日前，南京出台现房销售细则，成为全国第17个落实“8·28”地产新政的城市。

细则在预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、融资支持等方面按照国家要求逐条落实，同时结合南京实际提出特色做法，包括实行现房带押销售、推行规划方案预审查、深化工程审批制度改革等。

最小可按幢申请预售

细则提出，8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，实行预售的，最小可按幢申请预售许可证，单体建筑应完成主体结构封顶，房地产开发企业应提交主体结构封顶工程形象进度验收材料。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，项目完成竣工验收、具备交付条件后解除资金监管。

8月28日（含）前已发布土地出让公告或已启动出让程序，且在2026年底前完成土地出让的商品住房项目，明确采用智能建造技术并达到相关指标要求的，经市房地产融资协调机制研究确定后，预售条件可按原有政策规定执行，预售资金监管按照新预售项目要求执行。

其中要求，合理确定预售资金监管额度，监管额度要能覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目完成竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件；购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部预售资金存入资金监管账户。开发企业可按工程进度申请使用额度内资金，并可申请提取使用超出监管额度部分的资金。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业应按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

实行现房带押销售

细则提出，8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他项目鼓励实行现房销售，开发企业可自主选择实行预售或现房销售。现房销售项目应完成竣工验收并具备交付条件后方可申请现售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

值得注意的是，细则提出，符合条件的商品住房项目，现房销售前未解除抵押权的，开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售；现房销售资金存入资金监管账户，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押。

南京市房产局有关负责人表示，这一安排，是在保障购房人权益和银行债权安全的前提下，缓解开发企业资金周转压力。

根据细则，开发企业选择现房销售的，项目取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订现售定金合同，定金金额一般不超过商品住房销售总价的5％。定金合同应约定定金金额、商品住房销售价格、交付时间及不能按期履约的责任等。定金应当存放在资金监管账户，房屋具备交付条件后解除定金监管。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业应按照合同约定退还购房定金并承担违约责任。南京市房产局将制定商品住房买卖合同和现房定金合同示范文本。

推行规划方案预审查机制

在土地出让方面，细则明确，商品住宅用地土地出让价款可按规定分期缴纳。首付款应于出让合同签订之日起30个自然日内缴付，缴纳比例不得低于成交总价款的50%，两年内缴纳全部价款，分期缴纳期间不计利息。

细则还提出，推行规划方案预审查机制，土地出让预公告及正式挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同开展规划设计方案预审查；成交后对已通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。

细则同时提出，支持项目分期开发，项目取得规划许可后，已缴纳部分土地价款的，可分期分幢办理商品住房销售。支持具备条件的建筑，按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收及竣工验收备案；支持具备条件的全装修商品住房项目，分阶段竣工备案，具体实施办法另行制定。