互联网巨头正成为商办、研发、物流用地市场上，一股正在崛起的“新势力”。

4月20日，杭州钱塘江畔土地市场一则交易成为市场关注的焦点，京东集团旗下子公司以6.63亿元的总价，成功竞得杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商服用地，用于建设京东集团浙江区域中心总部。

这是继阿里、字节跳动之后，又一家互联网巨头在核心城市拿地。近一年来，以阿里、字节跳动、京东为代表的互联网大厂，先后在北上广深、杭州、香港等核心城市频繁出手拿地或收购甲级写字楼，单笔交易动辄数十亿元，商办市场迎来以“科技新势力”为重要买家的一股热潮。

分析人士指出，与传统房企开发逻辑不同，互联网企业拿地以自用为主、资产配置为辅，聚焦总部基地、研发中心、算力园区建设，而这股蓬勃向上的新质生产力，也在重塑核心城市商办物业的需求结构。

大厂上演“圈地运动”

京东本次在杭州竞得的地块，编号为世纪城核心单元XS010101-08地块，出让面积约2.63万平方米，可建面积约11.83万平方米，以此估算，该项目成交楼面价仅约5600元/平方米。

如果仅从价格维度，这一楼面价看上去并不高，但如果结合其它相关要求，可以发现该地块的“隐形门槛”相当高。

根据京东与杭州市萧山钱江世纪城管理委员会签订的投资开发协议，该地块的商务商业用房须100%整体持有，且40年内不得分割转让。京东还需要在该地块上建设一座建筑面积不少于3.5万平方米的家电家具综合中心，并确保在竣工后15个月内开业。

据悉，该地块预计将建设为京东集团浙江区域中心，计划总投资约20亿元，建设集办公、科技、京东MALL等功能于一体的区域中心，未来入驻员工超4000人。

“本次拿地不仅反映了互联网头部企业在自用办公、资产配置等方面有相应的需求，也折射出核心城市的产业供地逻辑已从‘价高者得’向‘产业优产’的方向进行优化调整。”易居研究院副院长严跃进表示。

事实上，在本次杭州拿地前，京东2025年12月还以34.73亿港元的价格收购香港中环建行大厦部分楼层。京东方面表示，京东始终看好在香港的发展，将围绕供应链持续投资推动零售、物流、技术研发等业务融入香港。

除京东，字节跳动、腾讯、阿里等头部互联网企业亦在核心城市频频布局，覆盖土地竞拍、收购等多种形式，重点投向一线城市核心区与强二线城市总部集群。

以字节跳动为例，其2026年两个月内在北京海淀区连拿两宗地块，总耗资约61亿元，其中，蓝景丽家原址地块28亿元、东升科技园三期地块33.05亿元。

据媒体不完全统计，字节跳动近年来在全国范围内的置地投资已超300亿元，其中在北京的自有产权面积已接近75万平方米，超过了腾讯与阿里在北京的总部面积之和，累计斥资约201亿元。

而阿里巴巴则在2025年10月联合蚂蚁集团，以72亿港元购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，计划打造国际双总部。

“从租赁为主转向自持为主，互联网企业正成为核心城市商办用地最重要的增量买家之一。”一位房地产行业分析师表示。

“新势力”如何重塑地产格局？

为什么一度崇尚“轻资产”运营的互联网大厂，如今纷纷斥巨资下场拿地建楼，或在核心城市收购商办物业？

严跃进认为，随着企业规模持续扩张，长期租赁带来的租金不确定性以及装修改造成本，可能会对企业运营成本产生影响。

“在核心城市通过自建或购置物业，可以利用固定资产的增值属性，有效对冲不确定性带来的潜在风险。尤其是在当前房地产市场深度调整背景下，持有优质地段的不动产，成本相对不高，也有利于优化企业资产结构。”严跃进称。

上述分析师进一步指出，这一轮大厂拿地，并非简单的市场买卖，还与企业展开战略布局、产业链协同发展，以及政企合作等因素有关。

以京东杭州地块为例，虽然出让价格不高，但附带了连续五年入围世界500强、年营业收入达标、自持运营40年等严苛条件。与此相似，字节跳动在海淀拿地，也被要求达到“年税收不低于6万元/平方米”的高门槛。

“这种模式下，地方让渡了短期的土地红利，但锁定了长期的税源和产业生态；而企业则获得了扎根发展的物理载体，实现了真正意义上的区域总部落地。”上述分析师称，未来具备“产学研”一体化条件的园区资产，其抗周期性和估值逻辑将明显优于传统商务区。

有分析师认为，随着各方在新质生产力相关产业链持续投入，以及产业巨头区域总部加速落地，互联网企业对商办物业的需求仍将维持高位，北京、上海、杭州、深圳等科技产业集群具有比较优势的城市，接下来可能还会出现大厂拿地布局的案例。