5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。与此前相比，1年前LPR利率未动，5年期LPR利率下调15个BP，市场预期是各降5个BP。

九方金融研究所认为LPR利率本次调整属于超越市场预期的异动。背后反映的是：在经济下行阶段，房地产销售又始终不见企稳迹象，政策制定者开始意识到问题的严重性，对于房地产“纠偏”政策重视程度有显著提升，市场上一些如房地产二十年上升周期结束，中国将面临日本失去的三十年等观点将不攻自破。

展望未来，房地产销售将于下半年企稳，中国经济会晚1个季度左右企稳。投资者在熬过上半年股市的下跌后，在下半年会迎来非常好的投资机会，股市可能出现不错的回报，重点推荐大金融板块。

LPR利率本次调整与此前节奏不同。2021年7月以来，以恒大为代表的头部房地产企业出现流动性问题，经济增速逐步下行，为了刺激经济，LPR利率开始下调。下行的节奏明显是1年期LPR利率下行速度更快，决策层对于5年期LPR利率的下调非常审慎。

2021年12月1年期LPR利率下降5个BP，5年期LPR利率没有调整，2022年1月1年期LPR利率下降10个BP，5年期LPR利率下降5个BP。可以发现，在本次调整之前，1年期LPR利率下降速度快于5年期LPR利率，因此本次调整之前，市场普遍预期是二者同时下降5个BP，或者1年期下降多一些。

5年期LPR利率超预期下调反映房地产“纠偏”政策正当时，下半年房地产销售可能出现明显修复。1年期LPR利率主要与消费相关，5年期LPR利率主要与房贷相关，因此本次5年期LPR利率超预期下调可以有效地刺激房地产需求。开年以来，房地产销售不畅通成为压制中国经济的一座大山，5年期LPR利率下调会有效解决这个问题。

有观点认为，在疫情时代，居民资产负债表和收入受到冲击，未来房地产销售难以回升。这个观点是有失偏颇的，复盘历史，疫情带来的冲击力度和持续时间远小于2008年的次贷危机，当时的房地产销售都能在政策刺激下得到显著修复，当前的房地产销售更没有理由无法被刺激起来。

反观货币政策，根据数据，中国房地产销售与房贷利率高度挂钩，房贷利率一旦下调，对于销售刺激很明显。相关分析与数据在九方金融研究所肖立晟博士和尤众元博士于2021年11月发表在上海证券报的《2022年我国房地产投资分析与预测》一文中可以找到。

现实中，5年期LPR利率与房贷利率直接挂钩，根据最新规定，各地首套房贷利率已经可以下降到4.25%，属于历史低位，因此房地产销售未来企稳是大概率事件。

中国经济与房地产投资可能于3季度修复，中国股市下半年行情可期，重点看好大金融板块。房地产销售被认为是观察中国经济复苏的最佳指标之一，复盘历史，历次中国经济快速下行阶段，房地产销售企稳后的1-3个月，中国经济可能出现企稳。

背后的本质是，房地产公司高度依赖房地产销售回款，销售旺盛后，房地产公司开工动力加大，房地产投资开始上行，因为房地产投资上下游众多，拉动水泥、钢铁等原材料行业、房屋装修、家电等地产相关消费行业以及与信贷相关的银行业，最终实现中国经济企稳。

如果房地产销售于2季度企稳，中国经济与房地产投资可能于3季度企稳，届时中国股市可能出现非常好的机会，市场当前交易的主线逻辑是中国经济的下行，因此行情走势偏弱。

未来，待预期修正后，股市可能会重拾涨势，考虑到大金融板块当前估值较低，且直接受益最新LPR利率调整，相关的地产、银行、保险等板块可能出现机会。

本文由九方顾问程伟（登记编号：A0740618080004）和尤众元（登记编号：A0740121050030）撰写。