本报告导读：

因企业经营环境尚未完全修复导致园区载体销售不及预期，以及公允价值、投资收益变动影响，利润端承压，期待科创服务等成果转化企稳回升。

投资要点：

维持增持。2023年营收 25.2 亿元/-3.9%，归母净利 3.29亿元/-21%，扣非1.05 亿元/-29.7%低于预期；考虑到园区销售仍待修复，下调预测2024-25年EPS 为0.28/0.32 元(原0.54/0.65 元)增速3/13%，预测2026 年EPS 为0.35 元增速11%；采用PE/PS 估值法，下调目标价至7.56 元，维持增持。

公允价值及投资收益变动影响利润端的表现。1)2023 年：①毛利率24.9%/-4.32pct 因科创服务毛利率下降(34.7%/-14.9pct)；净利率12%/-7.92pct 因公允价值+投资收益同比降1.75 亿元及费用增长；②费用率27.8%+2.55pct，其中销售/管理/财务/研发费用率分别4.57/11.6/5.76/5.87%，同比分别+0.47/-0.15/+1.87/+0.36pct；③经营净现金流-3.18 亿元/+2.18%；2)2024Q1：

①营收4.44 亿元/-21%，归母净利-0.36 亿元/-172%，公允价值+投资收益同比降0.88 亿元；②经营净现金流-1.65 亿元，净流出同比改善。

数云科技加速成长，丽星科技启动升级转型。1)2023 年科创服务营收7.77亿元/-8.69%占比30.9%因园区载体销售不及预期，战略新兴产业16.89 亿元/-2.14%占比67.1%因客户需求下降；2)新兴产业中数字产业营收+71%，因子公司数云科技中标或签约多个重大项目；3)子公司丽星科技积极开拓新市场、新品类，业务望企稳回升。

期待科创服务转化企稳回升。1)积极探索科技成果转化的模式化和规模化路径；2)推进创新载体去化，园区围绕“一城一产业”转型；3)做优投资孵化，期待未来成长。

风险提示：项目进度及效果不达预期，投资孵化失败及项目退出风险等