上海临港：发力新质生产力园区服务与股权投资

在上海市以科技创新引领“五个中心”建设的发展大局下，公司围绕全市“3+6”“2+2”“4+5”的现代化产业体系，在集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业以及新一代电子信息、智能网联新能源汽车、高端装备、先进材料、新能源及绿色低碳、时尚消费品等产业赛道精准发力，持续深化打造漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工业互联网）、南桥智行生态谷、临港新片区大飞机园等一批“上海市特色产业园区”，聚力赋能打造特色产业生态，招引服务优秀项目，精准赋能旗下特色园区、特色产业、特色企业。

在人工智能及元宇宙产业赛道，公司旗下漕河泾园区对接AI链主企业，助力园区企业稀宇科技（MINIMAX）等人工智能关键技术领域企业赴港上市，引入具身智能瞪羚企业它石智航，深化打造上海颠覆性技术创新中心、模速空间等重点产业孵化载体，并通过首发AI聚合体、建设AI加速器、合办AI+生态大会等多种方式，推动大厂团队在园区“二次创业”。

在集成电路及生物医药产业赛道，公司旗下浦江园区深耕集成电路及新一代信息技术关键领域，助力园区企业壁仞科技、天数智芯等独角兽企业赴港上市，引入芯氧半导体、近硕半导体等一批高成长性企业。通过推进建设医疗器械集聚区建设，浦江园区在生物医药赛道积极拓展产业链上下游资源，引进东箭南科技、纳全生物、应和脑科学等产业链上关键企业。

在商业航天、高端装备仪器及时尚消费品产业赛道，公司旗下松江园区持续推动格思航天、垣信卫星等一批创新龙头在园区内深耕发展，联合上海科学院导入仪创港项目，打造高端装备仪器产业集聚高地，同时，推动万木生源在园区内落户总部，有力提升园区时尚消费产业能级。

在智能网联新能源汽车及智能终端产业赛道，公司旗下南桥园区紧密联动智能网联技术中心等功能平台，导入通通达科技等瞪羚企业，同时，通过深化数字江海、海归小镇等综合产业优势，引进首芯半导体、虹晶晶等优质企业，推动智能终端科技产业积聚成势。在康桥园区，公司持续助力智元机器人等人形机器人头部企业在园区内深耕发展，不断深化具身智能通用大模型建设。

在跨境金融产业赛道，公司旗下滴水湖金融湾依托临港新片区“走出去”综合服务平台、上海再保险登记交易中心等功能平台，推动跨境金融、再保险机构加速集聚，引入了安盛环球、汉诺威再保险等金融企业，实现日企(上海)中小企业国际产业园正式开园，落地岛津实验器材、TBM、威顿智存等多家知名企业，助推国家战略承载区更好发挥“增长极”“试验田”作用。

在国产商用大飞机产业赛道，公司旗下大飞机园围绕大飞机产业链，引入上海兴航、泽达航空、赛峰 APC、华测品正、钢研纳克、上飞采供等重点项目，进一步丰富了园区内航空零部件、航空发动机、机载系统、材料检测等产业细分门类，从高端制造、保税维修、复合材料、航空物流等领域进一步强化园区整体产业能级。

以投资强化企业粘性，加大潜力科创项目投资培育。2025 年，公司紧紧围绕上海产业体系发展方向，逐步构建“产业引领+投资驱动+科创赋能”的赋能体系，稳步增强科创产业投资的专业性与显示度，以投资增强园区企业发展粘性，有效增强公司自身经营发展的投资属性。报告期内，公司参与投资上海先导基金人工智能母基金、深化打造临港策源基金科创策源功能。2025 年至今，公司通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市，并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局。

同时，公司进一步聚焦关键核心技术突破和应用场景落地，深化与高校、科研机构、产业伙伴合作，着力引进多个高能级功能平台。报告期内，公司积极推动香港大学等高校研究主体入驻公司旗下园区，发挥承载交叉学科国际研究和人才与未来领袖培养基地等重要功能，推动科研院所在沪重要的科研与产业化场所，营造未来产业培育、孵化、转化的一站式产业潜力源泉。同时，公司推动浦江国产算力共享实验室正式投入运营，以高能级园区科创体系支持关键核心技术攻关，推动优质创新成果在园区应用转化。

上海临港发布2025年年报，受结转规模下降、毛利率承压影响，公司收入利润有所下降，运营服务表现稳健，产业投资平稳推进。结转毛利率下降，现金流同比改善公司。2025年实现总营业收入79.4亿元，同比-29.7%；实现归母净利润9.7亿元，同比-12.6%；实现扣非归母净利润7.1亿元，同比-28.3%；实现经营性净现金流-9.5亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-40.5%，利润下降主要由于销售结转毛利率同比-18.6pct至19.0%，同时计提资产减值损失1.5亿元。截至2025年末，公司资产负债率67.0%，同比+1.5pct；在手货币资金77.5亿元，有息负债382.1亿元，平均融资成本2.99%；实现毛利率、净利率分别为35.7%、13.6%，同比分别-9.4pct、-2.5pct，房产租赁毛利率63.4%，同比-0.5pct；每股拟派发现金红利0.2元，派息比例约52%。

园区租赁业务保持稳健，产业投资进入收获期。公司2025年共计实现销售金额29.4亿元，同比-38.5%；销售面积13.1万方，同比-35.7%；实现新增土储3.05万方，全年无新开工面积，竣工面积164万方。截至2025年末，公司园区物业总在租面积276.6万方，实现房产租赁收入29.1亿元，同比-4.4%；园区运营服务相关收入5.0亿元。公司构建“产业引领+投资驱动+科创赋能”的赋能体系，2025年以来通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市，并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局，得益于临港康桥商务绿洲作为底层资产REITs扩募，公司实现投资净收益8.3亿元。

公司近期经营层面正经历深刻转型，逐步从传统的园区开发租售模式向"空间+服务+投资"的创新生态集成服务商转变。尽管2026年一季度业绩因园区销售收入下降而短期承压，营收和归母净利润分别同比下降-11.02%和-36.08%，但公司发布的2026年上半年业绩预告显示，预计归母净利润将同比增长106%~148%（追溯调整后），主要得益于产业投资的部分项目上市，投资收益显著。此外，公司核心园区临港新片区持续引入重大项目，如6月29日开工的芯港集成28nm晶圆制造项目，进一步巩固了其在国家半导体战略中的核心地位。

业绩拐点与价值重估：公司2026年上半年业绩预告超出市场预期，归母净利润预计同比大幅增长106%~148%。这一增长主要由产业投资收益驱动，而非传统的地产销售，标志着公司"投资+服务"转型战略已进入收获期，市场有望对公司进行价值重估，从传统地产开发商估值体系切换至"科创投行+资产管理"的复合估值模式。

产业催化剂密集落地：公司所在的临港新片区正成为国家半导体及AI产业的核心承载区。近期，芯港集成28nm晶圆厂、长电科技78亿元先进封测厂等百亿级项目相继在临港开工或宣布落地，将持续吸引产业链上下游企业集聚。作为片区的主要开发和运营商，上海临港将直接受益于土地和载体需求的增长，以及产业生态繁荣带来的服务与投资机会。

商业模式转型，打造"空间+投资+服务"第二增长曲线：公司正坚定地从重资产的园区开发商向"创新生态集成服务商和总运营商"转型。

空间为基：持有上海核心区域，特别是临港新片区的稀缺产业载体，提供稳定的租售现金流。

投资为核：通过"基金+基地"模式，深度参与园区内科创企业的股权投资，分享集成电路、生物医药、人工智能等硬科技产业的成长红利。公司已投资壁仞科技、盛合晶微等多家明星企业，投资收益正成为利润增长的重要引擎。

服务为翼：构建覆盖企业全生命周期的服务体系，提供金融、人才、技术等高附加值服务，增强客户粘性，创造新的利润增长点。

深度绑定国家战略，享受政策与资源红利：公司是临港新片区开发建设的主力军，深度服务于上海科创中心建设、长三角一体化等国家战略。这不仅为公司带来了在土地获取、项目引进、资金支持等方面的天然优势，也使其成为承接国家战略性新兴产业落地的核心平台，确保了公司长期发展的确定性和成长空间。

"投融管退"闭环，资本运作能力突出：公司熟练运用REITs等金融工具盘活存量资产，如2025年成功将"临港康桥商务绿洲"注入REITs平台实现扩募。这种"开发-培育-成熟-退出-再投资"的资本循环模式，能够有效降低负债、提高资产周转率，为新一轮的产业投资和园区开发提供资金，实现可持续的内生性增长。

公司正处于从传统的重资产园区开发模式向"轻重并举"的战略转型期。边际上最显著的变化是：

控制开发节奏：主动调控新建载体入市节奏，严格落实"以销定产"，避免在市场下行周期盲目扩张。

强化产业投资：产业投资正成为越来越重要的利润来源。公司通过"基金+基地"模式，围绕集成电路、生物医药、人工智能等核心赛道进行布局，投资收益在2026年上半年业绩预告中已成为利润增长主因，验证了转型成效。

做大服务板块：明确将园区运营服务定位为"面向未来的核心能力"，目标是实现服务收入和营收占比的"双增长"，2025年上半年已实现运营服务收入2亿元。

公司的基本盘，通过高效的园区开发、成本控制和专业的物业管理，实现园区物业的销售和租赁。公司旗下"临港"、"漕河泾"、"科技绿洲"等成熟品牌享有市场溢价。

公司未来增长的核心驱动力。通过设立和参投产业基金（如临港策源基金、上海先导基金人工智能母基金），投资于园区内具有高成长潜力的科创企业，分享企业上市或并购带来的资本增值收益。

通过打造"产业引领+投资驱动+科创赋能"的创新生态，为入园企业提供从初创到成熟的全生命周期服务，增强企业粘性，并从中获取咨询、金融、人才等高附加值服务收入。

公司主营业务为园区综合开发，主要分为房产销售和房产租赁两大板块，此外还包括日益重要的园区运营服务和产业投资等其他业务。

园区综合开发-销售：是公司目前收入占比最大的业务，2025年收入为45.30亿元，占比57.08%。该业务受房地产市场周期影响较大，2025年收入同比下降-40.49%，毛利率为19.02%，是拉低公司整体业绩的主要因素。

园区综合开发-租赁：是公司毛利率最高的业务，2025年毛利率高达63.36%。该业务提供稳定的现金流，2025年实现收入29.08亿元，占比36.64%，表现相对稳健。

其他业务：主要包括园区运营服务、产业投资收益等。随着公司转型，该部分业务重要性日益凸显，是未来业绩增长的关键看点。

公司的客户是入驻其产业园区的各类企业，客户集中度较低。2025年，前五名客户销售额合计10.94亿元，占年度销售总额的24.14%，不存在对单一客户的严重依赖。公司客户定位精准，聚焦于符合国家战略方向的高科技产业，包括：

集成电路：如壁仞科技、盛合晶微、芯港集成等。

人工智能：如商汤科技、智元机器人，并参与投资上海先导基金人工智能母基金。

生物医药：如心泰医疗、精锋医疗等。

大飞机产业：如上海兴航、赛峰APC等。

跨境金融：如安盛环球、汉诺威再保险等。

新客户拓展

公司通过打造特色产业生态和创新服务模式，持续吸引新客户入驻。

打造特色产业园区：通过建设"浦江创芯之城"、"临港新片区大飞机园"等特色园区，吸引产业链上下游企业集聚。

创新招商模式：推出"零界魔方"超级个体（OPC）社区，以零租金、提供算力等优惠政策，吸引了超过300个AI及硬核科技领域的初创团队和个人创业者入驻，成为培育未来客户的蓄水池。

投招联动：通过产业基金投资，带动被投企业及其产业链伙伴落户园区，如成功推动3D封装龙头企业盛合晶微在临港落地。

当前，产业园区行业正经历深刻变革。在宏观经济承压和房地产市场调整的背景下，传统的规模扩张模式难以为继，行业整体呈现出投资降速、去化周期拉长、同质化竞争加剧的趋势。然而，国家大力推进新型工业化和培育新质生产力，为产业园区带来了结构性机遇。行业发展正从"要素驱动"转向"创新驱动"，从"空间载体开发"转向"产业生态运营"。未来的核心竞争力在于围绕主导产业链（如AI、半导体、生物医药）的组织能力、产业培育能力和综合服务能力。具备区位优势、品牌优势和生态整合能力的头部园区运营商将获得更强的议价能力和发展空间。

注：市值截止日:2026-07-30,营业收入截止日:2025-12-31,利润截止日:2025-12-31,PE截止日:2026-07-30

与同业相比，上海临港的独特性在于其作为临港新片区这一国家级战略区域的核心开发主体，政策地位突出。与张江高科类似，公司大力发展科创投资，但上海临港的园区体量和产业覆盖面更广。与浦东金桥相比，公司在新兴产业（如AI、大飞机）的布局更为前瞻。相较于招商蛇口等全国性综合开发商，上海临港更聚焦于高科技产业园区的深度运营和产业培育。

参考资料：

20260417-开源证券-上海临港：结转下滑拖累短期业绩，产业投资进入收获期