投资要点

上周（2024.4.15-2024.4.21，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-3.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+1.9%、-0.3%，超额收益分别为-4.87%、-2.65%。29个中信行业板块中房地产位列第22。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周38城新房成交面积189.1万方，环比-10.9%，同比-46.8%。2024年4月1日至4月19日累计成交510.2万方，同比-42.9%。今年截至4月19日累计成交3146.2万方，同比-44.2%。

（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积190.5万方，环比-7.9%，同比-11.5%。2024年4月1日至4月19日累计成交496.8万方，同比-4.6%。今年截至4月19日累计成交2241.8万方，同比-18.1%。

（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9593.5万方，环比+0.5%，同比+2.1%；14城新房去化周期为22.5个月，环比变动+0.7个月，同比变动+7.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为17.9个月、14.4个月、20.9个月、54.6个月，环比分别变动+0.4个月、+1.0个月、+0.5个月、+0.4个月。

（4）土地市场：2024年4月14日-2024年4月21日百城供应土地数量为412宗，环比-7.4%，同比-34.1%；供应土地建筑面积为1627.2万方，环比-17.4%，同比-49.2%。截至4月21日，2024年累计供应土地数量为7378宗，同比+0.7%，累计供应土地建筑面积为38531.0万方，同比-15.3%。

重点数据与政策：中央层面：央行召开金融稳定会议；发改委表示中国经济延续回升向好态势；财政部表示有信心、有能力实现5%左右增长预期目标。地方层面：广州黄埔发放全国首张城中村改造房票；深圳推出白石洲项目试点“以旧换新”模式；长沙鼓励“以旧换新”并取消限购；郑州启动“卖旧买新”试点工作发布《配售型保障性住房》意见稿；厦门降低首付比例；第一批“白名单”中超2100个项目完成审批；多地阶段性取消首套房贷款利率下限；北京、郑州、成都等地优化公积金政策。

周观点：4月第3周新房成交环比下降，同比保持较大降幅，二手房成交环比和同比均小幅下降。上周长沙全面取消限购，多个城市推出“以旧换新”模式，第一批“白名单”中超2100个项目完成审批。地产企业端和居民端的政策均在稳步推进当中，期待4、5月更多核心城市的地产政策逐步打开，提振市场需求和信心。推荐1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。