中央政府发出房地产去库存的强烈信号。中央政治局会议于2024年4月底召开。会议期间，中央政府表示要加快房地产去库存，优化新增住房供应。继去年7月中央政府首次指出供需不匹配的问题后，上周中央政府提出了更加明确的解决方向。我们认为，如何平衡住房供需的问题已经受到中央政府的高度重视。而这也是建立房地产发展新模式的前提。我们预计近期将出台更多的需求端政策，加快房地产去库存，支持居民对改善型住房的需求。

“以旧换新”政策有助于加速去库存。最近，不少城市宣布了鼓励居民以旧换新的新政策。例如，郑州宣布在今年年底前完成1万套“以旧换新”计划的目标。上海也在5月宣布了类似的政策，鼓励开发商和中介机构共同推动“以旧换新”的交易。据21世纪经济报道消息，目前已有40多个城市表态支持房地产“以旧换新”，部分城市已经宣布了这一相关政策。我们认为，更多城市将在短期内出台此类政策，支持房地产去库存。

“以旧换新”有两种方式。根据已经披露的政策，我们发现“以旧换新”有两种实施方式。一种方式是当地国有企业购买库存，比如郑州的情况。截至4月底，当地国有企业郑州城发集团已收到64份符合条件的“以旧换新”申请。另一种方式是政府提供激励措施，鼓励私人交易（例如购房补贴和税收减免），比如上海的情况。第二种方式通过降低交易成本，或者是通过合理的定价，进而推动房屋交易。

我们预计短期行业将会反弹。结合中央政府发出的积极去库存信号，以及一线城市（最近是北京和深圳）持续的需求端宽松政策，我们预计短期房地产行业将会反弹。我们认为房地产行业已逐步进入企稳阶段，基本面有所改善。

在优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），其在有利的产业政策下增长前景较好。此外，我们认为旭辉控股（00884HK）和融创中国（01918HK）有望受益于债务困境的反转。

风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；2）购房需求下行。