2022年开年以来，地产板块走势相对市场较为强势，成为市场关注的焦点之一。在笔者于3月2日发布的《无畏黑铁时代，地产投资正当时》一文中，九方金融研究所提出房地产板块于今年存在交易机会，近期的走势也验证了这一点。在板块出现相对强势表现后，未来需要关注的点是细分板块，哪些个股可能存在机会。

我们认为要把握地产股板块内的机会，核心点在于地产股的信用复苏情况，当前时段，国企和最优质民企已经信用复苏甚至进入繁荣期，未来，次优质房企会存在机会。

2021年地产全板块下跌的核心原因是流动性的快速衰竭。2021年上半年房地产销售出现井喷，为了规范房地产市场，坚持“房住不炒”的重要国策，决策层出台了以“三道红线”为代表的房地产长效机制。部分房地产公司如中国恒大，因为自身负债较高，在政策从紧阶段，出现了流动性危机。

之后，地方政府出于“保交楼”的担忧，增强了预售款的监管；金融机构也在此时出于谨慎的态度，收紧了房地产贷款的发放；居民因为担心烂尾楼的问题，销售也快速下行。最后房地产行业的流动性被迅速冰封，房地产公司的正常经营难以为继，诸多上市房企的估值跌穿历史极值，尤其是民营房企。

地产复苏阶段，信用修复是最重要的影响变量，信用修复最快的企业，估值已经得到修复。因为本轮房地产下行的源头是房地产行业流动性危机，因此信用修复成为本轮行情的核心变量。事实上，部分国企因为信用程度好，已经走出了独立于市场和板块的行情。比如，保利发展是股价最为强劲的地产股之一，该股股价于2021年8月触底，之后走出翻倍走势。

究其原因，保利发展本身是央企，存在一定程度上的隐性国家信用背书，因此，即使是在房地产市场融资最困难的时刻，保利发展仍然能够得到金融机构的流动性支持。因此，该公司股价走出独立走势。滨江集团被认为是民企典范，该公司也是以负债低、效益好而闻名。

该公司股价于2021年11月触底，之后也走出翻倍走势。保利发展和滨江集团当前市盈率修复至8倍左右，回到了历史的正常区间之内。考虑到中国房地产市场未来仍然是一块巨大的蛋糕，部分房企在流动性危机后可能丧失大部分市场，以保利发展和滨江集团为代表的逆周期上行企业大概率能够扩大市场份额，利润增速在近两年可能上行，当前估值仍然有吸引力。

房地产行业信用修复可能向次优企业蔓延，这些公司中估值较低的品种可能出现估值修复。

于5月18日，深圳证券交易所文件显示，碧桂园地产集团有限公司发行2022年公司债券(第一期)，总规模不超过人民币5亿元。这份文件显示部分次优质房企未来也会得到流动性缓解。

在A股市场中，混合所有制或者地方国企代表万科、绿地等房企未来也可能得到流动性支持，这些企业本身就和地方国资委关系紧密，在房地产流动性危机的阶段，也得到不少支持，未来这些企业的信用很有可能领先于其他公司修复。

民企内，新城控股作为A股少有的商业地产巨头，因为商业租金是长期现金流，在住宅开发和销售受到冲击的年代成为非常好的替代资金，因此新城控股的经营和股价表现优于一众同行，未来新城控股可能会先于同行得到金融机构的流动性支持。

除此之外，金科股份和中南建设在市场布局方面偏于一隅，与本地的政府有相当好的合作，未来，在政府的帮助下，可能有进一步动作促进相关房地产企业风险化解，最终得到信用修复。

5月8日，中南建设发布公告称，公司收到控股股东中南控股集团有限公司通知，其与中国华融资产管理有限公司江苏省分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

这类事件未来仍然会不断出现，相关公司也会在之后得到信用修复。

本文由九方顾问程伟（登记编号：A0740618080004）和尤众元（登记编号：A0740121050030）撰写。