事件：近期人民银行接受采访时提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”“研究储备增量政策举措”，市场关注存量按揭利率下调的可能形式和影响，参考过去存量按揭利率下调的经验进行探讨。

新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。上轮23年8月降约75BP。

存量房贷利率亦有望下调。根据贝壳研究院，5月百城首/二套房贷利率分别为3.45%/3.90%，同比分别下降55bp/101bp，环比分别下降12bp/26bp。根据央行数据，截至6月新发放房贷利率3.45%，同比下降66bp，环比下降17bp，处于历史最低水平。如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62bp，而存量按揭利率下调幅度仅为35bp，存量房贷利率和新增利率的利差再度回到约60-70bp的高位，并且大部分重定价在2025年年初。按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。

随着新发放房贷利率的持续下行，当前新增房贷利率与此前存量房贷利率之差逐渐拉大，未来可能跟进降低存量房贷利率。

存量利率下调，将节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。存量按揭利率仍然偏高带来早偿压力，去年四季度存量按揭利率下调后，2024年5月取消全国层面新发放房贷利率下限，此后新发放房贷利率加点再度下行。

中国人民银行在2024年7月22日宣布的贷款市场报价利率（LPR）的下调情况。报告指出，此次1年期和5年期以上LPR分别下调了10个基点，为年内第二次降息，旨在减轻按揭贷款压力。

房贷利率近年来跟随LPR下行

回顾去年存量按揭利率下调，上轮23年8月降约70BP。在2023年“831”系列新政中，央行出台过相关调整存量房贷利率的政策。据央行，该政策执行首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔21.7万亿元。经过一年时间，新发房贷利率政策包括LPR及加点政策又经历数次调整，现阶段首套房主流新发房贷利率应在3.5%以下（少部分城市已经低于3%，如苏州、广州部分银行）。相较之下目前存量房贷利率再度偏高，“提前还贷”等现象对银行持续产生压力。2023年10月存量房贷利率调采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，根据央行的统计，超过22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人，减少借款人利息支出每年1600-1700亿元。 

政策实施后：存量与新增房贷利差显著缩窄，2023年9-12月房贷月均提前还贷金额较当年8月显著回落10.5%。

拉动消费增长：存量房贷利率调降直接增加了居民可支配收入，提升了居民消费意愿和消费能力，促进了消费增长。调查数据显示，超三成受访居民计划将省下的利息支出用于增加消费。

降低存量房贷利率对减轻居民负担、稳定房地产市场和促进消费增长具有显著效果。同时，中国央行有望在未来数月内敦促商业银行下调存量房贷利率，四季度再迎一轮10个基点降息的预期不变。不过，LPR降息对存量房贷的影响将到2025年1月才会生效。

测算存量按揭利率平均下调40bp，静态估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润5%（均为年化，不考虑存款利率下调对冲）。按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

新一轮存量按揭利率调整探讨。2008年之前通过跨行转按揭，居民可实现存量按揭利率调整至新发放水平。是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性，我们进行以下两种情景分析，具体结论有待政策明朗和落实。

情形一：假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

情形二：假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。利率下调减轻还款压力。由于2023年存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点较高的城市下调幅度较少。假设本轮转按揭存量利率降至最新发放房贷利率下限，个别城市存量利率调整幅度最多可能达到75-100bp。按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调100bp可降低借款人月供约600元，节约月供和总还款额约7%。

存款利率下调的对冲。2023年9月存款利率平均下调约9bp，基本对冲了8月LPR降息和存量按揭降息的影响。假如2024年下调存量按揭利率，预计通过类似方式降低银行负债成本以对冲对息差的影响。据测算，考虑到本轮存量按揭利率调整的空间可能大于2023年，银行负债的调整幅度应至少为15bp左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。

评估对银行的综合影响。虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，我们预计对于息差的总体影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。

假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表现，但也意味着中期风险的提前缓释。

参考资料：

20240824-招商证券-LPR改革的历史与未来——货币政策框架转型（一）

20240901-中金公司-银行：新一轮存量房贷利率调整探讨

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