投资要点

上周（2024.7.1-2024.7.5，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅0.8%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.9%、-1.2%，超额收益分别为1.7%、2.0%。29个中信行业板块中房地产位列第6。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周37城新房成交面积294.5万方，环比-30.1%，同比+32.4%。2024年7月1日至7月5累计成交154.1万方，同比+3.1%。今年截至7月5日累计成交5740.8万方，同比-35.9%。

（2）二手房市场：上周16城二手房成交面积177.2万方，环比-6.2%，同比+46.7%。2024年7月1日至7月5日累计成交148.3万方，同比+103.4%。今年截至7月5日累计成交3779.1万方，同比-5.8%。

（3）库存及去化：13城新房累计库存8609.7万方，环比-1.5%，同比+1.5%；13城新房去化周期为21.4个月，环比变动-0.9个月，同比变动+6.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为17.6个月、11.2个月、19.6个月、43.8个月，环比分别变动-0.6个月、-1.1个月、-1.1个月、-0.5个月。

（4）土地市场：2024年7月1日-2024年7月5日百城供应土地数量为332宗，环比-49.5%，同比+19.0%;供应土地建筑面积为1890.1万方，环比-47.2%，同比+0.4%。截至7月5日，2024年累计供应土地数量为13522宗，同比-4.5%，累计供应建筑面积为70322.1万方，同比-23.0%。

重点数据与政策：中央层面：央行货币政策委员会表示，要推动保障性住房再贷款工具落地生效，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。地方层面：遵义、深圳、荆州等多地调整完善公积金政策；开封兰考县发布楼市新政，规定购买50万元及以上的新房，开发企业优惠2万元，政府补贴1万元，契税补贴20%；佛山优化购房相关政策；海南省调整住房公积金缴存基数范围，住房公积金缴存基数不得低于所在市县上一年度最低工资标准，且不超过职工月平均工资的三倍；四川遂宁开始实施住房“以旧换新”。

周观点：7月第1周新房成交同比上升、环比下降，二手房成交环比小幅下降，同比大幅上升。7月虽为传统销售淡季，但在政策的持续作用下，预计环比回落会弱于去年同期，去年7月亦是低基数，故7月百强销售同比降幅将持续收窄至-10%之内（甚至有机会冲击同比转正）。二手房北京接棒上海，环比回落在所难免，但料将强于去年同期水平，核心区价格下半年企稳可期。推荐：1）维持一定投资强度从而在市场恢复中获得更大弹性的标的。推荐：招商蛇口、滨江集团、华润置地、越秀地产、保利发展、华发股份，建议关注：绿城中国；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股、金地集团，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。