《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点能够帮助企业实现前期投资回收，形成投融资闭环，对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义。其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

本次REITs公募化的实践，有望实现产品标准化和流通化，除了为个人投资者提供了一种高分红、高收益风险比的长期投资工具外，还可推动保险资金、养老资金、社保资金、公募私募基金等机构资金投资于优质基础设施资产，满足其长期安全性与回报率要求。

接下来我们进行详细梳理。

一、什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）是世界上主流权益投资产品之一，具有门槛较低、流动性较高、分红较高等特征，起源于房地产领域，随后扩展至不同的领域。简单说就是一种基金，中小投资者也能以较低门槛参与不动产市场。

最早的模式就是，投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱购买写字楼、商场、停车场、酒店、仓储、工业地产、基础设施等。在这个过程中，投资者变成房东，享受各项资产升值的红利。这是一种标准化产品，流动性很强，在交易时间内随时可以卖掉变现，每年还会分红，发达国家和成熟市场根据项目不同分红为4%~10%不等。

1、我国REITs的现状？

我国类REITs产品发展迅速，但整体发行规模较小。截至2020年3月底，已有31单类REITs产品在上交所发行，规模548.09亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。

行业类型上，以房地产企业为主，购物中心、写字楼、租赁住房占据约65%比例，而基础设施类REITs仅占比约8%。

2、两个原因促成基建领域启动试点工作

第一，基建类REITs或是目前最佳的突破口。疫情对经济造成较大影响，“新老基建”将是“六稳”、“六保”的重要抓手之一。数据显示，2019年10万家建筑企业、从业人数5427万，建筑业贡献城镇单位就业人口占比16%，远高于批零4.8%、住宿餐饮1.6%、文体娱乐0.8%，近10年建筑业贡献新增就业1620万人占比高达33%。如再考虑建筑业上下游产业链上的水泥、钢铁等行业均是劳动密集型，拉动就业更加明显。

当前基建面临着提经济和稳就业等多项关键性责任，但资金问题却压制着基建投资，基础设施投融资领域的改革尤为迫切，而公募REITs有能力解决这一问题。

第二，目前我国政府部门杠杆率又回到2014年末的高位，REITs可以盘活存量基建资产、推动基建运营资产价值重估，有利于缓解地方债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供资本金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。

二、基建公募REITs必读知识点

1.“公募基金+ABS”模式：由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。

2.基本原则：符合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳妥开展试点工作，推动长期健康发展。

3.项目要求：

1）聚焦重点区域——优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；

2）聚焦重点行业——优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点；

3）强调“优质”项目——核心在于权属清晰，具有市场化经营模式，具有持续、稳定现金流，发起人及运营企业具备持续经营能力。在市场化原则下，优质项目最终要得到投资人的认可。

三、行业影响几何？

REITs帮助广义实体资产在二级市场形成“蓄水池”，不仅充分释放其股权价值（以降低杠杆率），更为实体资产在一二级市场间灵活流转与合理布局提供可能，这对于分散和疏解资产风险具有重要作用。

1、建筑板块逻辑或将重构

公募基础设施REITs推出或对中期基建投资增速有明显提振。简单测算，未来几年若有1%、3%、5%的存量基础设施资产通过REITs证券化，对应的募集资金金额可达到1.5、4.5、7.5万亿。

具体来看：

1）运营类资产占总资产比重较高的公司将直接受益于基建REITs推进，比如中国交建、中国电建；

2）受益基建投资预期上修，借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制，例如中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国中冶。

3）路桥设计：中设集团、苏交科、设计总院

4）路桥施工：龙元建设、上海建工、山东路桥、隧道股份

2、公用事业

我国公用事业行业（此处指电力、城镇燃气行业）资产存量巨大，其中尤其以电力行业（包括发电、电网）为甚。

输配电网络是极佳的REITs底层资产，另外天然气在我国现代清洁能源体系的地位日益提升。燃气行业是公用事业中成长属性最强的子行业之一。

3、环保行业

环保行业可作为基础设施REITs试点项目的潜在资产：污水处理项目收费权>垃圾焚烧发电项目收费权>危废项目收费权。

主要逻辑有两点：

1、加速行业轻资产化步伐。水处理、固废等行业沉淀资产较重，缺乏退出渠道。REITs推进或将催化以往持有资产较重的民企环保公司加快轻资产步伐，有望加速ROE修复，提升估值。

2、环保投资增速预期或将提升。当前供水、污水、固废等环保领域的投融资主要由资金实力较强的央企、地方国企承担，且大量的存量资产也由国企部门持有，基础设施REITs推进盘活存量资产，或将扩大投融资主体的加杠杆空间。且鼓励回收的资金将再用于补短板，考虑环保依然是当前攻坚战重点领域，我们认为环保领域投资增速有望再次加速，迎来新一轮向上周期。

已完成混改向轻资产转型的水处理企业，以及运营能力更强的环保企业将受益。

4、交通运输

从交运子行业的属性来看，机场、港口、铁路、公路等相关公司主要持有基础设施资产，运营模式上比较接近“收取租金”的模式，比较契合REITs资产的相关要求。

收费公路上市公司由于经营的公路资产较为优质，整体经营情况良好，整体盈利能力较强。不过大多数收费公路上市公司考虑长期发展，始终保持新路产或者其他产业的投资，依然存在融资需求。再结合收费公路项目便于拆分的特点，收费公路是最有希望成为首批REITs试点的子行业。

目前国内上市公司中，收费公路相关概念股有：山东高速、粤高速A、招商公路、深高速等。

5、新基建

新型基础设施特别是电信基础设施如5G基站、数据中心作为5G时代信息网络的支柱，具有长期可持续的变现能力，其租金收入与数据量的井喷趋势息息相关，能够产生稳定的现金流从而实现高派息。

IDC数据中心具有前期投资大、回报周期长等特点，是典型的重资产行业。

REITs通过投资已建成并有稳定现金流的物业，可以帮助房地产厂商提高资产周转率，为其快速扩张奠定基础。由于数据中心厂商收入主要来源于租赁，并且资金主要用于包括不动产在内的固定资产投资，被称为“数字地产”，且大多满足REITs设立的条件。

数据中心板块细分梳理：

数据中心建设：城地股份（603887）、宁波建工（601789）等；

服务器：浪潮信息（000977）、中科曙光（603019）等；

交换机/路由器：星网锐捷（002396）、紫光股份（000938）等；

通信网络：光模块：中际旭创（300308）、光迅科技（002281）等；

光纤光缆：长飞光纤（601869）、烽火通信（600498）等；

电源：中恒电气（002364）、科华恒盛（002335）等；

散热：网宿科技（300017）、英维克（002837）等；

数据中心管理：数据港（603881)、南兴股份（002757）等；

提前在一线地区布局的IDC服务商：光环新网、宝信软件、数据港、奥飞数据、城地股份等。

参考资料：

20200505-国泰君安-建筑工程行业：基建REITs推动基建投资进入新时代，基建资产价值重估空间巨大

20200505-中信建投-房地产行业：公募REITs一小步，金融市场一大步

20200505-东吴证券-东吴证券环保工程及服务行业周报：新固废法审议通过，开展基础设施REITs试点盘活存量资产

20200501-光大证券-建筑装饰行业专题研究：基建公募REITs起航，建筑板块迎来重大机遇

本报告由投资顾问葛骁林(执业编号:A0740619070003)撰写