国联民生证券发布研报称，2025年上半年，59家样本上市物企归母净利润总额100.6亿元，同比+22.0%，在费用率改善和减值影响减弱的背景下利润端修复显著；分红总额为44.0亿元，同比+0.1%，头部物企分红意愿强。当前物企房地产行业整体仍处于调整阶段，物企板块发展重心已由规模扩张转向运营提效与现金流管理。推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的头部物业管理公司，如华润万象生活(01209)、万物云(02602)等。

国联民生证券主要观点如下：

利润表：营收增速趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优

2025年上半年59家样本上市物企：1)营收总额1470.7亿元，同比+4.1%，较2024年上半年增速放缓1.9pct，主要是因为行业进入精细化发展阶段，物企主动收缩低效项目和业务。2)归母净利润总额100.6亿元，同比+22.0%，在费用率改善和减值影响减弱的背景下利润端修复显著，华润万象生活、碧桂园服务、保利物业利润居前三。3)毛利率19.4%，同比-1.2pct，主要受业主缴费意愿低和人力成本上升影响。4)销管费用率7.4%，同比-0.5pct，物企降本增效取得积极成效。

资产负债表：回款趋稳现金充裕，央国企财务韧性领先

2025年上半年59家样本上市物企：1)应收账款周转天数约114天，较2024年上半年减少约3天。央国企表现最佳(约70天)，仍显著优于行业平均。2)净现金总额929.4亿元，同比基本持平。央国企和优质民企现金流优势明显，为持续派息提供基础。万物云、保利物业、碧桂园服务净现金位居前列。

业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质量发展

2025年上半年34家上市物企各业务收入：1)物业管理服务收入同比+7.6%，占比达72.7%，物企聚焦主业、夯实基本盘，基础物管增长稳健；2)社区增值服务同比-2.3%，物企收缩低效业务，推动质量提升；3)非业主增值服务同比-24.6%，受新房销售下行影响，收入占比或持续降低。2025年上半年，物企在管面积与合约面积较年初同比分别+1.4%、+0.2%，重心从“规模扩张”转向“精细管理”与“盈利质量提升”。

分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显

2025年上半年59家上市物企：1)分红总额为44.0亿元，同比+0.1%，头部物企分红意愿强，华润万象生活、万物云、中海物业分红金额位居前列；2)回购稳步推进，万物云、绿城服务、碧桂园服务等企业持续回购，稳定股价、增强信心；3)部分头部物企分红意愿强，股息率处于相对高位，呈现出良好的红利资产特征，具备中长期投资价值。

投资建议：推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的龙头

国联民生证券指出，物企房地产行业整体仍处于调整阶段，物企板块发展重心已由规模扩张转向运营提效与现金流管理。头部物业公司凭借资源禀赋、客户黏性及服务能力优势，在基础物业管理领域保持较强韧性，同时通过退出低效业务、优化多元业务结构，持续提升综合经营效率，在当前市场环境下具备更高的投资性价比。推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的头部物业管理公司，如华润万象生活(01209)、万物云(02602)等。

风险提示

政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。