恒大和华夏幸福，昔日一南一北叱咤风云的两大房地产巨头，在双双暴雷之后，正在上演“相爱相杀”的戏码。

近日，华夏幸福正式宣布，子公司幸福安基中标沈阳市苏家屯区项目。而这个建筑面积72万平方米项目的原持有者，正是恒大集团。华夏幸福这次中标成为该项目的代建方，目的是确保项目交付。一时间，“王文学帮许家印保交楼”成为地产圈的段子。

不过从恒大和华夏幸福目前的情况看，两个“难兄难弟”自顾不暇，华夏幸福又怎么可能替恒大“两肋插刀”呢？与其说华夏幸福接盘恒大，不如说华夏幸福截胡了恒大的项目。

1、恒大被迫离场，华夏趁势截胡

2018年，怀揣着大文旅梦的许家印把目光投向了东北。别人都怕“投资不过山海关”的魔咒，可许总不信邪，愣是在沈阳苏家屯区打造了恒大在东北地区的首个文旅城项目——沈阳恒大文化旅游城。

据统计，2018年-2020年，恒大在这里拿下了13宗地块，斥资达12.5亿元。可惜魔咒来的太快，恒大债务暴雷后，沈阳恒大文旅城先后有5个尚未开发的地块被政府收回。理由很简单，恒大陷入债务泥潭后无力继续施工，部分地块闲置太久。

今年下半年以来，在全国保交楼的政策大潮下，沈阳恒大文旅城项目开始重新招标。9月14日，华夏幸福宣布中标成为项目的代建方，成功截胡了恒大的项目。

为什么说是截胡？沈阳苏家屯的招标公告是8月17日发出的，仅一天之后的8月18日，华夏幸福就成立了代建公司——北京幸福安基建设管理有限公司（幸福安基），而最后中标的公司正是幸福安基。

成立代建公司不到一个月，华夏幸福就拿到恒大项目的代建业务，这显然不是巧合，而是早有准备。在楼市持续寒冬的情况下，越来越多的房企加入代建大军，就连知名房企绿城、世贸也不例外。

相比传统房地产开发，代建项目不需要大量资金投入，费率相对稳定，而且现在保交楼的项目，建设资金也有保障。这对身处债务暴雷漩涡的华夏幸福来说好处多多。代建项目不仅面子上响应了国家保交楼的号召，里子上也满足了华夏幸福在债务危机过程中的转型需求。

表面上华夏好像是接了恒大的“烂摊子”，实际上人家是跑步进场，心里偷着乐呢，巴不得代建项目越多越好。

2、从躺着赚钱，到跪着要饭

作为昔日TOP10的头部房企，华夏幸福如今的困境，是当下中国房企困境的一个缩影。

华夏幸福起初是靠产业新城业务发家的。听着挺玄乎，其实就是打着PPP项目的“幌子”，以产业新城运营获得项目配套住宅用地，然后卖房赚钱。产业新城运营是表，住宅开发是里。因此华夏幸福虽然很少出现在主流土拍市场，但旗下“孔雀城”住宅的名气却相当大。

在经历了2016年、2017年的高光时刻后，华夏幸福从2018年开始急转直下，深耕的环京地区楼市逐渐陷入低迷，公司的库存压力和流动性危机慢慢开始浮出水面。

2018下半年，华夏幸福引入金融巨头中国平安的支持，在资本运作下，中国平安成为华夏幸福的第二股东。可治标不治本，平安入股解了华夏的燃眉之急，却帮不了华夏逆天改命。随着楼市整体形势不佳，华夏幸福的经营业绩每况愈下，回款乏力成了压垮流动性的最后稻草。

华夏幸福暴雷，归根结底还是重资产下的流动性出了问题。从拿下产业新城项目，到勾地卖房回款，然后再去拿更多产业新城项目，华夏幸福跟其他玩高周转的房企没有本质区别。疯狂扩张，步子太大，当房子卖不动之后，想不暴雷都难。

爬得越高，摔的越狠，相比恒大的天价债务，华夏幸福相对还算幸运的，跌倒了还能动。

见识到了洪水猛兽的威力，现在华夏幸福也学乖了，准备朝轻资产转型，为此还制定了全新战略，将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块，并匹配了新组织架构与分配机制。刚才提到的代建业务，就是轻资产业务之一。

说起来令人唏嘘，过去又买球队又搞新能源汽车，挥金如土躺着挣钱的房产巨头，如今也要开始跪着要饭了。

过去的华夏幸福，是妥妥的甲方，前呼后拥说一不二。现在美其名曰转型轻资产，其实就是在朝乙方转型，所谓的“服务驱动”，说白了就是服务好甲方爸爸，挣点辛苦钱。

而华夏幸福“跪着要饭”也并非一帆风顺，毕竟跪着的人太多了。除了住宅开发之外，所谓资产管理、产城开发、招商、物业等服务，现在早已是一片红海，竞争对手众多。总的来说，如果真要走轻资产这条路，华夏幸福未来的流动性风险会小很多，但赚钱的规模可能会小很多，赚钱速度可能也会变慢。

事实上，今年上半年，华夏幸福营收为142亿元，其中房地产开发占比超8成；毛利润15.5亿元，房地产开发贡献超85%，园区运营服务仅贡献9.4%，基础设施建设贡献2.7%。房地产开发依旧是支撑华夏幸福这座大厦的顶梁柱。华夏幸福宣称2022年-2023年完成债务重组，2022年-2025年实现全面转型，看起来任重道远。

3、“股债”双忧，难言幸福

自债务暴雷以来，华夏幸福的股价一落千丈，从33元高点到现在的2.7元，股价蒸发了92%，市值蒸发超过1000亿。

华夏幸福月K线走势图

而就在华夏幸福积极转型，拿下恒大的代建项目的同时，控股股东近日又传来“噩耗”，华夏控股计划于2022年10月13日至2023年4月10日减持不超过7827.44万股股份，占公司总股本的2%。

这是华夏控股因爆仓而采取的被迫减持，如此一来，原本危如累卵的股价未来势必会雪上加霜。

此前在2021年7月和2022年2月，华夏控股就遭遇过两次大手笔被动减持，先后减持了1.31亿股和1.46亿股。如今华夏控股即将开启第三次被动减持，按此计算，华夏幸福控股股东累计减持总市值将超过10亿元。

另一方面，华夏幸福的债务重组也进展缓慢。截至2022年8月31日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务签约实现债务重组的金额累计为1203.15亿元。已签协议中，合计兑付金额仅为19.16亿元。

签约金额停留在1200亿元已经有很长一段时间了，足见华夏幸福签约进度推进缓慢；兑付的19.16亿元也远低于20%、30%的市场预期。出售资产变现的效率过低，不断消磨债权人们的耐心。

只能说在当下的格局中，积极转型的华夏幸福是“幸福”的，在新的业务线上一路狂奔。

数据显示，目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿；物业累计签约项目25个，合同签约额2.8亿；产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个。

至于投资者和债权人，除了躲被窝里哭之外，也只能期待华夏幸福浴火重生了。毕竟，欠钱的是大爷。

（来源：聪明投资家）