会计准则解释进行调整。

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

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八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2023年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入5875613598.414740545848.857170627849.1118119784107.66归属于上市公司股

738159911.41-2005334721.73-613373119.18-4147306037.85

东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性-2915344178.46-2577134867.87-2074476061.14-2613367917.14损益后的净利润经营活动产生的现

165018306.02-9986457.44-1477771028.07-322896854.99

金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币非经常性损益项目2023年金额2022年金额2021年金额

非流动性资产处置损益，包括已-29313553.57124434372.061001288.36计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符

合国家政策规定、按照确定的标19723757.4618979204.30109111552.84

准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的

有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产-3909643.48-2439742453.14生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的

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损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损

4518309.8532160435.83-27174779.85

益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项

38669671.54

减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益

债务重组损益9952853062.3425704883004.0278643782.62企业因相关经营活动不再持续

而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计

量的投资性房地产公允价值变-33797967.14-513734479.72-1404018366.02动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外

-2389011022.88-2911417480.98-3534862195.16收入和支出其他符合非经常性损益定义的损益项目

长期股权投资处置损益-3151765361.30691100103.75514593458.42

减：所得税影响额442876973.625207545079.34-576655336.66

少数股东权益影响额（税后）-187378778.06-132738218.95-45222041.12

合计4152469057.2618071598298.87-6080570334.15

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

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□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

投资性房地产6924711142.522577446160.53-4347264981.99-33797967.14其他非流动金

1128671862.631163764980.6135093117.98-3909643.48

融资产

持有待售资产2123605089.760.00-2123605089.769724949.13

合计10176988094.913741211141.14-6435776953.77-27982661.49

十二、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2023年，是华夏幸福全力推进“保交楼”及债务重组工作，并加速落地战略转型的一年，是

积势谋势、坚韧笃行的一年。

2023年，困难与挑战并存，坎坷与机会同在。面对充满不确定性的市场环境，华夏幸福始终

心怀敬畏与感恩，在既定战略方向上克服万难，坚持不懈，惟愿用自身的确定性来抵御风险，迎接挑战。

在省市政府及专班的指导和支持下，公司坚定战略方向，一是始终将“保交楼”作为公司第一要务，全力以赴确保房屋高质量交付；二是坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，持续推进债务重组；三是聚焦业务开展，以“产业新城”为核心主营业务，以“产业+园区”为两大核心能力，稳步恢复经营造血能力；四是明确“全面转型产业新城服务商”战略方向，推动转型落地。

（一）坚决完成“保交楼”

公司始终以“保交楼”为第一要务，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。

通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家

专项借款等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，确保房屋按期交付，有效保障了业主利益、切实维护了社会稳定。自2020年四季度至报告披露日已累计交付项目117个/116117套/1413万平方米，其中：2023年当年实现63个项目/64712套/798万平方米复工，实现43个项目/40738套/558万平方米交付。2024年1月至报告披露日，实现21个项目/24469套/248万平方米复工。

（二）持续推进债务重组

公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作进展如下：

1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1897.51亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的86.6%。

在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司及下属子公司九通投资发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》

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等议案（以下简称“债券债务重组安排”）（相关内容详见公司于2023年7月14日披露的临2023-

054 号公告）。公司境外间接全资子公司 CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在中国境外发行的美元债券（涉及面值总额为49.6亿美元）英国法协议安排重组已正式生效，并已完成重组交割（相关内容详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（公告编号：临

2023-004及临2023-006））。

2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，

依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。

截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币106.99亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为

27.01%；

公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约

为人民币55.50亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.58%，获得“幸福优选平台”股权比例约为10.53%。

3、资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股

权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。公司于2023年4月3日收到华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）支付的第一笔转让价款27.5亿元，具体信息详见公司披露的临2023-022号的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权进展的公告》。

公司于2023年12月30日披露南方总部资产包交易相关进展，各方就南方总部资产包整体转让交易中的相关安排签署了《华夏幸福南方总部资产包体转让协议之补充协议》，且公司已收到第二笔转让价款16.6亿元。

4、信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托抵债工作。2023年11月10日，公司第八届董事会第十二次会议审议通过《关于设立<债务重组计划>相关信托计划的议案》，批准公司根据《债务重组计划》总体安排，设立总体规模约为255亿元的自益型信托计划，后续将以设立后的信托受益权份额抵偿相关金融债务（具体内容详见公司2023年11月11日披露的临2023-091号公告）。2023年11月21日，公司根据董事会授权，完成上述信托计划设立事宜，信托规模为25584674850.75元（具体内容详见公司2023年11月22日披露的临2023-095号公告）。2024年1月25日，公司第八届董事会第十七次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易预案及其摘要的议案》等相关议案（具体内容详见公司2024年1月26日披露的相关公告)。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案（具体内容详见公司2024年3月8日披露的相关公告)，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过

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240.01亿元金融债务。前述重大资产重组相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次

临时股东大会审议通过，后续公司将持续积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜。

（三）稳步恢复业务经营

在持续推进债务重组的同时，公司稳步恢复业务经营，持续提升经营造血能力。一是全力实现了主营业务，即产业新城业务的稳定经营；二是在完成“保交楼”的基础上，积极探索地产发展新模式；三是开展物业服务业务，持续强化城市服务特色；四是立足自身能力、承接转型战略，投资并开展各项转型业务。

1、产业新城及相关业务。一是保留优质区域，分类明确重启标准、制定重启策略，保障了全

国五十四个产业新城的正常经营，报告期内公司在各产业新城区域共新增签约31家入园企业，新增签约投资额158.15亿元；二是验证大项目市场化招商能力，除服务现有产业新城之外，产业发展业务独立外拓市场并取得出色成果，报告期内为6个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入21个产业项目；三是封装产业新城综合解决方案，面向地方政府提供一体化服务，持续打造产业新城综合解决方案的系统性输出平台。

2、住宅开发及相关业务。一是始终坚持以“保交楼”为第一要务，确保高质量完成房屋交付

（“保交楼”具体进展详见本节“（一）、坚决完成“保交楼””相关内容）；二是积极探索地

产发展新模式，提炼封装都市圈不动产服务能力，代建服务、销售服务外拓成效显著。

3、物业服务业务。幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）整体规模稳步增长，业务独立性不断增强。2023年整体营业收入19.26亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），同比增长10.9%，其中第三方业务营业收入2.25亿元，同比增长

243.9%；幸福物业深耕城市服务，创新增值服务，业务结构更趋合理。2023年城市服务总量营业收入（即城市服务与产业园服务营业收入合计）4.78亿元，同比增长31.5%；增值业务营业收入

1.85亿元，同比提升168.6%。

4、投资业务。承接全面转型战略，公司2023年大力发展转型业务，围绕战略定位、机制建

设、模式升级、能力建设等方面，推动转型业务板块发展。一是投资多个转型业务赛道，包括产业园运营、咨询服务、代建服务、园区低碳化、园区数字化等领域；二是转型业务均实现市场化拓展，商业模式初步验证，核心能力持续建构，品牌价值快速提升；三是补充债务重组偿债资源，截至报告披露日，以“幸福精选”、“幸福优选”平台股权抵偿金融及经营债务合计162.49亿元。

（四）全面落地战略转型在推进债务重组、恢复稳定经营的同时，公司全力落地战略转型。自2022年下半年提出“全面转型产业新城服务商”战略方向以来，公司的转型方向逐渐明晰、业务模式持续升级、业务组合不断调整，在组织强化和机制创新的保障下，战略转型稳步落地。

1、全面转型产业新城服务商。公司深耕产业新城和产业发展二十余年，将继续以“产业+园区”作为公司的核心竞争力，依托产业招商能力和产业园区场景，强化产业新城主营业务，同时围绕产业链上下游提供各项专业服务，由“产业新城运营商”向“产业新城服务商”全面转型。

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2、优化升级业务模式。基于产业新城原有模式，公司面向当前环境和客户需求，对业务模式进行优化升级。一是强化产业新城区域的平台属性，通过投资自营、委托代营、轻资产服务输出等方式打造产业新城业务平台；二是以产业招商为核心，提供全流程产业发展服务，以及必要的土地整理、公共设施建设、基础设施建设等其他服务；三是以多样化方式支撑盈利来源，可能包括优质产业园、工业用地及其他产业类资产，以及园区内新能源应用场景和资产、数据资产、特许经营权等优质资源。

3、调整重塑业务组合。在升级产业新城业务模式、强化产业新城主营业务的基础上，公司积

极探索各项转型业务，逐渐形成四个主要业务板块。一是产业新城板块，主要包括各类产业新城，以及提供产业招商服务的华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）、提供

产业招租服务的北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）、投资建设运营

优质产业类资产的幸福产业园；二是住宅开发板块，在完成“保交楼”任务的前提下，探索优质地产开发项目，以及代建服务、交易服务等产业链上下游发展方向；三是物业服务板块，强化城市服务特色，开展城市服务、园区服务、社区服务、增值服务等各项业务；四是投资业务板块，在对深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）等现有投资业务进行投后管理、持续提升价值的同时，积极探索并投资低碳园区运营、产业数字平台等新的业务方向。

4、强化创新组织机制。为保障业务发展和转型落地，公司持续强化组织团队、探索机制创新。

一是承接战略调整组织架构及各类跨部门委员会设置，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，根据业务需求匹配专业团队、提升管理效率；二是落地创新机制，激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享；三是公司自管理层至员工上下一心，以结果为导向，严格业绩考核，降费增效。

二、报告期内公司所处行业情况

（一）宏观经济情况回顾

1、宏观经济回升向好。2023年我国国内生产总值达到126.06万亿元，比上年同期增长5.2%，

较2022年增速加快2.2个百分点，经济全年保持复苏态势。分产业看，第一产业增加值89755亿元，同比增长4.1%；第二产业增加值482589亿元，增长4.7%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%；二季度增长6.3%；三季度增长

4.9%；四季度增长5.2%。

2、地产行业持续调整。土地方面，2023年全国房地产用地供应量8.4万公顷，同比下降23.3%；

全国土地出让收入57996亿元，同比下降13.2%；地产销售方面，全年商品房销售面积11.17亿平方米，金额为11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%。

3、经济结构化分化明显。一是新质生产力加速形成、新动能替代效应明显，高技术产业投资

比上年增长10.3%，制造业技术改造投资同比增长3.8%，太阳能电池、新能源汽车、发电机机组等新动能成为重要引擎；二是高质量发展成为重中之重，以产业结构转型和新型城镇化建设驱动

15/4282023年年度报告发展；三是“专精特新”成为企业发展重要方向，二十大报告指出“支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。

（二）公司所处行业情况回顾

1、产业新城及相关行业

（1）产业新城符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。二十大报

告提出促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系；

推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化；以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业升级。

（2）REITs 成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。根据 Wind（万得）数据统计，截至

2023 年底，国内公募 REITs 市场已上市 REITs 共有 29 只，合计收盘总市值 823.3 亿元。其中，

2021年上市11只，总市值331.6亿元；2022年上市13只，总市值330.2亿元；2023年上市5只，总市值 161.5 亿元。此外，2023 年共有 4 只 REITs 产品完成了扩募事项，包括中金普洛斯REIT、华安张江产业园 REIT、红土创新盐田港 REIT、博时蛇口产园 REIT。截至 2023 年底，国内REITs市场已发行待上市的 REITs还有 4只，包括嘉实物美消费 REIT、华夏金茂商业 REIT、国泰君安城投宽庭保租房 REIT、嘉实中国电建清洁能源 REIT；处于在申报状态的 REITs 共有 16只，其中产业园区类4只，消费基础设施4只，仓储物流3只，收费公路3只，发电项目2只。

2、住宅开发及相关行业

（1）房地产行业深度调整。2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。根据国家统计局数据，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。2023年，商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

（2）积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据北京中指信息技术研究院（以下简称“中指研究院”）统计，2023年代建行业，房企代建项目新签约建筑面积约17312万平方米，同比增长56.3%。

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3、物业服务行业

（1）城市物业服务市场容量潜力可期。根据克而瑞物管统计，2023年物业管理行业总市场

规模达到3.8万亿元。城市服务市场较住宅市场，拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点。全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化，2023年3月四川省住房和城乡建设厅发布《物业城市服务标准》等。在后勤社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型，与物企合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。

（2）社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完整居住社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重新认识，业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。

4、园区及企业服务行业

（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规

划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。根据克而瑞监测数据显示，超过80%的园区运营开发商已经拓展了园区轻资产业务，民营企业达到85%，招商运营成为业主方最为看重的环节。

（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家“双碳”战略的重要战场。中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国国家发展和改革委员会等各部委聚焦绿色低碳发展，开展国家低碳工业园区、循环化改造示范园区、绿色产业示范基地建设等多项“低碳”园区建设工作。此外，全国多省颁布了智慧产业园区建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能智慧低碳园区建设。围绕数字经济和绿色经济做成示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。

三、报告期内公司从事的业务情况

在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重构业务、优化组合，现已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、物业服务业务、投资业务四个主要业务板块。报告期内，公司业务情况进展如下：

（一）产业新城及相关业务业务模式等

产业新城及相关业务是公司的核心主营业务板块。一是强化产业新城平台属性，包括甄别分类现有产业新城区域，以及以轻资产服务方式外拓的新增区域；二是提升以产业招商为核心的产业发展能力；三是聚焦优质产业类资产，开展投资、运营、服务等业务。

1、产业新城业务

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（1）产业新城传统业务模式优化升级

公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。

1）模式特点

第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足人才的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。

第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发

展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。

第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到

最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质服务。

2）运作机制

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在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。

3）盈利模式

公司将根据相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式包括以下六个方面内容：

*就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。

*就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。

*就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

*就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

*就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。

*就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

4）收费来源

本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合

19/4282023年年度报告作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

（2）探索以轻资产服务输出方式开展产业新城业务

以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。

1）模式特点

华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）其业务依托华夏幸福二

十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。

华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城成为中国领先的产业新城服务平台。

2）盈利模式

幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销及融资服务。此六大类服务分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要盈利模式为：

*园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开

发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。

*招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。

*园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。

*代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。

*城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收服务费。

*融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。

3）服务费支付来源

区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。

（3）探索以产业新城为平台的新业务应用场景

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目前产业新城形成了“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载了发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源，为能源业务、数据业务以及其他新业务的发展奠定了基础。

1）探索导入新能源相关业务。城市新能源产业的发展，可促进城市产业升级和经济发展，并

符合清洁能源发展的趋势。产业新城具备丰富的载体资源、完善的基础设施、庞大的市场需求等多方面条件，使其成为布局新能源产业的理想选择。在产业新城内，大量厂房屋顶、建筑设施屋顶及未利用土地等载体资源为新能源项目提供了充足的场地；同时，产业新城完善的道路、供水、供电等基础设施，为新能源产业的建设和运营提供了必要的支持；其次，产业新城作为一个产业集聚的区域，具有较强的清洁能源需求和市场潜力，这也为新能源产业提供了良好的市场机会。

产业新城平台通过整合域内载体资源，与新能源公司进行市场化合作，开展新能源业务的投资开发与建设运营，赚取项目运营收益。

2）探索引入数据要素相关业务。产业新城规模体量大且要素高度集成，具有稳定的数据采集源，在地理空间、生态环境、资源能源、公共安全、生活服务、工业农业、交通物流等领域积累了海量的数据资源，蕴含了大量的社会经济价值；同时，产业新城具备丰富的数据应用场景，可以针对不同的行业和领域，提供相应的数据解决方案，实现数据的商业化和价值化。公司探索引入市场化数据公司，合理合规利用产业新城积累的数据，为企业和投资者提供更加全面、准确、可靠的数据支持，获取数据运营收益，并助力产业新城数字化转型和高质量发展。

3）探索引入其他相关业务。经过多年发展，各产业新城均聚集了大量人口，形成了庞大的市场需求，这为使用者付费相关业务提供了发展基础和空间；同时，公司具备丰富的城市运营和项目经营经验，并拥有专业的管理人员、技术人才和规范的管理机制，能够确保使用者付费业务的高效运营。通过政府委托，公司获取使用者付费业务，后续对使用者付费项目进行投资、建设、运营，并通过市场化运营以使用者付费方式获取收益。

未来产业新城将持续聚焦平台化打造与资源整合，丰富业务场景，推动更多新业务在产业新城平台落地实施，助力公司战略全面转型。

2、产业发展业务

幸福招商凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案，涵盖专业招商引资、产业考察、产业招商培训、行业研判、招商推介会、园区产业形象提升等服务。

（1）模式特点

幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。

（2）业务版图及盈利模式

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1）高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为

政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，单项目招商佣金按照多退少补的调整机制调整结算。

2）高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、项目甄别论证、招商物料设计、产业招商培训等，提供高标准的产业发展综合产品及服务，并根据各项服务提供数量确定最终价格。

（3）收费来源

本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。

（4）核心竞争力分析

1）专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产

品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。

2）真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。

3）团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃

地区招商相关岗位。通过建设阿米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。

4）经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出

超过1000份行业研究和定位报告，推动超20000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5000家企业，招商引资超万亿元。与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。

5）智慧化：秉承“科技创新+产业发展”深度融合原则，依托海量产业大数据、人工智能、模型算法等世界领先科技打造智能招商平台，全方位展现区域优质营商环境，精准预测企业选址需求，帮助企业落位适合地区，实现精准招商。

6）平台大：汇聚上万名高能合伙人，超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。

3、产业园运营业务

产业园运营业务主要以幸福蓝线为依托开展业务。幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。

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盈利模式：现阶段幸福蓝线通过为资产持有方提供上述业务，按照项目情况收取招商佣金、项目策划服务费、企业服务费等相关服务费用。

（二）住宅开发及相关业务业务模式等

1、住宅开发业务

公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。

2、开发衍生业务

公司基于20余年都市圈房地产开发经验，持续探索代建服务、营销服务等地产开发产业链的衍生业务。主要包括：

（1）代建服务业务：北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）主营都市圈

不动产代建服务，聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务。

盈利模式：现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等项目代建服务费。

（2）营销服务业务：北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）主营都

市圈不动产销售服务，依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、线上销售等不动产销售服务。

盈利模式：现阶段幸福安家通过向委托方提供上述服务，根据项目房源类型收取营销策划费、人工劳务费等销售代理服务费。

（三）物业服务业务

公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。

1、模式特点

幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市

23/4282023年年度报告为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。

2、盈利模式

幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金制方式收取物业服务费。

3、核心竞争力

幸福物业以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造幸福物业的核心竞争力。

（1）城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力

幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业服务百强企业成长性TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国物业城市服务领先企业。

（2）专注科技企业服务，客户群体庞大

幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备

产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。

（3）完善的产品体系，可提供多维场景服务

幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。

（4）组织高效的管理团队

幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。

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（5）卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长

幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖15省、59市。

未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额。

（6）服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。

（7）构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升

幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福 e 管家系统），面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合。为客户提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。

（四）投资业务

1、深圳伙伴

深圳伙伴依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。

（1）经营模式

深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在珠三角、长三角等全国重点城市的扩张；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。

1）产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依

托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。

2）企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，

延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。

3）园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物

业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。

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同时依托载体资源拓展新业务，构建新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。

（2）核心竞争力

1）开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共

享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。

2）打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易 APP、伙伴人 APP、伙伴管理信息

系统（PMIS)等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。

3）建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。

2、苏州火炬

苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造火炬孵化独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。

（1）经营模式

苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。

承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，持续承租运营的项目有27个，可供出租运营的物业面积约82.8万平方米。

受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，苏州火炬受托运营的项目1个。

（2）核心竞争力

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1）全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。

2）标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，火炬孵化构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。

3）数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理

系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。

4）区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链，又要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

（一）聚焦产业，打造产业发展核心能力

公司凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案。以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力。

（二）立足园区，充分挖掘园区应用场景公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，累计打造产业新城数十座，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，充分挖掘产业园区丰富的应用场景。

（三）专业服务，完善优化运营服务体系

公司不断提炼和打造面向园区、企业等各类客户的运营体系和服务体系，全面转型产业新城服务商。以产业新城为平台，提供区域发展综合解决方案，强化规划、融资、代建、运营等环节以及全流程物业服务，同时，面向园区企业提供各项专业服务。

（四）激活团队，机制创新强化人才队伍

为承接整体战略落地和促进业务发展，公司调整优化组织架构和干部构成，以预算管理和投资管理为抓手，严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，在降费增效的同时，充分发挥人才优势、调动团队积极性，真正实现共创共享。

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五、报告期内主要经营情况

（一）报告期内公司经营情况概要

报告期内，公司实现营业收入359.07亿元，较上年同期上涨12.41%；实现归属于上市公司股东的净利润-60.28亿元。报告期内，公司实现销售额109.33亿元，较上年同期下降21.76%。

（二）公司业务板块具体进展回顾

1、产业新城及相关业务

（1）产业新城业务

1）产业新城

a）国内区域

报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。

公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现。同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；

对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。

公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，满足企业和地方发展需求，实现园区企业的落地。

报告期内，公司在各区域共新增签约包括深圳中尚恒业科技有限公司、北京远大创新科技有限公司、煜霖新能源科技(安徽)有限公司、宝将投资控股（广东）有限公司等31家入园企业，新增签约投资额158.15亿元。各区域新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：

新增入园签约投资额都市圈区域主导产业

企业个数（亿元）

合计——31158.15

舒城光显显示、新能源汽车、智能制1036.05造装备

汽车及零部件、电子信息、智能长三角都市圈溧水115

装备、生命健康

来安电子信息、智能装备制造、新能13源

新郑电子信息、智能装备制造、新能25郑州都市圈源

武陟、长葛高端装备，电子信息，都市食22.2品，大健康武汉都市圈孝感都市消费、装备制造、新材料518.4

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西安都市圈泾阳电子信息、智能制造装备、都市210.5食品

沈阳都市圈苏家屯汽车及零部件、智能制造装备、714健康食品

环京都市圈固安电子信息、航空航天及装备、生154命健康

b）国际区域

* 卡拉旺（Karawang）：卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚（以下简称“印尼”）首都雅加

达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的系统化发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2023年12月31日，已与21家企业签署了正式入园投资协议，包括11家企业已投产运营，3家企业建设完工，3家企业正在建设中。其中，总投资11亿美元的 HLI新能源动力电池项目已投产。

* 唐格朗（Tangerang）：唐格朗产业园位于印尼首府雅加达西边约 31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。截至2023年12月31日，唐格朗产业园累计签约6个客户，面积共计35公顷，已运营2家；其中，与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，将共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前商街一期已完成建设并运营，综合大楼主体已封顶，内部装修招商中；向星迈黎亚集团交付9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套地块，作为 2期发展用地，当前周边道路已通车，相关证件办理中；签约 pundi group医院项目，落户城市核心区，目前已完成土地平整，施工手续正在办理中。唐格朗产业园的各项举措将进一步提升新城在公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设，全面助力产业新城发展。

2）幸福产城业务

报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议44份。其中，区域平台类协议签约12份；载体运营协议签约14份，签约面积约262万平方米；规划咨询协议签约16份；平台化项目协议签约

2份。

报告期内，幸福产城业务实现产业项目招商突破，完成2个招商项目签约，招商项目总投资

11.5亿元。其中，深圳唯壹新能源科技集团有限公司（以下简称“唯壹新能源”）总投资6.5亿

元高端光学显示面板项目成功落户黄冈高新区，并已实现招商引资服务费首笔回款，当前该项目装修施工中。

幸福产城业务2023年度具体进展情况如下：

a）区域平台类项目 12 个：

*株洲高新区招商综合服务。与株洲高新区管委会下属平台公司于2023年2月签署招商服务采购协议，为其提供包括产业规划、产业培训、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位产业发展服务。

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*南京浦口高新技术产业开发区招商综合服务。与南京浦口科创投资集团有限公司于2023年2月签署招商引资合作协议，为其提供包括产业规划、集群谋划、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位的产业发展服务体系。

*安阳县永和镇产业发展综合服务。与河南省安阳县（示范区）永和镇政府于2023年3月达成了合作意向，为河南省安阳县人民政府提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。双方约定，以安阳县永和镇作为先行合作区并签署了合作协议。

*新乡市红旗区产业发展综合服务。与新乡市新东开发建设投资有限公司于2023年5月签署合作协议，为新乡市红旗区提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。

*中牟高新区产业发展综合服务。与中牟县高新区于2023年6月签订合作协议，将围绕中牟高新区主导产业，为其提供招商引资服务。

*廉江市招商综合服务。与廉江人民政府于2023年6月签署委托招商合作协议，将围绕廉江市新能源、新材料、新一代电子信息技术、食品加工等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

*阳泉高新区轻资产招商服务。与阳泉开创投资控股集团有限公司于2023年7月签署合作协议，将围绕数字经济、新能源新材料、先进装备制造、节能环保、现代服务等主导产业，为其提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。

*呼和浩特市玉泉区轻资产招商服务。与呼和浩特市玉泉区区域经济合作局于2023年7月签署合作协议，将围绕食品加工、先进装备制造、生物医药、新能源等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

*巩义市涉村镇轻资产招商服务。与巩义市涉村镇人民政府于2023年8月签署合作协议，将围绕新材料、高端装备制造、绿色食品等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

*黄冈高新区招商综合服务。与黄冈高新技术产业开发区管委会于2023年8月签署合作协议，将围绕黄冈高新区主导产业，为其提供招商引资服务。报告期内，公司为黄冈高新区引入唯壹新能源总投资6.5亿元高端光学显示面板项目、海思威视技术（深圳）有限公司总投资5亿元

半导体储存芯片封装项目2个项目，其中唯壹新能源项目正在推进装修施工。

*安阳中原高新技术产业开发区轻资产招商服务。与安阳中原高新技术产业开发区管理委员会于2023年9月签署合作协议，将围绕纺织服装、先进装备制造、电子信息等主导产业，为其提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。

*郑州经开区产业发展综合服务。与郑州经济技术开发区经济发展局于2023年10月签署合作协议，为经开区提供企业招引落地、园区运营服务、招商推介活动筹办、招商政策研究和业务培训、产业规划研究、金融咨询服务等全方位产业发展服务。

b）载体运营类项目 14 个：

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报告期内新增签署载体运营类协议14个，签约面积约262万平方米。合作范围涉及广州、珠海、成都、郑州、扬州、江门、廊坊、新乡等12个城市。

c）规划咨询类项目 16 个：

报告期内新增签署规划咨询类协议16个，签约合同金额913万元。

d）平台化项目 2个：

幸福产城业务已实现平台化业务模式突破，促成幸福基业物业同郑州谷翼产业园与阳泉开创蔚来项目2个协议签订，完成平台化签约额5392万元。

（2）产业发展业务

幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦 196个 SPU 精准招商。在服务产业新城招商工作的同时，同步自主拓展市场化区域，对外提供精准招商服务。在报告期内为6个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入21个产业项目，固定资产投资额为139.72亿元。

新增签约项目具体情况如下：

固定资产投资额序号区域主导产业企业数量（亿元）

合计——21139.72

1盱眙高端装备制造、高端纺织、新材料、新能源215.62

新能源汽车、大健康、高端装备制造、新型显

2高淳689.50

示、都市食品

集成电路、高端交通装备制造、生物医药、新

3浦口39.84

能源、新材料

新一代信息技术、高端装备、生命健康、航空

4廊坊临空414.50

科创、现代商贸物流、高端服务、总部经济

集成电路、智能装备、新材料、信息技术应用

5崇川14.50

创新、车联网、人工智能、智慧医疗

6门头沟总部经济55.76

（3）产业园运营业务

幸福蓝线聚焦产业园资产的招商、运营、服务。报告期内，除服务公司自持产业园资产之外，市场化拓展项目19个，拓展面积79万平方米，市场化拓展项目已实现招商、回款突破。凭借智慧化资产管理、系统化招商运营、专业化物业服务，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023全国产业园区轻资产服务力 TOP5”，产业资产服务能力获得市场认可。

2、住宅开发及相关业务

（1）住宅开发业务

公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。

一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请国家保交楼项目专项借款资金、申请保交楼专项借款

配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产借助政府平台融资回款、跨区域调配资源全力保障交付。二是强力沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。

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商业地产部分，公司于2022年12月29日披露公司与华润置地签署《南总资产包转让协议》及其相关协议，华润置地取得相关公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目以及南京大校场项目（以上详见公司披露的《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权的公告》（公告编号：临2022-078））。2023年12月30日披露公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议之补充协议》，就南方总部资产包整体转让交易中的南京大校场项目限高事项、武汉长江中心项目相关安排等作出补充约定。截至2023年12月31日，公司共计收到华润置地支付的转让价款44.11亿元。后续公司将继续按照双方签署的协议约定，推进该项交易的相关安排。

除已出售的项目外，商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，

4号地整体施工至4层。

报告期内公司住宅业务的房地产数据详见本节“公司房地产业务经营情况”。

（2）开发衍生业务

1）幸福安基：全力打造“AMC+保交楼”、“产业代建”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目8个，新增签约规模171.7万平方米，合同总额近5142万元。2023年上半年，幸福安基位列中指研究院发布的“2023年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九位。此外，凭借快速增长的业务规模和不动产开发经营全价值链代建服务能力，连获行业机构媒体颁发的“2023代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”两项殊荣。以“AMC+保交楼”和“产业代建”为特色的服务模式获得市场认可。

2）幸福安家：聚焦都市圈不动产销售服务业务，报告期内幸福安家实现不动产销售总签约销

售额12.08亿元。一手房代理业务市场化拓展加速，报告期内新增市场化签约41个，注册独立经纪人453位，实现环北京及环南京两个都市圈布局。同时持续探索以直播电商平台为核心的创新业务模式，都市圈房屋优选获得 MCN 机构认证（MCN 机构是服务于新的网红经济运作模式的各类机构总称，为网红和自媒体提供内容策划制作、宣传推广、粉丝管理、签约代理等各类服务），完成“房产 MCN 机构”、“抖音房产 CPS 服务商”签约入驻，达成合作项目 8 家，整合 24 名达人，行业排名前3%；聚焦主账号运营，建立直播电商账号矩阵，幸福安家第二增长曲线初见雏形。

3、物业服务业务

幸福物业高举城市服务大旗，坚定“中国领先的城市服务商”战略定位不动摇。幸福物业城市服务业务累计覆盖五十九个城市，社区物业接管户数达到45.37万户，累计服务园区企业1500余家。报告期内幸福物业战略持续推进，核心业务呈现高质量健康发展态势。

1）经营实现高质量增长，独立性显著提升。报告期内，幸福物业营业收入实现19.26亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），同比增长10.9%，净利润2.58亿元，同比增长20.2%，经营实现高质量增长。第三方业务营业收入实现2.25亿元，同

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比增长243.9%，第三方营业收入占比实现11.7%，同比提升7.9个百分点，幸福物业业务独立性不断显现。

2）持续深耕城市服务赛道。报告期内，城市服务在管面积达到11308万平方米，合约面积

51783万平方米。城市服务总量营业收入（即城市服务与产业园服务营收合计）实现4.78亿元，

同比增长31.5%，城市服务总量营业收入占比24.8%，同比提升3.9个百分点。其中，市场拓展项目城市服务、园区服务业态的签约额占比达到74%，高度契合城市服务领先品牌的战略定位。

3）市场拓展持续发力，“招商+物业”拓展模式成效初显。报告期内，幸福物业市场化拓展

持续发力，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约七十九个项目，签约额达到10.03亿元，其中，城市服务签约占比74%。

*积极与幸福产城等招商资源合作，持续丰富“招商+物业”模式内核，成功拓展河南谷翼产业园项目。

*创新合伙人模式，通过城市合伙人的资源整合，实现拓展签约额6.3亿元，占2023年总签约额的63%。

*进驻新业态和新区域，首次拓展银行类业态，签约中国工商银行廊坊分行项目，拓展双碳产业园项目，幸福物业的市场知名度与行业影响力逐步打开。

4）增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务营业收入1.85亿元，同比提升168.6%；增值业务营业收入占比9.6%，同比提升5.7%。同时，增值业务各产品服务，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度服务，创新模式落地效果显著。

*启用线上销售渠道“幸福商城”，累计触达用户10万，累计浏览量突破16万次，复购率

20%，实现零售业务新模式，线上商城+线下前置仓双链路，为客户提供优选产品及服务体验。

*打造幸福美居家装品牌，满足客户集装修体验、选材、服务一站式的置家需求，美居自营店落地8家，累计为660余位业主提供家装全流程服务。

*深度挖掘、经营存量空间资源，实现“以空间换服务、以服务促效益”。围绕夜经济经营模式，积极专项招商，打造新的城市亮点及商业氛围。

*培育工程专业公司运营能力，做专存量到家服务、对外承接工程专项业务。探索工程专业化运营新模式，构建专业技术团队+“幸福 e管家”科技平台核心能力，致力于电梯、安防、消防、电力、给排水五大重要工程系统，覆盖1200余个重点设备机房。

5）数据信息化建设再上新高度。聚焦“系统推广使用、数据管理分析、信息孤岛解决、系统完善和引入”四个方面，实现成本、效率和服务质量的同步优化，打造科技赋能的智慧物业，托举盈利能力，赋能可持续发展。聚焦公司战略愿景及城市资源整合统筹规划构建了“1+3+N”的智慧化建设架构：以“1个智慧城市智能运营中心”为核心，以“管理、业务、数据3个平台”为建设着力点，逐步推进“N 个应用场景”规范化、统一化，实现城市资源集中管控、业务高效协同、数据开放共享。

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4、投资业务

（1）深圳伙伴

深圳伙伴持续深耕产业地产领域20年，全国规模领先。报告期内，深圳伙伴为华为、比亚迪、京东、菜鸟等多个龙头客户提供产业经纪服务，并且与华润雪花科创城签署战略合作协议，在产业招商方面达成深度合作。

1）业务规模快速增长：深圳伙伴2023年营业收入10.38亿元，产业经纪服务成交面积超

5000万平方米，累计开设门店272个，同比增长6.25%，拥有经纪人5400名。年度客户总量近

100万，成交龙头企业超1600家；园区运营管理面积超500万平方米，成熟运营团队超300人。

2）数字化能力持续提升：2023年完成中工招商网信息管理系统8.3.0升级，新增市县招商

平台、第三方企业服务、智慧园区等，实现多城市管理线上化。市场覆盖城市75个，行业注册会员65万。

3）平台化模式持续升级：依托平台沉淀的企业流量，2023年重点发力装修及融资等企业服务，服务企业客户近百家。依托平台沉淀的载体流量，筛选优质载体提供园区运营服务，通过精益化运营实现溢价增值，同时依托载体资源拓展新业务，已投资布局新能源项目15个，实现联网发电8个。

（2）苏州火炬

苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射大湾区和华中地区。打造了21个国家级科技创业服务中心、11个国家级服务平台。作为行业领军企业，荣获亚洲企业孵化协会（AABI）2021年度亚洲最佳孵化器奖。报告期内，苏州火炬稳健发展：

1）业务整体稳健发展：在运营项目28个，总面积近90万平方米。2023年营业收入3.35亿元，经营性回款3.96亿元。

2）招商运营保持卓越：报告期内，实现招商面积20万平方米，同比提升10%，在运营项目

整体出租率76%。其中20个成熟园区在招商提价1.2%的前提下，仍实现了84%出租率；续租方面，在续租价格提升1.0%的前提下，续租率依然维持72%。

3）持续赋能科技企业：报告期内，认定科技指标76个（高企60个、人才8个、专精特新8个），举办企业互动282场。

4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park 园区智慧管理平台市场化拓展加速。申报业务新签约合同139家，总计立项177个；码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户774家，到期客户缴费率为68%，O'Park全年新增合同额 770 万元。平台成功获得南京理工大学科技园、云南同图园区产业投资有限公司、沈阳盛京智造发展有限公司等知名客户采购。

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5、“幸福精选”和“幸福优选”平台情况

“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2023年，三家公司合计实现的营业收入为32.99亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约2.63亿元。

“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2023年市场化拓展成效显著、全国化布局加速，品牌价值快速提升，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023全国产业园区轻资产服务力 TOP5”，幸福安基以 158 万平方米的新签约规模位列“2023 年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九，获“2023代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”等荣誉。

截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约162.49亿元。后续公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。

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6、公司房地产业务经营情况

（1）.报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

是/合作否涉开发持有待开发土合作开发项目序持有待开发土一级土地整理规划计容建筑及合项目

地的面积(平涉及的面积

号地的区域面积(平方米)面积(平方米)作开的权

方米)(平方米)发项益占

目比(%)

54459.0229.00

1固安区域438373.44857084.99997893.41是

120439.1252.00

2霸州区域846383.00415746.551475608.80是77510.0035.00

3永清区域166633.37-322995.29是115276.1290.00

4文安区域26654.3679205.0753308.72-

5涿州区域210462.70-420925.40-

6大厂区域113010.2737432.99231081.93是4814.7918.00

7香河区域231145.9911333.34551507.04-

8广阳区域28292.20-56584.40-

9临空经济区100011.30-220024.86-

10北戴河新区317400.60-248844.55-

11昌黎区域-21947.01--

12怀来区域158340.00--

13来安区域-282019.04--

14和县区域7700.10-15400.20是7700.1050.00

15江宁区域-124703.84--

16博望区域-40360.20--

17溧水区域-238922.77--

18嘉善区域-176847.91--

19德清区域-81753.57--

20河上区域-25333.33--

21舒城区域-716746.00--

22长丰区域-255777.00--

23武陟区域-264052.00--

24新郑区域-267417.76--

36/4282023年年度报告

25新密区域-122666.67--

26长葛区域-254412.00--

27获嘉区域-14045.33--

28双柳区域78105.08104052.00280201.41是78105.0850.00

29问津区域-119327.00--

30嘉鱼区域14000.00475666.7163118.00-

31团风区域-151796.21--

32孝感区域-188333.04--

33黄陂区域-151059.42--

34江门区域51073.43-127683.58-

35中山区域-174093.14--

36斗门区域-97321.00--

37文登项目部358480.00-466876.00-

38邯郸区域155131.10-294749.09是155131.1030.00

39雨湖区域17246.00145188.0071745.02-

40云龙区域-91667.13--

41苏家屯区域-322058.00--

42泾阳区域-137300.00--

43哈尔滨松北338914.00-620968.00是338914.0051.00

44桂林兴安559317.00-541650.00是559317.0090.43

/合计4058333.946604009.027061165.70-1511666.33-

37/4282023年年度报告

（2）.报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币在建项目项目规划计容

序/新开工项目用地面积总建筑面积(平在建建筑面积已竣工面积(平报告期实际

地区项目经营业态建筑面积(平方总投资额

号项目/竣(平方米)方米)(平方米)方米)投资额

米)工项目

霸州孔雀城·兰园、霸州孔

雀城·梁园、霸州孔雀

城·麟园、霸州孔雀城·桂

园、霸州孔雀城·荷园、霸

1霸州州孔雀城·玺园、霸州孔雀住宅及配套在建项目910310.901218661.341368367.99115312.171217849.77989717.808119.67

城·喜园、霸州孔雀城·福

园、霸州孔雀城·沁园\配

套公寓\润园\冠军园、霸州温泉孔雀城等项目北戴孔雀城幸福社区项目（一期

2河新住宅及配套竣工项目219900.94240572.00315978.00-315978.00181864.00-/二期）区北戴北戴河新区健康城滨海康养

3河新独立商业竣工项目201473.13100132.00117569.00-117569.00108169.00-

小镇（一期）区

潮白馨居1-2期、邵府新民

4大厂居及潮白河孔雀城四季公馆住宅及配套在建项目153775.11330209.83421148.2562171.00358977.25293499.859745.14

住宅小区项目潮白河孔雀英国宫（含18

5大厂期）、4-6期、孔雀庄园及住宅及配套在建项目477190.56824715.111064933.19311613.57753319.62771834.772953.87

大厂潮白166亩项目

孔雀城3-11期/17期\湖韵

6大厂住宅及配套竣工项目1661579.782729776.723185576.89-3185576.891811039.29-

澜湾等项目

潮白河孔雀城雅欣、雅玥、

7大厂雅春、雅韵及逸翠园、雅玥住宅及配套在建项目825017.431753038.052407913.41402292.442005620.972060593.8758442.17

园、雅春园、晨曦园等住宅

38/4282023年年度报告

小区及大厂辛杜85亩、河

西营、田各庄等项目

潮白河孔雀城1.3期/紫宸

8大厂住宅及配套竣工项目99167.21192274.64248071.55-248071.55183926.33-

园住宅/英宫12/13期

9大厂福疆住宅及配套在建项目37122.0586812.95120526.00113651.07-135242.00-

潮白家园4、5期，潮白河孔雀英国宫（含大卫城项

10大厂住宅及配套竣工项目508805.521250374.891363587.51-1363587.51692268.99-

目）及人民大学大厂社区一期项目孔雀英国宫（1.2+1.4+1.6-

11固安1.9+2.1/2期+幸福广场)、住宅及配套竣工项目1042506.862070550.242474959.35-2474959.35986131.29-

孔雀海、孔雀城8.2期项目剑桥郡1-13期（含人才家园）、大卫城1-6期、孔雀

城1-5期、孔雀城

12固安6.1.1+6.1.2、孔雀城住宅及配套在建项目4122902.776710906.038290044.2462669.128153589.214372269.7158.31

6.2.1+6.2.2、文创园1、2

期项目、万利丰项目及东庄住宅项目

英国宫2.6/2.7/2.8期、固

安柏村一期、气象局、东/

13固安西庄、柏村、东徐、光荣院住宅及配套在建项目1441189.902628978.782946507.05787583.06662572.452697464.5021350.95

小区、刘家园、砂砖厂、大

卫城、部分剑桥郡等项目

大湖1.1/1.3/1.4期、孔雀14固安新城泰景园及福星家园（怡住宅及配套在建项目406029.82598681.16842932.95412706.73354707.16898440.8958822.08园）等项目

金海悦城\及悦城广场1期

15固安住宅及配套竣工项目128774.68218776.50287552.38-251357.29339409.95-

项目

16固安晨辉福邸住宅及配套竣工项目53605.71107212.00111676.86-107193.54112850.00-

17邯郸梦湖花境、澜庭住宅及配套竣工项目104724.10213378.34303729.88-303729.88200014.29-

八达岭英国宫2.1期、2.3-

18怀来住宅及配套竣工项目95160.66198602.07203382.41-203382.41109247.52-

2.5期等

八达岭英国宫2.6期\3.1

19怀来住宅及配套在建项目648210.24932065.421238266.59823668.30396102.50497813.4226666.10

期\5期项目

20怀来哈工大研究院孵化中心项目住宅及配套竣工项目74544.00149075.02190419.09-190419.0993723.81-

39/4282023年年度报告

八达岭孔雀城2/3/4/5/6

期、航天五院1期及软件园

21怀来配套公寓50亩项目、八达住宅及配套在建项目1042682.671034715.601175484.91285673.35889811.56697227.4813657.82

岭孔雀城小镇中心、八达岭五彩天街项目

公园海1.1-1.8期、2.1

期、华夏铂宫、昌悦、高尔

22廊坊住宅及配套在建项目1367070.772892148.753653487.5361662.133582196.482514007.43256.13

夫、创领、孔雀城公馆及小镇中心项目

23廊坊大学里、欣园安置项目住宅及配套竣工项目465077.201041226.001390279.94-1390279.94686766.00-

广阳区安置、北旺村安置房拟开工项

24廊坊住宅及配套988783.762037053.442921844.81--927656.28-

等项目目

25廊坊廊和坊-峰尚项目住宅及配套竣工项目15788.3075156.0078616.00-78616.00149545.24-

廊坊孔雀城英国宫1期、幸

26廊坊福城润园、朗园、雅园等项住宅及配套竣工项目394659.03872187.851103300.52-1103300.52544955.58-

目

27牛驼牛驼温泉孔雀城7.2期项目住宅及配套竣工项目105582.09106766.80109278.73-109278.7355065.00-

28牛驼牛驼温泉孔雀城7.1期项目住宅及配套在建项目86666.3685943.6286833.1486833.14-63981.676304.97

牛驼温泉孔雀城

29牛驼住宅及配套竣工项目65527.2675061.05100604.03-100604.0379019.85-

6.1/6.2/6.5/6.6期项目

牛驼温泉孔雀城3期、

30牛驼7.3/7.4期、7.5期253亩住宅及配套在建项目404251.23428283.12563372.14153859.34151399.85384376.498864.61

及示范区项目固安区域一分公司2017年

31牛驼天赐48亩\2018年牛驼项住宅及配套竣工项目55817.38113865.00164357.34-158256.6887895.57-

目

32任丘任丘石油孔雀城项目住宅及配套竣工项目282481.00564962.00682986.30-682986.30298756.88-

33任丘任丘白洋淀孔雀城1期项目住宅及配套在建项目182561.00139506.36157016.8573487.40-118182.00670.57

34任丘长洋村90亩项目住宅及配套在建项目60000.00120000.00172629.74172629.74-108412.728997.35

35文安文安孔雀城一期住宅及配套竣工项目97125.32194250.64241037.29-241037.29183018.93-

大运河孔雀城六期

/7.1/7.2/7.3期/8.1期项

36香河住宅及配套竣工项目781864.801521886.141720762.86-1720762.861225926.14-

目、大运河孔雀城一期大公

馆、新建大运河5期项目等大运河孔雀城一到四期（含

37香河住宅及配套竣工项目547356.37699476.99775049.04-775049.04411077.47-

新建大运河孔雀城一城南

40/4282023年年度报告

1.1期及1.2期等）及英国

宫4.1/4.2期项目

大运河孔雀城英国宫1期/

38香河住宅及配套竣工项目198668.45397798.86483403.27-483403.27381306.10-

五期建设项目

39香河大运河孔雀城7.6期项目住宅及配套在建项目164958.61338074.51454619.62128467.57326152.05451999.3115303.59

机器产业园公寓及经纬83

40香河住宅及配套在建项目89143.00423633.31526471.11505189.38-450722.7311758.76

亩等项目

永清孔雀城七区一期、二41永清期、璟园（含璟园一期二期住宅及配套竣工项目198254.50371391.74501992.75-501992.75351634.55-三期）、锦园、逸园等项目永清幸福汇广场东区项目及

42永清住宅及配套竣工项目300347.92524078.95671149.51-671149.51527928.23-

汤林御府等汤林玉苑（四区、五区、六

43永清住宅及配套在建项目140508.83280870.47399445.19382790.44-301155.8420987.85

区）项目

44涿州桃源新都孔雀城项目住宅及配套竣工项目402669.80805333.001042851.50-1042851.50578718.95-

45涿州永济新城项目住宅及配套在建项目118289.62338102.93429781.78214430.60185350.68385993.00-

来安孔雀城一、二、三期及

46来安来安3区5期57亩、3区6住宅及配套在建项目322587.60544096.48728762.12153219.09575543.03438041.871048.51

期70亩项目

来安景华35亩、5区3期

47来安住宅及配套竣工项目68457.20127670.49169835.91-169835.91140428.34-

67亩珑悦印象项目

来安5期88亩\水口98亩

48来安住宅及配套在建项目124575.33249515.01308302.4578524.33229778.12146228.420.01

项目

49来安香樟佳苑100亩住宅及配套竣工项目66654.30166635.75206453.35-206453.3596070.60-

50来安来安3区7期104亩住宅及配套竣工项目69221.40173897.70209262.90-209262.9092617.27-

来安5区2期112亩珑玺印

51来安住宅及配套竣工项目74959.00149910.72209470.20-209470.20180997.27-

象

52来安3区2期27亩项目独立商业在建项目17990.2035925.9954001.8154001.81-26898.2159.19

53和县和县孔雀城一期住宅及配套竣工项目97339.90193644.31256607.73-256607.73131806.83-

54和县和县孔雀城二期住宅及配套在建项目131612.70256486.75358094.89232613.44125481.45193632.83101.19

溧水区 NO.2016G35/36 地块

55溧水住宅及配套竣工项目78629.90151322.30208718.30-208718.30190473.95-

项目

56溧水溧水会展小镇住宅及配套竣工项目173729.31368953.99501638.36-496982.16385145.11-

57镇江镇江孔雀城英国宫住宅及配套在建项目162633.40371599.43446269.0073743.97372525.03258490.67-

58高淳浅水湾馥园及湖畔澜庭项目住宅及配套竣工项目143223.93186160.08276523.93-276211.55250870.42-

59嘉善嘉善孔雀城项目住宅及配套竣工项目804249.801663031.412039232.15-2039124.501603757.99-

41/4282023年年度报告

60嘉善新西塘孔雀城、亭南苑项目住宅及配套竣工项目123887.90247506.34321277.55-321207.69358818.79-

翰峰云邸\翰宸雅苑、亭溪

61嘉善住宅及配套竣工项目169810.70369062.20485725.51-485905.35542302.32-

苑、上善\翰景悦府项目新南浔孔雀城1期161亩项

62南浔住宅及配套竣工项目107587.00215088.12297556.77-297556.77149748.05-

目

南浔新区单元 CD-03-03-

63南浔住宅及配套竣工项目80628.00145235.25198252.29-193326.31143680.77-

07B 地块（水韵悦府）项目

南浔域外孔雀城3.1期

64南浔住宅及配套竣工项目93149.00206508.00274385.00-274950.04204124.99-

（139亩）

德清雅颂府\澜悦府、德清

65德清住宅及配套竣工项目163944.00273627.67389884.73-389822.38259232.45-

78亩等

武陟孔雀城1.1期\1.2期

66武陟住宅及配套竣工项目275627.96469114.89531324.70-531324.70234779.80-

\1.3期

武陟孔雀城2.1期\2.2期

67武陟住宅及配套在建项目140466.52182419.78214151.1680187.58133963.58121874.666821.24

等项目

68长葛长葛孔雀城1.1期等项目住宅及配套在建项目96559.32144840.00170590.5628056.32142534.2483682.165495.71

69 新郑 新郑孔雀城 A 区\B 区\C 区 住宅及配套 竣工项目 175541.98 438383.58 589733.95 - 589733.95 368289.60 6958.92

舒城孔雀城

70舒城1.1/1.2/2.1/2.2/2.3/3.4住宅及配套竣工项目395193.10703176.56902402.84-896424.81465066.89-

期

杭埠孔雀城.云湖逸境一期\

71舒城住宅及配套竣工项目197702.00339855.35415091.32-413083.12213923.13-

二期、云湖大境四期

72长丰观溪苑（一期）项目住宅及配套在建项目68829.0091171.07115945.5222559.2593386.2764826.613745.14

73武汉江澜赋一期（一）/（二）住宅及配套竣工项目84608.8984967.3298411.64-95930.1749462.62-

江澜赋三期（一）及江澜赋

74武汉住宅及配套竣工项目41011.0027151.3227151.32-27151.3217251.58-

四期（一）等

75武汉问津兰亭住宅及配套竣工项目89166.70249665.11308925.71-308925.71167368.00-

76武汉长江东岸孔雀城住宅及配套在建项目50578.3351368.1454996.971362.3453580.9726862.696.16孔雀城航天府?苑项目（居

77武汉住宅及配套在建项目130492.49326231.54419516.04106097.09313418.95211379.402132.81住用地）

78武汉双柳一期合作项目住宅及配套竣工项目75151.79172848.97220395.97-220395.97130400.00-

79武汉江澜赋五期（一）项目住宅及配套竣工项目87426.8240335.8240335.82-40334.3333436.68-

中粮孔雀城?问津二期、孔

80武汉雀城?问津三期、问津孔雀住宅及配套在建项目142909.88372299.00472177.5219581.89402501.93266377.772661.57

城3.4期项目

42/4282023年年度报告

81江门江门孔雀城一期住宅及配套在建项目69005.46172570.00221415.9046531.48174414.32203677.10362.00

82蒲江蒲江孔雀城1期等住宅及配套在建项目100233.57155633.81200051.97138312.5261739.45112788.172101.63

苏家屯孔雀城1-4期、沈阳

83沈阳孔雀城公馆一期、剑桥郡6住宅及配套竣工项目839906.491141460.141253255.95-1253255.95664110.80-

期106亩等项目

苏家屯英国宫一期、学园里

84沈阳住宅及配套竣工项目351054.39434102.05512218.07-512218.07248549.00-

1期213亩项目

85沈阳苏家屯英国宫三期住宅及配套竣工项目73012.2280313.4489261.77-89261.7744127.00-

86沈阳苏家屯英国宫二期住宅及配套竣工项目77684.7885340.9694182.29-94182.2947131.00-

87国际文景园等项目住宅及配套在建项目1844193.141045260.881045260.88155953.05796492.67689825.33136160.34

温泉新都孔雀城·瑾园、温

泉新都孔雀城·榕园、温泉

88霸州住宅及配套竣工项目317766.00576094.79786971.67-777520.43592525.86-

新都孔雀城·宜园、温泉新

都孔雀城·柏园

89固安孔雀城6.3期住宅及配套竣工项目49110.8075367.6398471.00-98471.0062014.00-7-8期（孔雀城7.1期、孔雀城7.3期、孔雀城7.4

90固安住宅及配套竣工项目471807.00537158.99762008.97-762008.97382671.00-

期、孔雀城7.5期、孔雀城

8.1期）等

91天津凤河孔雀城一期、二期住宅及配套竣工项目291170.00465264.90465264.90-465264.90241867.00-

92无锡无锡孔雀城1/2期等项目住宅及配套竣工项目143031.00382144.00481801.00-481801.00376134.21-

93涿鹿涿鹿孔雀城住宅及配套竣工项目34746.9051861.9764878.88-64878.8838929.13-

北戴孔雀城幸福社区项目（三

94河新住宅及配套在建项目132625.96145212.00172657.00172657.00-123073.8910487.27

期）区

95 昌黎 昌黎孔雀城 A 区、B 区项目 住宅及配套 在建项目 84390.45 126079.00 144365.00 144365.00 - 74136.89 11447.11

北尖塔地块四、东尖塔21

96廊坊住宅及配套在建项目149857.35367940.86442600.3182475.32274746.45374854.319953.97

号地及南甸项目

97霸州霸州市书香苑小区二期项目住宅及配套竣工项目66055.00174385.75219817.86-211596.14178010.39-

温泉新都孔雀城·溪涧林98霸州语、柏园一期南侧地块（柏住宅及配套在建项目85292.00166381.01220587.81216927.51-132304.9914061.86园二期）项目

99长丰观溪苑（二期）项目住宅及配套竣工项目46176.0072310.4690798.50-90798.5049006.53-

100武汉孝感孔雀城1.0期项目住宅及配套在建项目90117.91159490.07159490.07114753.7544736.3283425.99509.54

101武汉江夏合作项目住宅及配套在建项目192590.00415532.00614924.00392047.77-276167.008360.99

102新郑郭店孔雀城1.0期住宅及配套在建项目119048.30236888.81305874.90126126.56179748.34179716.0642165.68

43/4282023年年度报告

103泾阳泾阳孔雀城1.0期住宅及配套在建项目40290.43112813.20139770.2595893.6343876.6262442.338995.70

104嘉善新浦西孔雀城住宅及配套竣工项目39074.6070299.6895372.53-95420.53116972.04-

丁百户、辛营、挠耳营、北拟开工项

105固安住宅及配套248077.24589226.52589226.52--841414.23-

孝城村安置房建设项目目

综保区（兴隆场）、噪声区拟开工项

106廊坊住宅及配套124079.32209373.23329255.00--395106.00-

安置房建设项目目

邯郸\御宾府、文安孔雀城64亩

107住宅及配套在建项目61140.23122577.26158705.11152743.16-102276.971300.01

文安项目

108舒城舒城孔雀城3.8期住宅及配套竣工项目44704.0082104.59101112.03-100213.4251566.76-

109舒城舒城孔雀城3.9期住宅及配套在建项目51654.4985425.11104240.54104240.54-54031.792640.68

环南

南京开发区孔雀城1.0/1.1

110京开住宅及配套在建项目88070.95194457.31263058.41173533.4281708.34318373.8821089.11

期发区

111武汉团风孔雀城2.0期住宅及配套竣工项目29682.3474196.9083563.31-74445.0829660.24-

112涿州涿州码头95亩住宅及配套在建项目63475.27126940.00183208.50183208.50-206942.00-

113江宁江宁孔雀城1.0期项目住宅及配套在建项目44629.2389257.22123691.5213995.38109696.14160933.121513.30

114溧水溧水孔雀城1.1期项目住宅及配套竣工项目58744.8288113.18127519.57-127519.57116338.36-永清孔雀城雅园、畅园（含

115永清住宅及配套竣工项目54069.51108064.97147910.20-147910.2077799.77-畅园一期二期）

116肥东肥东孔雀城1.0期住宅及配套在建项目46476.0092952.00125124.009070.6090301.06104853.301024.84

大厂窄坡117亩、孔雀城

117大厂住宅及配套在建项目89278.06178555.01239814.19208608.0031206.19239595.9017028.51

7.3期16亩

固安分公司牛驼7.4.2期

118牛驼住宅及配套在建项目17039.8716760.0030710.0130710.01-16249.003574.79

26亩项目

119长丰长丰孔雀城1.2期项目住宅及配套在建项目31799.6857239.4278991.0274745.28-40613.224168.71

120长丰长丰孔雀城1.3期项目住宅及配套在建项目43643.2180749.12106905.6827834.1279064.0655377.432325.53

121新郑新郑孔雀城2.0期35亩住宅及配套在建项目24256.5557962.8076692.7676692.76-47558.06770.08

122霸州温泉新都孔雀城·瑾园Ⅱ期住宅及配套在建项目48922.0073378.00104588.5895990.05-66861.459411.43

123德清德清孔雀城3.1期58亩住宅及配套竣工项目38725.0065809.99100805.50-100805.5084648.67-

124固安固安东徐北170亩项目住宅及配套在建项目113263.90226527.63297492.77278889.43-280463.22-

125固安管庄、西玉等项目住宅及配套在建项目203582.94390331.62472891.6246408.57426483.05191331.17374.39

哈尔

126哈尔滨金融科技城一期住宅及配套在建项目168306.75258859.77368745.3771350.06297395.31239162.3018292.37

滨

127嘉善嘉善孔雀城9.4期78亩住宅及配套竣工项目52385.00130929.56176822.68-176822.68202284.7714643.74

南浔孔雀城3.3期55亩

128南浔住宅及配套竣工项目96253.00193407.18273335.06-191952.95194101.0123617.24

/3.4期89亩

44/4282023年年度报告

129上海上海惠南109亩住宅及配套在建项目72884.0098000.00144421.53144421.53-278154.70-

130舒城舒城孔雀城3.2期住宅及配套在建项目52088.00106574.84132040.5028531.27103509.2365492.763530.73

131武汉双柳孔雀城3.1期住宅及配套在建项目93987.43234968.00307836.62307836.62-150186.298069.84

132武汉双柳孔雀城3.2期住宅及配套在建项目118666.66108610.36138468.09138468.09-200233.4486.70

133新郑孟庄孔雀城1．0期96亩住宅及配套在建项目64284.61129354.17167041.47167041.47-114037.74-

134舒城舒城孔雀城4.0期住宅及配套在建项目116192.17259804.68320437.66320437.66-159130.702414.85

新西塘孔雀城罗星1期70

135嘉善住宅及配套竣工项目96044.10200730.20257434.46-252285.40222384.24-

亩、罗星2期74亩项目

合计35058909.0759807419.7074444596.2410347437.7757424246.0548410821.97682473.33

（3）.报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币已售（含已预售）

序可供出售面积结转面积(平方报告期末待结转面地区项目经营业态面积结转收入金额

号(平方米)米)积(平方米)

(平方米)

霸州孔雀城·兰园、霸州孔雀

城·梁园、霸州孔雀城·麟园、

霸州孔雀城·桂园、霸州孔雀

城·荷园、霸州孔雀城·玺园、

1霸州住宅及配套17083.6238690.99184121.34154488.90118470.83

霸州孔雀城·喜园、霸州孔雀

城·福园、霸州孔雀城·沁园\

配套公寓\润园\冠军园、霸州温泉孔雀城等项目孔雀城幸福社区项目（一期/二

2北戴河新区住宅及配套506.3615183.75-288.5219127.98

期）北戴河新区健康城滨海康养小

3北戴河新区独立商业4215.941212.541212.541076.63557.35

镇（一期）

潮白馨居1-2期、邵府新民居

4大厂及潮白河孔雀城四季公馆住宅住宅及配套4100.31474.20114922.33175650.7732432.25

小区项目

潮白河孔雀英国宫（含18期）、

5大厂4-6期、孔雀庄园及大厂潮白住宅及配套53122.982562.821468.6418067.2938097.95

166亩项目

45/4282023年年度报告

孔雀城3-11期/17期\湖韵澜

6大厂住宅及配套9495.698302.68682.052252.8142573.37

湾等项目

潮白河孔雀城雅欣、雅玥、雅

春、雅韵及逸翠园、雅玥园、雅

7大厂春园、晨曦园等住宅小区及大住宅及配套32774.2121445.32260403.08404659.77231132.62

厂辛杜85亩、河西营、田各庄等项目

潮白河孔雀城1.3期/紫宸园住

8大厂住宅及配套9248.18439.55763.281337.5515107.85

宅/英宫12/13期

潮白家园4、5期，潮白河孔雀

9大厂英国宫（含大卫城项目）及人民住宅及配套-9424.57674.194062.7458041.06

大学大厂社区一期项目孔雀英国宫（1.2+1.4+1.6-

10固安1.9+2.1/2期+幸福广场)、孔雀住宅及配套-6759.51270.291309.3351354.91

海、孔雀城8.2期项目

剑桥郡1-13期（含人才家园）、

大卫城1-6期、孔雀城1-5期、

孔雀城6.1.1+6.1.2、孔雀城

11固安住宅及配套156217.6835540.93143895.78162149.57156419.92

6.2.1+6.2.2、文创园1、2期项

目、万利丰项目及东庄住宅项目

英国宫2.6/2.7/2.8期、固安

柏村一期、气象局、东/西庄、

12固安柏村、东徐、光荣院小区、刘家住宅及配套95379.967503.583195.134717.37134788.34

园、砂砖厂、大卫城、部分剑桥郡等项目

大湖1.1/1.3/1.4期、孔雀新

13固安城泰景园及福星家园（怡园）等住宅及配套162058.788957.13111106.23166855.95128032.32

项目

14固安金海悦城\及悦城广场1期项目住宅及配套17601.45215.54984.51493.585480.54

15固安晨辉福邸住宅及配套10548.49---2009.04

16邯郸梦湖花境、澜庭住宅及配套114.625.00138276.40121971.3212598.60

八达岭英国宫2.1期、2.3-2.5

17怀来住宅及配套7932.181193.76-68.811193.76

期等

八达岭英国宫2.6期\3.1期\5

18怀来住宅及配套77500.964320.2796.7159.33125861.06

期项目

19怀来哈工大研究院孵化中心项目住宅及配套10016.862743.70159.59106.335564.40

46/4282023年年度报告

八达岭孔雀城2/3/4/5/6期、航天五院1期及软件园配套公

20怀来住宅及配套113413.0612581.4690462.3669409.36132132.33

寓50亩项目、八达岭孔雀城小

镇中心、八达岭五彩天街项目

公园海1.1-1.8期、2.1期、华

21廊坊夏铂宫、昌悦、高尔夫、创领、住宅及配套251868.1223675.868573.8312585.96192330.40

孔雀城公馆及小镇中心项目

22廊坊大学里、欣园安置项目住宅及配套17983.40966.68138.93298.5921654.40

23廊坊廊和坊-峰尚项目住宅及配套8301.01---1846.63

廊坊孔雀城英国宫1期、幸福

24廊坊住宅及配套170348.362084.25686.931044.6728366.73

城润园、朗园、雅园等项目

25牛驼牛驼温泉孔雀城7.2期项目住宅及配套658.58----

26牛驼牛驼温泉孔雀城7.1期项目住宅及配套523.86---69314.94

牛驼温泉孔雀城

27牛驼住宅及配套157.60198.02-2.75149.01

6.1/6.2/6.5/6.6期项目

牛驼温泉孔雀城3期、7.3/7.4

28牛驼住宅及配套24469.9824017.31--89862.64

期、7.5期253亩及示范区项目固安区域一分公司2017年天赐

29牛驼住宅及配套717.271966.79--3990.01

48亩\2018年牛驼项目

30任丘任丘石油孔雀城项目住宅及配套48039.53222.19--52876.46

31任丘任丘白洋淀孔雀城1期项目住宅及配套9259.44-317.44--36924.85

32任丘长洋村90亩项目住宅及配套143.17---132965.72

33文安文安孔雀城一期住宅及配套963.192522.89-349.1620508.50

大运河孔雀城六期

/7.1/7.2/7.3期/8.1期项目、

34香河住宅及配套38451.873725.581704.391923.6242203.60

大运河孔雀城一期大公馆、新建大运河5期项目等大运河孔雀城一到四期（含新建大运河孔雀城一城南1.1期

35香河住宅及配套15214.221509.58-678.5612189.11及1.2期等）及英国宫4.1/4.2期项目

大运河孔雀城英国宫1期/五期

36香河住宅及配套4452.091658.571893.041967.2925117.00

建设项目

37香河大运河孔雀城7.6期项目住宅及配套31995.471581.5445387.4848943.797340.86

机器产业园公寓及经纬83亩等

38香河住宅及配套153327.746609.77--240681.06

项目

47/4282023年年度报告

永清孔雀城七区一期、二期、璟

39永清园（含璟园一期二期三期）、锦住宅及配套23771.1615748.1483.221522.0743750.07

园、逸园等项目永清幸福汇广场东区项目及汤

40永清住宅及配套26521.8314718.714589.543265.8015869.90

林御府等

汤林玉苑（四区、五区、六区）

41永清住宅及配套58561.109411.76--136881.62

项目

42涿州桃源新都孔雀城项目住宅及配套2517.583168.72109.3695.326970.43

43涿州永济新城项目住宅及配套2877.40972.57--28615.28

来安孔雀城一、二、三期及来安

44来安3区5期57亩、3区6期70亩住宅及配套31084.95312.4438.1610.5623168.71

项目

来安景华35亩、5区3期67亩

45来安住宅及配套9502.53511.261828.031319.987636.50

珑悦印象项目

46来安来安5期88亩\水口98亩项目住宅及配套41966.928089.6018431.3110167.6855086.41

47来安香樟佳苑100亩住宅及配套407.70----

48来安来安3区7期104亩住宅及配套----173897.70

49来安来安5区2期112亩珑玺印象住宅及配套1076.002400.502307.012152.645104.96

50和县和县孔雀城一期住宅及配套3767.231666.321602.72404.591817.59

51和县和县孔雀城二期住宅及配套59414.444053.503836.893581.594493.82

溧水区 NO.2016G35/36 地块项

52溧水住宅及配套39109.59369.01163.9541.74-

目

53溧水溧水会展小镇住宅及配套18171.52---332779.08

54镇江镇江孔雀城英国宫住宅及配套7652.11215.92165.04153.0713310.85

55高淳浅水湾馥园及湖畔澜庭项目住宅及配套8674.141409.984229.273369.015074.02

56嘉善嘉善孔雀城项目住宅及配套23560.581425.234055.4211531.2655495.97

57嘉善新西塘孔雀城、亭南苑项目住宅及配套130.40312.43221.051017.5314113.56

翰峰云邸\翰宸雅苑、亭溪苑、

58嘉善住宅及配套269.85-1467.312065.1514257.59

上善\翰景悦府项目

59南浔新南浔孔雀城1期161亩项目住宅及配套3240.21385.352294.761482.882371.11

48/4282023年年度报告

南浔新区单元 CD-03-03-07B地

60南浔住宅及配套1513.79237.60289.06640.97842.24块（水韵悦府）项目

61南浔南浔域外孔雀城3.1期（139亩）住宅及配套2308.741712.70--7922.53

德清雅颂府\澜悦府、德清78亩

62德清住宅及配套99.00-74.00--15725.60

等

武陟孔雀城1.1期\1.2期\1.3

63武陟住宅及配套1572.412961.693399.263008.065829.55

期

武陟孔雀城2.1期\2.2期等项

64武陟住宅及配套22682.587298.1545599.5123237.4434402.11

目

65长葛长葛孔雀城1.1期等项目住宅及配套6538.94661.22117622.7949944.673365.65

66 新郑 新郑孔雀城 A 区\B 区\C 区 住宅及配套 7379.01 9652.70 20275.86 15584.81 10993.01

舒城孔雀城

67舒城住宅及配套31274.695207.39100924.9360164.1733965.21

1.1/1.2/2.1/2.2/2.3/3.4期

杭埠孔雀城.云湖逸境一期\二

68舒城住宅及配套12160.961200.75118741.5371944.705378.29

期、云湖大境四期

69长丰观溪苑（一期）项目住宅及配套5594.66-88.9558727.4535438.826017.96

70武汉江澜赋一期（一）/（二）住宅及配套16550.593937.681670.82620.033423.65

江澜赋三期（一）及江澜赋四期

71武汉住宅及配套927.48----

（一）等

72武汉问津兰亭住宅及配套-2424.52-270.946266.02

73武汉长江东岸孔雀城住宅及配套80.06572.90-44.922707.85孔雀城航天府?苑项目（居住用

74武汉住宅及配套-681.68494.921107.43147410.95

地）

75武汉双柳一期合作项目住宅及配套31167.45---82910.34

76武汉江澜赋五期（一）项目住宅及配套----5488.85

中粮孔雀城?问津二期、孔雀城

77武汉?问津三期、问津孔雀城3.4期住宅及配套68300.062400.6633362.2120983.8796175.14

项目

78江门江门孔雀城一期住宅及配套-10589.349697.658779.2454062.54

79蒲江蒲江孔雀城1期等住宅及配套19799.926428.50--21596.83

苏家屯孔雀城1-4期、沈阳孔

80沈阳雀城公馆一期、剑桥郡6期106住宅及配套11764.099041.50460.29802.2925370.52

亩等项目

苏家屯英国宫一期、学园里1期

81沈阳住宅及配套791.971211.88729.941207.1125934.32

213亩项目

49/4282023年年度报告

82沈阳苏家屯英国宫三期住宅及配套390.503435.14-64.226806.77

83沈阳苏家屯英国宫二期住宅及配套----1967.31

84国际文景园等项目住宅及配套213712.578571.4539888.1717045.21304959.77

温泉新都孔雀城·瑾园、温泉

新都孔雀城·榕园、温泉新都

85霸州住宅及配套5858.9635521.22157884.26136640.4858417.12

孔雀城·宜园、温泉新都孔雀

城·柏园

86固安孔雀城6.3期住宅及配套5.79139.07-109.01562.697-8期（孔雀城7.1期、孔雀城

87固安7.3期、孔雀城7.4期、孔雀城住宅及配套12812.95251.03175.30265.00112564.46

7.5期、孔雀城8.1期）等

88天津凤河孔雀城一期、二期住宅及配套1809.17486.37-30.082878.27

89无锡无锡孔雀城1/2期等项目住宅及配套1953.051594.48482.121570.476723.74

90涿鹿涿鹿孔雀城住宅及配套10977.344455.5616651.566647.883214.83

91北戴河新区孔雀城幸福社区项目（三期）住宅及配套17561.131059.82--124266.61

92 昌黎 昌黎孔雀城 A 区、B 区项目 住宅及配套 - 415.68 - - 132167.38

北尖塔地块四、东尖塔21号地

93廊坊住宅及配套9345.9521624.48145312.19214367.5798377.20

及南甸项目

94霸州霸州市书香苑小区二期项目住宅及配套9551.3212408.15159937.17185550.884616.94

温泉新都孔雀城·溪涧林语、

95霸州柏园一期南侧地块（柏园二期）住宅及配套2382.561756.98--162981.50

项目

96长丰观溪苑（二期）项目住宅及配套5267.20---9005.82

97武汉孝感孔雀城1.0期项目住宅及配套16937.93436.07142.67124.5721449.00

98武汉江夏合作项目住宅及配套25213.84---117744.16

99新郑郭店孔雀城1.0期住宅及配套62911.764318.82113853.3681354.1651606.53

100泾阳泾阳孔雀城1.0期住宅及配套1051.58-117.9243876.6222801.3968577.06

101嘉善新浦西孔雀城住宅及配套1209.31---4306.02

102邯郸\文安御宾府、文安孔雀城64亩项目住宅及配套33851.73-814.83--38854.29

103舒城舒城孔雀城3.8期住宅及配套5039.061388.57324.19238.2312685.59

104舒城舒城孔雀城3.9期住宅及配套7560.873899.42--75160.64

环南京开发

105南京开发区孔雀城1.0/1.1期住宅及配套53301.71-303.4757815.6782561.8114413.16

区

106武汉团风孔雀城2.0期住宅及配套9610.372625.543039.24793.36-

107涿州涿州码头95亩住宅及配套62539.05---5513.52

108江宁江宁孔雀城1.0期项目住宅及配套22895.16-2747.2014045.8219917.501593.85

50/4282023年年度报告

109溧水溧水孔雀城1.1期项目住宅及配套11358.32-92.42101.63710.92永清孔雀城雅园、畅园（含畅园

110永清住宅及配套6424.642511.2097.31101.363293.82一期二期）

111肥东肥东孔雀城1.0期住宅及配套3043.751024.5613028.0711514.093241.33

大厂窄坡117亩、孔雀城7.3期

112大厂住宅及配套72407.8411517.7317426.8926668.2390909.42

16亩

固安分公司牛驼7.4.2期26亩

113牛驼住宅及配套----16754.00

项目

114长丰长丰孔雀城1.2期项目住宅及配套23961.1610327.42--32526.16

115长丰长丰孔雀城1.3期项目住宅及配套3592.202231.8156875.7436273.1420281.18

116新郑新郑孔雀城2.0期35亩住宅及配套12793.134248.03--44396.36

117霸州温泉新都孔雀城·瑾园Ⅱ期住宅及配套5401.967742.12--66433.11

118德清德清孔雀城3.1期58亩住宅及配套8602.85-15.001334.622141.528673.45

119固安固安东徐北170亩项目住宅及配套62683.81---24056.24

120固安管庄、西玉等项目住宅及配套----206659.18

121哈尔滨哈尔滨金融科技城一期住宅及配套112960.4337938.42136599.08141313.58-

122嘉善嘉善孔雀城9.4期78亩住宅及配套--115427.56208374.21-

南浔孔雀城3.3期55亩/3.4期

123南浔住宅及配套52752.7520169.90129509.40146950.2442277.65

89亩

124上海上海惠南109亩住宅及配套210.24----

125舒城舒城孔雀城3.2期住宅及配套21446.25251.3274829.3045499.345979.44

126武汉双柳孔雀城3.1期住宅及配套38722.183935.14--72400.13

127武汉双柳孔雀城3.2期住宅及配套17054.24---33518.53

128新郑孟庄孔雀城1．0期96亩住宅及配套38833.14---11286.94

129舒城舒城孔雀城4.0期住宅及配套88171.13---14564.02

新西塘孔雀城罗星1期70亩、

130嘉善住宅及配套93.71---2425.04

罗星2期74亩项目

合计3335254.46581495.322967147.043081799.825967583.88

报告期内，公司共计实现销售金额468412.77万元，销售面积581495.32平方米，实现结转收入金额3081799.82万元，结转面积

2967147.04平方米，报告期末待结转面积5967583.88平方米。

（4）.报告期内房地产出租情况

□适用√不适用

51/4282023年年度报告

（5）.其他说明

□适用√不适用

52/4282023年年度报告

(三)主营业务分析

(1).利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入35906571404.0331941735559.3812.41

营业成本27672281345.2526776209208.883.35

销售费用766066771.92988944563.65-22.54

管理费用2972255412.713178228195.29-6.48

财务费用9145897898.7713503561085.44-32.27

研发费用16170598.3711532848.8640.21经营活动产生的现

-1645636034.48137195001.18-1299.49金流量净额投资活动产生的现

662871882.002310803885.47-71.31

金流量净额筹资活动产生的现

-4851944093.63-3906799997.29不适用金流量净额

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(2).收入和成本分析

√适用□不适用无

（1）.主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率毛利率比上分行业营业收入营业成本比上年增比上年增

（%）年增减（%）减（%）减（%）

减少1.06个

产业发展服务657654727.26205455438.2968.764.448.13百分点

增加6.11个

基础设施建设830885538.17765055275.727.92-50.81-53.88百分点

增加1.73个

土地整理664143394.42641037291.843.48-3.07-4.78百分点

减少0.01个

综合服务305656020.90305656020.900.0012.4612.46百分点

减少4.22个

物业管理服务1670980622.811294991497.8222.5023.4330.53百分点

增加6.82个

房地产开发29754843550.7923021829538.1122.6320.1910.45百分点

增加8.71个

其他1365199113.471117753754.7218.13-22.21-29.68百分点

增加6.59个

合计35249362967.8227351778817.4022.4013.194.32百分点主营业务分地区情况

53/4282023年年度报告

营业收入营业成本毛利率毛利率比上分地区营业收入营业成本比上年增比上年增

（%）年增减（%）减（%）减（%）

增加8.64个

环北京22279328207.3116815493996.3024.52101.4980.78百分点

增加8.64

环北京小计22279328207.3116815493996.3024.52101.4980.78个百分点

增加23.81

杭州都市圈3792761517.162878728076.7124.1097.0049.96个百分点

增加9.70个

南京都市圈597416216.43406543679.3731.95-88.31-89.77百分点

增加1.40个

郑州都市圈1910759423.281783747346.606.65-48.50-49.26百分点

增加8.94个

合肥都市圈3178436110.652520134471.7720.712.85-7.57百分点

增加19.68

武汉都市圈362929004.54258023462.8828.91-85.61-88.73个百分点

减少19.06

外埠其他3127732488.452689107783.7714.02-16.097.81个百分点

增加2.99

外埠小计12970034760.5110536284821.1018.76-35.42-37.72个百分点

增加6.59

合计35249362967.8227351778817.4022.4013.194.32个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明无

（2）.产销量情况分析表

□适用√不适用

（3）.重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

（4）.成本分析表

单位：元分行业情况本期上年金额同期本期占较上占总情况分行业成本构成项目本期金额总成本上年同期金额年同成本说明

比例(%)期变比例动比

(%)

例(%)

产业新城收入增加，成产业发展服务205455438.290.75190012940.480.728.13开发建设本随之增加

产业新城-收入减少，成基础设施建设765055275.722.801658743309.686.33

开发建设53.88本随之减少

产业新城土地整理641037291.842.34673197029.472.57-4.78收入减少，成

54/4282023年年度报告

开发建设本随之减少

产业新城收入增加，成综合服务305656020.901.12271784111.961.0412.46开发建设本随之增加

房地产开收入增加，成房地产开发23021829538.1184.1720843758804.5479.5010.45发本随之增加

物业服务及酒收入减少，成其他业务2412745252.548.822581696860.439.84-6.54店经营成本本随之减少成本分析其他情况说明无

（5）.报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

（6）.公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

（7）.主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额131073.56万元，占年度销售总额3.65%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额196324.86万元，占年度采购总额18.22%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用其他说明无

(3).费用

√适用□不适用

单位：元本期发生额较上年项目名称本期发生额上年同期数情况说明

同期变动比例（%）主要系营销推

销售费用766066771.92988944563.65-22.54广费减少所致

55/4282023年年度报告

主要系职工薪

管理费用2972255412.713178228195.29-6.48酬减少所致主要系计提利

财务费用9145897898.7713503561085.44-32.27息减少所致

(4).研发投入

（1）.研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元

本期费用化研发投入16170598.37本期资本化研发投入0

研发投入合计16170598.37

研发投入总额占营业收入比例（%）0.05

研发投入资本化的比重（%）0

（2）.研发人员情况表

√适用□不适用公司研发人员的数量40

研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.39研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数博士研究生0硕士研究生7本科33专科0高中及以下0研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数

30岁以下（不含30岁）19

30-40岁（含30岁，不含40岁）16

40-50岁（含40岁，不含50岁）4

50-60岁（含50岁，不含60岁）1

60岁及以上0

（3）.情况说明

□适用√不适用

（4）.研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

(5).现金流

√适用□不适用

单位：元变动比例科目本期数上年同期数情况说明

（%）经营活动产主要系销售商品

-1645636034.48137195001.18-1299.49生的现金流提供劳务收到的

56/4282023年年度报告

量净额现金减少所致投资活动产主要系处置子公

生的现金流662871882.002310803885.47-71.31司带走的现金增量净额加所致筹资活动产主要系偿还债务

生的现金流-4851944093.63-3906799997.29不适用支付的现金增加量净额所致

(四)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(五)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期期本期期上期期末金额末数占末数占较上期项目名称本期期末数总资产上期期末数总资产情况说明期末变的比例的比例动比例

（%）（%）

（%）主要系本期处置子

货币资金6477665386.921.8412417562419.583.04-47.83公司及偿还债务支付的现金增加所致主要系本期房地产

存货82636192722.8423.51122871888639.8630.07-32.75项目结转所致

持有待售-主要系本期处置子

2123605089.760.52

资产100.00公司所致一年内到主要系本期长期应

期的非流5391404275.711.533662449289.230.9047.21收款重分类所致动资产长期应收主要系本期处置子

3967453685.061.13不适用

款公司所致投资性房主要系本期处置子

2577446160.530.736924711142.521.69-62.78

地产公司所致使用权资主要系本期部分租

53026835.600.02101303027.840.02-47.66

产赁协议终止所致主要系重分类到应

应付票据30182932.330.01404872745.500.10-92.55付账款所致主要系本期房地产

合同负债34795899764.069.9074097251202.2718.13-53.04项目结转所致应付职工主要系职工薪酬下

210203190.430.06343923159.320.08-38.88

薪酬降所致

持有待售-主要系本期处置子

573074195.990.14

负债100.00公司所致一年内到主要系重分类到长

19772543092.825.6350501316295.3412.36-60.85

期的非流期借款、应付债券所

57/4282023年年度报告

动负债致主要系签订重组协其他流动

10348978470.032.9416439090345.404.02-37.05议后短期债券重分

负债类到应付债券所致主要系签订重组协议后一年内到期的

应付债券62860123235.4817.8840637727463.779.9454.68应付债券重分类所致主要系本期部分租

租赁负债23933446.010.0154389535.400.01-56.00赁协议终止所致长期应付主要系纾困资金增

1998611010.330.571455771853.760.3637.29

款加所致主要系政府补助减

递延收益3215084.500.005637085.450.00-42.97少所致其他说明无

2.境外资产情况

√适用□不适用

(1)资产规模

其中：境外资产4989081509.22（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为1.42%。

(2)境外资产占比较高的相关说明

□适用√不适用

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

请参见“财务报告附注七、31”

4.其他说明

□适用√不适用

(六)行业经营性信息分析

√适用□不适用

详见本节第二部分“报告期内公司所处行业情况”和第五部分“报告期内主要经营情况”之

“（二）公司行业板块具体进展回顾”。

58/4282023年年度报告

(七)报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

1884.613.475.47

报告期末公司融资总额为1884.61亿元，其中银行贷款余额为497.21亿元，债券及债务融资工具期末余额为652.87亿元，信托、资管等其他融资余额为734.53亿元。利息资本化金额为

5.47亿元。期末公司对外担保金额为1556.84亿元，其中1554.39亿元为对控股子公司担保。

截至报告期末，公司融资加权平均成本为3.47%，其中银行贷款的平均利息成本4.16%，债券及债务融资工具平均成本为2.60%，信托、资管等其他融资的平均利息成本3.80%。

(八)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司设立新公司、对合并范围内子公司以现金、债权转股权或其他方式增资、对外收并购等股权投资金额共计37.73亿元，较去年同期增加3.54%。

1.重大的股权投资

□适用√不适用

2.重大的非股权投资

□适用√不适用

3.以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

59/4282023年年度报告

4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(九)重大资产和股权出售

√适用□不适用公司第七届董事会第二十七次会议及2023年第一次临时股东大会审议通过了《关于转让下属公司股权及债权的议案》，批准华夏幸福全资子公司（包括华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司、华夏幸福（深圳）运营管理有限公司、华御宁（南京）房地产开发有限公司）与华润置地

签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，约定将其各自持有的四家下属公司股权，包括：华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公

司100%股权（即“标的股权”），以及华夏幸福持有的对前述标的股权公司的1423339.50万元往来债权（即“标的债权”）转让给华润置地，标的股权及标的债权转让价款合计金额为人民币

124亿元。华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江

中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目（以下简称“目标项目”），以及标的股权公司下属的子公司（具体内容详见公司2022年12月29日披露的编号为临2022-078号《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权及债权的公告》及2023年1月14日披露的编号为临2023-

002号《华夏幸福基业股份有限公司2023年第一次临时股东大会决议公告》）。

截至报告披露日，公司下属公司已与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜。公司于2023年4月3日及2023年12月29日收到华润置地支付的转让价款共计44.11亿元。

公司第八届董事会第十五次会议审议通过了《关于转让下属公司股权的议案》，公司全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司拟向廊坊临空房地产开发建设有限公司转让其持有的三家下属

公司100%股权，分别为廊坊市裕灿房地产开发有限公司、廊坊市裕腾房地产开发有限公司、廊坊市裕顺房地产开发有限公司，受让方受让三家下属公司股权的同时承接其全部债务，交易价款即股权及承接债务金额合计为人民币22.42亿元（具体内容详见公司2023年12月30日披露的编号为临2023-106号《华夏幸福基业股份有限公司关于转让下属公司股权的公告》。

60/4282023年年度报告

(十)主要控股参股公司分析

√适用□不适用权益比注册资本本期营业收本期净利润（万本期末总资产本期末净资产公司名称主要业务例（%）（万元）入（万元）元）（万元）（万元）华御宁（南京）房地产开发经营；住房租赁；非居

房地产开住房地产租赁；土地使用权租赁；10060000.000.00-150000.044.68-149308.12发有限公物业管理司华夏幸福（武汉）

房地产开发、经营；自由房屋租

房地产开1005000.000.00-220000.00141.36-220000.79赁；物业服务发有限公司对工业园区基础设施建设与管理怀来鼎兴

进行投资，土地整理，对园区污水投资开发10052000.004591.53-62183.94976627.99-47373.70的处理，公用事业设施管理及相有限公司关咨询幸福城服（廊坊）

企业管理;企业管理咨询71.634000.000.00-495159.70172598.39172506.73企业管理有限公司幸福伙伴（廊坊）

企业管理;企业管理咨询71.63600.000.00-74284.1323099.5823086.33企业管理有限公司

61/4282023年年度报告

九通基业对工业园区基础设施建设投资；

投资有限工业园区基础设施建设施工（凭100309000.000.00251139.5218172722.952636222.30公司资质证经营）固安九通园区产业服务；招商代理服务；园新盛园区区基础设施建设与管理；土地整

10030000.0016933.62-134115.283795238.55940003.43

建设发展理；供热投资；污水处理；房屋租有限公司赁园区产业服务；招商代理服务；企三浦威特业管理咨询；园区基础设施建设园区建设

与管理；供热投资；污水处理；房10050000.0027230.14-98907.534177243.68925747.45发展有限屋租赁；农副产品销售；餐饮服公司务；场地租赁；广告制作精诚共创

壹号（廊坊）企业企业总部管理;企业管理咨询59.55750.000.00-81538.27171687.75171596.82管理有限公司

房地产开发经营；楼房销售、工业

廊坊京御厂房开发与经营、工程咨询;自有

房地产开房屋租赁;土地整理;招商代理服

10070700.0064194.05338848.8116007819.275323518.80

发有限公务;地热技术研发与服务;企业管

司理咨询;工程管理服务;工程造价咨询业务

62/4282023年年度报告

(十一)公司控制的结构化主体情况

√适用□不适用

见第十节财务报告附注十、1.在子公司中的权益。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

1、产业新城及相关行业

系统性打造高质量发展体系。一是全面提升服务能力，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。二是合作主体多元化，持续提升服务能力、引入多元主体，整合多方资源优化产业新城综合服务和发展模式。三是借力 REITs 盘活存量，包括厂房类、中试研发类等优质资产。

不断迭代产业招商核心能力。一是在国家提出推动全产业链优化升级，打造新兴产业链的背景下，招商要做到精准化，进一步深入分析研究产业变化趋势，创新对产业推动的作用，提前布局，做到针对性招商引资。二是招商团队将更加专业化，招商人员能否敏锐发现招商信息、准确把握企业的核心诉求、判断企业的发展前景，会对招商最终结果产生决定性影响。三是策略组合化，建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络，为企业提供全生命周期服务，用更全更好的服务吸引企业入驻。四是产业集群化，推动量大面广的中小企业在园区内集群化发展，在完善优质中小企业培育体系的同时，也有利于发挥集群在产业链对接等方面优势。五是信息数字化，利用技术手段采集汇总各部门的招商数据，实现信息的交换共享，再通过大数据挖潜，帮助招商部门专业招商、精准招商、智能招商。

2、住宅开发及相关行业

房地产行业稳步回归健康发展。2023年国家因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。2024年国家将更好统筹发展和安全，既着力稳妥有序处置当前风险隐患，又发力推动健全长效机制，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，有利于房地产市场平稳健康发展。

顺应房地产发展新模式。当前，房地产发展的两大基础“新型城镇化发展趋势”和“房地产市场供求关系”发生变化，房地产市场将向“保障房+商品房”双轨制的发展新模式转变。为满足基本民生需求，“三大工程建设”等城市更新、保障性住房建设类政府代建需求将持续增加。

且随着商品房相关基础性制度的完善、消费升级，人们对更高居住品质的多元化改善性住

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房需求进一步扩大，未来，兼具房地产基因、拥有现代化营销手段及自带流量的代销企业，将在多元化改善性住房市场发挥重要的撬动作用，拥有较大的发展空间。

3、物业服务行业

物业服务行业具备发展潜力。从行业规模看，根据克而瑞物管平台测算，未来三年物管行业营业收入增量约5000亿元。2023-2026年，预估物管行业营业收入规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，年均增速在3%-5%之间。

城市物业服务向一体化、智慧化转变。随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，其中涵盖学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态，除基础类服务之外，还涉及综合治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。未来城市服务将持续从“纯服务”向“服务+运营”转变，从“散点式服务”向“一体化运营”转变，从“科技应用”向“智慧平台”转变。

社区物业服务继续做好增值服务。充分发挥物业服务企业直接联系群众的近场优势，主动配合居委会等社区组织，加强城市社区党建工作，围绕小区“一老一少”，探索“物业服务”+“生活服务”、“物业服务”+“养老服务”，积极参与到养老、育幼、家政等服务扩容提质中。更好地为群众做好增值服务，不断改善物业服务品质，让群众住得舒适、住得安心，不断促进从好房子到好小区、从好小区到好社区，从而把城市建设好、治理好，打造宜居、韧性、智慧城市。

4、园区及企业服务行业

根据克而瑞预测，未来三年全国产业园新增开发面积将超过12亿平方米。到2026年，全国累计园区开发面积将达到60亿平方米；园区租售市场规模突破万亿元大关，同时，租赁市场将逐渐成为主流，一手销售市场仍将保持4000亿元以上的规模；园区轻资产市场也将快速突破1000亿元。

从园区开发到产城融合服务。以前的园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。

从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。未来园区建设将通过分布式光伏、生物质能等园区分布式清洁能源系统优化能源供给侧改革，通过能效提升和管理优化提升能源使用，借助数字化技术助力零碳园区智慧园建设等，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。

从资产管理到园区投资孵化。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护未来越来越多的产业园区企业将从“园区运营者”向“产业升级合伙人”转变，在做好基础资产管理的同时，直接投资或基金孵化，既能服务园区产业，又能分享园区产业发展的红利。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

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公司在继续完成“保交楼”和推进债务重组的同时，将坚定推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，稳定业务经营、升级业务模式、创新优化机制以确保战略落地、实现脱困发展。

1、坚决完成“保交楼”。公司将始终坚持以“保交楼”为第一要务，通过加速销售回款、处

置存量资产、催收外部欠款、跨区域调配资源等多渠道保障住宅开复工与交付资金到位，保障业主利益，维护社会稳定。

2、坚定执行债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，在省市政府及专

班的指导和支持下，坚决履行债务风险化解的主体责任，分类施策，积极解决重组签约和执行过程中的现实痛点和核心诉求，持续推进资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，全力保障债务重组落地执行。

3、全面转型产业新城服务商。公司将继续秉持“服务即未来”理念，在“全面转型产业新城服务商”的战略指引下，重塑商业模式，聚焦产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，探索依托“产业+园区”的转型之路。

4、重塑机制保障战略落地。匹配公司战略转型和业务发展需求，优化内部管理，严格业绩考核，并通过股权激励等机制创新激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享。

(三)经营计划

√适用□不适用

承接前述发展战略，公司将全力以赴推进“保交楼”、债务重组、业务经营、转型发展等各项工作。

1、全力以赴“保交楼”。公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以

赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。2024年度，计划实现复工约270万平方米，完成竣工面积约270万平方米。

2、全力推进债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风

险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益。

3、全面恢复业务经营。公司将扎牢核心业务根基，实现产业新城的有序运转和模式优化，探

索不动产发展新模式，同时做好各类资产的运营管理和保值增值。

4、持续推进全面转型。公司将不断聚焦招商核心能力，依托产业新城园区场景，带动产业新

城模式升级转型，同时基于自身优势和资源，加速发展转型业务推进公司全面转型和可持续发展。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、可能面对的风险

（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还的情况，公司新增融资仍面临较大困难，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。

（2）因公司处于持续推进《债务重组计划》阶段，存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况。

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（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，产业

新城投资下降较多，部分产业新城的业务发展将受到一定程度影响。

（4）公司部分区域的房地产市场价格波动较大，对公司部分区域房地产销售价格及销售情况造成了一定影响。

2、风险应对措施

（1）公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推

进公司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权人分类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公司债务结构。

（2）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。公司聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。

（3）在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持

续降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。

（4）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦

产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的业务方向，逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营和发展。

（5）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

66/4282023年年度报告

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格遵照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规及规范性文件的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确，公司董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参加公司股东大会。董事会和监事会能认真履行职责，确保公司安全、稳定、健康、持续的发展。

（一）关于股东与股东大会

报告期内，公司召开股东大会10次（含年度会议）。公司能够根据《公司法》《股票上市规则》《股东大会议事规则》的要求召集、召开股东大会，股东大会的提案、通知、召开、表决和决议、决议的执行以及信息披露等方面均符合规定要求。报告期内，公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，能够确保所有股东、尤其是中小股东充分行使表决权，享有平等地位。

（二）关于董事和董事会

公司董事会由8名董事组成，其中3名为独立董事。报告期内，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司董事能够依据《董事会议事规则》等制度，积极出席董事会会议。

公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会，其成员组成合理。自专门委员会设立以来，均严格按照其实施细则开展工作，在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作用。独立董事均严格遵守《独立董事工作制度》及各专门委员会实施细则，勤勉尽责地履行各自的职责，独立董事在制定公司利润分配方案、续聘会计师事务所、聘任高管、提名董事候选人、债务重组等事项的过程中提出了宝贵的意见与建议。

（三）关于监事和监事会

公司监事会由3名监事组成，其中1名为职工代表监事。公司监事均具有法律或财务背景，具有履行监事职责相关的专业基础，能够依据《监事会议事规则》等制度认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。

（四）关于控股股东与上市公司

报告期内，控股股东与公司始终在人员、资产、财务、机构以及业务等方面保持独立，不存在同业竞争。公司建立了防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制，未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。

（五）关于利益相关者

公司充分尊重和维护债权人、员工、供应商、客户等利益相关者的合法权益，在保持公司持续发展、实现股东利益最大化的同时，关注社会公益事业等问题，积极履行社会责任。

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（六）关于投资者关系

公司通过多种方式与广大投资者保持良好的沟通，对投资者从各个渠道反馈的信息与问题进行了回复与解答，并从公司财务数据、经营情况、债务重组进展以及上市公司法律法规等多方面、多维度地剖析公司情况，树立投资者对公司的信心。

（七）关于信息披露与透明度

公司严格按照有关法律法规、规范性文件及公司制订的《信息披露管理制度》的要求，真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》《中国证券报》《证券日报》《证券时报》及上海证券

交易所网站等披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信息披露的义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司、投资者、尤其是中小股东的合法权益。

报告期内，公司共发布4份定期报告、108份临时公告。

（八）关于内幕信息知情人登记管理

报告期内，公司能够按照《内幕信息知情人登记管理制度》的规定，严格规范信息传递流程，在定期报告和临时公告披露前，严格控制知情人范围，及时对内幕信息及知情人进行登记备案管理。公司董事、监事、高级管理人员及其他相关人员严格遵守《内幕信息知情人登记管理制度》，未发现有内幕信息知情人利用内幕信息买卖公司股票的情况，未发生因内幕信息知情人涉嫌内幕交易受到监管部门处罚的情况。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划√适用□不适用

2011年公司实施重大资产重组时，控股股东华夏幸福基业控股股份公司及实际控制人王文学

先生出具了保障公司独立性的承诺函，承诺将保证与公司在人员、资产、财务、机构、业务等方面相互独立，此后，控股股东及实控人严格履行这一承诺，使公司在业务、资产、人员、机构、财务方面均保持了独立性，具体如下：

（一）业务独立

公司业务独立于控股股东。控股股东及其控制的其他单位未从事与公司相同或者相近的业务，公司与控股股东及其控制的其他企业间不存在显失公平的关联交易。

（二）资产独立

公司资产应当独立完整、权属清晰。控股股东及其关联方不存在占用、支配公司资产的情形。

（三）人员独立

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公司人员独立于控股股东，公司的高级管理人员在控股股东未担任除董事、监事以外的其他行政职务，且未在控股股东及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中兼职。

（四）机构独立

公司的董事会、监事会及其他内部机构均独立运作，与控股股东及其控制的其他企业间不存在机构混同的情形；控股股东、实际控制人及其内部机构与公司及公司内部机构之间没有上下级关系。

（五）财务独立

公司依照法律法规和公司章程建立了健全财务、会计管理制度，坚持独立核算能够独立作出财务决策；公司不存在与控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情形；控股股东及其关联

方不存在干预公司财务、会计活动的情形。

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登的指定网决议刊登的会议届次召开日期会议决议站的查询索引披露日期

审议通过如下事项：

2023 年第 www.sse.com.cn，1、《关于转让下属公司股权及债一次临时2023/1/13公告编号：2023-2023/1/14权的议案》股东大会002

2、《关于选举董事的议案》

审议通过如下事项：

1、《关于公司第八届董事会独立2023 年第 www.sse.com.cn，董事津贴的议案》

二次临时2023/3/10公告编号：2023-2023/3/11

2、《关于选举董事的议案》

股东大会013

3、《关于选举独立董事的议案》

4、《关于选举监事的议案》2023 年第 www.sse.com.cn， 审议通过《关于下属公司向其股东三次临时2023/4/10公告编号：2023-2023/4/11提供往来资金分配调用暨财务资股东大会023助的议案》

2023 年第 www.sse.com.cn，审议通过《关于公司及下属公司新四次临时2023/5/8公告编号：2023-2023/5/9增担保预计的议案》股东大会042

审议通过如下事项：

1、《2022年度董事会工作报告》

2、《2022年度监事会工作报告》

2022 年年 www.sse.com.cn， 3、《独立董事 2022 年度述职报告》

度股东大2023/5/19公告编号：2023-2023/5/204、《2022年年度报告全文和摘要》

会0475、《2022年度财务决算报告》

6、《2022年度利润分配预案》7、《关于续聘会计师事务所的议案》

69/4282023年年度报告8、《关于公司监事2022年度薪酬情况和2023年度薪酬方案的议案》

审议通过如下议案：

2023 年第 www.sse.com.cn， 1、《关于公司董事 2022年度薪酬五次临时2023/6/5公告编号：2023-2023/6/6情况的议案》股东大会0492、《关于公司董事2023年度薪酬方案的议案》2023 年第 www.sse.com.cn， 审议通过《关于公司下属公司六次临时2023/8/3公告编号：2023-2023/8/42023年下半年向其股东提供盈余股东大会064资金分配暨财务资助的议案》

2023 年第 www.sse.com.cn，审议通过《关于公司购买董监高责七次临时2023/8/24公告编号：2023-2023/8/25任险的议案》股东大会074

2023 年第 www.sse.com.cn，审议通过《关于公司及下属公司新八次临时2023/9/8公告编号：2023-2023/9/9增担保预计的议案》股东大会080

2023 年第 www.sse.com.cn，审议通过《关于修订<独立董事工九次临时2023/12/22公告编号：2023-2023/12/23作制度>的议案》股东大会105表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

70/4282023年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股年度内报告期内从是否在增减性年股份增公司获得的公司关姓名职务任期起始日期任期终止日期年初持股数年末持股数变动别龄减变动税前报酬总联方获原因量额（万元）取报酬

王文学董事长男572010-12-232026-03-09000无0.00否

赵威董事、总裁男472023-03-102026-03-09112270011227000无141.33否

陈怀洲董事、联席总裁男482023-03-102026-03-09156000015600000无140.00否

冯念一董事、副总裁男402023-03-102026-03-0958500585000无132.99否

王葳董事女572023-01-142026-03-09000无0.00是

谢冀川独立董事男602020-05-202026-03-09000无30.00否

陈琪独立董事男562020-05-202026-03-09000无30.00否

张奇峰独立董事男512023-03-102026-03-09000无24.24否

杨子伊监事会主席女372023-03-102026-03-09000无50.80否

张燚监事男472013-12-202026-03-09000无58.84否

明阳职工监事男382023-03-102026-03-09000无85.04否

张书峰副总裁男532013-12-202026-03-09130000013000000无129.09否

钟坚财务总监男462023-03-102026-03-0991500915000无140.00否

孙建福副总裁男392023-03-102026-03-0989300893000无130.07否

黎毓珊董事会秘书女342023-03-102026-03-09000无50.72否孟惊

董事、联席总裁男572013-12-202023-03-09676442067644200无7.49否（离任）赵鸿靖

董事、副总裁男462012-12-242023-03-09326934132693410无0.00否（离任）陈世敏

独立董事男662020-05-202023-03-09000无5.76否（离任）

71/4282023年年度报告

常冬娟

监事会主席女442013-12-202023-03-09000无16.67否（离任）郑彦丽

职工监事女492017-05-262023-03-09000无13.19否（离任）胡艳丽

董事会秘书女422021-10-282023-03-09000无29.02否（离任）

合计/////14255761142557610/1214.64/

注：2023年3月10日，公司完成董事会、监事会换届选举工作，公司第八届董事会完成高级管理人员聘任。

姓名主要工作经历

1967年出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、廊坊市工商联副主席、河北省第八届青

王文学

年联合会委员，现任华夏控股董事长兼总经理、华夏幸福董事长。

1977年出生，大专学历。历任华夏幸福产业新城香河片区总经理、京北大区总经理、沈阳大区总经理、固安片区总经理、环上海大区

赵威

总经理、产业发展集团总裁，现任华夏幸福董事兼总裁。

1976年出生，大专学历。历任华夏地产营销总监、华夏幸福地产业务廊分事业部总经理；孔雀城住宅集团总裁，现任华夏幸福董事兼

陈怀洲联席总裁。

1984年出生，研究生学历。清华大学土木水利学院工学学士和工学硕士学位。2007年至2010年任职中粮地产，2011年加入华夏幸福，

冯念一

历任沈阳大区研发总监、产业新城集团区域管理中心总经理、产业新城集团研发副总裁，现任华夏幸福董事兼副总裁。

1967年出生，中国政法大学经济法专业、本科学历。曾任平安银行济南分行行长助理、平安银行能源金融事业部总裁助理或副总裁、王葳平安银行特殊资产管理事业部副首席风险专家等职务。现任中国平安人寿保险股份有限公司投管中心投资管理团队风险专家，兼任华夏幸福董事。

谢冀川 1964 年出生，法学硕士，EMBA。现任北京天驰君泰律师事务所律师、华夏幸福独立董事。

陈琪1968年出生，博士研究生学历。现任清华大学社科学院教授、博士生导师、清华大学战略与安全中心副主任，兼任华夏幸福独立董事。

1973年出生博士。曾任中国工商银行湖南省衡东县支行会计与系统员，上海立信会计学院会计与财务学院副院长。现任上海立信会计

张奇峰金融学院会计学教授，兼任上海徐家汇商城股份有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、维信诺科技股份有限公司、上海科特新材料股份有限公司独立董事、华夏幸福独立董事。

1987年出生，本科学历。曾任华夏幸福机要管理副总经理，现任华夏幸福合规管理部总经理、华夏幸福监事会主席，兼任华夏幸福基

杨子伊业控股股份公司监事。

男，1977年出生，本科学历。曾就职于北京市中天辰建筑装饰工程有限公司，任法务顾问兼总裁秘书。2007年5月至今，历任华夏控张燚

股法务经理、华夏幸福法人事务部高级经理、法务高级专业总监；现任华夏幸福监事、法务专业副总经理。

明阳1986年出生，会计学硕士，研究生毕业于香港理工大学，本科毕业于西安交通大学国际会计专业；中国注册会计师协会非执业会员，

72/4282023年年度报告

英国特许公认会计师公会资深会员。曾任 SOHO中国有限公司财务经理，施耐德电气（中国）有限公司财务主管，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）高级审计员。现任华夏幸福财务会计部总经理。

1971年出生，本科学历。曾任职于中国工商银行河北省分行，中国农村发展信托投资公司，国务院发展研究中心小城镇改革发展中心。

张书峰

2002年加入华夏幸福，现任华夏幸福副总裁。

1978年出生，中央财经大学投资经济系本科毕业。曾任万科企业股份有限公司北京公司财务部副经理、青岛公司财务部负责人、北京

区域运营管理部总监；重庆协信控股(集团)有限公司财务部总经理；旭辉集团股份有限公司财务中心会计总监；三盛集团有限公司首席钟坚

财务官 CFO；华夏幸福基业股份有限公司预算管理部总经理、产业新城集团副总裁；新力控股(集团)有限公司首席财务官 CFO；正荣地产控股股份有限公司财务总监等职务。现任华夏幸福财务总监。

1985年出生，本科学历。历任华夏幸福地产京东大区人力资源部总经理、孔雀城住宅集团人力资源副总裁，现任华夏幸福副总裁（分孙建福管人力资源）。

1990年出生，研究生学历。外交学院文学学士和文学硕士学位。历任华夏幸福运营管理经理、投资者关系高级经理、证券事务总监、黎毓珊

华夏幸福董事会办公室主任，现任华夏幸福董事会秘书。

孟惊男，1967年出生，本科学历。历任华夏控股人力资源部经理、分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席、华夏幸福总裁、华夏控（离任）股董事、华夏幸福董事兼联席总裁。

赵鸿靖赵鸿靖，男，1978年出生，硕士学历。历任正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理、资深副总裁助理；路劲地产集团北京区总（离任）经理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心总经理、华夏幸福总裁助理、华夏幸福董事兼副总裁、华夏幸福董事。

男，1958年出生，博士研究生学历，现任中欧国际工商学院会计学教授、副教务长及案例中心主任，兼任中微半导体设备（上海）股陈世敏份有限公司、赛晶电力电子集团有限公司、银城国际控股有限公司、广发银行独立董事，以及中国邮政储蓄银行股份有限公司外部监（离任） 事。曾就职于香港理工大学、香港岭南大学、University of Louisiana at LafayetteClarion University of Pennsylvania以及上海财经大学。

常冬娟女，1980年出生，本科学历。历任华夏控股资金管理高级经理、三浦威特主管会计、财务管理专业总监、财务管理高级主任、华夏幸（离任）福资金管理部负责人、华夏幸福监事会主席。

郑彦丽女，1975年出生，本科学历。历任华夏幸福会计、会计主管、财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责人、事业部（离任）财务负责人、华夏幸福监事，现任华夏幸福收并购资产财务负责人。

胡艳丽女，1982年出生，法学硕士。历任北京市天元律师事务所律师，华夏幸福证券事务高级总监，江苏玉龙钢管股份有限公司董事会秘书，（离任）华夏幸福资本运营总经理、华夏控股董事、华夏幸福董事会秘书等职务。

其它情况说明

□适用√不适用

73/4282023年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1.在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务

王文学华夏控股董事长、总经理2007年12月16日王文学鼎基资本执行董事2008年1月16日王文学东方银联执行董事2007年11月6日投管中心投资管王葳平安人寿2022年5月理团队风险专家杨子伊华夏控股监事2014年5月7日杨子伊鼎基资本监事2018年1月8日杨子伊东方银联监事2018年1月30日常冬娟2023年4月27华夏控股监事2014年5月7日（离任）日在股东单位任无职情况的说明

2.在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任期终止日任职人员姓名其他单位名称任期起始日期的职务期廊坊幸福基业投资王文学执行董事2007年10月31日有限公司

王文学知合控股有限公司执行董事、总经理2014年9月28日中国金茂控股集团王葳非执行董事2023年11月29日有限公司北京天驰君泰律师谢冀川律师2007年5月事务所清华大学社会科学

陈琪教授、博士生导师1996年7月学院上海立信会计金融张奇峰会计学教授2006年3月学院维信诺科技股份有张奇峰独立董事2020年5月22日限公司上海徐家汇商城股张奇峰独立董事2020年4月23日份有限公司安徽华恒生物科技张奇峰独立董事2019年11月1日股份有限公司上海科特新材料股张奇峰独立董事2022年7月26日份有限公司孟惊廊坊市凯创九通投董事2011年6月28日（离任）资有限公司陈世敏中欧国际工商学院会计学教授2008年8月（离任）中微半导体设备陈世敏（上海）股份有限独立董事2018年12月20日（离任）公司陈世敏赛晶科技集团有限独立非执行董事2010年8月19日

74/4282023年年度报告（离任）公司陈世敏银城国际控股有限独立非执行董事2019年2月18日（离任）公司陈世敏中国邮政储蓄银行外部监事2019年12月1日（离任）股份有限公司陈世敏广发银行股份有限独立非执行董事2021年1月8日（离任）公司在其他单位任无职情况的说明

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

董事、监事、高级管理人员报董事、监事的报酬由股东大会决定，高级管理人员的报酬经董事酬的决策程序会薪酬与考核委员会考核确认，由董事会审议决定。

董事在董事会讨论本人薪酬是事项时是否回避薪酬与考核委员会或独立董

事专门会议关于董事、监事、无高级管理人员报酬事项发表建议的具体情况

董事、监事、高级管理人员报根据公司《薪酬福利管理办法》，结合董事、监事和高级管理人酬确定依据员的履职情况，确定报酬及相应福利待遇。

董事、监事和高级管理人员按照绩效考评结果支付完毕。

报酬的实际支付情况

报告期末全体董事、监事和

高级管理人员实际获得的报1214.64万元酬合计

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因赵威董事选举股东大会选举陈怀洲董事选举股东大会选举冯念一董事选举股东大会选举王葳董事选举股东大会选举陈琪独立董事选举股东大会选举谢冀川独立董事选举股东大会选举张奇峰独立董事选举股东大会选举杨子伊监事会主席选举股东大会选举张燚监事选举股东大会选举明阳监事选举职工代表大会选举赵威总裁聘任董事会聘任陈怀洲联席总裁聘任董事会聘任冯念一副总裁聘任董事会聘任钟坚财务总监聘任董事会聘任张书峰副总裁聘任董事会聘任孙建福副总裁聘任董事会聘任

75/4282023年年度报告

黎毓珊董事会秘书聘任董事会聘任

孟惊董事、联席总裁离任董事会换届

赵鸿靖董事、副总裁离任董事会换届陈世敏独立董事离任董事会换届胡艳丽董事会秘书离任高级管理人员换届郑彦丽监事离任监事会换届常冬娟监事会主席离任监事会换届

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议

审议通过如下议案：

第七届董事1、《关于提名董事候选人的议案》

会第二十八2023/2/222、《关于提名独立董事候选人的议案》

次会议3、《关于公司第八届董事会独立董事津贴的议案》

4、《关于召开公司2023年第二次临时股东大会的议案》

审议通过如下议案：

第八届董事

1、《关于选举公司董事长的议案》

会第一次会2023/3/10

2、《关于选举公司第八届董事会专门委员会的议案》

议

3、《关于聘任公司高级管理人员的议案》

审议通过如下议案：

第八届董事1、《关于下属公司向其股东提供往来资金分配调用暨财务资助

会第二次会2023/3/24的议案》议

2、《关于召开公司2023年第三次临时股东大会的议案》

第八届董事审议通过如下议案：

会第三次会2023/4/211、《关于公司下属公司新增担保预计的议案》

议2、《关于召开公司2023年第四次临时股东大会的议案》

审议通过如下议案：

1、《2022年度总裁工作报告》

2、《2022年度董事会工作报告》

3、《独立董事2022年度述职报告》

4、《董事会审计委员会2022年度履职情况报告》

5、《2022年年度报告全文和摘要》

6、《董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明》

第八届董事

7、《2022年度财务决算报告》

会第四次会2023/4/28

8、《2022年度社会责任报告》

议

9、《2022年度内部控制评价报告》

10、《2022年度利润分配预案》

11、《关于续聘会计师事务所的议案》

12、《关于会计政策变更的议案》

13、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》14、《关于公司董事2022年度薪酬情况及2023年度薪酬方案的议案》

76/4282023年年度报告15、《关于公司高级管理人员2022年度薪酬情况和2023年度薪酬方案的议案》

16、《2023年第一季度报告》

17、《关于召开公司2022年年度股东大会的议案》

18、《关于公司及下属公司新增担保预计的议案》19、《关于公司2023年第四次临时股东大会取消议案并增加临时提案的议案》

审议通过如下议案：

第八届董事

1、《关于公司董事2022年度薪酬情况的议案》

会第五次会2023/5/18

2、《关于公司董事2023年度薪酬方案的议案》

议

3、《关于召开公司2023年第五次临时股东大会的议案》

审议通过如下议案：

第八届董事1、《关于公司及下属公司2023年下半年新增担保预计的议案》会第六次会2023/7/182、《关于公司下属公司2023年下半年向其股东提供盈余资金分议配暨财务资助的议案》

3、《关于召开公司2023年第六次临时股东大会的议案》

第八届董事审议通过如下议案：

会第七次会2023/8/81、《关于公司购买董监高责任险的议案》

议2、《关于提请召开公司2023年第七次临时股东大会的议案》

第八届董事审议通过如下议案：

会第八次会2023/8/231、《关于公司及下属公司新增担保预计的议案》

议2、《关于提请召开2023年第八次临时股东大会的议案》

第八届董事审议通过如下议案：

会第九次会2023/8/301、《关于2023年半年度报告全文及摘要的议案》

议2、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》

第八届董事审议通过《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实施债务

会第十次会2023/9/26重组暨关联交易的议案》议

第八届董事审议通过如下议案：

会第十一次2023/10/271、《关于公司<2023年第三季度报告>的议案》

会议2、《关于计提资产减值准备的议案》

第八届董事

会第十二次2023/11/10审议通过《关于设立<债务重组计划>相关信托计划的议案》会议

审议通过如下议案：

1、《关于修订<独立董事工作制度>的议案》

第八届董事

2、《关于修订<董事会审计委员会实施细则>的议案》

会第十三次2023/12/6

3、《关于修订<董事会提名委员会实施细则>的议案》

会议

4、《关于修订<董事会薪酬与考核委员会实施细则>的议案》

5、《关于提请召开2023年第九次临时股东大会的议案》

审议通过如下议案：

第八届董事

1、《关于公司为下属参股公司贷款展期继续提供担保的议案》

会第十四次2023/12/20

2、《关于对所投资有限合伙企业减资暨关联交易的议案》

会议

3、《关于提请召开2024年第一次临时股东大会的议案》

第八届董事

会第十五次2023/12/29审议通过《关于转让下属公司股权的议案》会议

77/4282023年年度报告

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股参加董事会情况东大会情况董事是否独本年应是否连续姓名立董事以通讯出席股参加董亲自出委托出缺席两次未亲方式参东大会事会次席次数席次数次数自参加会加次数的次数数议王文学否16161100否2赵威否15151000否5陈怀洲否15151000否0冯念一否15151100否7王葳否16161500否0谢冀川是16161500否1陈琪是16161500否0张奇峰是15151400否0孟惊否10001否0（离任）赵鸿靖否11100否0（离任）陈世敏是11100否0（离任）连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数16

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数11现场结合通讯方式召开会议次数5

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

现任：张奇峰（主任委员）、王葳、陈琪审计委员会

报告期内曾任：陈世敏、王威、陈琪

提名委员会陈琪（主任委员）、王文学、谢冀川

78/4282023年年度报告

现任：谢冀川（主任委员）、赵威、张奇峰薪酬与考核委员会

报告期内曾任：谢冀川、陈世敏、孟惊

现任：王文学（主任委员）、赵威、陈琪战略委员会

报告期内曾任：王文学、吴向东、陈琪

(二)报告期内审计委员会召开六次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况

审议如下事项：

1、《审计监察中心2022年工作总结及2023年工作计划议案》

2、《2022年年度报告》

3、《2022年度财务决算报告》

4、《2022年度内部控制评价报告》

2023年4月5、《关于中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审议通过无

26日

2022年度审计工作的总结报告》

6、《公司关联法人及关联自然人汇总表》

7、《关于续聘会计师事务所的议案》

8、《关于会计政策变更的议案》

9、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》

10、《2023年第一季度报告》

审议如下事项：

1、《2023年半年度财务报告》2023年8月2、《关于公司2023年半年度内部审计及第二季度重审议通过无

28日大事项审计报告的议案》

3、《关于<公司关联法人及关联自然人汇总表>的议案》

4、《关于计提资产减值准备和公允价值变动的议案》2023年9月审议《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实审议通过无

25日施债务重组暨关联交易的议案》

审议如下事项：

1、《关于公司2023年第三季度财务报告的议案》2023年10月2、《关于<公司2023年第三季度内部审计工作报告>审议通过无

27日的议案》

3、《关于<公司关联法人及关联自然人汇总表>的议案》

4、《关于计提资产减值准备的议案》

2023年12月

审议《关于修订<董事会审计委员会实施细则>的议案》审议通过无

6日2023年12月审议《关于对所投资有限合伙企业减资暨关联交易的审议通过无

19日议案》

(三)报告期内薪酬与考核委员会召开三次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况2023年2月审议《关于提议公司第八届董事会独立董事津贴的议审议通过无

20日案》

审议如下事项：

2023年4月1、《关于公司董事（非独立董事）及高管绩效考核方审议通过无

26日案》

79/4282023年年度报告2、《关于公司董事2022年度薪酬情况和2023年度薪酬方案的议案》3、《关于公司高级管理人员2022年度薪酬情况和2023年度薪酬方案的议案》

审议如下事项：

2023年5月

1、《关于公司董事2022年度薪酬情况的议案》审议通过无

17日

2、《关于公司董事2023年度薪酬方案的议案》

(四)报告期内提名委员会召开两次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况

2023年2月

审议《关于提名第八届董事会董事候选人的议案》审议通过无

10日

2023年3月3

审议《关于提名高级管理人员候选人的议案》审议通过无日

(五)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量41主要子公司在职员工的数量2032在职员工的数量合计10206母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数0专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员266销售人员78技术人员36财务人员288行政人员89物业及其他9449合计10206教育程度

教育程度类别数量（人）博士10硕士539本科2002大专及以下7655合计10206

80/4282023年年度报告

(二)薪酬政策

√适用□不适用

1、薪酬定位

根据公司经营战略、所处阶段，结合人力资源政策，按照“共创共享”的原则，公司参照市场薪酬水平、承担能力，重新匹配薪酬体系，促进公司持续、稳定、健康发展。

2、薪酬结构

员工薪酬结构为固定收入+福利+创造分享。

基本工资+月基本补助构成员工年度固定现金总收入。创造分享收入主要根据当年公司业绩情况、所在组织的组织绩效以及员工的个人绩效等因素综合确定。

3、薪酬信息与薪酬保密

公司的薪酬福利政策在公司内部公开、透明，但严禁外传。

员工的具体薪酬数据属于保密信息，员工不得以任何形式在公司内外部打探、传播、泄露本人或他人薪资信息，以及在任何场景下利用此信息获取利益。公司管理层、部门负责人及薪酬工作人员有权了解公司薪酬体系。

4、薪酬管理责任

薪酬制度及薪酬发放由股份公司人力资源部拟定并报股份公司经营管理层批准后执行。

(三)培训计划

√适用□不适用

为使人才符合公司战略发展需求，公司持续推动“内部优先，常青藤优先”战略，锚定“4+2+X”的目标岗位，打造基于六级人才库的人才培养体系，助力员工的成长与发展。“4+2+X”是指产业新城区域总、产业发展招商总、住宅开发分公司总及项目总“4”类一把手；人力资源、财务“2”

类基石条线负责人；“X”是指公司转型业务的关键岗位。

公司依据培养对象与内容的不同组织各类专项培养主要包含常青藤培养、一把手及梯队建

设、基石条线负责人及梯队建设、转型业务梯队建设四类专项培养项目。公司拥有自主研发的在线学习系统(PC+APP)，有效支持随时随地在线学习、在线测试、视频/语音直播，支撑线上培训和混合式培养项目的落地实施。

1、常青藤培养：常青藤（校招生）是公司长期发展的战略性储备人才。为快速推动常青藤从

职场新手成长为骨干力量，公司针对性地开展了“扬帆训练营”、“启航训练营”、“常青藤比武”等项目。在一系列常青藤培养项目的支持下，公司一大批优秀常青藤逐步成长为中坚力量，其中各级干部岗位常青藤占比超过20%，关键岗位常青藤占比近45%，更有多名90后成长为区域/分公司总经理。

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2、一把手及梯队建设：公司专注于培养各级一把手干部，打造合格胜任的一把手队伍。“舰长计划”是为公司长期发展培养可信赖的年轻奋斗者，是给一批认同公司、期待成长、愿意持续奋斗的年轻人才提供实现价值的平台，是给公司输送各级核心干部的平台。大批年轻奋斗者通过这个平台走上了重要的管理岗位。住宅集团的“奔藤计划”，选拔具备条件和发展潜力的常青藤进行重点培养。自2015年，各一把手梯队建设项目累计为公司培养输送百余位一把手干部。

3、基石条线负责人及梯队建设：人力条线面向在岗 HRD(人力资源总监)及后备队伍，开展

“政委计划”，为公司打造一支文化认同、担当有为、业务专精的 HRD 及后备队伍。财务条线锚定财务负责人岗位，从新手开始培养，依次开展“金朝阳计划”、“沃土计划”、“金舵手计划”，在提升财务条线专业力的同时，夯实人才梯队厚度。自2017年，各项目为公司累计培养三十余位HRD、四十余位财务负责人。

4、在线学习平台：华夏幸福拥有自主研发的在线学习系统。2023年在线学习平台共支持培

养项目1495期次，培训覆盖10万人次，全年培训总时长13万小时，整体满意度98%，沉淀课程1291门，有力支撑公司各项业务开展。

(四)劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

1、公司2022年度利润分配预案报告期内，公司于2023年4月28日召开第八届董事会第四次会议，审议通过《2022年度利润分配预案》，公司独立董事发表了独立意见，认为公司流动性出现阶段性紧张，不满足《公司章程》规定的现金分红的情形，公司2022年度不进行利润分配，亦不实施送股和资本公积金转增股本，符合相关法律法规、《公司章程》，符合公司长远利益。公司利润分配预案决策程序合法合规，不存在损害公司及股东利益的情形。2023年5月19日，公司召开2022年年度股东大会，审议通过《2022年度利润分配预案》。

2、公司2023年度利润分配预案

2024年4月28日，公司第八届董事会第二十次会议审议通过《2023年度利润分配预案》，

由于受到宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司自2020年第四季度以来，发生流动性阶段性风险，部分债务未能如期偿还，公司业务经营受到影响，2023年当期实现的可供分配利润为负，不满足《公司章程》规定的实施利润分配的条件。因此，同意公司2023年度拟不进行利润分配，亦不实施送股和资本公积转增股本。

82/4282023年年度报告

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充√是□否分保护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

√适用□不适用事项概述查询索引

2020年12月2日召开的第七届董事会第十三具体内容详见公司在上海证券交易次会议及 2020 年 12 月 30 日召开的第十次临时股 所网站（www.sse.com.cn）和《中国证券东大会审议通过了《关于注销部分股票期权和回购报》《上海证券报》《证券时报》和《证注销部分限制性股票的议案》，同意注销5名离职券日报》披露的如下公告：

激励对象持有的已获授但尚未行权的112.32万份《华夏幸福基业股份有限公司关于股票期权，回购注销其持有的已获授但尚未解除限注销部分股票期权和回购注销部分限制售的48.36万股限制性股票。性股票的公告》（公告编号：临2020-200，

2021年4月29日召开的第七届董事会第十四公告时间2020年12月3日）；

次会议及2021年5月28日召开的2020年年度股《华夏幸福基业股份有限公司关于东大会审议通过了《关于注销股票期权和回购注销注销股票期权和回购注销限制性股票的限制性股票的议案》同意根据公司《激励计划》的公告》（公告编号：临2021-041，公告时规定，将不符合解锁条件的19881680股限制性间：2021年4月30日）、《华夏幸福基股票予以回购注销；将不符合行权条件的业股份有限公司2020年年度股东大会决20511530份股票期权予以注销。议公告》（公告编号：临2021-052，公告

2022年4月29日召开的第七届董事会第十八时间：2021年5月29日）；

次会议审议通过了《关于注销股票期权的议案》，《华夏幸福基业股份有限公司关于同意公司注销首次授予的第二个行权期内未行权注销股票期权的公告》（公告编号：临

83/4282023年年度报告的16312530份股票期权，注销预留授予的第一2022-024，公告时间：2022年4月30日）、个行权期内未行权的4199000份股票期权。《华夏幸福基业股份有限公司2021年年截至目前公司尚未办理完成上述股票期权注度股东大会决议公告》（公告编号：2022-销和限制性股票回购注销手续。036）

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

2023年度公司遵循“公平公正公开”的绩效考评原则，结合公司一贯坚持的业绩文化，严格

按照年度绩效考核相关制度，针对公司高级管理人员进行客观公正的绩效评估，并参照公司业绩完成情况及每位高级管理人员的绩效考评成绩。

公司坚持在激励机制上“回归经营逻辑”、“价值创造与利益共享”的总体目标，通过薪酬与绩效考评相结合的方式，以结果为导向，严格业绩考核，降费增效。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

公司按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求开展内控评价工作，建立健全内控制度，确保各个环节有效运作。经自评，公司出具了《2023年度内部控制评价报告》，报告期内未发现财务报告及非财务报告存在重大、重要缺陷的情况。2024年度，公司将结合发展战略和实际经营环境变化，不断完善各项内部控制管理制度，并保持内部控制体系持续有效运行，进一步推行规范化、精细化管理，加强内部控制执行情况的监督检查，为公司经济效益、战略目标的实现提供合理保障，促进公司健康和高质量发展。

84/4282023年年度报告

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强内控制度执行力和内控管理有效性。公司对子公司关键业务和经营活动关键环节建立了相应的控制措施和标准的管理流程，有效控制经营风险，进而保护投资者的权益。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司第八届董事会第二十次会议审议通过了《2023年度内部控制评价报告》，全文详见公司于2024年4月30日在上海证券交易所网站公布的《华夏幸福基业股份有限公司2023年度内部控制评价报告》。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

经公司治理专项自查，报告期内公司不存在需要整改的自查问题。

十六、其他

□适用√不适用

85/4282023年年度报告

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制否

报告期内投入环保资金（单位：万元）0

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

√适用□不适用

1.排污信息

√适用□不适用本公司及重要子公司均不属于环保部门公布的重点排污单位。

本公司的其他子公司中，属于环境保护部门公布的重点排污单位的子公司及单位为固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂、第二热源厂，固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂、北区热源厂，香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂。

（1）固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂主要污染物为烟气、废水、噪声、固废，具体如下表：

污染物污染物名排污许可证排放口排放方式排放值执行标准类别称审批排放量烟囱 SO2 有组织排放 ≤35mg/m3 《锅炉大气污染物 86.951t/a烟气 烟囱 NOX 有组织排放 ≤80mg/m3 排 放 标 准 》 85.554t/a

烟囱 颗粒物 有组织排放 ≤10mg/m3 DB13/5161-2020 3.304t/a废水排放口 COD 间断排放 500mg/L 《污水综合排放标 —废水废水排放口 氨氮 间断排放 45mg/L 准》GB8978-1996 —《工业企业厂界环昼 65dB（A）夜噪声—稳态噪声—境噪声排放标准》—

55dB（A）

GB12348-2008

热力生产单元 炉灰 委托利用 — — 4900t/a

热力生产单元 炉渣 委托利用 — — 14600t/a

固废 热力生产单元 脱硝石膏 委托处置 — — 254t/a废脱硝催

热力生产单元 委托处置 — — 120t/a化剂

（2）固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第二热源厂主要污染物为烟气、废水、噪声、固废，具体如下表：

污染物污染物排污许可证排放口排放方式排放值执行标准类别名称审批排放量烟囱 SO2 有组织排放 ≤35mg/m3 《锅炉大气污染物排 89.767t/a烟气 烟囱 NOX 有组织排放 ≤80mg/m3 放标准》DB13/5161- 112.209t/a

烟囱 颗粒物 有组织排放 ≤10mg/m3 2020 16.831t/a

废水排放口 COD 间断排放 500mg/L 《污水综合排放标准》 —废水

废水排放口 氨氮 间断排放 45mg/L GB8978-1996 —稳态噪 昼 65dB（A）夜 《工业企业厂界环境噪声———声 55dB（A） 噪 声 排 放 标 准 》

86/4282023年年度报告

GB12348-2008

热力生产单元 炉灰 委托利用 — — 4850.4t/a

热力生产单元 炉渣 委托利用 — — 19401.6t/a脱硝

固废 热力生产单元 委托处置 — — 39.95t/a石膏废脱硝

热力生产单元 委托处置 — — 120t/a催化剂

（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂主

要污染物为废气、废水、噪声，具体如下表：

污染物排污许可证审排放口污染物名称排放方式排放值执行标准类别批排放量

pH 间接排放 6-9五日生化需

间接排放 ≤10mg/L氧量

石油类 间接排放 ≤1mg/L

粪大肠菌群 间接排放 1000 个/L阴离子表面

间接排放 ≤0.5mg/L活性剂

动植物油 间接排放 ≤1mg/L烷基汞间接排放不得检出

总汞 间接排放 ≤0.001mg/L《城镇污水处理总镉 间接排放 ≤0.01mg/L 厂污染物排放标废水总排废水 总铅 间接排放 ≤0.1mg/L 准》 GB 18918-

口 悬浮物 间接排放 ≤10mg/L 2002 表 1 一级 A

BOD5 间接排放 ≤6mg/L 标准

CODCr 间接排放 ≤50mg/L

SS 间接排放 ≤10mg/L

总磷 间接排放 ≤0.5mg/L

总氮 间接排放 ≤15mg/L

氨氮 间接排放 ≤5（8）mg/L

色度 间接排放 ≤30mg/L

总砷 间接排放 ≤0.1mg/L

总铬 间接排放 ≤0.1mg/L

六价铬 间接排放 ≤0.05mg/L

臭气浓度 无组织排放 ≤20m3≤《城镇污水处氨无组织排放

1.5mg/Nm3 理厂污染物排废气≤ 0.06 放 标 准 》 GB硫化氢无组织排放

mg/Nm3 18918-2002

甲烷无组织排放1%《工业企业厂昼 60dB（A）夜 界环境噪声排噪声稳态噪声

50dB（A） 放 标 准 》

GB12348-2008污染物排污许可证审排放口污染物名称排放方式排放值执行标准类别批排放量pH 间接排放 6-9 《城镇污水处理废水总排

废水 石油类 间接排放 ≤1mg/L 厂污染物排放标口总汞 间接排放 ≤0.001mg/L 准》 GB 18918-

87/4282023年年度报告

总镉 间接排放 ≤0.01mg/L 2002 表 1 一级 A

总铅 间接排放 ≤0.1mg/L 标准

悬浮物 间接排放 ≤10mg/L

BOD5 间接排放 ≤6mg/L

CODCr 间接排放 ≤50mg/L

SS 间接排放 ≤10mg/L

总磷 间接排放 ≤0.5mg/L

总氮 间接排放 ≤15mg/L

氨氮 间接排放 ≤5（8）mg/L

色度 间接排放 ≤30mg/L

总砷 间接排放 ≤0.1mg/L

总铬 间接排放 ≤0.1mg/L

六价铬 间接排放 ≤0.05mg/L臭气浓度 无组织排放 ≤20m3 《城镇污水处理厂污染物排废气 氨 无组织排放 ≤1.5mg/Nm3 放 标 准 》 GB

硫化氢 无组织排放 ≤0.06 mg/Nm3 18918-2002

（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂，主要污染物为废气、噪

声、固废，具体如下表：

污染物排污许可证排放口污染物名称排放方式排放值执行标准类别审批排放量二氧化硫 有组织排放 ≤35mg/Nm3 《锅炉大气污染物排 86.44t/a氮氧化物 有组织排放 ≤80mg/Nm3 放标准》DB13/5161- 86.44t/a

颗粒物 有组织排放 ≤10mg/Nm3 2020 13.17t/a废气烟囱烟气黑度有组织排放1级《锅炉大气污染物排/放标准》GB13271-

汞及其化合物 有组织排放 ≤0.05mg/Nm3 /

2014

类别位置时段执行标准东侧厂界噪声值执行《工业企业厂界环境噪声排放

昼间（06 至 22）≤65-70dB（A） 标准》（GB12348-2008）中 4 类标准，南、西、北噪声厂界侧厂界噪声值实行《工业企业厂界环境噪声排放标

夜间（22 至 06）≤55dB（A） 准》（GB12348-2008）中 3类标准固体废物产生量类别类别委托单位名称执行标准

名称 （t／a）《中华人民共和国固体废物污一般工业北京京北日新低硫煤炭炉渣8164.76染环境防治法》等国家及河北固体废物经营中心省的有关规定《中华人民共和国固体废物污一般工业北京京北日新低硫煤炭脱硫石膏466.94染环境防治法》等国家及河北固体废物经营中心省的有关规定固废《中华人民共和国固体废物污一般工业北京京北日新低硫煤炭除尘粉尘348.9染环境防治法》等国家及河北固体废物经营中心省的有关规定废脱硝催河北汉唐宏远环保科技

危险废物0／化剂有限公司

88/4282023年年度报告

（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区热源厂，主要污染物为废气、废

水、噪声、固废，具体如下表：

污染物排污许可证排放口污染物名称排放方式排放值执行标准类别审批排放量二氧化硫 有组织排放 ≤35mg/Nm3 《锅炉大气污染物 24.117t/a氮氧化物 有组织排放 ≤80mg/Nm3 排 放 标 准 》 34.08t/a

颗粒物 有组织排放 ≤10mg/Nm3 DB13/5161-2020 6.16t/a废气烟囱烟气黑度有组织排放1级《锅炉大气污染物/排放标准》GB13271-

汞及其化合物 有组织排放 ≤0.05mg/Nm3 /

2014

pH 值 间接排放 6-9

化学需氧量 间接排放 ≤500mg/L废水总氨氮间接排放/《污水综合排放标废水排放口 悬浮物 间接排放 ≤400mg/L 准》GB8978-1996五日生化需氧

间接排放 ≤300mg/L量类别位置时段执行标准

昼间（06 至 22）≤65dB（A） 《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-噪音厂界

夜间（22 至 06）≤55dB（A） 2008）（排污许可证执行标准）类别固体废物名称类别产生量类别固体废物名称《中华人民共和国固体废物污一般工业固体北京京北日新低炉渣2089染环境防治法》等国家及河北废物硫煤炭经营中心省的有关规定《中华人民共和国固体废物污一般工业固体北京京北日新低脱硫石膏26染环境防治法》等国家及河北废物硫煤炭经营中心固废省的有关规定《中华人民共和国固体废物污一般工业固体北京京北日新低除尘粉尘污泥58染环境防治法》等国家及河北废物硫煤炭经营中心省的有关规定河北汉唐宏远环

废脱硝催化剂危险废物35.7／保科技有限公司

（6）香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂主要污染物为废水、废气、噪声、污泥固废，具体如下表：

污染物排放污染物名排污许可证排放方式排放值执行标准类别口称审批排放量

CODCr 直接排放 ≤50mg/L

BOD5 直接排放 ≤10mg/LSS 直接排放 ≤10mg/L 《城镇污水CODcr：

香武 氨氮 直接排放 ≤5（8）mg/L 处理厂水污

36.5t/a

自流 总磷 直接排放 ≤0.5mg/L 染物排放标

NH3-N：

废水 渠钳 总氮 直接排放 ≤15mg/L 准》

5.84t/a屯支 pH 直接排放 6-9 （GB18918-TP:0.365t/a渠 烷基汞 直接排放 ≤0mg/l 2002）一级

TN:10.95t/a

六价铬 直接排放 ≤0.05mg/l A标准

总铬 直接排放 ≤0.1mg/l

总汞 直接排放 ≤0.001mg/l

89/4282023年年度报告

总铅 直接排放 ≤0.1mg/l

石油类 直接排放 ≤1mg/l

总砷 直接排放 ≤0.1mg/l阴离子表

直接排放 ≤0.5mg/l面活性剂

粪大肠菌≤1000直接排放

群数 （MPN/L）

动植物油 直接排放 ≤1mg/l

色度直接排放≤30

总镉 直接排放 ≤0.01mg/l臭气浓度有组织排放≤20倍《城镇污水处理厂污染氨 无组织排放 ≤1.5mg/m3 物排放标准》废气硫化氢 无组织排放 0.06mg/m3 （GB18918—

2002）表4二

甲烷无组织排放1%级标准类别位置时段执行标准昼间≤60dB（A） 《工业企业厂界环境噪声排噪声 厂界 放标准》（GB12348-2008）

夜间≤50dB（A） 3类类别污染物名称执行标准《城镇污水处理厂污泥处置混合填埋用泥固废脱水污泥质》（GB/T23485—2009）

2.防治污染设施的建设和运行情况

√适用□不适用

（1）固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：

序号名称位置运行备注

1布袋除尘系统脱硝塔南侧运行良好2015年11月投运

2脱硫系统引风机间南侧运行良好2015年11月投运

3脱硝系统锅炉房南侧运行良好2016年11月投运

4湿电除尘系统锅炉房南侧运行良好2019年11月投运

（2）固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：

序号名称位置运行备注

1布袋除尘系统脱硝塔南侧运行良好2015年11月投运

2脱硫系统除尘塔北侧运行良好2015年11月投运

3脱硝系统引风机间北侧运行良好2016年11月投运

4湿电除尘系统锅炉房的北侧运行良好2019年11月投运

（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司运营管理的怀来县东花园镇工业区污水厂

防治污染设施的建设和运行情况如下：

序号名称位置运行备注

污水提升泵、调节池、厌氧

1 池、缺氧池、好氧池、MBR膜 厂区 运行良好 2016年 4月投运

池、清水池

90/4282023年年度报告

（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如

下：

序号名称位置运行备注

1布袋除尘系统锅炉房西侧运行良好2015年11月投运

2脱硫系统引风机间西侧运行良好2013年11月投运

3脱硝系统锅炉房西侧运行良好2017年11月投运

4湿电除尘系统锅炉房西侧运行良好2019年11月投运

（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如

下：

序号名称位置运行备注

1布袋除尘系统锅炉房西侧运行良好2014年11月投运

2脱硫系统引风机间西侧运行良好2014年11月投运

3脱硝系统锅炉房西侧运行良好2017年11月投运

4湿电除尘系统锅炉房西侧运行良好2019年11月投运

（6）香河九通基业公用事业有限公司运营的香河工业区污水处理厂防治污染设施的建设和

运行情况如下：

序号名称位置运行备注

污水提升泵、调节池、水解酸

化+A2O工艺+深度处理设备、次

1厂区运行良好2016年10月投运

氯酸钠消毒设备、污泥处理综合设备

3.建设项目环境影响评价及其他环境保护行政许可情况

√适用□不适用

（1）固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂环评批复编号：廊环管[2012]62号；

（2）固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂环评批复编号：廊环管[2011]108号；

（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂环评批复编

号：怀环评函[2012]12号；

（4）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂环评批复编号：大环管[2011]1230号；

认定或备案文件文号：廊环函[2016]325号；

（5）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂环评批复编号：大环管[2014]0828号；

（6）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂项目环评批复编号：香环管[2017]

第753号。

4.突发环境事件应急预案

√适用□不适用（1）固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂编制了《突发环境事故应急预案》，并于 2022年在廊坊市生态环境局进行了备案，备案编号是 131022-2022-052-L与 131022-

2022-053-L；

（2）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂正在委托三

方公司(怀来沐州环保技术咨询有限公司)编制《突发环境事故应急预案》，2021年5月27日《突

91/4282023年年度报告发环境事故应急预案》专家评审已通过，并向张家口市生态环境局备案，备案编号为：130730-

2021-043-L；

（3）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂均编制了《突发环境事故应急预案》，并于2021年在廊坊市生态环境局进行了备案，备案编号分别是131028-2021-042-L与 131028-2021-041-L；

（4）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂编制了《突发环境事故应急预案》

并于 2021年 2月 1日在廊坊市生态环境局香河县分局备案，备案编号是 131024-2021-002-L。

5.环境自行监测方案

√适用□不适用

（1）固安九通基业公用事业有限公司在环保管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依

据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每供暖季对在线设备进行比对监测。

固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂：

污染物类别排放口污染物名称自动检测人工检测外部检测烟尘运营单位技术环境监测公司在2020大气烟囱二氧化硫每分钟连续监测人员每周比对年4季度和2021年1氮氧化物校验一次季度比对监测两次

（2）大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂在环保管理上建立了一

套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，环保局每供暖季对在线设备进行比对监测。

污染物污染物名排放口自动检测人工检测外部检测厂站类别称

每分钟连运行单位技术人员每环境监测公司每季南、北区热二氧化硫续监测周比对校验一次度比对监测一次源厂

每分钟连运行单位技术人员每环境监测公司每季南、北区热氮氧化物续监测周比对校验一次度比对监测一次源厂

每分钟连运行单位技术人员每环境监测公司每季南、北区热颗粒物续监测周比对校验一次度比对监测一次源厂废气烟囱运行期间每季度请

南、北区热

烟气黑度--外部单位进行检测源厂一次运行期间每季度请

汞及其化南、北区热

--外部单位进行检测合物源厂一次运行期间每季度请

南、北区热

噪声厂界噪声--外部单位进行检测源厂一次每月请外部单位进北区热源

pH 值 - -废水总行检测一次厂废水排放口化学需氧每月请外部单位进北区热源

--量行检测一次厂

92/4282023年年度报告

每月请外部单位进北区热源

氨氮--行检测一次厂每月请外部单位进北区热源

悬浮物--行检测一次厂五日生化每月请外部单位进北区热源

--需氧量行检测一次厂

（3）固安九通基业公用事业有限公司怀来分公司的怀来县东花园镇工业区污水厂项目在环保

管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，正在委托第三方检测机构每季度对在线设备进行比对监测。

污染物排放口污染物名称自动检测人工检测外部检测类别运行单位技术人

COD、氨氮、 每 2小时自 第三方检测机构每季废水出水口员每月比对校验

总磷、总氮动检测度比对检测一次一次

（4）固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂在环保管理上建立

了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每月度对厂区出水水质进行检测。

污染物污染物名排放口自动检测人工检测外部检测类别称

第三方监测公司每月检运行单位技术人员每周巡测一次；第三方监测公司

每2小时检不低于一次，每周用标样废水 总排口 COD 每季度比对监测一次；市

连续监测对比不低于一次，每月对仪环保部门每年监督性监器校准不低于一次。

测一次。

（5）香河九通基业公用事业有限公司香河工业区污水处理厂在环保管理上建立了一套完整的

环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了进出水在线监测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每季度对厂区出水水质进行检测。

污染物污染物名排放口自动检测人工检测外部检测类别称运行单位技术人员每周巡检不第三方监测公司每

每2小时连低于一次，每周用标样对比不季度检测一次；环废水 总排口 COD

续监测低于一次，每月对仪器校准不保部门每月检测一低于一次。次。

6.报告期内因环境问题受到行政处罚的情况

□适用√不适用

7.其他应当公开的环境信息

□适用√不适用

93/4282023年年度报告

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

√适用□不适用

1.因环境问题受到行政处罚的情况

√适用□不适用

（1）怀来鼎兴投资开发有限公司公司下属子公司怀来鼎兴投资开发有限公司(以下简称“怀来鼎兴”)因违反《中华人民共和国水污染防治法》第二十三条第一款关于“实行排污许可管理的企业事业单位和其他生产经营者应当按照国家有关规定和监测规范，对所排放的水污染物自行监测，并保存原始监测记录。重点排污单位还应当安装水污染物排放自动监测设备，与环境保护主管部门的监控设备联网，并保证监测设备正常运行”的规定，于2023年5月29日收到张家口市生态环境局出具的《行政处罚决定书》（（张环支）罚[2023]26号），责令按水污染源在线监测系统运行技术规范要求加强在线运维管理，保证在线监测设备正常运行并罚款人民币肆万陆仟元整。

怀来鼎兴已按照《行政处罚决定书》要求向张家口市生态环境局缴纳完毕全部罚款金额，并已完成相关整改工作，现已不存在环境问题违法违规事项。

（2）南京溧水区华夏幸福产业小镇投资有限公司

公司下属子公司南京溧水区华夏幸福产业小镇投资有限公司（以下简称“溧水产业小镇投资”）因违反《中华人民共和国土壤污染防治法》第九十四条第一款第一项关于“未按照规定进行土壤污染状况调查”的规定，于2023年10月24日收到南京市生态环境局出具的《行政处罚决定书》（宁环罚[2023]17050号），责令立即改正违法行为，处罚款人民币叁万玖仟捌佰元整。

溧水产业小镇投资已按照《行政处罚决定书》要求向南京市生态环境局缴纳完毕全部罚款金额，并已完成相关整改工作，现已不存在环境问题违法违规事项。

2.参照重点排污单位披露其他环境信息

□适用√不适用

3.未披露其他环境信息的原因

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂完善入河排污口规范化建设，公示入河排污口详细信息，接受公众监督。

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施否

94/4282023年年度报告

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）0减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使用减碳技术、研发生产助于无减碳的新产品等）具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG报告

√适用□不适用详见公司于 2024 年 4月 30日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《华夏幸福基业股份有限公司2023年度社会责任报告》。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

95/4282023年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未能是否是否有时履行应及时履承诺承诺承诺承诺及时承诺时间履行期承诺期限说明未完行应说背景类型方内容严格限成履行的明下一履行具体原因步计划

向平安人寿、平安资管承诺公司2018、2019、2020年度主要受行收购归属于上市公司股东的净利润分别不低于1141505万业及信用

报告元、1448833万元、1800065万元，如上市公司前述环境等多书或任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%，则华夏2018年7重因素影后续各盈利控股

权益控股应予补偿。华夏控股同意并确认，在触发前述补偿义月10日响以及公方需就预测股东

变动务的情形下，对应华夏控股向平安人寿当期补偿金额应按2018年7月是至2020否司出现流补偿事及补华夏

报告本次交易后平安人寿及平安人寿管理的保险资金/产品之年12月动性紧张宜进行偿控股书中股票账户持有的公司总股数与公司现有总股本的比例（即31日后，双方协商。所作25.25%）计算，具体当期补偿金额=（截至当期期末累积就补偿金承诺承诺净利润数－截至当期期末累积实际净利润数）额尚未达

×25.25%。成共识。

1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本

与重公司及其控制的其他企业不存在从事房地产开发、销售或

大资控股区域开发业务的情形。2、本公司将不以直接或间接的方解决

产重股东式从事与上市公司相同或相似的业务，保证将采取合法及同业2011年8月是长期有效是无无

组相华夏有效的措施，促使本公司拥有控制权的其他企业不从事、竞争

关的控股参与与上市公司的生产经营相竞争的任何活动的业务。3、承诺如本公司及本公司拥有控制权的其他企业有任何商业机

会可从事、参与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争

96/4282023年年度报告的活动，则立即将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则尽力将该商业机会给予上市公司。4、如违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给上市公司造成的所有直接或间接损失。

1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本

人所控制的其他企业不存在从事房地产开发、销售或区域

开发业务的情形。2、本人将不以直接或间接的方式从事与上市公司相同或相似的业务，保证将采取合法及有效的措施，促使本人拥有控制权的其他企业不从事、参与与上实际

解决市公司的生产经营相竞争的任何活动的业务。3、如本人控制

同业及本人拥有控制权的其他企业有任何商业机会可从事、参2011年8月是长期有效是无无人王

竞争与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争的活动，则立文学

即将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则尽力将该商业机会给予上市公司。4、如违反以上承诺，本人愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给上市公司造成的所有直接或间接损失。

1、本公司将善意履行作为上市公司股东的义务，充分尊

重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策。本公司将严格按照中国《公司法》以及上市公司《公司章程》的规定，促使经本公司提名的上市公司董事控股依法履行其应尽的诚信和勤勉责任。2、保证本公司及本解决

股东公司关联企业原则上不与上市公司发生关联交易。3、如关联2011年8月是长期有效是无无

华夏将发生不可避免的关联交易，本公司将促使此等交易严格交易

控股按照法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；

与上市公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照正常商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。4、本公

97/4282023年年度报告

司及本公司关联企业将严格和善意履行与上市公司签订

的各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以外的利益或收益。

1、本人将依法行使有关权利，促使华夏控股善意履行作

为上市公司股东的义务，尊重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策。2、保证本人及本人的关联企业原则上不与上市公司发生关联交易。3、如将发生不可避免的关联交易，本人将促使此等交易严格按照实际

解决法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；与上控制

关联市公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照正常2011年8月是长期有效是无无人王

交易商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在任何一文学

项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。4、本人及本人关联企业将严格和善意履行与上市公司签订的各种关

联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以外的利益或收益。

控股

股东保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独其他2011年8月是长期有效是无无华夏立。

控股实际

控制保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独其他2011年8月是长期有效是无无人王立。

文学

98/4282023年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

√适用□不适用

中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“中兴财光华”）对公司2023年度财

务报表出具了带强调事项段的无保留意见审计报告（中兴财光华审会字（2024）第102067号）。

根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第14号——非标准审计意见及其涉及事项的处理》

《上海证券交易所股票上市规则》等的相关规定，公司董事会就上述意见涉及事项说明如下：

一、审计报告中强调事项段的主要内容中兴财光华在出具的公司2023年度审计报告中指出：“我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十六、3所述，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，华夏幸福扣除非

经常性损益后已经连续三年发生亏损，存在部分债务未能按期偿还，部分银行账户冻结及诉讼情况。华夏幸福在省市政府及专班的指导支持下，积极有效推进债务重组工作，同时，公司采取积极措施，确保“保交楼”任务完成，产业新城业务恢复及新业务拓展等也取得了一定进展，公司经营逐步有序恢复。该事项不影响已发表的审计意见。”二、董事会对强调事项段中涉及事项的说明

公司董事会认为：中兴财光华对公司2023年度财务报表出具了带强调事项段的无保留意见

审计报告，该意见是根据中国注册会计师审计准则要求，出于职业判断出具的，客观地反映了公司2023年度财务状况、经营成果。公司董事会对审计意见无异议，将组织公司管理层等积极采取有效措施，努力消除审计报告中所涉及事项的不利影响，以保证公司持续、健康地发展。

三、董事会针对强调事项段拟采取的措施

公司董事会将组织公司管理层采取积极措施解决消除上述强调事项：

（一）积极推进债务重组，化解短期债务风险，持续优化债务结构

99/4282023年年度报告

公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推进公司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权人分类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公司债务结构。

（二）聚焦核心主业，推动战略转型全面落地，改善经营状况

1、在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。公司聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。

2、在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持续

降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。

3、在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦产

业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的业务方向，逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营和发展。

4、在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激

发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用□不适用

详见第十节、五/40“重要会计政策和会计估计的变更”

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

√适用□不适用

经公司董事会审计委员会事前审议，公司于2024年4月28日召开第八届董事会第二十次会议审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》，财政部于2023年10月25日发布了《企业会计准则解释第17号》（财会[2023]21号）其中规定对“关于流动负债与非流动负债的划分”“关于供应商融资安排的披露”“关于售后租回交易的会计处理”的解释内容自2024年1月1日起施行。

100/4282023年年度报告

由于上述会计准则解释的发布，公司需对会计政策进行相应变更，并按以上文件规定的生效日期开始执行上述会计准则。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬338境内会计师事务所审计年限12年境内会计师事务所注册会计师姓名张猛勇、陈春雪境内会计师事务所注册会计师审计服务的累

张猛勇（第3年）、陈春雪（第1年）计年限名称报酬中兴财光华会计师事务所（特内部控制审计会计师事务所94.5殊普通合伙）

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司第八届董事会第四次会议及2022年年度股东大会审议通过，批准公司继续聘任中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度财务审计机构和内部控制审计机构，并授权管理层根据会计师事务所全年工作量协商确定相关审计费用。2023年度财务审计费用338万元，内控审计费用94.5万元，2023年度财务审计及内控审计费用合计为432.5万元。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

101/4282023年年度报告

九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项□本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引

具体内容详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）

及《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和《证券日报》披

露的如下公告：

2023年1月17日，编号为临2023-003的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

2023年2月11日，编号为临2023-007的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

2023年3月11日，编号为临2023-016的《华夏幸福基业股受宏观经济环境、行业份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

环境、信用环境等影响，2023年4月15日，编号为临2023-025的《华夏幸福基业股

2020年第四季度以来公司份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

面临流动性阶段性风险，公2023年5月13日，编号为临2023-043的《华夏幸福基业股司融资业务受到较大影响，份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

公司业务正常开展也受到2023年6月17日，编号为临2023-052的《华夏幸福基业股一定影响。在上述背景下，份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

公司金融债务发生未能如2023年7月15日，编号为临2023-056的《华夏幸福基业股期偿还以及经营相关协议份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

付款逾期的情况，导致发生2023年8月12日，编号为临2023-068的《华夏幸福基业股相关诉讼、仲裁案件。报告份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

期内，公司定期披露诉讼、2023年9月16日，编号为临2023-082的《华夏幸福基业股仲裁案件相关情况，具体内份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

容详见公司临时公告内容。

2023年10月14日，编号为临2023-086的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

2023年11月11日，编号为临2023-093的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

2023年12月16日，编号为临2023-100的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》；

2024年1月13日，编号为临2024-005的《华夏幸福基业股份有限公司关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告》。

102/4282023年年度报告

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素的影响，公司和华夏控股流动性出现阶段性紧张。

为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，制定了《债务重组计划》并已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。

截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1897.51亿元；公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售和信托抵债工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。此外，信托抵债方案已经公司股东大会审议通过，后续会持续推进信托收益权份额抵偿金融债务的实施。

华夏控股目前正在积极推动制定债务偿付方案，并与相关金融机构等各方积极协商沟通，以尽快解决华夏控股当前问题。

公司及控股股东将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解债务风险，依法维护债权人合法权益。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

103/4282023年年度报告公司第八届董事会第十次会议审议通过了《关于公司关联股东参与公司以下属公司股权实施债务重组暨关联交易的议案》，涉及公司控股股东华夏控股、公司实际控制人控制的公司 ZenityHoldings(HK) Limited（知合控股（香港）有限公司）以其持有的公司债权参与公司以下属公司

股权抵偿的债务重组安排，上述关联交易在履行了必要审议程序后已签署相关协议。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用公司第八届董事会第十四次会议及公司2024年第一次临时股东大会均审议通过了《关于对所投资有限合伙企业减资暨关联交易的议案》，公司下属公司三浦威特与固安县众润政府投资基金有限责任公司、河北省冀财产业引导股权投资基金有限公司、廊坊市财信投资基金有限公司、

知合资本管理有限公司共同出资的河北博士后创业股权投资基金（有限合伙）通过减资方式向各

合伙人实施同比例现金分配，基金出资规模由10000万元减资至100万元。执行事务合伙人知合资本管理有限公司为公司实际控制人王文学先生控制的企业，与公司存在关联关系。因此，此次减资构成关联交易。涉及减资相关文件已经签署，资金分配已实施完毕。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

104/4282023年年度报告

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

105/4282023年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位:亿元币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方与是否担保物担保是否担保上市担保发生日期担保担保担保是担保逾期反担保为关关联被担保方担保金额担保类型（如已经履行方公司(协议签署日)起始日到期日否逾期金额情况联方关系

有）完毕的关担保系华夏公司武汉裕中丰房地连带责任联营

0.082020-10-262020-10-262023-10-25无是否-是是

幸福本部产开发有限公司担保公司华夏公司武汉裕灿房地产连带责任联营

2.452020-9-182020-9-182028-6-27无否否-否是

幸福本部开发有限公司担保公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0.00

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 2.45公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计17.06

报告期末对子公司担保余额合计（B） 1554.39

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 1556.84

担保总额占公司净资产的比例(%)712%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 1277.61

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 130.13

106/4282023年年度报告

上述三项担保金额合计（C+D+E） 1407.74未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保总额超过净资产50%部分的金额1281.13亿元，与“直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额”重合

1151.00亿元，故上表填列时该部分重合金额予以扣除。本公司及下

属子公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保情况说明担保为阶段性连带责任担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为

489.60亿元。

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1.委托理财情况

(1)委托理财总体情况

√适用□不适用

单位：元币种：美元类型资金来源发生额未到期余额逾期未收回金额

其他自有资金313166700.00其他情况

√适用□不适用

注：公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，委托 WingskengoLimited 进行管理，用于购买固定收益类产品，包括但不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率7-10%，产品期限不超过3年。

(2)单项委托理财情况

√适用□不适用

107/4282023年年度报告

单位：元币种：美元是实预否未来际未资是否期经是否委托理委托理报酬收到受托委托理资金金存在年化收过有委减值准备计提金委托理财金额财起始财终止确定益期逾期未收回金额

人财类型来源投受限收益率益法托理额(如有)日期日期方式或金

向情形(如定财计损额

有)程划失序

Wing 环球产

sken 业投资公司有保本

goLi 有限公

2018-8-2021-9-自有价浮动

mite 司购买 313166700.00 否 7%-10% 313166700.00 是 否 313166700.00

2130闲置证收益

d 固定收资金券型益类产品其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

√适用□不适用

公司下属子公司环球产业投资有限公司出资3.13亿美元，用于购买固定收益类产品，包括但不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率7-10%，产品期限不超过 3年。2021年 12月，公司就委托理财服务相关方 China Create Capital Limited相关对接人失联事项向廊坊市公安机关报案，

并于2021年12月14日收到廊坊市公安局经济犯罪侦查支队出具的《受案回执》。公司已在第一时间组织相关人员就上述委托理财相关事项开展核查工作，包括自查委托理财相关审批、协议、凭证等文件，组织负责上述委托理财事项的海外融资部负责人和相关经办人员说明委托理财相关情况并提供相应资料，协调各团队负责人及相关经办人员积极配合公安机关的调查工作等。但因 China Create Capital Limited为境外企业且其相关对接人已失联，调查取证难度较大、耗费时间长，目前尚无法预计收回时间及金额，已计提减值准备。2024年3月初，公司收到廊坊市公安局出局的《撤销案件决定书》，该决定书载明因对犯罪嫌疑人未采取强制措施，自立案之日起两年以内，仍然不能移送审查起诉或者依法作其他处理，根据相关规定撤销此案。由于本次撤销案件主要系程序性要求，公司已与相关部门沟通重新立案事宜。

108/4282023年年度报告

2.委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型资金来源发生额未到期余额逾期未收回金额

委托贷款自有资金-168876251.441696243732.25其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值预期委托委托年化是否未来是准备委托报酬收益实际受托贷款贷款资金资金收益经过否有委计提

贷款委托贷款金额确定(如收益或实际收回情况人起始终止来源投向率法定托贷款金额

类型方式有)损失

日期日期程序计划(如

有)廊坊

目前已逾期，银行按期南京东方大唐股份付

长期2016-2018-自有偿还置业有限公司

有限499999983.69息，15%是否贷款5-312-28资金贷款已提供自有房公司到期地产及其附着营业还本物抵押担保。

部

上海南京按期目前已逾期，银行长期2016-2018-自有湖南付南京东方大唐

200000000.0015%是否

股份贷款9-303-26资金路商息，置业公司已提有限业街到期供土地使用权

109/4282023年年度报告

公司项目还本抵押担保。

南京的建分行设及归还外部借款中国农业银行项目按期股份前期付

长期2017-2021-自有

有限230000000.00拆迁息，12%部分收回是否贷款1-1810-17资金公司成本到期上海支付还本南汇支行中国惠南农业镇28

目前已逾期，银行号街按期上海宏士达房股份坊付

长期2017-2021-自有地产开发有限

有限215000000.0022/1息，12%是否贷款3-79-6资金公司已提供土公司丘地到期地使用权抵押上海块的还本担保。

南汇开发支行建设中国

目前已逾期，农业项目按期上海宏士达房银行前期付

长期2017-2021-自有地产开发有限

股份281700000.00拆迁息，12%是否贷款4-289-27资金公司已提供土有限成本到期地使用权抵押公司支付还本担保。

上海

110/4282023年年度报告

南汇支行中国农业

目前已逾期，银行项目按期上海宏士达房股份前期付

长期2019-2021-自有地产开发有限

有限39000000.00拆迁息，12%是否贷款1-219-27资金公司已提供土公司成本到期地使用权抵押上海支付还本担保。

南汇支行中国农业

目前已逾期，银行项目按期上海宏士达房股份前期付

长期2019-2021-自有地产开发有限

有限13000000.00拆迁息，12%是否贷款2-189-27资金公司已提供土公司成本到期地使用权抵押上海支付还本担保。

南汇支行中国农业

目前已逾期，银行项目按期上海宏士达房股份前期付

长期2019-2021-自有地产开发有限

有限86420000.00拆迁息，12%是否贷款12-269-27资金公司已提供土公司成本到期地使用权抵押上海支付还本担保。

南汇支行

上海短期2017-2018-自有归还按期目前已逾期，

100000000.0015%是否

银行贷款11-305-30资金关联付南京东方大唐

111/4282023年年度报告

南京方借息，置业公司已提分行款到期供土地使用权还本抵押担保。

上海

银行按期目前已逾期，归还股份付南京东方大唐

短期2018-2018-自有关联

有限200000000.00息，15%置业公司已提是否贷款3-269-26资金方借公司到期供土地使用权款南京还本抵押担保。

分行其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3.其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

112/4282023年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

√适用□不适用

2020年12月2日召开的第七届董事会第十三次会议及2020年12月30日召开的2020年第

十次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同意公司注销5名离职激励对象持有的已获授但尚未行权的112.32万份股票期权，回购注销其持有的已获授但尚未解除限售的48.36万股限制性股票。

2021年4月29日召开的第七届董事会第十四次会议及2021年5月28日召开的2020年年度

股东大会审议通过了《关于注销股票期权和回购注销限制性股票的议案》同意根据公司《激励计划》的规定，将不符合解锁条件的19881680股限制性股票予以回购注销；将不符合行权条件的

20511530份股票期权予以注销。

2022年4月29日召开的第七届董事会第十八次会议审议通过了《关于注销股票期权的议案》

同意公司注销首次授予的第二个行权期内未行权的16312530份股票期权，注销预留授予的第一个行权期内未行权的4199000份股票期权。

截至目前公司尚未办理完成上述合计42146260份股票期权注销和20365280股限制性股票的回购注销手续。

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币股票及其衍生发行日期发行价发行数量上市日期获准上市交易终止日

113/4282023年年度报告证券的种类格（或交易数量期利率）债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

华夏幸福基业股份有限公司20152015-10-2015-12-

5.50%4040详见注2年公司债券（第一期）222

华夏幸福基业股份有限公司20162016-1-

6.60%152016-2-415同上

年公司债券（第一期）20

华夏幸福基业股份有限公司20162016-3-

2016-3-37.00%2020同上

年公司债券（第二期）品种一21

华夏幸福基业股份有限公司20162016-3-

2016-3-47.40%2828同上

年非公开发行公司债券（第一期）24

华夏幸福基业股份有限公司20162016-3-2016-4-

7.40%3030同上

年非公开发行公司债券（第二期）2411

华夏幸福基业股份有限公司20162016-4-

7.20%202016-5-920同上

年非公开发行公司债券（第三期）12

华夏幸福基业股份有限公司20162016-5-2016-5-

7.20%4040同上

年非公开发行公司债券（第四期）1026

九通基业投资有限公司2017年2017-8-

6.20%102017-9-510同上

非公开公司债券（第一期）品种一15

九通基业投资有限公司2017年2017-10-2017-11-

6.40%66同上

非公开公司债券（第二期）2613

九通基业投资有限公司2018年2018-3-

2018-3-96.95%10.910.9同上

非公开发行公司债券（第一期）26

九通基业投资有限公司2018年2018-5-2018-6-

5.90%1414同上

非公开发行公司债券（第二期）3113

九通基业投资有限公司2018年2018-6-

2018-6-85.90%9.19.1同上

非公开发行公司债券（第三期）19华夏幸福基业股份有限公司2018

2018-5-

年公开发行公司债券（第一期）5.00%24.752018-6-724.75同上

30（品种一）华夏幸福基业股份有限公司2018

2018-5-

年公开发行公司债券（第一期）6.80%5.252018-6-75.25同上

30（品种二）

华夏幸福基业股份有限公司20182018-6-2018-6-

4.40%2020同上

年公开发行公司债券（第二期）2027

华夏幸福基业股份有限公司20182018-9-

2018-9-75.60%1313同上

年非公开发行公司债券（第一期）21华夏幸福基业股份有限公司2018

2018-12-2018-12-

年公开发行公司债券（第三期）6.00%3030同上

2025（品种一）华夏幸福基业股份有限公司2018

2018-12-2018-12-

年公开发行公司债券（第三期）8.30%4040同上

2025（品种二）

华夏幸福基业股份有限公司20192019-3-

5.50%102019-4-310同上

年公开发行公司债券（第一期）25九通基业投资有限公司2019年

2019-10-2019-11-

非公开发行公司债券（第一期）6.40%2020同上

308（品种一）

九通基业投资有限公司2019年2019-12-2019-12-

6.40%1010同上

非公开发行公司债券（第二期）516

114/4282023年年度报告（品种一）

华夏幸福基业股份有限公司20172017-5-2017-5-

5.80%1919同上

年第一期中期票据1924华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-3-2017-3-

化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.28 1.07 同上

1331

支持专项计划（17九通 A4）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-3-2017-3-

化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.43 1.2 同上

1331

支持专项计划（17九通 A5）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-3-2017-3-

化 PPP 项目供热收费收益权资产 5.20% 1.59 1.33 同上

1331

支持专项计划（17九通 A6）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-3-2017-3-

化 PPP 项目供热收费收益权资产 - 0.36 0.36 同上

1331

支持专项计划（17九通次）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-12-2018-1-

化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上

1316

（17华夏 A4）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-12-2018-1-

化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上

1316

（17华夏 A5）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-12-2018-1-

化 PPP 项目资产支持专项计划 6.60% 5 5 同上

1316

（17华夏 A6）华夏幸福固安工业园区新型城镇

2017-12-2018-1-

化 PPP 项目资产支持专项计划 - 2 2 同上

1316

（17华夏次）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-

6.20%3.002019-7-92.74同上

持专项计划优先级资产支持证券25

02（19问津 A2）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-

6.80%3.002019-7-92.74同上

持专项计划优先级资产支持证券25

03（19问津 A3）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-

7.00%3.002019-7-92.74同上

持专项计划优先级资产支持证券25

04（19问津 A4）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-

7.20%3.002019-7-92.74同上

持专项计划优先级资产支持证券25

05（19问津 A5）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

区问津产业新城 PPP 项目资产支 2019-6-

7.30%3.002019-7-92.74同上

持专项计划优先级资产支持证券25

06（19问津 A6）

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲

2019-6-

区问津产业新城 PPP 项目资产支 - 2.60 2019-7-9 2.6 同上

25

持专项计划次级资产支持证券

115/4282023年年度报告

（19问津次）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-

4.80%2.702020-4-32.41同上优先 A1 档资产支持证券（20 德 19清 A1）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-

6.20%3.502020-4-33.13同上优先 A2 档资产支持证券（20 德 19清 A2）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-

6.30%3.402020-4-33.04同上优先 A3 档资产支持证券（20 德 19清 A3）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-

6.80%3.402020-4-33.04同上优先 A4 档资产支持证券（20 德 19清 A4）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

新城 PPP 项目资产支持专项计划 2020-3-

6.90%3.402020-4-33.04同上优先 A5 档资产支持证券（20 德 19清 A5）

中金-华夏幸福德清县雷甸产业

2020-3-

新城 PPP 项目资产支持专项计划 - 2.70 2020-4-3 2.7 同上

19

次级资产支持证券（20德清次）

华夏幸福基业股份有限公司20202020-3-2020-3-

5.50%1010同上

年度第一期中期票据1924

华夏幸福基业股份有限公司20202020-4-2020-4-

5.17%55同上

年度第二期中期票据1621

2023-1-

XS2581879207担保债券 2.50% 20.9871 2023-2-1 20.9871 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581879116担保债券 2.50% 1.0336 2023-2-1 1.0336 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581879462担保债券 2.50% 0.0132 2023-2-1 0.0132 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581976748担保强制转换债券 2.50% 7.1098 2023-2-1 7.1098 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581976409担保强制转换债券 2.50% 0.0015 2023-2-1 0.0015 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581977472担保强制转换债券 2.50% 0.0120 2023-2-1 0.0120 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581979171担保债券 2.50% 18.0569 2023-2-1 18.0569 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581978793担保债券 2.50% 1.2526 2023-2-1 1.2526 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581979411担保债券 2.50% 0.0040 2023-2-1 0.0040 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581979841零息担保债券 0.00% 2.5561 2023-2-1 2.5561 2031-1-31

31

2023-1-

XS2581979767零息担保债券 0.00% 0.1248 2023-2-1 0.1248 2031-1-31

31

116/4282023年年度报告

2023-1-

XS2581980187零息担保债券 0.00% 0.0016 2023-2-1 0.0016 2031-1-31

31

注：

1、2023年1月31日发行的担保债券为公司下属公司发行的美元债券基于执行协议安排重组

而发行的新债券，其单位为亿美元，其余公司债类及其他衍生证券数量单位为亿元人民币。

2、目前华夏幸福正在省市政府及专班的指导和支持下积极推进《债务重组计划》相关事项的

落地实施，公司债券、中期票据、ABS及境外债券的偿付工作将在《债务重组计划》下统筹安排，相关债券如符合监管要求或市场规则仍可交易。

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划募集资金 7.06亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划于 2017年 3月 15日成立。在计划存续期间内 17九通A4、17九通 A5、17九通 A6均在第 3年末设置利率调整、购回和售回机制。17 九通 A4、17九通A5、17九通 A6在 2021年触发加速清偿后进行了清算分配。目前正在与专项计划管理人及债券持有人沟通债务重组事宜。

华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 32 亿元，其中次级由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划于

2017年 12月 19日成立。该计划存续期内 17华夏 A4、17华夏 A5、17华夏 A6均在第 3年末设置

利率调整和售回机制，17 华夏 A4、17 华夏 A5、17 华夏 A6 均在每一年末设置购回权。目前正在与专项计划管理人及债券持有人沟通债务重组事宜。

平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 21.00亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP项目资产支持专项计划于 2019年 6月 25日成立。在计划存续期间内 19问津 A4、

19问津 A5、19 问津 A6 均在第 3年末设置利率调整和售回机制，19问津 A1、19问津 A2、19问津

A3、19 问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 均在每一年末设置购回权。19 问津 A2、19 问津 A3、19问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 在 2021 年进行了清算分配。该专项计划已于 2023 年 3 月完成《债务重组协议》签署工作。

中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 19.10 亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划于 2020年 3月 19日成立。在计划存续期间内 20德清 A3、20德清 A4均在第 2年末设置利率调整和售回机制，20德清 A5在第三年末设置利率调整和售回机制，20德清 A1、20德清 A2、20德清 A3、20德清 A4、20德清 A5均在每一年末设置购回权。20德清 A1、20德清 A2、

117/4282023年年度报告

20 德清 A3、20 德清 A4、20 德清 A5 在 2021 年进行了清算分配。该专项计划已于 2023 年 3 月完

成债务重组协议签署工作。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)142870年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)138769

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或冻结持有有限股东名称报告期内增期末持股数情况股东

比例(%)售条件股（全称）减量股份性质份数量数量状态境内华夏幸福质押359859175非国

基业控股-4277643645020936611.500有法股份公司冻结756845人中国平安人寿保险

股份有限041422333810.580无0其他

公司－自有资金中国平安人寿保险股份有限

03279366618.380无0其他

公司－分

红－个险分红中国平安人寿保险股份有限

02381687676.090无0其他

公司－万

能－个险万能

118/4282023年年度报告

华夏控股

－光大证

券－20

华夏 EB 0 45059263 1.15 0 无 0 其他担保及信托财产专户境内浙江春晖非国

集团有限0272480000.700质押15200000有法公司人境内鼎基资本非国

管理有限0266760000.680质押26676000有法公司人华夏控股

－光大证

券－20

华 EB02 0 24821648 0.63 0 无 0 其他担保及信托财产专户北京东方境内银联投资非国

0196616250.500质押19661625

管理有限有法公司人香港中央境外

结算有限5626715194628850.500无0法人公司前十名无限售条件股东持股情况股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量华夏幸福基业控股股份人民币普通

450209366450209366

公司股中国平安人寿保险股份人民币普通

414223338414223338

有限公司－自有资金股中国平安人寿保险股份人民币普通

有限公司－分红－个险327936661327936661股分红中国平安人寿保险股份人民币普通

有限公司－万能－个险238168767238168767股万能

华夏控股－光大证券－人民币普通

20华夏 EB担保及信托财 45059263 45059263

股产专户人民币普通浙江春晖集团有限公司2724800027248000股人民币普通鼎基资本管理有限公司2667600026676000股

119/4282023年年度报告

华夏控股－光大证券－人民币普通

20华 EB02担保及信托财 24821648 24821648

股产专户北京东方银联投资管理人民币普通

1966162519661625

有限公司股人民币普通香港中央结算有限公司1946288519462885股前十名股东中回购专户无情况说明

上述股东委托表决权、

受托表决权、放弃表决无权的说明

1、华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏控股”）通过账户

名称为“华夏幸福基业控股股份公司”、“华夏控股－光大证券－

20 华夏 EB 担保及信托财产专户”和“华夏控股－光大证券－20 华EB02担保及信托财产专户”等账户合计持有公司 520090277股股份，占公司截至报告期末总股本3913720342股的13.29%。华夏控股一致行动人鼎基资本持有公司26676000股股份，占公司截至报告期末总股本的0.68%；东方银联直接持有公司19661625股股份，占公司截至报告期末总股本的0.50%。华夏控股及其一致行动人合计持有公司588576738股，占公司截至报告期末总股本的上述股东关联关系或一

14.47%；上述前10名股东中华夏控股持有的756845股股份处于冻

致行动的说明结状态，冻结股份系为其开展的股票质押式回购交易的金融机构根据相关约定对华夏控股持有的公司股票执行的冻结操作；

2、中国平安人寿保险股份有限公司通过账户名称为“中国平安人寿保险股份有限公司－分红－个险分红”、“中国平安人寿保险股份有限公司－万能－个险万能”、“中国平安人寿保险股份有限公司－自有资金”等账户与其一致行动人平安资产管理有限责任公司共

计持有公司985729553股股份，占公司总股本的25.19%；

3、上述其他股东间关联关系未知。

表决权恢复的优先股股无东及持股数量的说明前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用前十名股东较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

√适用□不适用

单位：股有限售条件股份可上市交易情况序有限售条件股东持有的有限售条件股限售条新增可上市号名称份数量件可上市交易时间交易股份数量

1吴向东2275000详见注1、2、30详见注4

2俞建1430000同上0详见注4

120/4282023年年度报告

3孟惊1209000同上0详见注5

4赵鸿靖702000同上0详见注5

5马万军585000同上0详见注5

6朱赤468000同上0详见注5

7赵威468000同上0详见注5

8吴中兵468000同上0详见注5

9王振江468000同上0详见注5

10孟军468000同上0详见注5

11林俐468000同上0详见注5

12胡学文468000同上0详见注5

13陈怀洲468000同上0详见注5

上述股东关联关系或公司未知上述股东之间是否存在关联或一致行动的情况。

一致行动的说明

注1：上表中股东均为公司2018年限制性股票激励计划的激励对象。其中吴向东、俞建为预留部分限制性股票的激励对象，其他股东为首次授予限制性股票的激励对象。上表有限售条件股份均为限制性股票，限制性股票“可上市交易时间”及“新增可上市交易股份数量”均指符合公司限制性股票激励计划规定的解除限售条件的前提下。

注2：上表中预留部分限制性股票和首次授予限制性股票均适用不同的限售期。其中：

（1）预留部分限制性股票的第一个解除限售期解除限售条件已成就，于2020年10月29日上市流通。上表中预留部分限制性股票为未解除限售的部分；

（2）首次授予的限制性股票第一个、第二个解除限售期解除限售条件已成就，分别于2019年9月20日、2020年9月21日上市流通。上表中首次授予限制性股票为未解除限售的部分。

注3：因公司2020年度业绩水平未达到业绩考核目标条件和激励对象离职的原因，公司2021年

4月29日召开的第七届董事会第十四次会议和2021年5月28日召开的2020年年度股东大会审

议通过了《关于注销股票期权和回购注销限制性股票的议案》，上表中的限制性股票将由公司回购注销，目前回购注销手续尚未办理完成。

注4：预留部分限制性股票的限售条件详见公司于2019年6月10日披露的《华夏幸福基业股份有限公司关于向激励对象授予预留部分股票期权与限制性股票的公告》（公告编号：临2019-110）。

注5：首次授予限制性股票的限售条件详见公司于2018年6月9日披露的《华夏幸福基业股份有限公司2018年股票期权与限制性股票激励计划（草案）》。

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

121/4282023年年度报告

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1法人

√适用□不适用名称华夏幸福基业控股股份公司单位负责人或法定代表人王文学

成立日期1998-07-10

对商业、制造业的投资；企业咨询管理；货物或技术的进出主要经营业务口（国家禁止或限制的项目除外）。

报告期内控股和参股的其他境内无外上市公司的股权情况其他情况说明无

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1法人

□适用√不适用

2自然人

√适用□不适用

122/4282023年年度报告

姓名王文学国籍中国是否取得其他国家或地区居留权否

主要职业及职务华夏幸福董事长、华夏控股董事长。

王文学先生曾为维信诺科技股份有限公司（以下简称“维信诺”，002387）、江苏玉龙钢管股份有限公司（以下简称“玉龙股份”，601028）、郑州德恒宏盛科技发展股份有限公司（以下简称“宏盛科技”，600817）实际控制人。具体情况如下：1、王文学先生为西藏知合科技发展有限公司（曾用名：西藏知合资本管理有限公司）实际控制人。西藏知合科技发展有限公司曾为维信诺控股股东，其于2021年3月转让持有的维信诺部分股权后，不再是维信诺控股股东，过去10年曾控股的境内外上市公

王文学先生不再是维信诺实际控制人。2、王文学先生为拉司情况萨市知合科技发展有限公司实际控制人。拉萨市知合科技发展有限公司曾为玉龙股份控股股东，其于2019年8月转让持有的玉龙股份的股权后，不再是玉龙股份控股股东，王文学先生不再是玉龙股份实际控制人。3、王文学先生为拉萨知合企业管理有限公司实际控制人。拉萨知合企业管理有限公司曾为宏盛科技控股股东，其于2018年12月转让持有的宏盛科技股份后，不再持有宏盛科技的股份，王文学先生不再是宏盛科技实际控制人。

3公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

123/4282023年年度报告

6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币法人股东单位负责人或成立日组织机构主要经营业务或管理活动等情注册资本名称法定代表人期代码况

许可经营项目是：承保人民币和

外币的各种人身保险业务，包括各类人寿保险、健康保险（不包括“团体长期健康保险”）、意中国平安外伤害保险等保险业务；办理上

2002年

人寿保险述业务的再保险业务；办理各种杨铮12月179144030071093073953380000股份有限法定人身保险业务；代理国内外日

公司保险机构检验、理赔、及其委托的其他有关事宜；依照有关法律法规从事资金运用业务；证券投资基金销售业务；经中国保监会批准的其他业务。

管理运用自有资金及保险资金，平安资产2005年受托资金管理业务，与资金管理管理有限 黄勇 5 月 27 91310000710933446Y 150000

业务相关的咨询业务，国家法律责任公司日法规允许的其他资产管理业务。

截至报告期末，平安人寿和平安资管分别持有公司股份984079977股和1649576股，合计情况说明

985729553股，占公司截至报告期末总股本3913720342股的25.19%。

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

124/4282023年年度报告

第九节债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)企业债券

□适用√不适用

(二)公司债券

√适用□不适用

1.公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在投资者适终止到期债券余利率还本付息方交易场债券名称简称代码发行日起息日当性安排交易机制上市日额（%）式所（如有）交易的风险上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201515华2015-2015-10-2022-后一期利息

12249440.005.50券交易机构投资台上采取报价、询价和否年公司债券（第一夏0510-222210-22随本金的兑所者协议交易方式进行交

期）付一起支付易上海证仅限合格上海证券交易所固定

华夏幸福基业股16华2016-2016-1-2023-按年付息，最

1361670.124256.60券交易机构投资收益证券综合电子平否

份有限公司2016夏债1-20201-20后一期利息

所者台上采取报价、询价和

125/4282023年年度报告年公司债券（第一随本金的兑协议交易方式进行交期）付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201616华2016-2021-后一期利息

1362442016-3-319.99967.00券交易机构投资台上采取报价、询价和否年公司债券（第二夏023-33-3随本金的兑所者协议交易方式进行交

期）品种一付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201616华2016-2021-后一期利息

1350822016-3-928.007.40券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年非公开发行公夏013-43-9随本金的兑所者协议交易方式进行交

司债券（第一期）付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201616华2016-2016-3-2021-后一期利息

13530230.007.40券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年非公开发行公夏043-24243-24随本金的兑所者协议交易方式进行交

司债券（第二期）付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201616华2016-2016-4-2021-后一期利息

13539120.007.20券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年非公开发行公夏054-12184-18随本金的兑所者协议交易方式进行交

司债券（第三期）付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201616华2016-2016-5-2021-后一期利息

13546540.007.20券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年非公开发行公夏065-10125-12随本金的兑所者协议交易方式进行交

司债券（第四期）付一起支付易

按年付息，最华夏幸福基业股上海证仅限合格上海证券交易所固定

18华2018-2018-5-2022-后一期利息

份有限公司201814355024.755.00券交易机构投资收益证券综合电子平否

夏015-30305-30随本金的兑

年公开发行公司所者台上采取报价、询价和付一起支付

126/4282023年年度报告债券（第一期）（品协议交易方式进行交种一）易华夏幸福基业股上海证券交易所固定

按年付息，最份有限公司2018上海证仅限合格收益证券综合电子平

18华2018-2018-5-2023-后一期利息

年公开发行公司1435515.256.80券交易机构投资台上采取报价、询价和否

夏025-30305-30随本金的兑债券（第一期）（品所者协议交易方式进行交付一起支付

种二）易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201818华2018-2018-6-2022-后一期利息

14369320.004.40券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年公开发行公司夏036-20206-20随本金的兑所者协议交易方式进行交债券（第二期）付一起支付易上海证券交易所固定

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格收益证券综合电子平

份有限公司201818华2018-2018-9-2021-后一期利息

15068313.005.60券交易机构投资台上采取报价、询价和否

年非公开发行公夏049-7109-10随本金的兑所者协议交易方式进行交

司债券（第一期）付一起支付易华夏幸福基业股上海证券交易所固定

按年付息，最份有限公司2018上海证仅限合格收益证券综合电子平

18华2018-2018-12-2023-后一期利息

年公开发行公司1551020.186.00券交易机构投资台上采取报价、询价和否

夏0612-202012-20随本金的兑债券（第三期）（品所者协议交易方式进行交付一起支付

种一）易华夏幸福基业股上海证券交易所固定

按年付息，最份有限公司2018上海证仅限合格收益证券综合电子平

18华2018-2018-12-2025-后一期利息

年公开发行公司15510340.008.30券交易机构投资台上采取报价、询价和否

夏0712-202012-20随本金的兑债券（第三期）（品所者协议交易方式进行交付一起支付

种二）易

华夏幸福基业股按年付息，最上海证仅限合格上海证券交易所固定

份有限公司201919华2019-2019-3-2024-后一期利息

15527310.005.50券交易机构投资收益证券综合电子平否

年公开发行公司夏013-25253-25随本金的兑

所者台上采取报价、询价和债券（第一期）付一起支付

127/4282023年年度报告

协议交易方式进行交易

注：

1、在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》等议案（相关内容详见公司于2023年7月14日披露的临2023-054号公告）。

2、上述公司债券适用“兑、抵、接”清偿方式，根据公司债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式

的相关债权人已进行部分资金兑付。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

华夏幸福基业股份有限公司2015年公司债券(第一期)

华夏幸福基业股份有限公司2016年公司债券(第二期)(品种一)

华夏幸福基业股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第一期)

华夏幸福基业股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第二期)

华夏幸福基业股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第三期)

华夏幸福基业股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第四期)

华夏幸福基业股份有限公司2016年公司债券（第一期）未付息，已召集持有人会议表决完成《债券债务重组安排》，目前正在按华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)(品种一)照《债券债务重组安排》执行

华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)(品种二)

华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券(第二期)

华夏幸福基业股份有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)

华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券(第三期)(品种一)

华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券(第三期)(品种二)

华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)

128/4282023年年度报告

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

报告期内，公司决定维持“19华夏01”债券票面利率仍为5.50%，本期债券持有人回售登记450万元。目前，公司正在省市政府及专班的指导和支持下积极推进《债券债务重组安排》相关事项的落地实施，本期债券的偿付安排将在《债券债务重组安排》下统筹安排，后续公司将与受托管理人、债委会等相关各方共同协商推进本期债券具体偿付安排相关事宜。截止目前，“19华夏01”债券已根据《债务债务重组安排》完成债务重组，并已完成部分本金兑付。

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话中兴财光华会计师事务所北京市阜成门内大街28号凯晨世贸中心东座

王凤岐、张猛勇张猛勇010-88000092（特殊普通合伙） F4层 929室

北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦22刘忠江、王艳艳、陈咸耿、蔡010-60838625中信证券股份有限公司

层雪珂、黄晨源、朱军010-60833585

兴业证券股份有限公司北京市西城区锦什坊大街35号801室刘晨曦、夏苗010-50911206

光大证券股份有限公司北京市西城区复兴门外大街6号杨奔、赵妤010-58377814东方金诚国际信用评估有限北京市西城区德胜门外大街83号德胜国际中谷建伟15011253830

公司 心 B座 7层

大公国际资信评估有限公司 北京市朝阳区霄云路 26号鹏润大厦 A座 29层 孙瑞、胡聪 010-84583355中诚信国际信用评级有限责

北京市东城区南竹杆胡同2号1幢60101白茹010-66428877任公司上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

129/4282023年年度报告

单位:元币种:人民币未使用募集资金专项账户募集资金违规使用的是否与募集说明书承诺的用债券名称募集资金总金额已使用金额

金额运作情况（如有）整改情况（如有）途、使用计划及其他约定一致

15华夏054000000000.004000000000.000正常无是

16华夏债1500000000.001500000000.000正常无是

16华夏022000000000.002000000000.000正常无是

16华夏012800000000.002800000000.000正常无是

16华夏043000000000.003000000000.000正常无是

16华夏052000000000.002000000000.000正常无是

16华夏064000000000.004000000000.000正常无是

18华夏012475000000.002475000000.000正常无是

18华夏02525000000.00525000000.000正常无是

18华夏032000000000.002000000000.000正常无是

18华夏041300000000.001300000000.000正常无是

18华夏063000000000.003000000000.000正常无是

18华夏074000000000.004000000000.000正常无是

19华夏011000000000.001000000000.000正常无是

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5.信用评级结果调整情况

√适用□不适用债券名称信用评级机构名称信用评级级别评级展望变动信用评级结果变化的原因

130/4282023年年度报告

18华夏06中诚信国际信用评级有限责任公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

18华夏07中诚信国际信用评级有限责任公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

19华夏01中诚信国际信用评级有限责任公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

16华夏01大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

16华夏05大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

16华夏06大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

16华夏04大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

16华夏债大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

18 华夏 02 东方金诚国际信用评估有限公司 C - 公司流动性阶段性紧张

中诚信国际信用评级有限责任公司、中诚信国际信用评级有限责任公司：已终

18华夏03-公司流动性阶段性紧张

东方金诚国际信用评估有限公司 止；东方金诚国际信用评估有限公司：C

15华夏05大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

18 华夏 01 东方金诚国际信用评估有限公司 C - 公司流动性阶段性紧张

16华夏02大公国际资信评估有限公司已终止已终止公司流动性阶段性紧张

其他说明

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用是否发变更后变更变更是否已取得变更对债券投资现状执行情况生变更情况原因有权机构批准者权益的影响公司正在省

随着公司债券整体完成重组及《以股抵债方案》的推进，公司债务市政府专

问题得到有效化解，债务结构得到优化，财务状况得到较大改善，班、金融债不涉

持续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好否不涉及不涉及不涉及委会的指导及的发展阶段。后续公司将按照《债券债务重组安排》《以股抵债方和支持下进案》，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。

行债务重组

131/4282023年年度报告

7.公司债券其他情况的说明

□适用√不适用

(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1.非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在终债券余利率还本付息方交易场投资者适当性安交易债券名称简称代码发行日起息日到期日止上市交易额（%）式所排（如有）机制的风险华夏幸福

按年付息，全国银行间债券基业股份最后一期利市场机构投资者

有限公司17幸福基2017-2017-2021-银行间询价10178000312.405.80息随本金的（国家法律、法否

2017年度 业 MTN001 05-19 05-23 02-27 市场 交易

兑付一起支规禁止的投资者

第一期中付除外）期票据华夏幸福

按年付息，全国银行间债券基业股份最后一期利市场机构投资者

有限公司20华夏幸2020-2020-2021-银行间询价1020004471.865.50息随本金的（国家法律、法否

2020年度 福 MTN001 03-19 03-23 03-19 市场 交易

兑付一起支规禁止的投资者

第一期中付除外）期票据华夏幸福

按年付息，全国银行间债券基业股份最后一期利市场机构投资者

有限公司20华夏幸2020-2020-2021-银行间询价1020007355.005.17息随本金的（国家法律、法否

2020年度 福 MTN002 04-16 04-20 03-19 市场 交易

兑付一起支规禁止的投资者

第二期中付除外）期票据

注：

132/4282023年年度报告

1、上述三只中票发行本金规模合计为33.0亿元，截至目前，已签署《债务重组协议》金额为29.63亿元，中票存续金额为19.26亿元，13.74亿元

已注销转为其他类型债务；

2、上述三只中票已签署《债务重组协议》金额为 29.63 亿元中“17 幸福基业 MTN001”已签约金额为 16.45 亿元、“20 华夏幸福 MTN001”已签约金

额为 9.39 亿元、“20 华夏幸福 MTN002”已签约金额为 3.79 亿元；

3、上述三只中票已签署《债务重组协议》的 29.63 亿元中，共计 13.74 亿元已签署注销协议并完成注销手续，其中：“17 幸福基业 MTN001”注销金

额为 5.60 亿元；“20 华夏幸福 MTN001”注销金额为 8.14 亿元。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币债券名称未偿还余额未按期偿还的原因处置进展

华夏幸福基业为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极协调各方商讨多种方式解决当前问股份有限公司题。在省市政府及专班的指导和支持下，公司于2021年10月8日披露了《关于重大事项进展暨

12.402017年度第一股票复牌的公告》，其中披露了《债务重组计划》的主要内容。公司于2021年12月10日披露了

期中期票据《关于公司债务重组的进展公告》，《债务重组计划》获得金融机构债权人委员会全体会议审议华夏幸福基业通过。另外，为全力保障金融债务重组签约，更好的保障债权人利益，争取进一步妥善清偿债务，股份有限公司公司坚决贯彻“不逃废债”原则，在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，制订

1.86

2020年度第一公司流动性阶段性并于2022年9月17日披露了《华夏幸福债务重组计划补充方案》。截至报告披露日，《债务重期中期票据紧张组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1897.51亿

元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行华夏幸福基业的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的86.6%。公司以下股份有限公司属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币106.99

5.00

2020年度第二亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为27.01%。

期中期票据目前公司已与大部分中期票据持有人签署债务重组协议，并按重组协议约定进行债券注销及后续兑付工作。同时，公司持续与债权人沟通债务重组相关安排。

报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

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债券名称付息兑付情况的说明华夏幸福基业股份有限公司2017年度第一期中期票据

华夏幸福基业股份有限公司2020年度第一期中期票据未付息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排华夏幸福基业股份有限公司2020年度第二期中期票据

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司2017年度第一期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于2021年2月26日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即2021年2月27日）立即到期应付，截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。

公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司2020年度第一期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于2021年3月15日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即2021年3月19日）立即到期应付，截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。

公司及下属子公司发生债务逾期并且未能在宽限期内进行足额偿还，触发了中期票据交叉保护条款。根据《华夏幸福基业股份有限公司2020年度第二期中期票据募集说明书》中投资人保护条款约定，中信银行及招商证券于2021年3月15日召开了持有人会议。出席本次会议的持有人所持有的表决权已达到本期中期票据总表决权的三分之二以上，但因议案未能经出席会议的本期中期票据持有人所持表决权的四分之三以上通过，故本次持有人会议未能形成豁免决议。根据募集说明书的约定，如未获得豁免，本期中期票据本息应在持有人会议召开日的次一日（即2021年3月19日）立即到期应付，截至报告期末，公司未能足额兑付本期中期票据的本金及利息，但对已签署重组协议的债权人已启动兑付相关工作安排。

134/4282023年年度报告

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话中兴财光华会计师事务所（特殊普通 北京市阜成门内大街 28号凯晨世贸中心东座 F4层王凤岐、张猛勇王凤岐010-88000092

合伙）929室

北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B东方金诚国际信用评估有限公司谷建伟15011253830座7层

中诚信国际信用评级有限责任公司北京市东城区南竹杆胡同2号1幢60101白茹010-66428877

招商银行股份有限公司深圳市深南大道7088号招商银行大厦刘妤菲、潘诗婷010-86490197

招商证券股份有限公司 深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层 杨栋、马国栋 010-60840880上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位:元币种:人民币募集资金违规使是否与募集说明书承未使用募集资金专项账户

债券名称募集资金总金额已使用金额用的整改情况诺的用途、使用计划

金额运作情况（如有）（如有）及其他约定一致华夏幸福基业股份有限公司

1900000000.001900000000.000正常无是

2017年度第一期中期票据

华夏幸福基业股份有限公司

1000000000.001000000000.000正常无是

2020年度第一期中期票据

华夏幸福基业股份有限公司

500000000.00500000000.000正常无是

2020年度第二期中期票据

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

135/4282023年年度报告

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5.信用评级结果调整情况

√适用□不适用债券名称信用评级机构名称信用评级级别评级展望变动信用评级结果变化的原因华夏幸福基业股份有限公司2017年度第东方金诚国际信用评估有限公

C - 公司流动性阶段性紧张一期中期票据司华夏幸福基业股份有限公司2020年度第中诚信国际信用评级有限责任已终止已终止公司流动性阶段性紧张一期中期票据公司华夏幸福基业股份有限公司2020年度第中诚信国际信用评级有限责任已终止已终止公司流动性阶段性紧张二期中期票据公司其他说明

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用是否发变更后变更原变更是否已取得变更对债券投资现状执行情况生变更情况因有权机构批准者权益的影响

公司正在省随着债务重组协议逐步签署及《以股抵债方案》的推进，公司债务问市政府及专题将得到有效化解，债务结构得到优化，财务状况得到较大改善，持班的指导和续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好的发否不涉及不涉及不涉及不涉及支持下实施展阶段。后续公司将按照《债务重组计划》《以股抵债方案》以及签债务重组署的债务重组协议，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。

7.非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

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(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况本公司2022年末净资产243.50亿元，2023年净利润为-72.15亿元，亏损金额达到上年末净资产的29.63%。

受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素影响，公司自2020年第四季度以来流动性出现阶段性紧张，对公司经营和融资产生一定影响，导致公司业绩下降幅度较大。

（一）财务费用持续偏高

2023年，公司在省市政府及专班的指导支持下，以“不逃废债、同债同权”为基本原则，全力履行主体责任，积极推进债务重组。截至2023年12月31日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式亏损原因实现债务重组的金额累计约为人民币1885.76亿元，约占金融债务金额的86.0%。但债务本金规模庞大，按照重组后利率计息，同时剩余未重组部分按照原借款协议计提利息及罚息，2023年公司计提财务费用91.68亿元。

（二）资产交易投资损失的确认

公司下属公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜，2023年确认相关投资损失30.42亿元。

2023年亏损情况将对本公司生产经营状况、财务情况或偿债能力产生一定程度的影响。为化解公司流动

对公司生产经营和偿债能力的影响性风险，加快促进公司有序经营，公司积极应对，具体情况详见本报告第三节六、（四）部分。

(五)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

√适用□不适用

受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司和华夏控股流动性出现阶段性紧张。截止2023年12月31日，除债券外的有息债务逾期金额为239.05亿元（不含利息）。

137/4282023年年度报告

为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1897.51亿元。

(六)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

√适用□不适用

报告期内，公司不存在违反法律法规、《公司章程》、信息披露事务管理制度规定的情况。受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素的影响，公司流动性出现阶段性紧张，截至2023年12月31日，累计未能如期偿还的债务金额合计242.43亿元（不含利息）。

为化解公司面临的风险，公司在省市政府及专班的指导支持下，《债务重组计划》已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《以股抵债方案》。目前，方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作均在稳步推进并已取得阶段性成果。

截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1897.51亿元，其中包括公司债券及债务融资工具金额799.67亿元。在省市政府及专班的指导和支持下，随着债务重组协议逐步签署，公司债务问题将得到有效化解，债务结构得到优化，财务状况得到较大改善，持续盈利能力得到加强，经营业绩得到提升，公司将步入稳定向好的发展阶段。后续公司将按照《债务重组计划》和签署的《债务重组协议》，履行相关义务，从根本上保障债权人合法权益。

(七)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

主要指标2023年2022年本期比上年同期增减（%）变动原因归属于上市公司股东的扣

-10180323024.61-16483729277.89不适用除非经常性损益的净利润

138/4282023年年度报告

流动比率1.981.5428.57流动负债较上年降幅较大所致

速动比率0.590.4531.11流动负债较上年降幅较大所致

资产负债率（%）93.7894.04减少0.26个百分点

EBITDA 全部债务比 0.35% 4.83% 减少 4.48个百分点

利息保障倍数0.021.19-98.32营业利润较上年同期降幅较大所致经营活动产生现金净流量较上年同期降幅

现金利息保障倍数-4.624.75-196.84较大所致

EBITDA 利息保障倍数 0.12 1.27 -90.55 营业利润较上年同期降幅较大所致

贷款偿还率（%）14.444.90增加9.54个百分点

利息偿付率（%）2.744.78减少2.04个百分点

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

139/4282023年年度报告

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

中兴财光华审会字（2024）第102067号

华夏幸福基业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）财务报表，包括2023年

12月31日的合并及公司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华夏幸福2023年12月31日的合并及公司财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华夏幸福，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、强调事项

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十六、3所述，受宏观经济环境、行业环境、

信用环境等因素的影响，华夏幸福扣除非经常性损益后已经连续三年发生亏损，存在部分债务未能按期偿还，部分银行账户冻结及诉讼情况。华夏幸福在省市政府及专班的指导支持下，积极有效推进债务重组工作，同时，公司采取积极措施，确保“保交楼”任务完成，产业新城业务恢复及新业务拓展等也取得了一定进展，公司经营逐步有序恢复。

本段内容不影响已发表的审计意见。

四、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项：

（一）债务重组事项

140/4282023年年度报告

1、事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五、40、50、51及附注十六、1。

根据债务重组计划及已签订相关债务重组协议等，华夏幸福2023年度确认债务重组收益-投资收益95.32亿元，债务重组收益-其他收益4.20亿元，以股抵债方式确认债务重组收益-资本公积43.10亿元。

由于该事项属于非经常性事项且金额重大，债务重组收益的确认时点是否恰当，确认依据是否充分、数据是否准确对本期财务报表影响重大，因此我们将其识别为关键审计事项。

2、审计应对：

我们针对债务重组事项执行的主要审计程序如下：

（1）获取与债务重组有关的关键资料，包括《债务重组计划》与《债务重组补充计划》、正式签署的债务重组协议及英格兰与威尔士高等法院公司协议安排债务重组生效裁定书（以下简称“裁定书”）等。

（2）与公司管理人员了解询问债务重组流程及进展情况，重点关注了重大不确定因素消除情况。

（3）获取重组债务明细，查看了正式签署的债务重组协议及裁定书。分析了重组协议中的关键条款，包括利率调减、罚息豁免、留债展期及以股抵债等。重点关注了债务豁免及留债展期是否确实不附带任何条件且不可撤销。

（4）对重组债务执行了函证程序。

（5）获取了管理层债务重组收益计算表，并对债务重组收益执行了重新计算。评价了债务重组收益是否记录在恰当的会计期间及相关会计处理是否准确。

（二）房地产销售收入确认

1、事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三、29及附注五、44。

华夏幸福2023年度房地产销售收入297.55亿元，占2023年度营业收入比例82.87%。由于房地产销售收入金额重大，且存在收入计入不正确的会计期间或收入被操纵的固有风险，因此，我们将房地产销售收入确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们针对房地产销售收入确认执行的主要审计程序如下：

（1）测试与房地产销售收入确认相关的关键内部控制。

（2）就本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的竣工备案证明等权证文件。

（3）针对华夏幸福本年确认的房地产销售收入，对完工项目获取公司销售台账信息，将财务数据与业务数据进行核对。

（4）分别从财务账簿和销售台账双向选取样本，检查房屋买卖合同及可以证明房产已达到交

付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已按照华夏幸福的收入确认政策确认。

141/4282023年年度报告

（5）进行存量房抽盘，以检查房地产销售收入确认是否及时。

（6）就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到

交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。

（三）应收政府园区结算款可收回性

1、事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三、11、12及附注五、2。

华夏幸福期末应收账款账面余额577.76亿元，其中应收政府园区结算款564.04亿元。应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验、前瞻性信息预测及行业性质，按预期信用损失对该类应收款项计提坏账准备106.43亿元。

公司管理层根据取得的客观证据、评估预期未来可收回金额。由于应收政府园区结算款金额重大，且需要管理层运用重大会计估计和判断，因此我们将应收政府园区结算款可收回性识别为关键审计事项。

2、审计应对

我们针对应收政府园区结算款的可收回性执行的主要审计程序如下：

（1）了解并测试管理层与应收政府园区结算款可收回性及预期信用损失相关的关键内部控制。

（2）获取管理层预期信用损失计量的政策和方法，并评价其合理性。

（3）复核管理层对应收政府园区结算款可收回性进行评估的相关考虑及客观证据，包括获取

应收政府园区结算款清单、园区结算款回款记录、管理层对政府支付园区结算款回收进度的评估；

了解管理层前瞻性信息预测考虑因素，包括对未来园区经济发展潜力及趋势、政府履约能力等预测。

（4）获取应收政府园区结算款明细表，评价按预期信用损失模型-账龄组合计提坏账准备的

应收账款的账龄区间划分是否恰当，依据管理层计提坏账准备的政策进行了重新测算。

（5）检查园区开发协议、园区结算协议、园区结算专项审计报告及园区政府结算结果认定文件，复核应收政府园区结算款计量的及时性和准确性。

（6）就应收政府园区结算款向相关园区政府方进行函证，并检查应收政府园区结算款期后回款情况。

五、其他信息

华夏幸福管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华夏幸福2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

142/4282023年年度报告

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

六、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估华夏幸福的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华夏幸福、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督华夏幸福的财务报告过程。

七、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华夏幸福持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华夏幸福不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就华夏幸福中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

143/4282023年年度报告

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

中兴财光华会计师事务所中国注册会计师：张猛勇（特殊普通合伙）（项目合伙人）

中国注册会计师：陈春雪

中国*北京2024年4月28日

144/4282023年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2023年12月31日

编制单位:华夏幸福基业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金七、16477665386.9212417562419.58结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款七、546788131292.2552564734757.95应收款项融资

预付款项七、8831043159.971026151354.78应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、923849628966.1824917077036.93

其中：应收利息254478911.19267058017.17应收股利买入返售金融资产

存货七、1082636192722.84122871888639.86

合同资产七、6133665651936.99133415120423.16

持有待售资产七、112123605089.76

一年内到期的非流动资产七、125391404275.713662449289.23

其他流动资产七、137989772674.5311038239777.61

流动资产合计307629490415.39364036828788.86

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款七、163967453685.06

长期股权投资七、175073947023.386014435395.24其他权益工具投资

其他非流动金融资产七、191163764980.611128671862.63

投资性房地产七、202577446160.536924711142.52

固定资产七、218354728283.218645456730.81

在建工程七、222783074303.303774299753.44生产性生物资产油气资产

使用权资产七、2553026835.60101303027.84

无形资产七、264526666896.424977558951.86开发支出商誉

145/4282023年年度报告

长期待摊费用七、281375804089.651604067195.21

递延所得税资产七、2913991453206.4811422988636.68

其他非流动资产七、3010660000.00

非流动资产合计43867365464.2444604152696.23

资产总计351496855879.63408640981485.09

流动负债：

短期借款七、328313386680.009723862069.85向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七、3530182932.33404872745.50

应付账款七、3643352084804.3150582583102.85

预收款项七、37137027986.14136330512.31

合同负债七、3834795899764.0674097251202.27卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、39210203190.43343923159.32

应交税费七、4012020462176.3410412757148.86

其他应付款七、4126710569264.8823867315171.28

其中：应付利息6550303665.158268931825.26

应付股利865510.37应付手续费及佣金应付分保账款

持有待售负债七、42573074195.99

一年内到期的非流动负债七、4319772543092.8250501316295.34

其他流动负债七、4410348978470.0316439090345.40

流动负债合计155691338361.34237082375948.97

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、4595569232508.1495414422501.82

应付债券七、4662860123235.4840637727463.77

其中：优先股永续债

租赁负债七、4723933446.0154389535.40

长期应付款七、481998611010.331455771853.76长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七、513215084.505637085.45

递延所得税负债七、292223376397.902429064757.01

其他非流动负债七、5211272683848.797212077301.10

非流动负债合计173951175531.15147209090498.31

负债合计329642513892.49384291466447.28

146/4282023年年度报告

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、533893355062.003893355062.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、558829002061.104509107764.26

减：库存股

其他综合收益七、57-1455422555.48-943364015.01专项储备

盈余公积七、591516920436.761516920436.76一般风险准备

未分配利润七、60-5623623648.60404230318.75归属于母公司所有者权益

7160231355.789380249566.76（或股东权益）合计

少数股东权益14694110631.3614969265471.05所有者权益（或股东权

21854341987.1424349515037.81

益）合计负债和所有者权益

351496855879.63408640981485.09（或股东权益）总计

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳母公司资产负债表

2023年12月31日

编制单位:华夏幸福基业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金155384344.00186751526.93交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收款项融资

预付款项26299358.0322400170.87

其他应收款41153762507.8354123038190.39

其中：应收利息375143488.14851354203.83

应收股利5519931182.955519931182.95存货合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产2383223961.64474900000.00

其他流动资产3301194.941318294.20

流动资产合计43721971366.4454808408182.39

非流动资产：

债权投资

147/4282023年年度报告

其他债权投资

长期应收款3908802619.09

长期股权投资86499264421.0087212793050.44其他权益工具投资

其他非流动金融资产447287600.00447287600.00投资性房地产

固定资产420516.41817969.72在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产12568395.963053069.54

无形资产109468911.19126464908.03开发支出商誉长期待摊费用

递延所得税资产1902212092.24845950008.68其他非流动资产

非流动资产合计92880024555.8988636366606.41

资产总计136601995922.33143444774788.80

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项合同负债

应付职工薪酬20902151.2218586074.76

应交税费82784437.8683365393.16

其他应付款75227332326.9476163626428.08

其中：应付利息8021317.57578829510.51应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债353470667.144408345196.89

其他流动负债19941222.2219389787.93

流动负债合计75704430805.3880693312880.82

非流动负债：

长期借款15879467999.4716392428149.80

应付债券25171550392.6824401318952.05

其中：优先股永续债

租赁负债756434.98738565.91长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债493120623.13537383039.35

其他非流动负债3968883285.742698340338.47

148/4282023年年度报告

非流动负债合计45513778736.0044030209045.58

负债合计121218209541.38124723521926.40

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）3893355062.003893355062.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积7786496866.827786496866.82

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积1956618371.001956618371.00

未分配利润1747316081.135084782562.58所有者权益（或股东权

15383786380.9518721252862.40

益）合计负债和所有者权益

136601995922.33143444774788.80（或股东权益）总计

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳合并利润表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业总收入七、6135906571404.0331941735559.38

其中：营业收入七、6135906571404.0331941735559.38利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本七、6142332507463.4645687012588.58

其中：营业成本七、6127672281345.2526776209208.88利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、621759835436.441228536686.46

销售费用七、63766066771.92988944563.65

管理费用七、642972255412.713178228195.29

研发费用七、6516170598.3711532848.86

财务费用七、669145897898.7713503561085.44

其中：利息费用9167770238.1513608092871.93

利息收入144311031.34113867837.45

加：其他收益七、67457566719.9047091623.29投资收益（损失以“－”号七、685576490641.4026267663106.29

填列）

149/4282023年年度报告

其中：对联营企业和合营企

-808711665.18-159928266.94业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七、70-37707610.62-513734479.72“－”号填列）信用减值损失（损失以七、71-5812768883.97-3010487941.21“-”号填列）资产减值损失（损失以七、72-328765262.49-2450193957.97“-”号填列）资产处置收益（损失以七、73-29313553.57124434372.06“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-6600434008.786719495693.54

列）

加：营业外收入七、74143073103.8853595627.25

减：营业外支出七、752549523384.892992573356.85四、利润总额（亏损总额以“－”-9006884289.793780517963.94号填列）

减：所得税费用七、76-1791703059.012710464053.28五、净利润（净亏损以“－”号填-7215181230.781070053910.66

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-7215181230.781070053910.66“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-6027853967.351587869020.98（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以-1187327263.43-517815110.32“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额-448870704.03-2949472636.67

（一）归属母公司所有者的其他

-512058540.47-3005907702.13综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他

综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

150/4282023年年度报告

2．将重分类进损益的其他综

-512058540.47-3005907702.13合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额-512058540.47-2985993950.59

（7）其他-19913751.54

（二）归属于少数股东的其他综

63187836.4456435065.46

合收益的税后净额

七、综合收益总额-7664051934.81-1879418726.01

（一）归属于母公司所有者的综

-6539912507.82-1418038681.15合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收

-1124139426.99-461380044.86益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-1.550.41

（二）稀释每股收益(元/股)-1.550.41

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳母公司利润表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业收入14679421.132652.84

减：营业成本

税金及附加393762.83174021.04

销售费用1199429.29356095.56

管理费用509792122.12391858842.56研发费用

财务费用979701762.532685862010.60

其中：利息费用1086727083.242713316136.07

利息收入107043772.0222300652.93

加：其他收益1309226.213831505.79投资收益（损失以“－”号-2884365092.955292981057.46

填列）

其中：对联营企业和合营企

-713528629.44-288354629.03业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

151/4282023年年度报告净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以-66087271.85-12809937.73“-”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以-403224.80“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填-4425550794.232205351083.80

列）

加：营业外收入797042.9824385.40

减：营业外支出13237229.9814668158.04三、利润总额（亏损总额以“－”-4437990981.232190707311.16号填列）

减：所得税费用-1100524499.78556733428.72四、净利润（净亏损以“－”号填-3337466481.451633973882.44

列）

（一）持续经营净利润（净亏损-3337466481.451633973882.44以“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-3337466481.451633973882.44

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

152/4282023年年度报告

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳合并现金流量表

2023年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的

10744771396.7320808093703.21

现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还290835052.431903348803.20收到其他与经营活动有关的

七、781510365457.391790479030.26现金

经营活动现金流入小计12545971906.5524501921536.67

购买商品、接受劳务支付的

8555123745.8015648671880.34

现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的

2285935931.013198594154.92

现金

支付的各项税费1625420561.003223426198.12支付其他与经营活动有关的

七、781725127703.222294034302.11现金

经营活动现金流出小计14191607941.0324364726535.49

153/4282023年年度报告

经营活动产生的现金流

-1645636034.48137195001.18量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金70177196.13367319601.36取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和

1060510923.341003070068.00

其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位

229583050.131248570453.72

收到的现金净额收到其他与投资活动有关的

七、7893950184.30413216666.65现金

投资活动现金流入小计1454221353.903032176789.73

购建固定资产、无形资产和

42632701.76716494185.26

其他长期资产支付的现金

投资支付的现金39000000.003773719.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位

1105000.00

支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、78709716770.14现金

投资活动现金流出小计791349471.90721372904.26投资活动产生的现金流

662871882.002310803885.47

量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的

七、7815785870.9182463451.11现金

筹资活动现金流入小计15785870.9182463451.11

偿还债务支付的现金4090286048.242664288161.94

分配股利、利润或偿付利息

157038188.47257683413.93

支付的现金

其中：子公司支付给少数股

45217658.69

东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、78620405727.831067291872.53现金

筹资活动现金流出小计4867729964.543989263448.40筹资活动产生的现金流

-4851944093.63-3906799997.29量净额

四、汇率变动对现金及现

17457302.7257618687.37

金等价物的影响

五、现金及现金等价物净

-5817250943.39-1401182423.27增加额

加：期初现金及现金等价物

11385887816.4112787070239.68

余额

六、期末现金及现金等价

5568636873.0211385887816.41

物余额

154/4282023年年度报告

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳母公司现金流量表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的税费返还1734928.51收到其他与经营活动有关的

37055857.7715048565.49

现金

经营活动现金流入小计37055857.7716783494.00

购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工及为职工支付的

510747.591332350.30

现金

支付的各项税费8029.98支付其他与经营活动有关的

20442.651688825.85

现金

经营活动现金流出小计539220.223021176.15经营活动产生的现金流量净

36516637.5513762317.85

额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金

155/4282023年年度报告

收到其他与筹资活动有关的

3966606.31363319578.97

现金

筹资活动现金流入小计3966606.31363319578.97偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息

29.21

支付的现金支付其他与筹资活动有关的

41184216.95378212244.71

现金

筹资活动现金流出小计41184246.16378212244.71筹资活动产生的现金流

-37217639.85-14892665.74量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净

-701002.30-1130347.89增加额

加：期初现金及现金等价物

714321.751844669.64

余额

六、期末现金及现金等价

13319.45714321.75

物余额

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳

156/4282023年年度报告

合并所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币

2023年度

归属于母公司所有者权益项其他权益工一少数股所有者目具专般减实收资资本公其他项盈余公风未分其东权益权益合计

优永：库小计

本(或股本)其积综合收益储积险配利润他先续存股他备准股债备一

、上-

3893345091151693910936701496924336年年943364

55062.0007764.2620436.7652889.5972137.60328635.16400772.76

末余015.01额加

：会

131713177-13114

计政

7429.16429.1663164.11265.05

策变更前期差错更正其他二

、本-

3893345091151694042938021496924349年期943364

55062.0007764.2620436.7630318.7549566.76265471.05515037.81

初余015.01额

157/4282023年年度报告

三

、本期增减变动金

-----额43198

51205860278532220018227515483924951730

（减94296.84

540.47967.3510.98.6950.67

少以“－”号填

列）

（一）-----综合5120586027853653991251124139476640519

收益540.47967.3507.8226.9934.81总额

（二）所有

431984319890016652200

者投

94296.8494296.84224.3860521.22

入和减少资本

．所有者2809028090

投入66454.3866454.38的普通股

．其他权益工具持有者

158/4282023年年度报告

投入资本

．股份支付计入所有者权益的金额

4-

431984319824109

．其19089002

94296.8494296.8494066.84

他30.00

（--

三）

51181637.51181637.

利润

0808

分配

1

．提取盈余公积

2

．提取一般风险准备

3

．对

所有--

者51181637.51181637.（或0808股

东）

159/4282023年年度报告

的分配

．其他

（四）所有者权益内部结转

1

．资本公积转增资本

（或股

本）

2

．盈余公积转增资本

（或股

本）

3

．盈余公积弥补亏损

160/4282023年年度报告

4

．设定受益计划变动额结转留存收益

．其他综合收益结转留存收益

．其他

（五）专项储备

1

．本期提取

2

．本期使用

（六）其他

161/4282023年年度报告

四

、本--

389338829015169716021469421854

期期1455425623623

55062.0002061.1020436.7631355.78110631.36341987.14

末余2555.48648.60额

2022年度

归属于母公司所有者权益其他权益工一项减具专般所有者权益合

目：少数股东权益

实收资本(或其他综合收项风其计优永资本公积库盈余公积未分配利润小计

股本)其益储险他先续存他备准股债股备一

、上-

38933206251543363074175191238266年年11917865

55062.0043687.1239226.3451390.0497407.6248797.66

末余85.42额加

：会

8147881478-803324

计政

83.1983.19114640.842.35

策变更前期差错更正其他

二-

38933206251543363155175190238346

、本11836387

55062.0043687.1239226.3499273.2382766.7882040.01年期02.23

162/4282023年年度报告

初余额三

、本期增减变动金

---额450911587830646514832

3005907726418789.254981729

（减07764.2669020.9850293.53997.80

02.13585.73

少以“－”号填

列）

（一）----

15878

综合3005907714180386461380044.187941872

69020.98

收益02.1381.15866.01总额

（二）

所有--

4509144826239425

者投26418789.208843725

07764.2688974.681723.81

入和580.87减少资本

1

．所有者677558677558

投入913.22913.22的普通股

2

．其他权益工具持

163/4282023年年度报告

有者投入资本

3

．股份支付计入所有者权益的金额

4--

4509144826171669

．其26418789.276599616

07764.2688974.682810.59

他584.09

（三）利润分配

1

．提取盈余公积

2

．提取一般风险准备

3

．对所有者

（或股

东）

164/4282023年年度报告

的分配

4

．其他

（四）所有者权益内部结转

1

．资本公积转增资本

（或股

本）

2

．盈余公积转增资本

（或股

本）

3

．盈余公积弥补亏损

165/4282023年年度报告

4

．设定受益计划变动额结转留存收益

5

．其他综合收益结转留存收益

6

．其他

（五）专项储备

1

．本期提取

2

．本期使用

（六）其他

166/4282023年年度报告

四

、本-

38933450911516940423093802149692243495

期期943364015

55062.0007764.2620436.76318.7549566.7665471.0515037.81

末余.01额

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳母公司所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币

2023年度

项目实收资本其他权益工具减：库存其他综合未分配利所有者权资本公积专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他股收益润益合计

一、上年年末余额389335577864961956615084651872112

062.00866.828371.006389.276689.09

加：会计政策变更126173.126173.3

311

前期差错更正其他

二、本年期初余额389335577864961956615084781872125

062.00866.828371.002562.582862.40三、本期增减变动金额（减--少以“－”号填列）3337463337466

6481.45481.45

（一）综合收益总额--

3337463337466

6481.45481.45

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

167/4282023年年度报告

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的

分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额389335577864961956611747311538378

062.00866.828371.006081.136380.95

2022年度

项目实收资本其他权益工具减：库存其他综合未分配利所有者权资本公积专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他股收益润益合计

一、上年年末余额389377861953451708

355062.496866.6618370657137127433

00821.003.31.13

加：会计政策变更1511515

546.8346.83

168/4282023年年度报告

前期差错更正其他

二、本年期初余额389377861953451708

355062.496866.6618370808687278979

00821.000.14.96三、本期增减变动金额（减1631633少以“－”号填列）397388973882.

2.4444

（一）综合收益总额1631633

397388973882.

2.4444

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的

分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

169/4282023年年度报告

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额389377861955081872

355062.496866.6618374782561252862

00821.002.58.40

公司负责人：王文学主管会计工作负责人：钟坚会计机构负责人：明阳

170/4282023年年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

华夏幸福基业股份有限公司（以下简称公司或本公司）原称浙江国祥制冷工业股份有限公司（以下简称浙江国祥），系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市〔2001〕24号文和国家对外贸易经济合作部外经贸资二函〔2001〕550号文批准，由浙江国祥制冷工业有限公司整体改制设立的中外合资股份有限公司。2003年12月15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2003〕144号文核准，向社会公开发行了人民币普通股4000万股，面值1元/股，发行价7.30元/股。公司股票于2003年12月30日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司的控股股东为华夏幸福基业控股股份公司，持有本公司13.29%的股份，华夏幸福基业控股股份公司及其一致行动人合计持有本公司14.47%的股份，公司最终控制方为王文学先生。

公司住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。

公司总部地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18号佳程广场 A座 9层。

法定代表人：王文学。

注册资本：人民币叁拾玖亿壹仟肆佰叁拾捌万壹仟柒佰捌拾贰元整。

经营范围：本公司及子公司实际从事的主要经营活动为产业新城开发、运营及产业招商发展，房地产开发经营，自有物业管理，对外投资及咨询服务。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本公司财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2.持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

171/4282023年年度报告

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1.遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

√适用□不适用营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

4.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准单项计提金额占各类应收款项坏账准备总额重要的单项计提坏账准备的应收款项

的10%以上且金额大于1亿元单项收回或转回金额占各类应收款项总额的重要的应收款项坏账准备收回或转回

10%以上且金额大于1亿元

账龄超过一年的重要合同负债单项账龄超过1年的合同负债金额大于1亿元合同负债账面价值发生重大变动合同负债账面价值变动金额大于10亿元

子公司净资产占集团净资产5%以上，或单个子重要的非全资子公司

公司少数股东权益占集团净资产1%以上对单个被投资单位的长期股权投资账面价值

占集团净资产的5%以上且金额大于10亿元，重要的合营企业或联营企业或长期股权投资权益法下投资损益占集团合

并净利润的10%以上

172/4282023年年度报告

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；

资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

173/4282023年年度报告

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条

关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、19“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）合并财务报表范围的确定原则

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。

（2）合并财务报表编制的方法

174/4282023年年度报告

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、19“长期股权投资”或本附注五、11“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达

成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看

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是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、

19、（2）*）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前

段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

9.现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的折算方法本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因该日的即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

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本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本位币，需对其外币报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的外币财务报表核算差额，在其他综合收益列示。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。

在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11.金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：*对于以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；*对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量取决于其分类。

金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：*取得相关金融资产或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；*初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；*属于衍生工具，但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

（1）债务工具债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和后续计量取决于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特征。不能通过现金流量特征

177/4282023年年度报告测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；能够通过现金流量特征测试的，其分类取决于管理金融资产的业务模式，以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产因终止确认产生的利得或损失以及因减值导致的损失直接计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计入当期损益。此类金融资产列示为其他债权投资。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列示为交易性金融资产或其他非流动金融资产。

（2）权益工具权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变动计入综合收益的，列示为其他权益工具投资，相关公允价值变动不得结转至当期损益，且该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入当期损益。其他权益工具投资不计提减值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。

（3）金融负债金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及其他金融负债。

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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：*该项指定能够消除或显著减少会计错配；

*根据正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经作出，不得撤销。

指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变动引起的公允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。

本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，是指按照预先规定的条款和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款承诺，本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下二者孰高进行计量：*损失准备金额；*初始确认金额扣除依据《企业会计准则第14号——收入》确定的累计摊销额后的余额。

（4）金融资产和金融负债的终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

（5）金融工具的减值

本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指按照原实际利

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率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力

即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值；

*对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值；

*对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司对贷款承诺预期信用损失的估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；

*对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值；

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理且有依据的信息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，按照三阶段分别确认预期信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第一阶段，按照该金融工具未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于

第二阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信

用减值的，处于第三阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三阶段的金融工具，按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定。

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损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。

A.对于应收票据、应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项应收票据、应收账款和合同资产无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征，将应收票据、应收账款和合同资产划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据

出票人具有较高的信用评级，历史上未发组合一：低风险票据组合生票据违约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强。

组合二：其他票据组合具有明确证据表明出票人将违约。

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据

本组合为应收政府园区结算款，不同于一般客户的风险，本公司根据以往的历史经验对组合一：应收园区结算款

应收账款计提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄进行信用风险组合分类。

本组合为除组合一及单项计提坏账准备

的应收款项之外的应收账款，本公司根据以往组合二：其他应收客户款项的历史经验对应收账款计提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄进行信用风险组合分类。

本公司合同资产均为园区开发项目合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。

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B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据

组合一：应收本公司关联方、政府有关机此类应收款项根据以往历史经验，发生预构等款项期信用损失风险极低。

本组合为应收合作方款项，不同于一般客户的风险，本公司根据以往的历史经验对应收组合二：应收合作方款项

款项计提比例作出最佳估计，参考应收款项余额进行信用风险组合分类。

本组合为除组合一、组合二及单项计提坏

账准备的其他应收款项之外的其他应收款，本组合三：其他应收客户款项公司根据以往的历史经验对其他应收款计提

比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄进行信用风险组合分类。

（6）衍生工具及嵌入衍生工具

本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。

嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构成混合合同。

混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处理：

*嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；

*与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；

*该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

（7）金融资产和金融负债的抵销

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当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

(8)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行时，使用不可观察输入值。

12.应收票据

√适用□不适用应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

13.应收账款

√适用□不适用应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

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基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

14.应收款项融资

□适用√不适用

15.其他应收款

√适用□不适用其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

16.存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

存货的分类包括产业发展服务、综合服务、开发成本、完工开发产品及生物资产。

产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等的服务成本。

园区综合服务包括规划设计、咨询等服务成本。

开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。

完工开发产品系指已建成、待出售的物业。

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消耗性生物资产主要包括为市政绿化、景观陈设培育的绿化、景观用苗木等。

开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、建筑安装工程支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关费用。

开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用按成本对象予以分摊，一般按占地面积分摊计入商品房成本。

公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，在收益项目间按一定比例分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。

维修基金的核算方法：收到业主委托代为管理的公共维修基金时，作为一项负债，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

质量保证金的核算方法:施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期到期后根据实际情况和合同约定支付。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（3）本公司存货盘存制度采用永续盘存制

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销；包装物在领用时采用一次摊销法摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

（1）存货跌价准备计提方法

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（2）存货可变现净值的确认方法

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可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17.合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

合同资产是本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。合同负债是本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

合同资产按照预期信用损失法计提减值准备。无论是否包含重大融资成分，本公司在资产负债表日均按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，如果该预期信用损失大于当前合同资产减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失，反之则确认为减值利得。实际发生信用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销。

资产负债表日，对于不同合同下的合同资产、合同负债，分别列示。对于同一合同下的合同资产、合同负债，以净额列示，已计提减值准备的，减去合同资产减值准备的期末余额后列示。

合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备，详见附注五、11“金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见附注五、11“金融工具”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

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详见附注五、11“金融工具”。

18.持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值，并同时满足以下两个条件的，划分为持有待售类别：（1）某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。（有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。）本公司将专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日划分为持有待售类别。

本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的各项非流

动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。持有待售的处置组以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

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非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，本公司将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19.长期股权投资

√适用□不适用

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为金融资产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积

188/4282023年年度报告

不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面

价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

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采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。

本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子

190/4282023年年度报告公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制

或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧

失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除

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净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

20.投资性房地产

(1).如果采用公允价值计量模式的：

选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。

本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。

21.固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

192/4282023年年度报告

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法200-54.75-5.00

机器设备年限平均法5-100-59.50-20.00

运输设备年限平均法50-519.00-20.00

电子设备及其他年限平均法3-50-519.00-33.33其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。

（3）.大修理费用

本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。

22.在建工程

√适用□不适用

本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

23.借款费用

√适用□不适用

本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部

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分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

24.生物资产

□适用√不适用

25.油气资产

□适用√不适用

26.无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

194/4282023年年度报告

开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济

利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。

本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进入开发阶段。

27.长期资产减值

√适用□不适用

不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

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28.长期待摊费用

√适用□不适用

本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

29.合同负债

√适用□不适用

详见附注五、17合同资产。

30.职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤

保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳务合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

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(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。

31.预计负债

√适用□不适用

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

32.股份支付

√适用□不适用本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。

对于换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，本公司以股份支付所授予的权益工具的公允价值计量。在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，公司将进行调整，并在可行权日调整至实际可行权的权益工具数量。

在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积。

33.优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

（1）金融负债与权益工具的区分

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本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

（2）永续债的会计处理

本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。

34.收入

（1）.按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）一般原则

收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务（简称商品）的控制权时确认收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同承诺的对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；*客户能够控制本

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公司履约过程中在建的商品；*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

（2）与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策如下：

*产业发展服务收入

在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等产业发展服务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。

*基础设施建设收入

在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设，由于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。

*土地整理收入

在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，由于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。

*园区综合服务收入

在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。

规划设计与咨询等服务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。

*房地产销售收入本公司房地产开发业务的收入于将房屋的控制权转移给客户时确认。基于销售合同条款及适用于合同的法律规定，房屋的控制权可在某一时段内或在某一时点转移。仅当本公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约

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义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，收入于客户获得实物所有权或已完工房产的法定所有权且本公司已获得现时收款权并很可能收回对价时确认。

*物业管理收入本公司在提供物业服务过程中确认收入。

*物业出租收入

根据公司与承租方签订的合同或协议的约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认租赁收入。

（2）.同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35.合同成本

√适用□不适用合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用(或

类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)

采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。

当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

200/4282023年年度报告

36.政府补助

√适用□不适用

（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府补助需要退回的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

某些项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，

201/4282023年年度报告

如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产

生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

38.租赁

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

本公司作为承租人

本公司于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。

租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本公司将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。

本公司的使用权资产包括租入的房屋及建筑物等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在

202/4282023年年度报告

租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额。

当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本公司在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

售后租回交易

公司按照第十节财务报告之五、重要会计政策及会计估计“34收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见第十节财务报告之五、重要会

计政策及会计估计“11金融工具”。

作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述规定对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见第十节财务报告之五、重要会计政策及会计估计“11金融工具”。

作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

203/4282023年年度报告

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。本公司仅存在经营租赁，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。

当租赁发生变更时，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

39.其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用

单位：元币种：人民币受重要影响的报会计政策变更的内容和原因影响金额表项目名称本公司自2023年1月1日起执行财政部2022年发布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负说明(1)说明(1)债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”。

本公司自2024年1月1日起执行财政部2023年发布的《企

说明(2)0.00业会计准则解释第17号》“关于售后租回的会计处理”其他说明

（1）执行企业会计准则解释第16号对本公司的影响2022年12月13日，财政部发布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号，以下简称“解释16号”），解释16号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于本年度施行该事项相关的会计处理。

对于在首次施行解释16号的财务报表列报最早期间的期初（即2022年1月1日）因适用解

释16号单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异的，本公司按照解释16号和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初（即2022年

1月1日）留存收益及其他相关财务报表项目。

根据解释16号的相关规定，本公司对财务报表相关项目累积影响调整如下：

项目2022年1月1日原列累积影响金额2022年1月1日调整报金额后列报金额

204/4282023年年度报告

递延所得税资产11420681000.3570796248.5911491477248.94

递延所得税负债503247741.9262763006.24566010748.16

未分配利润-1191786585.428147883.19-1183638702.23

少数股东权益17519197407.62-114640.8417519082766.78

对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初（即2022年1月1日）至解释施行日（2023年1月1日）之间发生的适用解释16号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，本公司按照解释16号的规定进行处理。

根据解释16号的规定，本公司对资产负债表相关项目调整如下：

资产负债表项目2022年12月31日变更前累积影响金额变更后

递延所得税资产11384675040.7738313595.9111422988636.68

递延所得税负债2403865426.1525199330.862429064757.01

未分配利润391052889.5913177429.16404230318.75

少数股东权益14969328635.16-63164.1114969265471.05

根据解释16号的规定，本公司对损益表相关项目调整如下：

损益表项目2022年度变更前累积影响金额变更后

所得税费用2715545075.98-5081022.702710464053.28

（2）执行企业会计准则解释第17号对本公司的影响2023年10月25日，财政部发布了《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号，以下简称“解释17号”），自2024年1月1日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司自

2024年1月1日起执行解释17号中“关于流动负债与非流动负债的划分”“关于供应商融资安排的披露”“关于售后租回交易的会计处理”的内容。

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2023年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

205/4282023年年度报告

41.其他

□适用√不适用

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税应税收入3%、5%、6%、9%、13%

企业所得税应纳税所得额25%

城市维护建设税应纳流转税额1%、5%、7%

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育附加应纳流转税额2%

土地增值税应纳税增值额超率累进30%、40%、50%、60%

从租计征的，计税依据为房产租金收入；从从租计征的税率为12%；从价计

房产税价计征的，计税依据为房产原值减除10%至征的税率为1.2%

30%后的余值

依土地所在地税务机关的规定土地使用税占地面积征收

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用所得税税纳税主体名称率（%）

CFLD（US）Inc. 21

华夏幸福（印度）产业新城有限公司 CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE LIMITED 30

华夏幸福（英国）投资有限公司 CFLD（UK）INVESTMENT LIMITED. 19

华夏幸福埃及产业新城股份有限公司 CFCity Egypt NewIntegrated CityS.A.E 22.5

华夏幸福（新加坡）投资有限公司 CFLD（SINGAPORE）INVESTMENT PTE. LTD. 17

SNC 投资 1有限公司 SNC INVESTMENT IPTE.LTD. 17

华夏幸福投资 2有限公司 CFLD INVESTMENT II PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 3有限公司 CFLD INVESTMENT III PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 4有限公司 CFLD INVESTMENT IV PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 6有限公司 CFLD INVESTMENT VI PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 7有限公司 CFLD INVESTMENT VII PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 8有限公司 CFCITY INVESTMENT VIII PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 9有限公司 CFCITY INVESTMENT IX PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 10有限公司 CFCIT YINVESTMENT X PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 11有限公司 CFLD INVESTMENT XI PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 12有限公司 CFLD INVESTMENT XII PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 13有限公司 CFLD INVESTMENT XIII PTE.LTD. 17

206/4282023年年度报告

华夏幸福投资 14有限公司 CFLD INVESTMENT XIV PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 15有限公司 CFLD INVESTMENT XV PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 16有限公司 CFLD INVESTMENT XVI PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 17有限公司 CFLD INVESTMENT XVII PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 18有限公司 CFCITY INVESTMENT 18 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 19有限公司 CFCITY INVESTMENT 19 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 20有限公司 CFCITY INVESTMENT 20 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 21有限公司 CFCITY INVESTMENT 21 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 22有限公司 CFCIT YINVESTMENT 22 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 23有限公司 CFCITY INVESTMENT 23 PTE.LTD. 17

产业新城投资 26有限公司 NEW INDUSTRY CITY INVESTMENT 26 PTE.LTD. 17

SNC 投资 27有限公司 SNC Investment 27 Limited 17

SNC 投资 28有限公司 SNC Investment 28 Pte.Limited 17

SNC 投资 29有限公司 SNC INVESTMENT 29 PTE.LTD. 17

天鹅城（新加坡）投资有限公司 SWANCITY（SINGAPORE）INVESTMENT PTE.LTD. 17

阿特拉斯环球投资 35号有限公司 ATLAS GLOBAL INVESTMENT 35 PTE.LTD. 17

SNC 投资 5有限公司 SN CInvestment 5 Pte.Ltd 17

VNIC投资 41有限公司 VNIC Investment 41 Pte.Ltd 17

华夏幸福投资 37有限公司 CFLD INVESTMENT 37 PTE.LTD. 17

华夏幸福投资 38有限公司 CFLD INVESTMENT 38 PTE.LTD. 17

产业新城 44有限公司 New Industry Park 44 PTE.LTD. 17

阿特拉斯环球投资 45号有限公司 Atlas Global Investment 45 Pte.Ltd. 17

华夏幸福德国产业新城有限责任公司 CFLD Germany New Industry City GmbH 15.825

华夏幸福国际控股有限公司 CFLD International Holding Limited 16.5

VNIC投资 1有限公司 VNIC Investment 1 Company Limited 20

仁泽产业新城有限公司 Nhon Trac New Industry City Company Limited 20

环球产业投资有限公司 GLOBAL INDUSTRIAL INVESTMENT LIMITED 16.5

埃及产业新城基础设施开发股份有限公司 Egypt New Integrated City 22.5

Infrustructure Development S.A.E

华夏幸福投资 46有限公司 CFLD Investment 46 Pte.Ltd 17

越南产业新城基础设施开发有限公司越：20

C?ngTyTNHHPhátTri?nH?T?ngThànhPh?C?ngNghi?pM?iVi?tNam英：Vietnam

NewIndustry City Infrastructure Development Co.Ltd

兴桂投资有限公司 XING GUI INVESTMENTS LIMITED 16.5

华夏幸福（香港）康养产业投资有限公司 CFLD（HK）Elderly Care Industry 16.5

Investment Co.Limited

城市空间设计规划有限公司 URBAN SPACE DESIGN AND PLANNING PTE.LTD. 17

天鹅城三菱地所投资有限公司 SNC MJR INVESTMENT PTE.LTD. 17诺诚（香港）产业投资有限公司 NuoCheng（HK）Industry Investment Limited 16.5焯正（香港）产业投资有限公司 ZhuoZheng（HK）Industry Investment Limited 16.5誉信（香港）产业投资有限公司 YuXin（HK）Industry Investment Limited 16.5

华夏幸福卡拉旺投资公司 PT.CFCITYKARAWANGINVESTMENT 22

天鹅城三菱地所唐格朗投资有限公司 PT SwanCity MJR Tangerang Investment 22

207/4282023年年度报告

印度尼西亚产业新城唐格朗投资公司 PT.INDONICTANGERANGINVESTMENT 22华夏幸福唐格朗产业新城发展有限公司22

PT.CFLDTANGERANGNEWINDUSTRYCITYDEVELOPMENT

华夏幸福唐格朗投资公司 PT.CFCITYTANGERANGINVESTMENT 22华夏幸福卡拉旺产业新城发展有限公司22

PTCFLDKARAWANGNEWINDUSTRYCITYDEVELOPMENT

阿特拉斯环球物业管理有限公司 PT.AtlasGlobalPropertyManagement 22

2.税收优惠

□适用√不适用

3.其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1.货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金307611.51312329.83

银行存款5262679240.1310414091668.52

其他货币资金1214678535.282003158421.23存放财务公司存款

合计6477665386.9212417562419.58

其中：存放在境外

561842681.611355701877.84

的款项总额其他说明

其他货币资金为购房按揭保证金 1134895149.91 元，POS 机结算款 211111.85 元，保函保证金70920958.32元，履约保证金8651315.20元。

注：本期货币资金减少47.83%，主要系本期处置子公司及偿还债务支付的现金增加所致。

2.交易性金融资产

□适用√不适用

3.衍生金融资产

□适用√不适用

208/4282023年年度报告

4.应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

209/4282023年年度报告

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5.应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内2060224135.64

1年以内小计2060224135.64

1至3年5852486010.52

3至5年44301896599.93

5年以上5560893571.73

合计57775500317.82

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备计计提提类别账面账面比例比比例比金额金额价值金额金额价值

(%)例(%)例

(%(%

))按单项1010

10146810146810146810146

计提坏0.000.-0.000.-

5.815.815.8185.81

账准备0000

其中：

按单项1010

10146810146810146810146

计提坏0.000.-0.000.-

5.815.815.8185.81

账准备0000

210/4282023年年度报告

按组合5777441098631946788158351857871525647

9.

计提坏85632.0100.0054339.7.031292.238464.4100.0003706.34757.9

92

账准备16259545

其中：

应收园5640431064251845761757112856018515110

9.

区结算18776.697.6359355.3.859421.381688.397.8810222.71466.1

81

款96735169应收其2514

137016343794102637123895185293105366

他客户2.37.02.12.9

6855.32984.401870.926776.14484.383291.76

款项96

57775510987346788158352857881525647

合计00317.8100.0069025.5/31292.253150.3100.0018392./34757.9

2750355

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由已逾期，预计无个人1014685.811014685.81100.00法收回

合计1014685.811014685.81100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：A、组合中，应收园区结算款单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内1641075590.98

1年以内小计1641075590.98

1至3年5030278504.97251513925.245.00

3至4年28137476430.352813747643.0410.00

4至5年16102231690.604830669507.1830.00

5年以上5493256559.792746628279.9050.00

合计56404318776.6910642559355.3618.87

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合

211/4282023年年度报告

的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

组合计提项目：B、组合中，应收其他客户款项单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内419148544.6620957427.235.00

1年以内小计419148544.6620957427.235.00

1至2年107706300.5910770630.0610.00

2至3年714501204.96214350361.4930.00

3至5年62188478.9831094239.4950.00

5年以上66622326.1366622326.13100.00

合计1370166855.32343794984.4025.09

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额期末余额类别期初余额收回或转转销或计提其他变动回核销应收园区结56018105050649990043610642559355

算款222.16569.67.47.36

-应收其他客1852934169554501054217

510824.6343794984.40

户款项84.381.626.94

6

按单项计提1014685

1014685.81

坏账准备.81

212/4282023年年度报告

-

57881185220204204426110987369025

合计510824.6

392.35071.293.41.57

6

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期末合同资产期末合同资产期末单位名称同资产期末余坏账准备期末余额余额余额余额合计数的额比例（%）固安县新兴产业示范74450939979357187281680228128

8.701486872613.76

区财政分局.483.160.64河北沙城经济开发区71375700084169971151130754116

5.862529760675.65

管理委员会.145.884.02长三角嘉善科技商务50049296846500470561150540025

5.96666076109.75

服务区管理委员会.509.323.82

新郑市华夏幸福产业3439552895989035134.4428588030

2.29489355712.74

新城建设指挥部.3994.33南京溧水经济开发区33875535401314191344701744882

2.44698629640.11

管理委员会.192.48.67

26414700122233085544874555561

合计25.255870694752.01

5.7085.781.48

其他说明

本报告期按欠款方归集的期末余额前五位应收账款和合同资产汇总金额48745555611.48元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例25.25%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额

5870694752.01元。

213/4282023年年度报告

6.合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

457292572253554500672459281469438774523375

基础设施建设

6301.1228.490772.632051.2121.514329.70

847004684677318385369844570178756088366945

土地整理

5540.9057.152383.757940.1526.487113.67

485684151602974805238455766945760634511908

园区运营维护

752.642.03780.61619.219.42979.79

135286516209111336656134942815277091334151

合计

63594.66657.6751936.9929610.57187.4120423.16

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面账面账面余额坏账准备账面余额坏账准备价值价值类别计提计提比例比例金额金额比例金额金额比例

(%)(%)

(%)(%)

135281620913366134941527713341

按组合计提100.100.

656311657.1.205651282909187.1.135120

坏账准备0000

594.6667936.99610.5741423.16

其中：

135281620913366134941527713341

100.100.

政府方656311657.1.205651282909187.1.135120

0000

594.6667936.99610.5741423.16

135281620913366134941527713341

100.100.

合计656311657.5651282909187.5120

0000

594.6667936.99610.5741423.16

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

214/4282023年年度报告

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：A、政府方

单位：元币种：人民币期末余额名称

合同资产坏账准备计提比例（%）

政府方135286563594.661620911657.671.20

合计135286563594.661620911657.671.20按组合计提坏账准备的说明

√适用□不适用

当单项合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将合同资产划分应收政府方款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期收回或转

项目本期计提本期转销/核销原因回

基础设施建设31124462.832976655.85

土地整理61532204.072319873.40

园区运营维护6022986.06180653.45

合计98679652.965477182.70/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

215/4282023年年度报告

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7.应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

216/4282023年年度报告

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8.预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内241166281.0229.02323594194.4731.53

1至2年62021070.817.4668559039.146.68

2至3年7028652.210.85609580094.5659.41

3年以上520827155.9362.6724418026.612.38

合计831043159.97100.001026151354.78100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

账龄超过1年且金额重要的预付款项为支付邯郸市丛台区财政局的土地出让金，尚未结算的原因为公司阶段性流动性风险，尚未支付全部土地价款。

217/4282023年年度报告

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

邯郸市丛台区财政局494525000.0059.51固安产业新城发展集团有限

54122142.446.51

公司东莞市万江小享金鳌物业投

25342500.003.05

资有限公司东莞市万江金鳌新村物业投

24390763.402.93

资有限公司江苏省苏中建设集团股份有

16681006.192.01

限公司

合计615061412.0374.01其他说明无其他说明

□适用√不适用

9.其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息254478911.19267058017.17应收股利

其他应收款23595150054.9924650019019.76

合计23849628966.1824917077036.93

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

218/4282023年年度报告

贷款利息254478911.19267058017.17

合计254478911.19267058017.17

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

219/4282023年年度报告

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

220/4282023年年度报告

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内7282365559.51

1年以内小计7282365559.51

1至2年3539009514.11

2至3年1792857087.17

3至5年12039012001.66

5年以上2831568014.90

合计27484812177.35

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金550256606.71571879705.44

代垫款1833463945.811682583175.28

个人借款9689108.253576292.84

保证金5629715097.315871430781.91

其他3057551702.164290524277.95

应收股权处置款3128905876.37

合作方往来11634507823.6411936682123.65

商品房预售资金监管1640722017.103706469513.49

合计27484812177.3528063145870.56

221/4282023年年度报告

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期信合计

信用损失(未发信用损失(已发用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余

3314586334.3098540516.503413126850.80

额

2023年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提729632405.80729632405.80

本期转回94329691.2038669671.54132999362.74本期转销本期核销

其他变动-120097771.50-120097771.50

2023年12月31日

3829791277.4059870844.963889662122.36

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销

98540516386696715987084

单项计提.50.544.96

5499073.5499073

组合1

21.21

组合2119366054716331.7737305.1163450

222/4282023年年度报告

2.39132878.24

31952207194170086592385-3707947

组合3

281.911.46.92120097771.50125.95

34131267296324013299936-3889662

合计

850.805.802.74120097771.50122.36

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额款项的坏账准备单位名称期末余额账龄合计数的比性质期末余额

例(%)廊坊益田房地

1527374781527374

产开发有限公5.56保证金1-2年

9.8078.98

司

1年以内：11787000.00；

北京辰越木康141416181合作方1-2年：16967500.00；1414161

5.15

科贸有限公司6.82往来2-3年：226849648.00；8.17

3-5年：1158557668.82

应收股华润置地控股1250000001250000

4.55权处置1年以内

有限公司0.00.00款南京经济技术

1243784806218924

开发区管理委4.53保证金3-5年

0.0000.00

员会

223/4282023年年度报告

1年以内：2638800.00；

北京贯天德俊920914232.合作方1-2年：123500000.00；9209142

3.35

科贸有限公司75往来2-3年：15000000.00；.33

3-5年：779775432.75

6356235637992306

合计23.14//

9.3739.48

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10.存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价准存货跌价准

项目备/合同履约备/合同履约账面余额账面价值账面余额账面价值成本减值准成本减值准备备

3905395.83905395.814138108.79

原材料4138108.79

1

库存商品252085.39252085.39251382.89251382.89

周转材料941401.88941401.881222317.581222317.58

消耗性生物19758702.119758702.120102403.620102403.6资产1122

产业服务成10539918105399185941487372.941487372.本51.481.486666

综合服务-12055588120555889120921760120921760

规划设计94.124.124.014.01

795174811381990665697575012684180516374019110467785

开发成本

892.30833.2059.10594.79974.49620.30

完工开发产165129881858778714654209311827781616000977102276838

品069.4836.5332.9501.5371.5230.01

983148781567868582636192714084600617974117122871888

合计

292.57569.7322.84385.87746.01639.86

消耗性生物资产项目期初余额本年增加本年减少期末余额

林业19776248.62343701.5119432547.11

224/4282023年年度报告

农作物326155.00326155.00

小计20102403.62343701.5119758702.11开发成本明细表（计划）开工预计首批竣工预计总投资年初账面期末账面序号项目名称时间时间额价值价值威海孔雀城（威海孔756483771319391352319391352

12012年5月2014年12月

雀湾）.77.93.93

29029299077059048.77059048.

2广阳天村项目2015年6月2018年8月.000505

630897891546753.51122408.5

3牛驼温泉孔雀城2013年3月2015年4月

12.5863

2060490041630159.41630159.

4镇江孔雀城英国宫2013年6月2015年9月

00.000606

三泉井、八达岭孔雀390638626208770111209392506

52013年4月2017年12月

城7.1期.56.61.09

540940000174804507174977351

6邵府新民居二期2014年3月2016年6月.00.85.65

174179004726756.44726756.4

7孔雀城剑桥郡8期2014年8月2017年4月

00.0033

25952050065042015.65042015.

8镇江汽车电子产业港2014年3月2017年6月.005555

59666000022002454.14085029.

9大厂阳光新城100亩2015年1月2017年5月.000432

田各庄 A 地块(178 20344200 669557524 381377390

102015年3月2017年5月

亩)00.00.84.35永定河孔雀英国宫24424800786429066844704225

112015年4月2019年5月

2.7期00.00.08.43

固安孔雀城剑桥郡91839970060905821.60905821.

122015年4月2017年9月

期00.003638

78770000.64559058.64559058.

13京东方公寓二期2013年4月2014年9月

000404

20175324165566966165672337

14公园海1.5期2015年7月2017年10月

57.88.80.53

13285361218642301220907789

15孔雀公馆二期2015年8月2018年5月

08.75.59.77

1562233312155774.12158428.

16霸州温泉孔雀城3期2015年10月2017年12月

11.774891

任丘白洋淀孔雀城111818200433680647447591922

172016年12月2018年9月

期00.00.95.77

1665349714438838.14092193.

18 A6香堤园 2016年 3月 2016年 6月

57.027101

19下庄头项目2016年9月2019年6月400000002134581721536033

225/4282023年年度报告

00.0070.8708.07

24042467306165990321352754

20来安孔雀城2016年12月2018年12月

33.04.33.49

29875688

21任丘石油新城项目2016年10月2019年3月4121.854121.85

00.00

13600000068824565.68868317.

22嘉善孔雀城示范区2015年4月2021年12月.007057

18979659945307347887400753

23东徐村安置2016年12月2019年12月

97.86.98.09

769854616508337421488416263

24东庄项目2016年12月2021年6月.38.11.98

32057900510413034292839230

25大湖1.3+1.52016年8月2019年12月

00.00.83.61

82105189932469449.36213360.

26西玉村安置2016年2月2018年5月.712166

大运河孔雀城7_6_14635518411741800575344489

272016年12月2019年6月

期45.4747.74.34

2036771025580093.26306968.

28江门孔雀城一期2017年10月2020年7月

33.269891

49462622752474894.52503771.

29江澜赋一期2017年11月2019年4月.342375

舒城孔雀城项目2.2936756561

302017年12月2020年12月277470.91277470.91

期.91来安孔雀城5期88亩768536216333745251172472999

312017年11月2020年6月

项目.35.08.70

1328784310758443

32邯郸孔雀城1.1期2017年12月2020年10月223582.83

52.4362.96

国际公寓项目(1801086836828332929.30448964.

332017年5月2019年9月

亩)11.709331

1833034210430096

34恒源项目（122亩）2017年7月2020年4月699197.60

14.6239.95

260000001570537815807792

35砖南项目1期2017年12月2024年12月

00.0055.0015.77

730700000229655513229960976

36永清贾八里77亩2017年12月2021年12月.00.88.28

466409422044850520443827

37丰台综合体2013年5月2020年12月

77.0861.1103.39

117326061057606.3

38宏特项目（53亩）2017年12月2021年6月661095.82

26.004

803060432361491584358845076

39运河大道首开项目2017年12月2021年7月.06.89.42

23055626

40文创园1期2017年5月2020年5月886464.11886464.11

28.32

226/4282023年年度报告

38599300577706124597669799

41永济新城2017年8月2020年5月

00.00.90.75

10012900668813677759458237

42长洋村项目（90亩）2016年7月2018年9月

00.00.14.35

62340000019393912.39186053.

43怡园项目（福星家园）2017年10月2022年12月.003134

144413001177093211801590

44 AMOLED生活配套区 2017年 2月 2018年 12月

00.0081.7112.52

190193501137641.41137641.4

45新西塘孔雀城14期2017年12月2021年3月

48.4877

12901292120512891140738.3

46田各庄74亩2017年3月2021年10月

00.0061.479

231373942072149.31430935.0

47田各庄78亩项目2017年2月2021年9月

94.5906

564733598535106184

48大厂窄坡37亩项目2017年12月2021年10月-.43.71

709836839

49职中50亩2017年12月2021年10月675377.93491998.15.16

35979000053932074.37020751.

50阳光佳苑2013年3月2014年10月.009286

463175106463175106463175106

51田各庄新民居2014年3月2016年7月.01.01.01学园里1期213亩项14037500

522018年3月2020年8月226261.79-

目00.00霸州五分2018年风12108961594715563417819282

532018年6月2021年10月

情园102亩40.45.54.82

19554825276495936.29496199.

54江澜赋三期2018年5月2019年12月.457281

17251581473898835.23444558.

55江澜赋四期2018年6月2020年8月.725575

2686269166152928.61353786.6

56团风一期2018年6月2020年8月.5692

116191961293769.5

57武陟孔雀城1.3期2018年6月2020年12月319284.14

20.366

3682895922208552.8979694.3

58新郑孔雀城2018年6月2021年10月

73.84656

19363282501378353634552103

59和县孔雀城二期2018年3月2020年11月

59.68.69.73

10183994131675414136957053

60来安3区6期70亩2018年5月2020年7月

72.61.94.80

748741730387083607387759651

61来安3区5期57亩2018年6月2021年6月.37.01.15

62文景园2017年1月2021年12月2734965054455466510726337

227/4282023年年度报告

00.00.1850.87

142473311282321012421107

63印尼卡拉旺项目2017年10月2020年12月

27.3473.1798.31

11382333635838289652442131

64顺景园项目2017年12月2020年3月

00.00.89.63

890910000743980542120573237

65文创园2期2017年3月2020年9月.00.55.54

83682156745786575132944446.

66郑南孔雀城1.1期2018年5月2021年9月.74.2233

366332981308789113444508

67香河经纬83亩项目2018年8月2021年12月

91.1962.1810.22

1187979611402727

68雅韵园住宅小区项目2018年11月2021年10月382624.45

97.3758.57

599738086

69晨曦园住宅小区项目2018年10月2021年6月144345.98-.00

389291334

70涿鹿孔雀城2018年8月2021年7月392986.10-.48

609952221125717813999253

71八达岭英国宫5期2018年9月2022年5月

25.0367.5741.74

新建八达岭孔雀城小935372781506146452

722018年3月2021年9月-

镇中心项目.20.25八达岭五彩天街一期748224130228421558344123953

732018年8月2022年5月

项目.83.05.67大厂潮白河孔雀城

5149917587418.2期（菲美得342019年1月2021年8月454439.28454439.28.68

亩）

南浔域外孔雀城3.1204124982132311.72132311.7

752019年2月2021年10月

期（139亩）77.8044

2113793932261878.

76双柳二期2018年7月2021年8月-

61.7282

781468336523089030337773116

77武陟孔雀城2.2期2018年8月2022年5月.31.80.49

973560000

78德清2.0期2020年3月2022年4月35337.0335337.03.00

2018年邯郸孔雀城671358569

792018年9月2021年8月153654.73153654.73

1.2期67亩项目.17

嘉善经开孔雀城1.0116972041723639.11723639.1

802019年8月2021年11月

期47.0788

19922147

81嘉善孔雀城9.2期2019年6月2021年7月450346.76450346.76

05.24

1142135743462193313466085.

82问津3.1期2018年12月2021年8月

06.60.4001

83郭店孔雀城1.0期2019年8月2022年4月1797160510991134328415697

228/4282023年年度报告

66.3492.72.35

昌黎域内孔雀城1.1741368905424478812499760872

842019年3月2021年11月

期（126亩）.88.14.11

322617002767117911273085

85固安航天振邦198亩2019年10月2021年12月

00.0017.4891.65

固安域外万利丰商业7252100005812730531299632.3

862019年3月2021年12月

33亩.00.222

327039081156382313353390

8717年汤林御府210亩2019年6月2022年5月

71.5900.2160.67

16791767931042554

882018年冠军园102亩2019年3月2022年5月-

39.32.40

74580000.56178548.57199473.

89舒城项目示范区2017年1月2020年11月

005656

361082889

90舒城3.3期项目2018年10月2021年5月277721.09277721.09.80

988041951

91舒城3.7期项目2018年10月2021年8月261203.47261203.47.86

7901064185650431187897784.8

92舒城孔雀城3.6期2019年4月2021年9月.33.057

14316500.10733992.10733992.

93长丰区域示范区2019年3月2021年6月

005151

6482660673056208858557149.2

94长丰孔雀城1.0期2019年3月2021年6月.76.867

478124357333268124

95窄坡27亩2019年7月2021年10月-.41.43

十二分公司剑桥郡67856300002374021.82374021.8

962019年5月2020年5月

期106亩项目.0066

新空港-廊坊广阳区12295720522408397

972019年10月2022年8月42395.92

域南甸项目67.76.31

新空港-廊坊北尖塔

2083524811092544

98地块四（85.4亩）项2019年10月2022年8月-

04.4059.82

目北戴河新区域内孔雀13628634728881734808799656

992019年3月2022年5月

城1.3期27.05.12.89

17801038106066641631315.2

100霸州市政府北105亩2019年10月2022年8月

69.9376.973

霸州五分2019年一10878142654132954762844231

1012019年10月2022年6月

砖南一期67.88.22.62

540317898333033912379213770

102舒城孔雀城3.9期2019年8月2022年3月.31.03.84南京开发区孔雀城2217605115015108571457746

1032019年11月2022年6月

1.0期69.0800.62.08

104潮白河孔雀城四季公2019年9月2021年10月1651983010888957825129.07

229/4282023年年度报告

馆住宅小区项目22.6471.66八达岭五彩天街二期12632679483687458552962463

1052019年7月2022年9月

项目00.00.64.95

181381791422635.31171106.7

106嘉善孔雀城9.3期2019年9月2021年11月

27.2629

691848689

107问津3.3期2019年6月2021年12月989994.49951911.71.45

834259877192350989200709836

108孝感1.0期2019年6月2022年5月.83.78.08

2966024271022109.3

109团风2.0期2019年8月2022年3月763963.83.097

江宁孔雀城1.0期项16093200550998769259507883

1102019年10月2022年5月

目00.00.92.56

624423300402417784283577818

111泾阳孔雀城1.0期2019年6月2022年5月.03.69.97

武汉长江中心-御江4800000022255975

1122020年3月2024年5月-

丰项目00.0013.53

武汉长江中心-御江29000000830828181

1132020年3月2023年4月-

坤项目00.00.13

武汉长江中心-御江9800000060035277

1142020年3月2024年10月-

轩项目00.0002.35

430833962329835000329835000

115文登平台综合项目2012年5月2024年12月.00.00.00

17516543477125431579900520

116大厂辛杜85亩2020年4月2023年10月

23.69.36.02

大厂孔雀城7.3期1631391226895522001.

1172020年4月2022年10月-

亩.7930

208204671533738316242189

118大厂窄坡117亩2020年7月2022年10月

34.2824.6665.37

固安牛驼7.5期25322450274766233355865899921

1192020年12月2023年8月

亩04.84.80.99

282482301764586317523968

120固安东徐北170亩2020年8月2023年5月

02.9043.0122.87

12635856580705457619971985

121固安气象局81亩2020年9月2023年4月

02.43.76.95

牛驼温泉孔雀城7.1639816680407560141471884387

1222019年10月2022年9月

期.02.11.57

牛驼温泉孔雀城7.4314182938220960841274474361

1232019年12月2022年9月

期.91.45.32

483071642179922130172113301

124雨湖1.0期2020年5月2023年5月.36.17.41

新郑孔雀城2.0期35475580577334243184364594513

1252020年4月2022年11月

亩.59.27.43

230/4282023年年度报告

94868212366119165310435676.

126舒城孔雀城3.4期2020年2月2022年8月.04.6659

6549275623778432373770092.6

127舒城孔雀城3.2期2020年7月2023年2月.42.283

406132184215484305282211488

128长丰孔雀城1.2期2020年6月2022年5月.97.80.99

5537743083933788634472530.5

129长丰孔雀城1.3期2020年4月2022年6月.06.404

104853303938507.7

130肥东孔雀城1.0期2019年8月2023年2月-

45.508

舒城区域邻里中心五12963723.4128059.54128059.5

1312017年1月2020年11月

合一会所0411武汉平安幸福中心项4900000022939827

1322020年8月2022年12月-

目00.0090.71

1313353074194307

133 NO.2020G12地块 2020年 12月 2024年 12月 -

000.0059.89

235235596143684225148642265

134霸州帝中海27亩2020年8月2023年7月.36.80.05

668614451371033790306822650

135霸州南夹河73亩2020年9月2023年7月.23.24.84北戴河域外孔雀城954497271201104892202249161

1362021年3月2023年8月

2.2期（273亩）.34.76.08

德清孔雀城3.1期588464866502274664.62274664.6

1372020年6月2022年8月

亩.1077

572592283317492334374851

138固安柏村一期525亩2019年10月2022年12月

05.5125.9631.66

嘉善产业园二期活力640410000254322688257367524

1392017年12月2021年6月

中心.00.03.26

嘉善孔雀城9.4期782021847715463806

1402020年6月2023年6月-

亩26.2715.38

12043955575139647587072468

141江门1.1期2020年12月2023年8月

32.07.94.84

孟庄孔雀城1.0期9611403773600704465592729080

1422020年12月2023年11月

亩64.10.46.75

民生改善-安置房二488000000229670609231806568

1432020年6月2022年6月

期.00.93.14南京开发区孔雀城966133652536323741534722894

1442020年11月2023年8月

1.1期.05.05.79

南浔孔雀城3.3期55667495674539564680

1452020年10月2023年1月546351.53

亩.68.12

南浔孔雀城3.4期8912735143103756904472336.2

1462020年11月2023年2月

亩83.5562.850

147舒城孔雀城3.6期实2020年3月2020年12月2000000.0540758.35540758.35

231/4282023年年度报告

体样板间0

舒城孔雀城4.0期15913070656208727704031684

1482021年1月2024年2月

174亩36.93.65.80

武陟孔雀城3.0期512815246592105176.2

1492020年9月2023年4月-

亩.171

武陟孔雀城3.1期74474740109175031661

1502020年10月2023年8月-

亩.36.69

新空港-廊坊东尖塔

16105200921712087957048220151地块二十一（87．22020年9月2023年7月

00.00.27.03

亩）项目

长丰1.2/1.3期临时103500003307065.83307065.8

1522019年7月2020年11月

样板间00.0011固安区域牛驼温泉孔

162490000118880749158752360

153雀城7.4.2期26亩2020年9月2022年9月.00.69.60项目

74532365.46428254.46415264.

154昌黎921示范区2018年5月2021年1月

541285

28083019335339980361823207

155柏村安置2019年12月2023年5月

00.00.24.39

697679222365875443078395.

156哈尔滨松北项目2020年6月2027年12月

22.3147.0724

廊坊北尖塔3号地594273919233084355233084355

1572021年7月2023年10月

42.5亩（含安置房）.79.17.17

蒲江孔雀城1.1期701486838279828025299769619

1582020年7月2022年11月

（84亩）.85.83.86

621019724313277867316571996

159文安孔雀城64亩2021年6月2024年3月.35.09.22固安县锦绣大道固安

13147520348497273

160幸福城项目商业部分2020年11月2023年10月-

62.82.28

(第一批次）

固安牛驼7.5期AD区 422690000

1612023年11月2026年9月-844713.96

181亩.00

527096583527096583

162怀来土地储备.94.94

200000000200000000

163涿州土地储备.00.00

4703092945808447

164固安土地储备

48.2580.49

122504771122504771

165昌黎土地储备.01.01

1011747710135118

166大厂土地储备

51.4003.08

167廊坊土地储备6180747940440285

232/4282023年年度报告

60.5534.99

1372174111935006

168永清土地储备

48.5348.87

1784309817843098

169香河土地储备

60.0860.08

3386176033901862

170霸州土地储备

69.9563.29

148716794148716794

171文安土地储备.08.08

15800000.

172修文土地储备-

00

14311042.14311042.

173邯郸土地储备

7979

120504800120504800

174和县土地储备.00.00

15719928.15719928.

175来安土地储备

1919

467227463817473652

176其他.60.42

11046778565697575

总计

620.30059.10

完工开发产品明细表序号项目名称首批竣工时间期初账面价值本年增加本年减少期末账面价值

固安大卫城一期(固

12012年7月6226762.21--6226762.21

安孔雀大卫城一期)固安大卫城二到四

22013年4月4498159.02--4498159.02

期

3英国宫2.1.1期2016年12月597800.19--597800.19

4剑桥郡2、3期2015年9月5215618.10--5215618.10

永定河孔雀城一至17083837.3

52009年5月17083837.35--

五期5

固安大卫城二期(固

62013年4月2814778.20--2814778.20

安孔雀大卫城二期)

37442691.2

7永定河孔雀城七期2013年6月38399173.20-956481.94

6

固安孔雀英国宫1.239601383.4

82013年10月39601383.45--

期5

9永定河孔雀城8.1期2014年10月1046088.83--1046088.83

永定河孔雀城七期29034466.7

102014年6月29034466.78--

(7.2)8

189443302.

11官庄村安置2014年12月189443302.36--

36

233/4282023年年度报告

固安幸福广场(北关14278261.3

122014年12月14278261.38--

商业综合体)8永定河孔雀英国宫

132014年12月3487920.10--3487920.10

1.7地块

147696535.

14新孔雀城项目综合2015年4月147696535.88--

88

35129934.3

15英国宫1.9期2015年7月35129934.39--

9

牛驼温泉孔雀城3.1

162015年7月6471163.86--6471163.86

期

17北五里安置项目2015年12月5985491.75--5985491.75

4576214.93045670.2

18孔雀湖1.4期2015年11月97621884.82-

539

永定河孔雀城六期26436220.2

192015年7月26436220.24--

(固安孔雀城六期)4

牛驼温泉孔雀城4.1

202016年5月1355391.67--1355391.67

期

21孔雀城6.3期听涛苑2016年5月2319808.91--2319808.91

22孔雀城7.3期2016年12月4143470.38--4143470.38

23英国宫2.1.2期2016年11月914728.32--914728.32

晨曦园大湖项目及2506031969.35871606825165062261309741

242016年12月

其他62.620.737.51

英国宫1.1，1.3+1.548991751.6

252016年12月48991751.61--

期1

江门来安孔雀城项1119817828.46961777734968500123975059

262019年4月

目及其他00.949.166.78

14084215012978831318488600.

27文景园项目及其他2017年6月307434766.34.886.6062

28剑桥郡6期2017年5月668731.63--668731.63

25312047.2

29孔雀城剑桥郡8期2017年5月25312047.20--

0

12636872.5

30西玉村安置2018年5月12636872.51--

1

11329732.5

31英国宫2.8期2018年5月11329732.53--

3

牛驼温泉孔雀城6.5

322018年8月1423735.93--1423735.93

期

26851532.1

33京东方公寓2014年9月26851532.13--

3

牛驼温泉孔雀城7.321649350.5

342019年5月21649350.58--

期8

35英国宫2.7期2016年10月1447421.33--1447421.33

36晨辉福邸2019年10月62816349.78--62816349.7

234/4282023年年度报告

8

5630288635318977645887360.9

37万利丰2019年6月14756259.00.551.641

25216931.0

38北横街新村2012年9月25216931.03--

3

78956618577101319207885026.

39文创园1期及2期2020年12月189332040.08.609.5117固安区域2017年天

402020年9月4643607.29--4643607.29

赐48亩项目霸州温泉新都孔雀

412018年6月1234612.22--1234612.22

城2期霸州2016年帝中海

422018年5月852878.98--852878.98

80亩

温泉新都孔雀31898475.8

432019年9月31898475.87--

城·瑾园7

18579234.9

44幸福城朗园2013年12月18579234.91--

1

45幸福城雅园2013年12月9922690.64--9922690.64

16635969.5

46孔雀丹枫园2014年11月16635969.58--

8

5687868.

47孔雀公馆2015年12月6299245.53-611376.88

65

廊坊孔雀城-公园海1353002211845183.5

482015年10月25375206.58-

1.3期.999

武清凤河孔雀城一

492015年7月6668543.74--6668543.74

期

42723510.4

50大学里项目综合2015年11月42723510.44--

4

4581468.

51公园海1.4期悦秀园2016年9月7664457.87-3082989.77

10

13064487.6

52第九园兰亭2012年6月13064487.63--

3

53幸福城润园2012年12月2032529.7445010.10292206.041785333.80

2409057.17180998.4

54华夏铂宫2012年12月19590055.96-

524

55廊坊八大街2008年3月4563472.24--4563472.24

56华夏经典2003年6月1864237.04--1864237.04

26061398.6

57廊坊壹号2011年1月26061398.65--

5

20914531.8

58六大街2009年12月20914531.89--

9

31719429.3

59七大街2008年12月31719429.32--

2

235/4282023年年度报告

1020328.100038864.

60幸福城欣园2015年1月101059193.78-

8791

永清孔雀城雅园一

612018年5月3536990.30--3536990.30

期（110亩）

62孔雀公馆二期2018年5月2475378.24--2475378.24

14665479.9

63公馆5#地2018年8月14665479.95--

5

64精锐2018年11月2805430.63--2805430.63

潮白河孔雀城一至5905556.

652010年6月11528993.21-5623437.08

四期13

66八达岭孔雀城一期2012年7月4156902.4074698.1274698.124156902.40

大运河孔雀城一、二3449311.73449311.

672012年6月7190400.237190400.23

期575

68大运河孔雀城三期2012年5月4473448.60--4473448.60

8536331.

69潮白河大卫城2期2014年4月17251610.06-8715278.62

44

潮白河孔雀城六期

702014年7月2935252.37--2935252.37

(6.1)

1483270.

71潮白河大卫城3期2014年9月8061630.25-6578359.47

78

潮白河孔雀城七期1814672.

722014年8月6837645.70-5022972.90

(7.1)80

潮白河孔雀城七期17306742.9

732014年10月17306742.94--

(7.2)4

潮白河孔雀庄园一13679732.0

742014年9月13679732.02--

期2

8396756.

75大运河孔雀城五期2014年12月10014261.84-1617505.65

19

1357922.

76孔雀庄园二期2015年6月10617560.58-9259638.24

34

八达岭孔雀城二期

772015年5月7437231.19--7437231.19

(2.3)

2757125.19182333.4

78潮白河英国宫六期2015年9月21939458.84-

368

51871852.2

79潮白河孔雀城八期2015年9月51871852.21--

1

80潮白河英国宫4.2期2016年6月7931608.89--7931608.89

81八达岭孔雀城4期2015年6月1586097.97--1586097.97

82大运河孔雀城六期2016年12月1384937.06-889793.60495143.46

窝坨95亩-潮白河孔

832016年12月2300530.27--2300530.27

雀城榕枫园、玉兰园

窄坡377南区-潮白1377026.11994079.5

842016年9月13371106.09-

河孔雀城10期545

236/4282023年年度报告

潮白河孔雀城5.2期

852016年9月271640.16--271640.16

牡丹园大运河孔雀城英国

862017年12月2308609.26--2308609.26

宫四期

87潮白河孔雀城4.2期2012年10月6282011.24--6282011.24

窝坨240（100亩）-

88潮白河孔雀城襄颖2016年9月5247015.51--5247015.51

园三、四标段燕郊孔雀城英国宫1

892017年9月252633.21--252633.21期（夏垫温泉项目）

孔雀城九期翠岚园、13708421.1

902018年6月13708421.14--

涵碧园、棠墅园4

大运河孔雀城英国3786575.

912018年12月6075725.12-2289149.42

宫五期70田各庄 B 地块（245 11895217.9

922018年4月12488953.88-593735.95

亩）3孔雀郡一期（田各庄7268256.21593503.7

932019年11月28861760.22-新民居）502

20556375.3

94一城南项目2019年8月20556375.34--

4

15165432.1001437969677536.3

95涿鹿孔雀城2021年7月154655901.76

537.972

北戴河区域2017年

962020年6月541526.71--541526.71

190亩住宅项目

大厂潮白河孔雀城9718.2期（菲美得342021年12月5912551.05--5912551.05亩）

4232629.

98无锡孔雀城1期2015年12月11283076.68-7050446.81

87

99无锡孔雀城2期2017年5月5249169.11--5249169.11

37048896.4

100镇江凌家湾项目2019年9月37046126.0931170.0028399.69

0

嘉善颐和家园安置39960273.3

1012016年8月39960273.36--

房项目6

1128552.

102嘉善孔雀城一期2017年11月4155873.75-3027321.19

56

20755184.3

103嘉善孔雀城荷院2017年12月20755184.34--

4

104嘉善孔雀城三期2018年6月8915708.06--8915708.06

6435170.76380681.

105嘉善孔雀城四期2018年12月4747658.844802148.31

023

106嘉善孔雀城五期2018年8月4408531.88--4408531.88

107嘉善孔雀城六期2018年11月2489305.92--2489305.92

237/4282023年年度报告

2379578.

108嘉善孔雀城九期2018年12月7298410.59-4918832.11

48

新西塘孔雀城域外1

1092019年9月1095405.50--1095405.50

期

1374557537.1252676280212042182511338

110南浔孔雀城及其他2019年12月

6275.134.038.72

新西塘孔雀城罗星1

1112020年8月1434485.44--1434485.44

期嘉善区域2018年新

112西塘孔雀城域外大2020年10月2686130.41--2686130.41

云镇50亩项目

1744890.28823723.9

113新西塘孔雀城13期2017年12月30568614.83-

858

114和县孔雀城一期2019年10月9822510.03--9822510.03

来安浦泰北及江澜12540298.39741067622610747.

1152019年4月649811517.19

赋项目52.9477

3310402003313656361899414.1

116长丰孔雀城1.0期2021年6月62224848.80.284.917

117武陟孔雀城1.1期2019年12月4511435.66--4511435.66

118武陟孔雀城1.2期2020年6月6137339.22-948447.955188891.27

119江澜赋五期2021年6月3105811.09--3105811.09

39415762.0

120苗圃工程项目2016年6月39415762.01--

1

固安区域2018年牛59954859.9

1212022年5月59954859.99--

驼4.2期高层项目9

1036334434.50352331869475152845106227.

122郑南及新郑等项目2021年3月

85.215.9214

24591439.0

123卡拉旺项目2020年12月23737940.10853498.97-

邯郸区域四分公司

63451559.5

1242018年邯郸孔雀城2022年12月63451559.52--

2

1.2期67亩项目

霸州五分2017年一1514553.371308739.

1252022年12月372703337.85119955.01

砖北196亩8105

44864695430486683262694231.

126舒城孔雀城项目2020年7月118914107.39.790.7444

霸州五分2018年风14296517141004519606492.7

1272023年3月-

情园及冠军园67.01274.310

2308958731988449332050935.0

128 田各庄 A地块 2018年 10月 -.578.507

16465755.16465755.8

129潮白河英国宫4期2015年12月--

822

130雅韵园住宅小区项2023年5月-11188749105693861936808.4

238/4282023年年度报告

目43.69135.281

八达岭孔雀城小镇6961044326119305484173889.2

1312023年6月-

中心项目.142.886

161627821616009

132嘉善孔雀城9.4期2023年1月-268568.81

68.69699.88

71102461951407099196953627.

133舒城孔雀城3.4期2023年4月-.952.9203

哈尔滨松北新区世205616741296753759414366.

1342022年12月-

茂大道项目一期87.62121.1250

4697358244399009629834857.3

135大厂窄坡37亩项目2023年7月-.447.131

潮白河孔雀城四季12374027117794959452809.5

1362023年8月-

公馆住宅小区项目13.08903.508

3596216973280108531610839.4

137窄坡27亩2023年9月-.748.259

12422247115041191813091.2

138田各庄74亩2023年11月-

87.03695.812

南京开发区孔雀城1100034876594810334086779.

1392023年8月-

1.0期86.396.6574

6440143366162489327765402.9

140舒城孔雀城3.6期2023年9月-.843.877

45247495232320203129272918.

141长丰孔雀城1.3期2023年9月-.053.6342

1175245673918607436059568.

142郭店179亩2023年9月-

39.691.4722

12144696113982174648220.9

143邯郸孔雀城1.1期2023年12月-

13.61392.692

廊坊北尖塔地块四171468981503134211555260.

1442023年12月-

项目10.20549.5070

廊坊广阳区域南甸88584633443895915446887182.

1452023年12月-

项目.181.5464

180054021109519691020267.

146固安航天振邦198亩2023年12月-

13.34946.2311

霸州五分2017年恒12550900121019444895307.8

1472023年12月-

源122亩25.51717.656

13267697124913877631029.7

148霸州市政府北105亩2023年12月-

93.39763.654

大厂孔雀城7.3期161688049911343337834471205.8

1492023年12月-

亩.475.616

2492233771945185454704834.5

150武陟孔雀城2.2期2023年12月-.282.726

90911979.10121223259195944.

151其他269496196.86

511.7859

239/4282023年年度报告

102276838302815893623732410146542093

合计.01464.94962.0032.95

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额转回或转期末余额计提其他其他销

1637401975924509646308234872713819906

开发成本

974.4915.0490.75265.58833.20

完工开发产16000977904722966540014516647455267518587787

品71.523.8452.5726.165.2436.53

17974117849717366540011416295239425415678685

合计

746.0108.8852.57616.91020.82569.73

本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

2023年12月31日存货期末余额中含有借款费用资本化利息金额为6494121469.76元。

(4).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

截至2023年12月31日，上述存货中用于长短期借款及一年内到期的非流动负债抵押的存货价值为人民币15954475028.13元。

11.持有待售资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余减值准期末账面预计处置预计处置项目公允价值额备价值费用时间

240/4282023年年度报告

廊坊市荣华建设投资----开发有限公司

合计----/

持有待售减值准备：

本期本期减少期末项目期初余额增加转回其他余额廊坊市荣华建设投资开发有

9724949.136284812.183440136.95

限公司

合计9724949.136284812.183440136.95

其他说明：

本期持有待售资产变动系处置子公司所致。

12.一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的债权投资738180314.07917549289.23

一年内到期的其他非流动金融资产2744900000.002744900000.00

一年内到期的长期应收款1908323961.64

合计5391404275.713662449289.23一年内到期的债权投资

√适用□不适用

(1).一年内到期的债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

69624376962438651200865120

委托贷款

48.56748.5600.00000.00

北京金羽通用航30000002580634193653000000247570524292

空有限公司00.00434.4965.5100.00710.7789.23

99624372580637381801165120247570917549

合计

48.56434.49314.07000.00710.77289.23

注1：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于2017年4月27日签订委托贷款合同，合同贷款金额为6.31亿元，贷款期限36个月，贷款年利率12%。

截至本期末，贷款金额为4.2012亿元。各方于2020年签署展期补充协议，展期至2021年9月

27日到期，已提供足额抵押物担保，不存在债权无法实现的风险。

241/4282023年年度报告

注2：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于2017年1月17日签订委托贷款合同，贷款金额2.3亿元，贷款期限36个月，贷款年利率12%。截至本期末，贷款金额为0.6112亿元。各方于2020年签署展期补充协议，展期至2021年10月17日到期，已提供足额抵押物担保，不存在债权无法实现的风险。

注3：公司与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海宏士达房地产开发有限公司于2017年3月2日签订委托贷款合同，贷款金额2.15亿元，贷款期限36个月，贷款年利率12%。各方于2020年签署展期补充协议，展期至2021年9月6日到期，已提供足额抵押物担保，不存在债权无法实现的风险。

一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额北京金羽通用航

247570710.7710492723.72258063434.49

空有限公司

合计247570710.7710492723.72258063434.49

(2).期末重要的一年内到期的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

247570710.2475707

2023年1月1日余额

7710.77

2023年1月1日余额在本期

--转入第二阶段-

--转入第三阶段

-

--转回第二阶段

-

--转回第一阶段-

10492723.71049272

本期计提

23.72

本期转回

-本期转销

-本期核销

-

242/4282023年年度报告

其他变动

-

258063434.2580634

2023年12月31日余额

4934.49

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的一年内到期的债权投资情况

□适用√不适用其中重要的一年内到期的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

一年内到期的债权投资的核销说明：

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明

（1）：一年内到期的其他非流动金融资产本期公累计公累计在其他综应计利息项目期初余额允价值期末余额成本允价值合收益中确认备注利息调整变动变动的损失准备平安智富定制146274490027449002744900

号资管计000.00000.00000.00划

274490027449002744900

合计

000.00000.00000.00

注4：2019年4月，公司与深圳市平安德成投资有限公司签订《资产管理计划份额转让协议》，公司以自有资金19.1亿元认购平安汇通平安智富定制146号一期专项资产管理计划份额。

243/4282023年年度报告

注5：平安银行深圳分行委托平安信托深圳平安大华汇通财富管理有限公司于2016年7月11日设立平安汇通平安智富定制146号二期专项资管计划，公司以自有资金4.749亿元认购47490万份额。2019年4月，公司与深圳市平安德成投资有限公司签订《特定客户资产管理计划份额转让协议》，公司以自有资金3.6亿元认购平安汇通平安智富定制146号二期专项资管计划。

（2）：一年内到期的长期应收款详见附注16长期应收款。

13.其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预交税费2963167672.344674235585.21

留抵增值税等3371376323.904372290669.81

委托贷款999999983.69999999983.69

合同取得成本655228694.60991713538.90

合计7989772674.5311038239777.61其他说明

注1：2016年5月31日，公司与廊坊银行股份有限公司营业部、南京东方大唐置业有限公司签署委托贷款合同，贷款期限为12个月，利率为固定年利率15%，贷款金额499999983.69元。各方于2017年签署展期补充协议，同意贷款期限变更为21个月，到期日为2018年2月28日。南京东方大唐置业公司已提供自有房地产及其附着物抵押担保，不存在债权无法实现的风险。

注2：2016年9月27日，公司与上海银行股份有限公司南京分行、南京东方大唐置业有限公司签署委托贷款合同，贷款期限为12个月，利率为固定年利率15%，贷款金额200000000元。南京东方大唐置业公司已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。

注3:2018年3月26日，公司与上海银行股份有限公司南京分行、南京东方大唐置业有限公司签署委托贷款合同，到期日为2018年9月26日，利率为固定年利率15%贷款金额200000000元。

南京东方大唐置业公司已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。

注4:2017年11月30日，公司与上海银行南京分行、南京东方大唐置业有限公司签署委托贷款合同，贷款期限6个月，利率为固定年利率15%贷款金额100000000元。南京东方大唐置业公司已提供土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险。

14.债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

244/4282023年年度报告

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

15.其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

245/4282023年年度报告

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16.长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账坏折现项目面账账面率区账面余额坏账准备账面价值余准价值间额备融资租赁款

其中：未实现融资收益分期收款销售商品分期收款提供劳务

分期收款股权处置4.75%

5881659306.015881659.315875777646.70

款

其中：一年内到期1910234195.841910234.201908323961.644.75%

合计3971425110.173971425.113967453685.06/注：公司第七届董事会第二十七次会议及2023年第一次临时股东大会审议通过了《关于转让下属公司股权及债权的议案》，批准华夏幸福全资子公司与华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”或“受让方”）签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》（以下简称“《资产包转让协议》”）及其相关协议，约定将其各自持有的四家下属公司股权，包括：华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权（即“标的股

246/4282023年年度报告权”），以及华夏幸福持有的对前述标的股权公司的1423339.50万元往来债权（即“标的债权”）转让给华润置地，标的股权及标的债权转让价款合计金额为人民币124亿元。华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目（以下简称“目标项目”），以及标的股权公司下属的子公司。截至2023年12月31日，长期应收款-华润置地期末余额5817126580.73元。其中一年内到期的金额为

1908323961.64元。

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备比计类别比计提账面例提账面金

金额例金额比例价值金额(比价值额

(%)(%)%例

)(%)按单项计提坏账准备按组合计

5881659306.100

提坏账准5881659.310.105875777646.70

01.00

备

其中：

组合15881659306.100

5881659.310.105875777646.70

01.00

5881659306.100//

合计5881659.310.105875777646.70

01.00

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

247/4282023年年度报告

整个存续期预期信整个存续期预期信未来12个月

用损失(未发生信用损失(已发生信预期信用损失

用减值)用减值)

2023年1月1日余

额

2023年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提5881659.315881659.31本期转回本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日

5881659.315881659.31

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

组合15881659.315881659.31

合计5881659.315881659.31

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

248/4282023年年度报告

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用本期长期应收款增加主要系处置子公司所致。

17.长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动权益减值追法下其他宣告发期初其他计提期末准备被投资单位加减少确认综合放现金其余额权益减值余额期末投投资的投收益股利或他变动准备余额资资损调整利润益

一、合营企业

-苏州火炬创新47458

10746120467394498

创业孵化管理9110.

612.000.00.67

有限公司73

06

华夏幸福东润（霸州）轨道50000

50000.00

交通建设管理.00有限公司

-深圳伙伴华侨

450027211778344.0

城产业运营有--

000.00655.9

限公司

91

-深圳湾双创科

43974397

技服务有限公---

968.79968.

司

79

249/4282023年年度报告

成都坤林产业-

87228541355.0

园开发有限公1811

483.862

司28.84武汉裕中丰房229502594

232095162

地产开发有限0457.704..59公司9168

-

72176

57806120709859360

小计0021.------

660.000.00.37

29

92

二、联营企业廊坊市凯创九17445

165717610986.

通投资有限公248.1

37.9816

司8

-

-229廊坊市庞大冀23325

403621

龙汽车销售有6701.0.00

951.97

限公司02

0250.

00

-河北新型显示2857

713521436448

产业发展基金17348

286258.91（有限合伙）8.35

9.44

NhonTrachInv

127981930

estmentJoint 8552 130770400

4742.364.

StockCompany 94.02 .55

3518

("NIC")东莞市华谷科199

16563361

技产业园有限-2600.00

464.4035.60

公司0.00

-深圳华安达投12922

--1292-

资有限公司3.00

23.00

深圳市立创投-

22722134891.0

资发展有限公--1377

655.924

司64.88

360-

深圳市华庆扬55329

-000.980495246.21

实业有限公司1.63

005.42

-东莞市中城物118

21891009

业管理有限公-0000.00

394.53394.

司0.00

53

250/4282023年年度报告

东莞市鼎徽实

275387453628552.5

业投资有限公--

955.3697.228

司

东莞市鼎博实223-

33734

业投资有限公-000.11430.00

9.02

司0049.02深圳市华庆安60466

---604661.99

实业有限公司1.99东莞市华宸物

356338526

业管理有限公--364861.74

5.65.09

司东莞鼎星实业175443963

--215077.94

投资有限公司4.673.27深圳市华威实

117416661341503.5

业投资有限公--

820.2983.221

司东莞市华粤创

697762018

投资发展有限--717949.83

1.358.48

公司

东莞市华迈产492-

57415

业园运营有限-000.82150.00

0.18

公司000.18东莞市威蓝物

127231761304184.4

业管理有限公--

421.373.129

司

东莞市惠卓实-

38083

业投资有限公--3949341348.20

9.04

司0.84深圳市华诚晟

24000

投资发展有限---240000.00

0.00

公司东莞市晟瑞实

182131542136869.1

业投资有限公--

453.7715.374

司

东莞市鸿心产-

23178

业园运营有限--1729214492.63

3.58

公司0.95深圳市鹏创兴

8563

投资发展有限---85635.30

5.30

公司

惠州市华谷科807-

1092

技产业园有限-500.2845-0.00

037.20

公司0037.20

251/4282023年年度报告

南京空港会展743549517

753058067

投资管理有限0162.905..99公司0396

大厂回族自治-

13331233628.4

县裕景房地产1002

871.643

开发有限公司43.21

-廊坊市孔雀洲17020

125315767820.

房地产开发有919.4

098.97

限公司5

48

霸州市孔雀湖16083

858216941594.

房地产开发有319.4

75.3479

限公司5

-世界顶尖科学22911

1749211622909家（上海）科学8595.

5685.70

集团有限公司02.32

-

26365

上海诺港科学2159242054526

4289.

集团有限公司9762.61

53.92

-成都花悦府房33738

504128696529.

地产开发有限065.5

536.16

公司3

37

东莞市格尔智

50002

能科技有限公---50002.98.98司东莞市海润智500

50000

能科技有限公-00.0--.00司0

惠州市华悦产200-

25667

业园运营有限-000.56670.00

0.46

公司000.46惠州市华凯产200

166481833

业园运营有限-000.-.8051.20公司00广州华创产业120

601785982

园运营有限公-0000.00

5.5814.42

司0.00

广州华宇产业180-

19008

园运营有限公-000.1008-0.00

6.18

司006.18

252/4282023年年度报告

广州华胜产业-

38353

园运营有限公--3582347710.39

8.25

司7.86广州华腾产业500

470252974

园运营有限公-000.-0.00

8.111.89

司00

-佛山市华诺高17040

--17040.01

科技有限公司.37

0.36

佛山市华飞高176571159

--188167.59

科技有限公司0.407.19来安裕隆房地11546

170411717205.

产开发有限公721.2

84.2248

司6

嘉兴融光房地-

139450000

产开发有限公2438870220.98

609.130.00

司8.15

嘉兴裕荣房地-

2907330402552859.2

产开发有限公2410

370.488.362

司2.90廊坊市钰鸿扬

4830.1083

房地产开发有15664.58

863.72

限公司

-武汉裕灿房地27440

1151262890704

产开发有限公4170.

3466.17

司24.07

大厂回族自治26465-

263691691

县裕锦房地产7237.9655.17

开发有限公司4046.23深圳市广为智

268882392

联产业园运营--508116.47

1.7434.73

有限公司粤莞节能科学

50000研究（东莞）有---50000.00.00限公司

200

惠州市华恒产2000

--000.-

业园有限公司00.00

00

惠州市华卓产200

188371162

业投资有限公-000.-0.00

0.619.39

司00

253/4282023年年度报告

惠州市华鑫产200

19946534.2

业园运营有限-000.-0.00

5.773

公司00广东正勤伙伴

2604

企业财税服务---260419.59

19.59

有限公司东莞市希可智

50000

能科技有限公---50000.00.00司惠州市华熙投110

10981162

资运营有限公-0000.00

837.33.67

司0.00

广州金管家财-

27709

税顾问有限公--2770-0.00

3.59

司93.59

广州智汇城创-

31435

业孵化有限公--5790256444.98

2.00

司7.02广州华远产业280

277922078

园运营有限公-000.-0.00

1.87.13

司00广州珑澜产业350

275917408

园运营有限公-000.-0.00

8.111.89

司00中山华恒昌产180

18000

业园运营有限-000.--

0.00

公司00

中山市华旭产-

90000

业园运营有限--152874718.04.00

公司1.96

200-

惠州市华皓运25411

-000.54110.00

营有限公司4.13

004.13

惠州市华冠投200-

26204

资运营有限公-000.6204-

8.16

司008.16

-武汉裕达润房17092

6526164399021

地产开发有限5987.

965..78

公司20

42

东莞市俊凯智

50000

能科技有限公---50000.00.00司

254/4282023年年度报告

东莞市小尼科50000

---50000.00

持有限公司.00惠州市华翰投200

182261773

资运营有限公-000.-0.00

3.466.54

司00

-

331

东莞伙伴产业315081662

--70-

发展有限公司5.433.75

9.1

山东幸福信华-

13741246382.6

城市服务有限1276

048.551

公司65.94东莞市尼博信50

息科技有限公000--50000.00

司.00惠州市华昇产200

2000

业园运营有限-000.-

00.00

公司00

798和光致成（深

00091735.79891735.

圳）商业管理

00.01010

有限公司

0

东莞市伍阳智50

能科技有限公000--50000.00

司.00

-

79

52929001930

9517693830405543640876

小计6753700364.--

00.041108.361463.01

3.950.018

07.5859.

0

18

-

79

60149001930

951775169505550739470

合计4353900364.0.000.00

00.02176408.361423.38

5.240.018

08.5059.

0

18

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

255/4282023年年度报告

18.其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19.其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资839431905.35839953518.11

权益工具投资324333075.26288718344.52

合计1163764980.611128671862.63

重要的权益工具投资:

2016年11月30日，公司间接控股子公司华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司、三浦威特与廊坊市高科创新创业投资有限公司、河北省科技投资中心四方签订《三浦科创固安科技股权投资基金中心（有限合伙）合伙协议》，依据协议约定华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司出资100万元、三浦威特出资10000万元、廊坊市高科创新创业投资有限公司5000万

元、河北省科技投资中心出资5000万元共同设立有限合伙企业三浦科创固安科技股权投资基金中心。

其他说明：

√适用□不适用无

20.投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币土地使

项目房屋、建筑物在建工程合计用权

一、期初余额2649699870.224275011272.306924711142.52

256/4282023年年度报告

二、本期变动--

-177921643.12

4169343338.874347264981.99

加：外购0.00

存货\固定

0.00

资产\在建工程转入

企业合并增加0.00

减：处置150471738.97150471738.97

其他转出0.004169343338.874169343338.87

公允价值变动-27449904.15-27449904.15

三、期末余额2471778227.10105667933.432577446160.53

1.未办妥产权证书的投资性房地产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

固安电子商务产业港1.1期210000000.00手续办理中

固安剑桥郡社区商铺219298911.38手续办理中

固安大卫城社区商铺74123327.15手续办理中

固安孔雀城3.1期孔雀广场144000000.00手续办理中

廊坊三塔片区项目105667933.43手续办理中

合计753090171.96

注1：在建投资性房地产廊坊三塔片区项目，由于其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得，以成本计量该在建投资性房地产，期末成本金额为

105667933.43元，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。

注2：截至2023年12月31日，上述投资性房地产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值为1441334012.63元。

2.转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

投资性房地产较期初减少62.78%主要系出售子公司所致。

(2).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

21.固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

257/4282023年年度报告

项目期末余额期初余额

固定资产8354728283.218645456730.81固定资产清理

合计8354728283.218645456730.81

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币电子设备及其项目房屋及建筑物机器设备运输工具合计他

一、账面原值：

1.期初11008498182.7221087590.2121601032.1460802345.411811989150.5

余额36447

2.本期

778812054.3424916338.576106708.876841603.14816676704.92

增加金额

（1

11952698.2324916338.576106708.876841603.1449817348.81

）购置

（2）在建工程766859356.11766859356.11转入

（3）其他

3.本期

647065439.634820352.0413211167.4750971778.24716068737.38

减少金额

（1）处置或报647065439.634820352.0413211167.4750971778.24716068737.38废

（2）

-其他

4.期末11140244797.4241183576.7114496573.5416672170.311912597118.1

余额49441

二、累计折旧

1.期初190151293.5112008928.5418554162.2

2445818035.463166532419.76

余额604

2.本期

540674622.9610354621.416035490.3713143908.70570208643.44

增加金额

（1

540674622.9610354621.416035490.3713143908.70570208643.44

）计提

258/4282023年年度报告

（2）企业合并-增加

3.本期

120784191.604152489.9912812163.2141123383.50178872228.30

减少金额

（1）处置或报120784191.604152489.9912812163.2141123383.50178872228.30废

（2-

）其他

4.期末196353424.9105232255.6390574687.4

2865708466.823557868834.90

余额864

三、减值准备

1.期初

余额

2.本期

增加金额

（1）计提

3.本期

减少金额

（1）处置或报废

4.期末

余额

四、账面价值

1.期末

8274536330.6244830151.819264317.8826097482.908354728283.21

账面价值

2.期初

8562680147.2730936296.709592103.6442248183.208645456730.81

账面价值

截至2023年12月31日，上述固定资产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值为1714716274.67元。

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

259/4282023年年度报告

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

高尔夫球场房屋26355272.65手续办理中

团风产业新城产业港一期55432382.53手续办理中

肥东综合服务中心45598416.50手续办理中

大厂影视小镇556847291.45手续办理中

嘉善电视综艺产业园南区163100126.56手续办理中

大厂民族宫585805155.77手续办理中

大厂书画院45883524.63手续办理中

霸州规划展馆75093010.77手续办理中

大厂创业大厦406829414.29手续办理中

大厂生态展览馆41141281.93手续办理中

怀来规划展馆31535540.44手续办理中

怀来标准厂房47530354.63手续办理中

武陟产业服务中心23097815.14手续办理中

休闲食品产业港62441234.50手续办理中

智能硬件产业港1期67112359.37手续办理中

国际都市展馆129290908.43手续办理中

薛店智能终端产业港168770254.99手续办理中

科技谷创业中心48752214.11手续办理中

怀来片区通信设备产业港项目79493248.26手续办理中

怀来东榆林供水厂18983449.00手续办理中

怀来信息技术产业园软件园一期项目140143685.72手续办理中

信息技术产业园会展中心50272502.40手续办理中

新西塘美术馆26310902.49手续办理中

固安新材料孵化港45329344.86手续办理中

固安电子商务产业港一期1987967.44手续办理中

京东仓储一期库房及配套楼153260696.34手续办理中

京东电子商务二期227515552.42手续办理中

固安京东产业园一期106678547.74手续办理中

双柳产业港3#4#9#10#楼125659187.75手续办理中

合计3556251643.11

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

260/4282023年年度报告

22.在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程2783074303.303774299753.44工程物资

合计2783074303.303774299753.44

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值固安生物医药加1299681299681299661299662

速产业园345.65345.65270.1770.17牛驼极品酒店项1803921803921803921803929

目925.57925.57925.5725.57问津产业新城产1489871489871102691102692

业港一期302.10302.10239.9139.91北戴河新区规划6764796764796764796764798

展馆80.7880.7880.780.78北戴河创业基地1741281741281739181739188

949.15949.15883.1683.16

双柳新城产业港8628008628002133492133498

一期93.4993.49824.6924.69邯郸区域科创服6694256694256677546677546

务港1.2期07.0907.0967.097.09秦皇岛昌黎产业2003622003625

0.000.00

小镇项目581.7881.78大厂影视创意孵2896312896318

0.000.00

化港项目899.0399.03北戴河新区医疗8350008350006

器械产业港项目0.000.0060.220.22建设

261/4282023年年度报告

香河机器人核心5484075484074

零部件产业园项0.000.0045.645.64目怀来总部经济商8600348600348600348600343

务港32.4332.4332.432.43固安幸福医院7681767681767681767681762

283.09283.09283.0983.09

创新中心1.2期1511901511908

0.000.00

893.6293.62

武陟创业大厦1896831896831558741558744

700.39700.39452.8752.87

深哈金融科技城17363010411569514617363010411536951465

000.00341.0558.95000.0041.058.95

产业服务中心一5194415194415187825187826

期35.3735.3768.068.06获嘉产业新城服6044466044465820745820746

务中心05.9905.9969.129.12

7029597029598627988627984

其他

383.25383.25417.2617.26

28871810411527830738784110411533774299

合计

9644.35341.054303.305094.4941.05753.44

注1：截至2023年12月31日，上述在建工程用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值216995038.45元。

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币工程其

本期累计利息中：本期本期本期转入投入资本本期利息项目名期初余其他期末工程资金来预算数增加固定占预化累利息资本称额减少余额进度源金额资产算比计金资本化率金额

金额例额化金(%)

(%)额

129

固安生

250012992096

物医药0.00.051.

0000662775.83自筹

加速产0099

0.000.174845.

业园

65

180

牛驼极3400180339

0.00.00.053.

品酒店0000929229自筹

00006

项目0.005.5725.

57

262/4282023年年度报告

38148

问津产

2000110271898

业新城0.00.074.

000069230673自筹

产业港0049

0.009.912.102.

一期

910

67

北戴河10006764647

0.00.00.067.

新区规9000798098自筹

00059

划展馆0.00.780.7

8

174

210

北戴河1834173912

060.00.094.

创业基5000188889自筹

5.90092

地0.003.1649.

9

15

12786

双柳新4982213306280

0.00.042.

城产业000049829709自筹

0082

港一期0.004.6931.3.4

209

66

邯郸区167

89376677942

域科创040.00.074.

0000546750自筹

服务港0.00090.00.097.0

1.2期0

9

200

秦皇岛

3899200336

昌黎产0.00.00.051.

9000625825自筹

业小镇00038

0.001.7881.

项目

78

289

大厂影

556828968071

视创意0.00.052.

6000318915120自筹

孵化港0003

0.009.03.6550.

项目

68

北戴河

85

新区医17

20218350289

疗器械890.00.042.

5000006046自筹

产业港4080019

0.00.228.5

项目建.36

8

设

263/4282023年年度报告

香河机54器人核25245484840

0.00.00.021.

心零部7067074574自筹

00072

件产业9.95.645.6园项目4

86

怀来总21938600003

0.00.00.039.

部经济4000343243自筹

00021

商务港0.00.432.4

3

768

9231768117

固安幸0.00.00.083.

8670762862自筹

福医院00021

6.723.0983.

09

11163

创新中2986151184703

0.00.054.

心1.2310090890078自筹

0060

期0.003.620.594.

517

33189

2282155880968

武陟创0.00.083.

957474452437自筹

业大厦0009

9.722.877.500.

239

69

深哈金71746951514

0.00.00.09.6

融科技7442465865自筹

0009

城4.60.958.9

5

51

产业服7752518765944

0.00.067.

务中心0000826886713自筹

0001

一期.00.06.315.3

7

60

获嘉产22

87925820444

业新城370.00.068.

0000746960自筹

服务中1360075.00.125.9

心.87

9

264/4282023年年度报告

6694131702

7591

86275358745095

51512.

其他984174240593自筹

953.624

7.269.66.836.83.

6

318325

27

155766379

1320377483

468582

6464299074

合计189378////

514.753.430

05.56.99.

6543.3

551158

0

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23.生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

265/4282023年年度报告

24.油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25.使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输设备合计

一、账面原值

1.期初余额213612104.52557089.61214169194.13

2.本期增加

34641026.985007323.211523894.0141172244.20

金额

（1）购置34641026.985007323.211523894.0141172244.20

3.本期减少

72605676.47-72605676.47

金额

（1）处置

72605676.4772605676.47

或报废

（2）其他-

4.期末余额175647455.035007323.212080983.62182735761.86

二、累计折旧

1.期初余额112641437.49224728.80112866166.29

2.本期增加

43713291.57695461.55662659.4745071412.59

金额

(1)计提43713291.57695461.55662659.4745071412.59

3.本期减少

28228652.62-28228652.62

金额

(1)处置28228652.6228228652.62

（2）其他-

4.期末余额128126076.44695461.55887388.27129708926.26

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

(1)计提

266/4282023年年度报告

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值47521378.594311861.661193595.3553026835.60

2.期初账面价值100970667.03332360.81101303027.84

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

使用权资产较期初减少47.66%，主要系本期部分租赁协议终止所致。

26.无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权球员技术软件合计

一、账面原值

1.期初余额5863383662.61165118999.01274919903.966303422565.58

2.本期增

24116900.95-526743.4224643644.37

加金额

(1)购置-526743.42526743.42

(2)内部研发

(3)企业合并增加

(4)存货等

24116900.9524116900.95

转入

3.本期减少金

358478819.83165118999.01200000.00523797818.84

额

(1)处置358478819.83165118999.01200000.00523797818.84

(2)其他

4.期末余额5529021743.73275246647.385804268391.11

二、累计摊销

1.期初余

742097299.49163415243.16120070376.901025582919.55

额

2.本期增

129813298.36626861.1821997994.36152438153.90

加金额

267/4282023年年度报告

（1）计

129813298.36626861.1821997994.36152438153.90

提

（2）合

-并增加

3.本期减

36649835.24164042104.348333.35200700272.93

少金额

(1)处置36649835.24164042104.348333.35200700272.93

(2)其他减

-少

4.期末余

835260762.61-142060037.91977320800.52

额

三、减值准备

1.期初余

300280694.17300280694.17

额

2.本期增

--加金额

（1）计提

3.本期减

--少金额

(1)处置

4.期末余

300280694.17300280694.17

额

四、账面价值

1.期末账面价

4393480286.95-133186609.474526666896.42

值

2.期初账面价

4821005668.951703755.85154849527.064977558951.86

值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0%

截至2023年12月31日，上述无形资产中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的价值为610863212.23元。

(2).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(3)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

268/4282023年年度报告

27.商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商企业合期初余额期末余额誉的事项并形成其他处置其他的深圳市伙伴产业服务有限

公司（原深圳市伙伴房地

285130891.42285130891.42产经纪有限公司）（注

1）

大厂回族自治县弘润商贸

336245.00336245.00

有限公司（注2）深圳市城市空间规划建筑

216509387.20216509387.20

设计有限公司（注3）河北华夏幸福足球俱乐部

39640414.0939640414.09

有限公司（注4）

合计541616937.71541616937.71

注1：商誉形成的原因系2016年华夏幸福非同一控制下合并深圳市伙伴产业服务有限公司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。

购买日被合并方净被投资单位合并成本形成的商誉金额资产公允价值深圳市伙伴产业服务有限公司（原深

525000000.00239869108.58285130891.42圳市伙伴房地产经纪有限公司）

注2：商誉形成的原因系2011年廊坊京御非同一控制下合并大厂回族自治县弘润商贸有限公司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。

购买日被合并方净被投资单位合并成本形成的商誉金额资产公允价值

大厂回族自治县弘润商贸有限公司10000000.009663755.00336245.00

注3：商誉形成的原因系2017年华夏幸福非同一控制下合并深圳市城市空间规划建筑设计有限公司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分购买日被合并方净被投资单位合并成本形成的商誉金额资产公允价值深圳市城市空间规划建筑设计有限

300000000.0083490612.80216509387.20

公司

注4：商誉形成的原因系2015年廊坊京御非同一控制下合并河北华夏幸福足球俱乐部有限公司，支付的交易对价超过收购日享有的可辨认净资产公允价值的部分。

购买日被合并方净被投资单位合并成本形成的商誉金额资产公允价值

河北华夏幸福足球俱乐部有限公司27599051.73-12041362.3639640414.09

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

269/4282023年年度报告

单位：元币种：人民币本期增本期减被投资单位名称或形加少期初余额期末余额成商誉的事项计处提置河北华夏幸福足球俱

39640414.0939640414.09

乐部有限公司深圳市城市空间规划

216509387.20216509387.20

建筑设计有限公司深圳市伙伴产业服务

285130891.42285130891.42

有限公司大厂回族自治县弘润

336245.00336245.00

商贸有限公司

合计541616937.71541616937.71

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

270/4282023年年度报告

28.长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

待摊使用费1290136157.51163110439.111127025718.40

房屋装修256245823.082753628.5955975246.37203024205.30

租入办公室装修46118334.774333219.129217027.651133377.2140101149.03

咨询服务费11566879.851108815.827022678.755653016.92

合计1604067195.218195663.53235325391.881133377.211375804089.65

其他说明：

无

29.递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产内部交易未实现

3009106592.65752276648.162995672589.44748918147.36

利润

可抵扣亏损20803205168.245187873687.1829826725681.417446452578.16

坏账准备13867792735.863463553609.938366342316.712088803573.47

存货跌价准备3114194797.84778548699.482689106186.15672276546.57

预提负债584800900.51146200225.16355544308.3488886077.10

计提未支付利息12486683729.083121670932.31

租赁负债110198763.7327010832.69153840403.7438313595.91以后年度可结转

扣除的广告费与48430336.2712107584.0650055384.2712513846.07宣传推广费

未实现融资收益577050469.74144262617.44资产减值及损失

1324746321.24331186580.261205685180.44301421295.11

准备投资性房地产公

107047159.2326761789.81101611907.7125402976.93

允价值变动

合计56033256974.3913991453206.4845744583958.2111422988636.68

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

271/4282023年年度报告

期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异负债负债

原股改时评估增值24367866.726091966.685701760.321425440.08投资性房地产公允

444229232.81111057308.20467207760.05116801940.02

价值变动合同取得成本确认

616938349.26154234587.31991713538.90247928384.72

的递延负债

使用权资产53026835.6012696472.43101303027.8425199330.86

债务重组折现收益7757184253.121939296063.288150838645.322037709661.33

合计8895746537.512223376397.909716764732.432429064757.01

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣亏损17530082853.9715889441793.19

坏账准备820807398.71841476625.08

存货跌价准备5709238448.128272202520.67

合同资产减值准备594849056.44598139348.02

无形资产减值准备277712315.21300280694.17

合计24932690072.4525901540981.13

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2023年837642921.93

2024年1079104070.891240349506.77

2025年1224595878.591440701033.64

2026年3799973158.484418573440.09

2027年6838870406.057952174890.76

2028年4587539339.96

合计17530082853.9715889441793.19/

其他说明：

□适用√不适用

272/4282023年年度报告

30.其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备预付资产

0.000.0010660000.0010660000.00

购置款

合计0.000.0010660000.0010660000.00

其他说明：

无

31.所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况农民工工资农民工工资预

货币9090285190902851预储金、履约10316741031674储金、履约保

资金3.903.90保证金、司法603.17603.17证金、司法冻冻结等结等用于长短期用于长短期借借款及一年应收32456142298537813429127132733116款及一年内到内到期的非

账款926.65519.06523.03443.44期的非流动负流动负债质债质押押用于长短期用于长短期借借款及一年

159558501595447517827711款及一年内到

存货内到期的非16931657

281.10028.13220.41期的非流动负

流动负债抵625.51债抵押押用于长短期用于长短期借借款及一年固定1714716171471617510251751025款及一年内到内到期的非

资产274.67274.67106.26106.26期的非流动负流动负债抵债抵押押用于长短期用于长短期借借款及一年无形61086321610863214968208749682087款及一年内到内到期的非

资产2.232.233.773.77期的非流动负流动负债抵债抵押押

273/4282023年年度报告

用于长短期用于长短期借借款及一年在建21699503216995032169929621699296款及一年内到内到期的非

工程8.458.452.972.97期的非流动负流动负债抵债抵押押用于长短期用于长短期借投资借款及一年

1441334144133414750121475012款及一年内到

性房内到期的非

012.63012.63422.22422.22期的非流动负

地产流动负债抵债抵押押

53304930507011935709050854636300

合计////

259.63599.07711.83037.34

其他说明：

无

32.短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款7629287480.108788555000.00

保证借款684099199.90814099199.90

抵押借款0.00121207869.95

合计8313386680.009723862069.85

短期借款分类的说明：

无

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

√适用□不适用

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为8313386680.00元。

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币逾期利率

借款单位期末余额借款利率（%）逾期时间

（%）

三浦威特园区建设9.22-10.652021.03.26-21.40-36.00

3999600000.00

发展有限公司2022.5.17

固安九通新盛园区10.402021.04.2218.00

2000000000.00

建设发展有限公司

湖州鼎泰园区建设10.102021.07.0710.10

900000000.00

发展有限公司

274/4282023年年度报告

九通基业投资有限6.20-11.502021.06.23-10.00-18.00

853200000.00

公司2021.12.25

廊坊京御房地产开10.50-12.502021-02-0218.00

376487480.10

发有限公司

合计8129287480.10///其他说明

□适用√不适用

33.交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34.衍生金融负债

□适用√不适用

35.应付票据

(1).应付票据列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票30182932.33404872745.50银行承兑汇票

合计30182932.33404872745.50本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。

注：应付票据期末余额较期初减少92.55%，主要系重分类到应付账款所致

36.应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内12084617261.0213598451943.37

1至2年6074948001.0513160941966.18

2至3年9064357063.2017806817568.76

3年以上16128162479.046016371624.54

合计43352084804.3150582583102.85

275/4282023年年度报告

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

大湖1.3期770076384.80工程款未决算

永济新城506427496.56工程款未决算

和县孔雀城2期197亩项目354485129.78工程款未决算

涿州孔雀城1期343713858.61工程款未决算

新郑孔雀城283617527.41工程款未决算

合计2258320397.16/其他说明

□适用√不适用

37.预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内54412037.2954183111.36

1至2年4998098.0151148375.58

2至3年46991137.782786884.00

3年以上30626713.0628212141.37

合计137027986.14136330512.31

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

38.合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内5403370468.4613032013896.46

276/4282023年年度报告

1至2年3703151588.0725492206348.64

2至3年8204287153.3921460259062.94

3年以上17485090554.1414112771894.23

合计34795899764.0674097251202.27

注：合同负债期末余额较期初减少53.04%，主要系本期合同负债结转确认收入所致。

房地产预售情况

预售预计（或首批）竣工序号项目名称期初余额期末余额比例时间

1383822870.1383845806.

1香河经纬83亩项目53.45%2021年12月30日

8260

1115168369.1245862644.

2大厂窄坡117亩56.57%2022年10月30日

2690

八达岭-怀来上院646亩1128251337.1128255538.

366.90%2022年5月30日

1期6952

1122370643.1121544955.

4任丘铂宫100.00%2022年9月30日

2720

1073998115.1071981958.

5霸州2019年一砖南一期100.00%2022年12月31日

1526

6固安柏村一期263亩903258613.27947426187.7433.10%2023年11月25日

新空港-廊坊东尖塔地

7块二十一（87．2亩）项865422766.89921907322.8064.89%2023年8月30日

目

8汤林御府828842968.67879239920.63100.00%2018年12月30日

大运河-7期－大运河孔1343446826.

9866311273.0388.85%2021年8月30日

雀城7．6．2期62北戴河新区域内孔雀城

10859152844.43856365578.2887.32%2022年7月30日

1.3期

11牛驼7.1期761191883.98760359998.8195.76%2023年6月25日

昌黎域内孔雀城1.1期

12719485090.76719485090.76100.00%2022年7月30日

（126亩）

大厂潮白河孔雀城18.5

13698430443.72703780112.3760.27%2023年10月30日期（辛杜85亩）

14固安气象局81亩662701658.11622127867.9070.12%2023年4月30日

霸州2018年风情园102

15854693268.91578084570.6999.90%2022年6月30日

亩

八达岭-怀来上院646亩

16499880434.02503549611.9776.65%2022年6月30日

2期

八达岭高层-怀来孔雀

17456007377.48459927926.0344.65%2022年9月30日

城8．2期酒店北69亩

18霸州南夹河73亩439502915.57455057997.4094.91%2023年7月30日

19孔雀湖-孔雀湖四期725368717.80455034206.1095.99%2019年12月1日

20舒城孔雀城3.9期397817203.56409369151.9682.40%2022年3月31日

277/4282023年年度报告

21泾阳孔雀城1.0期632052432.06404865988.3899.75%2023年6月30日

香河运河大道50亩-香

22394322246.56394322246.56100.00%2021年11月30日

河运河大道50亩

八达岭高层-怀来五彩

23366524276.05366548157.2565.36%2022年5月30日

天街1期50亩

24白洋淀孔雀城1期359695649.37355884337.4539.09%2018年9月30日

固安区域2016年牛驼

25329767576.65329989133.5299.77%2023年6月25日

7.4期87亩项目

26牛驼7.5期234395612.10327191520.5649.07%2023年12月25日

27永济新城项目325078795.73325216777.3899.91%2020年5月30日

潮白河-伯顿庄园三期

28433393558.39308640779.9590.24%2021年12月30日

－潮白河．孔雀城霸州一砖北项目（196

29108839585.13283011925.4899.21%2021年12月31日

亩）

30香堤园66891499.79281893316.2476.79%2018年10月1日

31新郑孔雀城2.0期35亩247404840.79255133264.8470.49%2022年11月30日

拾光锦云-固安东徐北

32248051196.48249464040.479.34%2023年5月30日

170亩

33郭店孔雀城1.0期976527300.28244233706.5378.46%2023年3月31日

34孔雀公馆二期234306777.60229943095.2689.13%2018年5月1日

1543330975.

35固安航天振邦198亩199365349.8747.39%2023年6月30日

80

36长丰孔雀城1.2期116246907.60197669005.5534.12%2022年5月1日

37霸州帝中海27亩193452405.18196894785.5295.09%2023年10月30日

38固安牛驼7.4.2期26亩194124491.99194106143.37100.00%2023年6月30日

39昌悦320亩161038039.42174714228.4295.28%2018年10月1日

南京开发区孔雀城1.0

40985295812.85160344757.9756.32%2023年8月31日

期

41永定河孔雀城五至七期150149780.97150585775.42100.00%2013年5月1日

42武陟孔雀城2.2期329510504.25144566849.6261.89%2022年12月31日

43舒城孔雀城3.4期711165614.77134334364.0485.38%2022年8月30日

44舒城孔雀城4.0期123180113.56129016039.247.70%2024年2月29日

45问津3.1期319699374.39126497968.0691.43%2021年11月23日

385407174163914857528.

46其他.0325

6516397713326168808805

合计.77.15

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

房地产项目20199083117.59未达到结转条件

278/4282023年年度报告

合计20199083117.59/

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

南京金陵华夏中心项目一期-6601063356.84公司出售

武汉长江中心-御江轩项目-3253977760.92公司出售

嘉善孔雀城9.4期78亩-2083742129.39房地产项目结转

霸州市政府北105亩-1776763489.92房地产项目结转

大厂潮白河项目-大厂潮白馨居北90亩-1756507746.09房地产项目结转

新空港-廊坊北尖塔地块四（85．4亩）项目-1670306848.85房地产项目结转

大厂潮白河项目-大厂田各庄74亩-1481673898.87房地产项目结转

武汉长江中心-御江丰项目-1428828360.68公司出售

哈尔滨松北项目-1413135816.57房地产项目结转

固安航天振邦198亩-1363851632.75房地产项目结转

霸州五分2017年恒源122亩（榕园）-1346517613.78房地产项目结转

霸州温泉孔雀城三期-1262833062.65房地产项目结转

邯郸区域2017年邯郸孔雀城1.1期111亩项目-1219647176.36房地产项目结转

大厂潮白河项目-潮白河孔雀城雅韵园-1178540421.81房地产项目结转

合计-27837389315.48/

其他说明：

√适用□不适用

本年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为2975484.36万元，本年度新增但尚未确认收入的合同负债金额为260030.23万元，上述合同负债的变动金额主要为房地产销售合同所形成。

39.应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬339143474.721765507159.201937748623.95166902009.97

二、离职后福利-设定222062811.94222062811.94提存计划

三、辞退福利4779684.60164645990.98126124495.1243301180.46

四、一年内到期的其他福利

合计343923159.322152215962.122285935931.01210203190.43

279/4282023年年度报告

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴

339143474.721538114058.151710355522.90166902009.97

和补贴

二、职工福利费49002673.2449002673.24

三、社会保险费119606585.00119606585.00

其中：医疗保险费110325738.40110325738.40

工伤保险费7852874.597852874.59

生育保险费1427972.011427972.01

四、住房公积金58289370.7158289370.71

五、工会经费和职工教

494472.10494472.10

育经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计339143474.721765507159.201937748623.95166902009.97

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险214323887.05214323887.05

2、失业保险费7738924.897738924.89

3、企业年金缴费

合计222062811.94222062811.94

其他说明：

√适用□不适用

注：应付职工薪酬较上年减少38.88%，主要系职工薪酬下降所致。

40.应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税3552305083.122721913477.21

企业所得税6716784711.956497358197.22

个人所得税39141351.7971738160.77

城市维护建设税209892986.23173601705.74

教育费附加193176680.43160657207.68

土地增值税1139395237.03684595263.99

土地使用税75818300.1243737290.33

280/4282023年年度报告

房产税64551267.2935957600.28

其他29396558.3823198245.64

合计12020462176.3410412757148.86

其他说明：

无

41.其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息6550303665.158268931825.26

应付股利865510.37

其他应付款20159400089.3615598383346.02

合计26710569264.8823867315171.28

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期借款利息3100932758.722873289791.62

企业债券利息1148831382.593626804179.99

短期借款应付利息2300539523.841768837853.65

合计6550303665.158268931825.26

逾期的重要应付利息：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目逾期金额逾期原因

三浦威特园区建设发展有限公司1552367535.82公司流动性阶段性紧张

九通基业投资有限公司719853181.08公司流动性阶段性紧张

固安九通新盛园区建设发展有限公司642344222.23公司流动性阶段性紧张

湖州鼎泰园区建设发展有限公司278507500.00公司流动性阶段性紧张

合计3193072439.13/

其他说明：

□适用√不适用

281/4282023年年度报告

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付普通股股利865510.37

合计865510.37

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

押金437212087.71374279074.07

保证金1749080930.561915886211.95

代收代缴款1788427863.461765078238.42

预提费用1697732571.971032318589.85

承债收购未偿还原股东借款63364521.0063364521.00

其他暂收款1736961749.291685031402.62

股权收购款1338453543.831369681122.83

合作方往来2511805577.652342392732.97

罚息滞纳金及违约金8836361243.895050351452.31

合计20159400089.3615598383346.02账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

固安县地方税务局1134048302.72公司流动性阶段性紧张

廊坊惠佳房地产开发有限公司471206360.79未达到协议履行条件

南京空港会展投资管理有限公司459000000.00未达到协议履行条件

中信信托有限责任公司431075000.01公司流动性阶段性紧张

大厂回族自治县国家税务局382797001.08公司流动性阶段性紧张

合计2878126664.60/

其他说明：

□适用√不适用

42.持有待售负债

√适用□不适用

282/4282023年年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额廊坊市荣华建设投资开发有

573074195.99

限公司

合计573074195.99

其他说明：

本期持有待售负债变动系处置子公司所致。

43.1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款16182891416.2917973181522.31

1年内到期的应付债券2426451833.2032171524091.29

1年内到期的长期应付款1076934525.61257159813.40

1年内到期的租赁负债86265317.7299450868.34

合计19772543092.8250501316295.34

其他说明：

注1:1年内到期非流动负债较上年减少60.85%，主要系签订重组协议后科目重分类所致。

注2:1年内到期非流动负债中包含报表期内新增分期还款的长期借款、长期应付款中1年内到期

的部分、1年内到期的应付债券、1年内到期的租赁负债。

（1）1年内到期的长期借款项目期末余额期初余额

质押借款3106849277.782973469946.21

抵押借款4870171219.086012417790.35

保证借款8205870919.438987293785.75

合计16182891416.2917973181522.31

注1:1年内到期长期借款较上年减少9.96%，主要系签订重组协议后重分类到长期借款所致。

注2：抵押借款主要以本公司持有的存货、无形资产、固定资产、投资性房地产提供抵押，保证借款主要由公司、九通投资以及京御地产提供保证担保，质押借款主要以京御地产、九通投资等部分股权做质押。

注3：抵押物情况详见附注“七、10、存货”、“七、20、投资性房地产”、“七、21、固定资产”、“七、22、在建工程”、“七、26、无形资产”。

（2）1年内到期的长期应付款项目期末余额期初余额

融资租赁款174380223.03199628935.80

纾困资金902554302.5857530877.60

合计1076934525.61257159813.40

283/4282023年年度报告

注：1年内到期的长期应付款较上年增加318.78%，主要系政府纾困资金重分类到一年内到期的长期应付款所致。

（3）已逾期未偿还的借款情况

本期末已逾期未偿还的借款总额为15747643888.73元，其中重要的已逾期未偿还的借款情况如下：

借款利逾期利率借款单位会计科目借款期末金额逾期时间

率(%)(%)九通基业投资有1年内到期的

1700000000.006.602023.06.30-

限公司应付债券廊坊市京御幸福

1年内到期的

房地产开发有限1250000000.007.502023.03.0311.25长期借款公司北京丰科建房地1年内到期的

1205000000.008.302021.11.1518.25

产开发有限公司长期借款三浦威特园区建1年内到期的

999500000.0010.952021.07.1036.50

设发展有限公司长期借款固安九通新盛园

1年内到期的

区建设发展有限900000000.006.872021.01.1218.25长期借款公司

合计/6054500000.00///

44.其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

短期应付债券2609047000.00

预提土地增值税4220199239.984339838015.67

待转销项税5471623267.348989151198.19

其他657155962.71501054131.54

合计10348978470.0316439090345.40

284/4282023年年度报告

短期应付债券的增减变动：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币溢票面债本本期是折债券利率发行券发行期初期按面值计提期末否面值价其他变动

名称（%日期期金额余额发利息偿余违摊

）限行还额约销

20 德清 A1 100.0 1 4382748.0

2020/3/19268981132.08241083000.00241083000.00

0年8

1年期高级无1

抵押定息债年

100.02020/12/12119467831.12367964000.02367964000.0

券-

08000

XS227551445

8

2388448963.12609047000.04382748.02609047000.0

合计////

8080

其他说明：

√适用□不适用

注：短期应付债券变动主要系签订债务重组协议后科目重分类所致。

285/4282023年年度报告

45.长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款29111871460.1326905198439.08

抵押借款14078178434.3516220407714.26

保证借款68562074029.9569721997870.79信用借款540000000

减：一年内到期长期借款-16182891416.29-17973181522.31

合计95569232508.1495414422501.82

长期借款分类的说明：

注1：抵押借款主要以本公司持有的存货、无形资产、固定资产、投资性房地产、在建工程提供抵押，保证借款主要由公司、九通投资以及京御地产提供保证担保，质押借款主要以京御地产、九通投资等部分股权和应收账款做质押；

注2：抵押物情况详见附注“七、10、存货”、“七、20、投资性房地产”、“七、21、固定资产”、“七、22、在建工程”、“七、26、无形资产”。

其他说明：

√适用□不适用

长期借款的借款利率区间为年利率2.50%-11.50%。

46.应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

16华夏02-1362441696713935.901812665274.44

16华夏01-1350822291199389.752531821873.06

16华夏04-1353022507254824.082681183316.76

16华夏05-1353911619524448.361798087141.03

16华夏06-1354652952070001.033326874779.47

15华夏05-1224942834024085.533428693097.26

16华夏-13616711090424.2811419501.31

17幸福基业MTN001-101780003 1617129879.53 1695280535.93

18华夏02-143551404861194.45481719181.06

18华夏01-1435502015078859.932269945774.76

18华夏03-1436931661879096.631788447152.56

18华夏04-150683728117288.861058160365.61

18华夏06-15510215276752.6716175908.26

18华夏07-1551033264914104.733646951543.69

19华夏01-155273815123211.60848024940.12

20幸福基业MTN001-102000447 616463959.55 937433593.88

20幸福基业MTN002-102000735 458328935.80 473960972.85

17固安九通A4-142799 105064731.74 106995200.00

17固安九通A5-142800 117377005.00 119533700.00

286/4282023年年度报告

17固安九通A6-142801 130510096.46 132863332.71

17固安九通次-14280236000000.0035987336.63

2亿美元优先票据-XS1835626810 1399750800.86

2亿美元优先票据-XS1860402954-7月增发 1392920000.00

1.1亿美元优先票据-XS1860402954-8月增发 766106000.00

1.2亿美元优先票据-XS1860402954-9月增发 835752000.00

0.7亿美元高级债-XS1729851490-10月增发 696460000.00

1亿美元优先票据-XS1860402954-11月增发-

696460000.00

1

1亿美元优先票据-XS1860402954-11月增发-

696460000.00

2

0.5亿美元高级债-XS1729851490-12月增发 487522000.00

0.7亿美元优先票据-XS1860402954-12月增

975044000.00

发

0.6亿美元优先票据417876000.00

5.3亿美元（债券代码为XS1953977326）高级

3691238000.00

无抵押定息债券-3月

3.5亿美元（债券代码为XS1972090119）高级

2437610000.00

无抵押定息债-4月

6.5亿美元（债券代码为XS1972092248）高级

4518650641.50

无抵押定息债-4月

5亿美金（债券代码为XS2100597256）高级无

3481926085.79

抵押定息债-1月

7亿美金（债券代码为XS2100597330）高级无

4857035632.46

抵押定息债-1月

3亿美金（债券代码为XS2189577906）2年期

2089379999.98

高级无抵押定息债

3.3亿美金（债券代码为）2年期高级无抵押

2298318000.00

定息债

0.6亿美金(债券代码为XS2100597330)高级

393896686.77

无抵押定息债-10月增发

XS2581879207 14188105495.58

XS2581879116 698744573.55

XS2581879462 8903446.80

XS2581976748 977692860.87

XS2581979171 10241872548.84

XS2581978793 710485672.42

XS2581979411 2263132.14

XS2581979841 1728001797.26

XS2581979767 84365566.75

XS2581980187 1063356.84

17九通01-非公开债771427395.12813001093.85

17九通03-非公开债371957640.88575363510.13

17华夏A4-固安PPP 500000000.00 500000000.00

17华夏A5-固安PPP 500000000.00 500000000.00

17华夏A6-固安PPP 500000000.00 499718655.62

17华夏次级债-固安PPP 200000000.00 200000000.00

18九通01837758994.471010788476.88

18九通02941903208.471092765180.19

287/4282023年年度报告

18九通03762565673.40783895220.10

19问津A2 248553032.40 274410000.00

19问津A3 248553032.40 273716321.42

19问津A4 248553032.40 273199781.44

19问津A5 248553032.40 272889079.97

19问津A6 248553032.40 272682486.88

19问津次235500850.65260000000.00

19九通011340117651.721422100983.10

19九通03953953290.59960410907.43

20德清A1 205380678.88

20德清A2 276622603.07 311844219.64

20德清A3 284653171.54 302710197.42

20德清A4 284653171.54 302596227.21

20德清A5 284653171.54 302528845.03

20德清次253161727.88270000000.00

减：一年内到期的部分-2426451833.20-32171524091.29

合计62860123235.4840637727463.77

288/4282023年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按面值债券票面利发行债券发行期初本期溢折价本期其他变期末是否面值计提利

名称率（%）日期期限金额余额发行摊销偿还动余额违约息

16华夏15583

2016-3-198437938317660932045041696713

02-100.002.50%5年03274.否

3995.00276.37738.44399.90935.90

13624444

16华夏20007

2016-3-278588441181572793477562291199

01-100.002.50%5年21873.否

4000.00948.99469.92986.61389.75

13508206

16华夏22176

2016-3-298487454682598803494912507254

04-100.002.50%5年43316.否

24000.00039.45150.13657.45824.08

13530276

16华夏15065

2016-4-198991642004432241562111619524

05-100.002.50%5年37141.否

12000.00955.16236.62543.95448.36

13539103

16华夏30247

2016-5-39798327515483417107122952070

06-100.002.50%5年74779.否

10000.00077.29001.98223.54001.03

13546547

15华夏31636-

2015-397000087403702482834024

05-100.002.50%7年85097.259412否

10-22000.00084.24334.11085.53

12249426677.62

16华夏

2016-1-14873941121930006940377027469211090424

债-100.002.50%7年否

20990.00501.31.85.00.97.28

136167

289/4282023年年度报告

17幸福

基业10772

2017-5-189024836445918723935361461629

MTN001- 100.00 2.50% 5年 80535. 否

19280.00409.2480.00623.60879.53

101780093

03

18华夏

2018-5-522365033882467451179698400640486119

02-100.002.50%5年否

3094.34181.0689.38418.82432.214.45

143551

18华夏17944

2018-5-246257851513622902829292015078

01-100.002.50%4年39774.否

30301.89899.82319.71404.88859.93

14355076

18华夏15605

2018-6-198996046299448731461851661879

03-100.002.50%4年67152.否

20000.00544.10852.67796.74096.63

14369356

18华夏10079-

2018-9-1294481351892097972811728

04-100.002.50%3年60365.258863否

10132.08823.47595.608.86

15068361481.15

18华夏

2018-2987264161754342001035913675015276752

06-100.002.50%5年否

12-20150.94908.26.7206.29.70.67

155102

18华夏33655-

2018-398301881879727573264914

07-100.002.50%7年92543.27921否

12-20867.93198.33188.85104.73

15510369250.11

19华夏

2019-3-995500077819820512231016002581512321

01-100.002.50%5年否

2500.00940.12631.47709.04980.521.60

155273

20幸福

基业-

2020-3-9955000751433239393569255546395

MTN001- 100.00 2.50% 5年 160277 否

1900.00593.88947.49003.319.55

1020004631.02

47

290/4282023年年度报告

20幸福

基业

2020-4-49775002279607841110936733732893

MTN002- 100.00 2.50% 5年 否

1600.00972.8564.37962.955.80

1020007

35

17固安

2017-3-1271217565071930419304

九通A4- 100.00 5.20% 4年 否

1520.5745.2468.2668.26

142799

17固安

2017-3-1420187674832156621566

九通A5- 100.00 5.20% 5年 否

1597.2017.2395.0095.00

142800

17固安

2017-3-15790908229544767.2398023532

九通A6- 100.00 5.20% 6年 否

1512.2706.612903.5436.25

142801

17固安-

2017-3-357529812663.

九通次-100.000.00%6年12663.否

153.9137

14280237

6.5亿美

元（债券代码为-

45186

XS19720 13068 2019-4- 4364230 45186

8.60%5年50641.否

92248）40.008000.0050641.

50

高级无50抵押定息债

291/4282023年年度报告

7亿美金

（债券代码为-

48570

XS21005 13068 2020-1- 4826780 48570

8.05%5年35632.否

97330）40.0014000.0035632.

46

高级无46抵押定息债

6000万

美金（债券代码

为-

130682020-3637948393896

XS21005 8.05% 5年 393896 否

40.0010-1487.99686.77

97330）686.77

高级无抵押定息债

2098714188

XS25818 2023-1- 1461666 324577 14188105

07990.2.50%8年105495否

79207311667.15207.91495.58

00.58

XS25818 103358 2023-1- 7198503 698744 15984 69874457

2.50%8年否

79116466.003172.30573.55978.603.55

XS25818 13170 2023-1- 9172378 89034 203681 8903446.

2.50%8年否

7946200.0031.2046.80.5980

XS25819 710982 2023-1- 4951710 977692 22366 97769286

2.50%8年否

76748798.0031794.95860.87398.320.87

-

1805612207

XS25819 2023-1- 1257588 279259 19652 10241872

86500.2.50%8年163014否

79171314197.90756.6490465.548.84

00.60

76

292/4282023年年度报告

-

XS25819 125261 2023-1- 8723976 846819 19372 71048567

2.50%8年136333否

78793702.003149.75210.20439.472.42

537.78

-

XS25819 399000 2023-1- 2778875 26973 61707. 2263132.

2.50%8年434267否

79411.0031.4099.606314.46

17280

XS25819 255606 2023-1- 1780196 1728001

0.00%8年01797.否

79841443.0031632.92797.26

26

XS25819 12479 2023-1- 8691385 84365 84365566

0.00%8年否

79767375.00315.13566.75.75

XS25819 157292 2023-1- 1095475 10633 1063356.

0.00%8年否

80187.0031.8656.8484

17华夏

2017-497740033000

A4-固安 100.00 6.60% 4年 否

12-1900.00000.04

PPP

17华夏

2017-497740033000

A5-固安 100.00 6.60% 4.5年 否

12-1900.00000.04

PPP

17华夏-

2017-497750033135281344

A6-固安 100.00 6.60% 6年 2 81344 否

12-1900.00616.46.38

PPP .38

17九通

2017-8-994000076150119943203503027677142739

01-非公100.002.50%4年否

1700.00093.85229.12000.00301.275.12

开债

17九通-

2017-5964000575363148024236037195764

03-非公100.002.50%5年199169否

10-2700.00510.13647.0200.000.88

开债869.25

10097-

18九通2018-3-1085095259118874883775899

100.002.50%5年88656.179.31163154否