嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基

金

2025年第3季度报告

2025年9月30日

基金管理人：嘉实基金管理有限公司

基金托管人：北京银行股份有限公司

报告送出日期：2025 年 10 月 28 日嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人北京银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年10月24日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年07月01日起至2025年09月30日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 嘉实物美消费 REIT

场内简称 物美消费（扩位证券简称：嘉实物美消费 REIT）基金主代码508011交易代码508011基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2024年1月31日基金管理人嘉实基金管理有限公司基金托管人北京银行股份有限公司

报告期末基金份额总额400000000.00份基金合同存续期21年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2024年3月12日投资目标本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、SPV公司、项目公司等载体穿透取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。本基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价

第 2 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

投资策略本基金主要采用基础设施资产支持证券及基础设施项目投

资、固定收益投资两种投资策略，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

基础设施资产支持证券及基础设施项目投资策略包括：初始

投资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略及权属到期后的安排。

业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动风险，因此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。本基金收益分配方式为现金分配。本基金每份基金份额享有同等分配权。法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。

资产支持证券管理人嘉实资本管理有限公司运营管理机构北京物美商业集团股份有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目资产项目公司名称北京玉蜓桥物美科技发展有限公司资产项目类型社区商业

资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市丰台区大成路6号院1号楼

资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目资产项目公司名称北京玉蜓桥物美科技发展有限公司资产项目类型社区商业

资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市丰台区蒲方路9号院8号楼

资产项目名称：北京物美小马厂商业有限公司华天项目资产项目公司名称北京物美小马厂商业有限公司资产项目类型社区商业

资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市海淀区北小马厂6号

资产项目名称：北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目资产项目公司名称北京美廉美连锁商业有限公司资产项目类型社区商业

第 3 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市西城区安德路118号楼

2.3基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构北京物美商业集团股份有名称嘉实基金管理有限公司限公司信息披露姓名郭松梁宇星

事务负责 职务 督察长 REITs项目负责人

人联系方式(010)6521558818500370561北京市石景山区实兴大街中国（上海）自由贸易试验区陆注册地址30号院3号楼8层8039房

家嘴环路 1318号 1806A单元间北京市朝阳区建国门外大街21北京市海淀区西四环北路

办公地址 号北京国际俱乐部 C座写字楼

158-1号物美慧科大厦11层

12A层

邮政编码100020100142法定代表人经雷郭涂伟

2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券管资产支持证券托项目基金托管人原始权益人理人管人北京银行股份有嘉实资本管理有北京银行股份有北京物美商业集名称限公司限公司限公司团股份有限公司北京市石景山区北京市西城区金北京市怀柔区北北京市西城区金实兴大街30号院注册地址融大街甲17号首房镇幸福西街1融大街甲17号首

3号楼8层8039

层号301室层房间北京市朝阳区建北京市海淀区西

北京市西城区金国门外大街21号北京市西城区金四环北路158-1办公地址融大街丙17号北京国际俱乐部融大街丙17号号物美慧科大厦

C座写字楼 12层 11层邮政编码100033100020100033100142法定代表人霍学文张敏霍学文郭涂伟

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2025年7月1日-2025年9月30日）

1.本期收入27982223.91

2.本期净利润9448253.07

3.本期经营活动产生的现金流

25590826.30

量净额

第 4 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

4.本期现金流分派率（%）1.05

5.年化现金流分派率（%）4.29

注：（1）本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表层面的数据。

（2）本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

（3）年化现金流分派率=本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期17242635.160.0431-

本年累计52536943.880.1313-

3.3.2本报告期的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

2025年的第一次收益分

本期34519996.740.0863配

2024年的第二次收益分

本年累计67520000.350.1688配、2025年的第一次收益分配

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润9448253.07-

本期折旧和摊销11019671.32-

本期利息支出--

本期所得税费用246423.49-

本期息税折旧及摊销前利润20714347.88-调增项

第 5 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

1-使用前期预留406241.32-

2-应收和应付项目的变动7016394.76-

调减项1-金融资产相关调整（租赁收入-2139916.34-直线法调整）

2-未来合理的相关支出预留-8754432.46-

本期可供分配金额17242635.16-

注：（1）本表中的“本期折旧和摊销”指合并报表层面的数据，与项目公司单体报表层面数据的差异为本基金购买项目公司股权时对项目公司投资性房地产评估增值导致。

（2）租赁收入的调整主要为当期租金收入遵循《企业会计准则第21号-租赁》，按照直线法

确认收入，与租户按照合同约定非直线法实际结算款项的差额。

（3）应收和应付项目的变动包括应收账款、应付账款、应付管理人报酬、应付托管费、应交

税费、其他资产、其他负债等科目的变动。

（4）未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的负债、运营费用等。

上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。

3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本报告期内计提基金管理人管理费570402.94元，资产支持证券管理人管理费142600.74元，基金托管人托管费23766.36元，运营管理机构运营管理费为

1045350.65元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

1、基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费、运营管理机构运营管理费收费依据

依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的基金管理费包括固定管理费、基础管理费和浮动管理费三个部分（基础管理费和浮动管理费由运营管理机构收取）：

第 6 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

（1）固定管理费

固定管理费用的80%由基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取。固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.3%÷当年天数

H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（2）基础管理费

基础管理费=基础设施项目运营收入×4%当期基础设施项目运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（3）浮动管理费运营管理机构基于项目公司净运营收入完成情况收取浮动管理费或扣减基础管理费。如实际净运营收入低于目标净运营收入，由项目公司在需向运营管理机构支付的基础管理费中扣除对应的计算金额，不足以扣除的，以当年应付的基础管理费为限；如实际净运营收入高于目标净运营收入，则运营管理机构有权收取浮动管理费。具体计算公式如下：

（i）如实际净运营收入＜目标净运营收入的 80%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-目标净运营收入×80%）×10%+（目标净运营收入×80%-实际净运营收入）×15%（ii）如目标净运营收入的 80%≤实际净运营收入＜目标净运营收入的 90%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-实际净运营收入）×10%（iii）如目标净运营收入的 90%≤实际净运营收入＜目标净运营收入，扣减金额=（目标净运营收入-实际净运营收入）×5%（iv）如目标净运营收入＜实际净运营收入≤目标净运营收入的 110%，收取浮动管理费金额=（实际净运营收入-目标净运营收入）×5%

第 7 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

（v）如目标净运营收入的 110%＜实际净运营收入≤目标净运营收入的 120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（实际净运营收入-目标净运营收入×

110%）×10%（vi）如实际净运营收入＞目标净运营收入的 120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（目标净运营收入×120%-目标净运营收入×110%）×10%+（实际净运营收入-目标净运营收入×120%）×15%其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

基础设施项目目标净运营收入以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

浮动管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

2、基金托管人托管费、资产支持证券托管人托管费收费依据

依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

本基金通过专项计划持有三个项目公司100%的股权，基础设施资产包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为77894.28平方米。

大成项目自2012年6月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。

玉蜓桥项目自2005年8月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重第 8 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。玉蜓桥项目1千米范围内、于1992年开业的北京方庄购物中心在2025年7月2日重新装修亮相。

华天项目自2005年5月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。

德胜门项目自2003年10月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。物美超市德胜门店进行“AI新质零售调改”并于2025年9月26日恢复营业。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期(2025年上年同期

7月1日至(2024年7月1

指标含义说明及计算方2025年9月30日至2024年9序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年9月同期末(2024

30日)年9月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米77894.2877894.280.00

出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米74540.9075312.23-1.02

出租面积出租建筑面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比95.6996.69-1.03

率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均

报告期内租金元/平方

4值；建筑面积口径，含税3.924.09-4.16

单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平年6.777.72-12.31

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比98.4098.060.35

收缴率末当年的应收租金

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目

本期(2025年上年同期

7月1日至(2024年7月1

指标含义说明及计算方2025年9月30日至2024年9序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年9月同期末(2024

30日)年9月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米29043.4029043.400.00

出租面积出租建筑面积

第 9 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米27359.2327972.37-2.19

出租面积出租建筑面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比94.2096.31-2.19

率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均

报告期内租金元/平方

4值；建筑面积口径，含税3.063.38-9.47

单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平年7.298.63-15.53

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比94.5593.720.89

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目

本期(2025年上年同期

7月1日至(2024年7月1

指标含义说明及计算方2025年9月30日至2024年9序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年9月同期末(2024

30日)年9月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米24840.4124840.410.00

出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米24633.7524840.41-0.83

出租面积出租建筑面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比99.17100.00-0.83

率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均

报告期内租金元/平方

4值；建筑面积口径，含税4.885.12-4.69

单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平年6.457.09-9.03

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比99.9199.98-0.07

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：北京物美小马厂商业有限公司华天项目

本期(2025年上年同期

7月1日至(2024年7月1

指标含义说明及计算方2025年9月30日至2024年9序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年9月同期末(2024

30日)年9月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米15280.7315280.730.00

出租面积出租建筑面积

第 10 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米13932.1413815.410.84

出租面积出租建筑面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比91.1790.410.84

率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均

报告期内租金元/平方

4值；建筑面积口径，含税3.383.292.74

单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平年6.597.43-11.31

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比99.8299.99-0.17

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目

本期(2025年上年同期

7月1日至(2024年7月1

指标含义说明及计算方2025年9月30日至2024年9序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年9月同期末(2024

30日)年9月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米8729.748729.740.00

出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米8615.788684.04-0.79

出租面积出租建筑面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比98.6999.48-0.79

率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均

报告期内租金元/平方

4值；建筑面积口径，含税4.754.740.21

单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平年6.287.04-10.80

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比99.9899.970.01

收缴率末当年的应收租金

4.1.4其他运营情况说明

报告期末，本基金持有的全部基础设施资产实际出租建筑面积为74540.90平方米，各项目租户（包含临时铺位商户）总数为120个，剔除跨各项目均有租约的同一商户这一情况后，租户总数（包含临时铺位商户）为102个，租户业态类型分为餐饮、零售、服务，占实际出租建筑面积的比例分别为27.76%、58.14%、14.10%。其中，报告期内租金收入贡献前五名租户的租金收入（不含税，不含管理费）及其占全部租金收入（不含税，不含管理费）的比例分别为：租户 A租第 11 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

金收入 625.84万元，占比 25.34%；租户 B租金收入 193.71万元，占比 7.84%；租户 C租金收入

175.18万元，占比 7.09%；租户 F租金收入 127.03万元，占比 5.14%；租户 E租金收入 124.97万元，占比5.06%；前五名租户租金收入1246.73万元，占比50.47%。

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期

性风险

本基金首次发行时已披露了本基金可能面临的风险，本基金报告期内运营过程中未涉及可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险。

4.2资产项目运营相关财务信息

4.2.1资产项目公司整体财务情况

序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）

1总资产716396205.92740645147.14-3.27

2总负债744558472.45749719570.25-0.69

序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）

1营业收入27701791.8028943545.72-4.29

2营业成本/费用33479643.4833693962.78-0.64

3 EBITDA 22159350.64 23579759.07 -6.02

4.2.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）较上年末变动（%）主要资产科目

1货币资金68135102.4170803495.49-3.77

2投资性房地产445477141.56462071993.22-3.59

主要负债科目

1长期借款438611789.16438611789.160.00

资产项目公司名称：北京物美小马厂商业有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）较上年末变动（%）主要资产科目

1货币资金22935914.5624121690.76-4.92

2投资性房地产71638184.3874444485.35-3.77

主要负债科目

1长期借款107880546.19107880546.190.00

资产项目公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司

第 12 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）较上年末变动（%）主要资产科目

1货币资金18262725.6418927399.18-3.51

2投资性房地产47500360.1749477045.57-4.00

主要负债科目

1长期借款88490044.5888490044.580.00

4.2.3重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司本期上年同期

2025年7月1日至2025年2024年7月1日至2024年9月

9月30日30日金额同比

序号构成

占该项目总占该项目总（%）金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

1租金收入17167447.0388.7718928864.3490.71-9.31

物业管理服务费收

22172252.6911.231938206.509.2912.08

入

3其他收入-----

4营业收入合计19339699.72100.0020867070.84100.00-7.32

注：（1）租金收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额，下同。

（2）上述数据未经审计，最终以年度审计报告中载明数据为准，下同。

资产项目公司名称：北京物美小马厂商业有限公司本期上年同期

2025年7月1日至2025年2024年7月1日至2024年9月

9月30日30日金额同比

序号构成

占该项目总占该项目总（%）金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

1租金收入4269128.2492.823978136.1193.057.31

物业管理服务费收

2329995.197.18297155.566.9511.05

入

3其他收入-----

4营业收入合计4599123.43100.004275291.67100.007.57

资产项目公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司本期上年同期金额同比序号构成2025年7月1日至2025年2024年7月1日至2024年9月（%）

9月30日30日

第 13 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告占该项目总占该项目总金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

1租金收入3261321.5186.673344086.2987.97-2.47

物业管理服务费收

2501647.1413.33457096.9212.039.75

入

3其他收入-----

4营业收入合计3762968.65100.003801183.21100.00-1.01

4.2.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司本期上年同期

2025年7月1日至2025年92024年7月1日至2024年9月30日月30日金额同比序号构成

占该项目总占该项目（%）金额（元）成本比例金额（元）总成本比

（%）例（%）投资性房地产折旧及摊

15529791.3723.195524923.7122.640.09

销

2物业运营成本1414228.745.931332521.635.466.13

3税金及附加1930385.168.092387592.499.78-19.15

4运营管理费729799.983.06787436.623.23-7.32

5利息支出14372046.8060.2614332778.4458.730.27

6其他财务费用-156650.48-0.66-5904.34-0.022553.14

7其他成本/费用29157.450.1244525.360.18-34.51

8营业成本/费用合计23848759.02100.0024403873.91100.00-2.27

注：（1）其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等。由于计息规则差异，本期利息收入金额较去年同期增加。

（2）其他成本费用主要为保险费、中介服务费等；去年同期，项目公司保险费根据实际结算金额调整。

（3）比例数据存在四舍五入形成的尾差。

资产项目公司名称：北京物美小马厂商业有限公司本期上年同期

2025年7月1日至2025年92024年7月1日至2024年9月30日月30日金额同序号构成

占该项目总占该项目比（%）金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）投资性房地产折旧及摊

1935433.6617.33934766.3918.020.07

销

第 14 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

2物业运营成本87840.221.6351896.821.0069.26

3税金及附加697852.7112.93514045.239.9135.76

4运营管理费173551.833.21161331.763.117.57

5利息支出3534935.3265.483525277.1767.940.27

6其他财务费用-37824.17-0.70-4807.61-0.09686.76

7其他成本/费用7012.350.136048.560.1215.93

8营业成本/费用合计5398801.92100.005188558.32100.004.05

注：（1）为提高物业服务水平，项目公司聘请第三方服务机构提供维修及治安等方面的服务，物业运营成本相应提高。

（2）本报告期补计提2025年二季度房产税，税金及附加较去年同期增加。

（3）其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等。由于计息规则差异，本期利息收入金额较去年同期增加。

（4）比例数据存在四舍五入形成的尾差。

资产项目公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司本期上年同期

2025年7月1日至2025年92024年7月1日至2024年9月30日月30日金额同比序号构成

占该项目总占该项目（%）金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）投资性房地产折旧及摊

1641274.0315.15611406.8514.914.88

销

2物业运营成本61886.791.4625943.360.63138.55

3税金及附加489743.6611.57448051.0410.929.31

4运营管理费141998.843.36143440.883.50-1.01

5利息支出2899564.0068.512891641.8770.500.27

6其他财务费用-36891.87-0.87-2741.98-0.071245.45

7其他成本/费用34507.090.82-16211.47-0.40-312.86

8营业成本/费用合计4232082.54100.004101530.55100.003.18

注：（1）为提高物业服务水平，项目公司聘请第三方服务机构提供维修及治安等方面的服务，物业运营成本相应提高。

（2）其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等。由于计息规则差异，本期利息收入金额较去年同期增加。

（3）其他成本费用主要为保险费、中介服务费等；去年同期，项目公司保险费根据实际结算金额调整。

（4）比例数据存在四舍五入形成的尾差。

第 15 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

4.2.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司本期上年同期

2025年7月1

指标含义说明及计算公2024年7月1日至序号指标名称指标单位日至2025年9式2024年9月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%64.0967.14

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%79.5878.88

前利润率

100%

资产项目公司名称：北京物美小马厂商业有限公司本期上年同期

2025年7月1

指标含义说明及计算公2024年7月1日至序号指标名称指标单位日至2025年9式2024年9月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%77.7576.92

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%80.4091.63

前利润率

100%

资产项目公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司本期上年同期

2025年7月1

指标含义说明及计算公2024年7月1日至序号指标名称指标单位日至2025年9式2024年9月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%81.3183.23

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%81.6384.26

前利润率

100%

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户，基金管理人通过复核、确认运营管理机构每月度提交的月度预算，并经监管行复核无误后，将预算资金由运营收支账户划至日常运营支出账户。项目公司日常经营支出经基金管理人复核通过后，由日常运营支出账户第 16 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告执行划付。

本报告期，经营活动现金流入30377906.28元，主要为本期所收租金收入、物业管理服务费收入等。经营活动现金流出4142893.82元，主要为支付的物业费、能源费等运营成本以及各项税费等。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

报告期内，存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。单一客户名称为北京物美京丰科技发展有限公司，其关联方包括麦德龙商业集团有限公司、北京物美京门商贸有限公司、北京物美流通技术有限公司、北京达慧堂医药有限责任公司、北京十分有型商业管理有

限公司、北京剪美生活商业管理有限公司及北京剪之美商业管理有限公司。报告期内，上述单一客户及其关联方整体经营情况稳定，其从项目公司租赁场地经营超市、仓储超市、药店及理发等业务，相关交易遵循市场化定价原则，公平公开确定交易价格，定价公允。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明无。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支持证券之

序号项目金额（元）

外的投资组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返

--售金融资产

3货币资金和结算备付金合计2131864.01100.00

4其他资产--

5合计2131864.01100.00

5.2其他投资情况说明

基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

§6回收资金使用情况

第 17 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明原始权益人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称“物美商业”或“原始权益人”或“运营管理机构”）在本基金发行前承诺，将以净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金)的90%用于新投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，并将剩余10%用于补充流动资金。

根据国家发改委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号)，用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例调整为不超过15%。原始权益人物美商业结合项目实际情况，在履行内部有关审批流程后，于2024年9月3日向国家发展改革委等监管部门就回收资金用途调整履行了报备程序，拟将净回收资金的85%用于投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，并将剩余15%用于补充流动资金。

2024年9月5日，基金管理人披露了《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告》。

原始权益人物美商业净回收资金金额46606.80万元。截至报告期末，“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”已使用净回收资金16691.34万元，“补充流动资金”已使用净回收资金6991.02万元，合计使用净回收资金23682.36万元。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额229244444.78

报告期末净回收资金使用率（%）50.81

6.3剩余净回收资金后续使用计划

原始权益人拟将剩余净回收资金继续投入“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，如因情况变化需要调整净回收资金用途，原始权益人将按照相关规定履行决策审批程序并做好信息披露。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况原始权益人已就发行基础设施基金所获得的回收资金的使用建立了《公开募集基础设施证券投资基金回收资金管理制度》。报告期内，原始权益人控股股东或关联方遵守上述回收资金管理制度以及相关法律法规使用净回收资金，未将回收资金变相用于商品住宅开发项目。

§7基础设施基金主要负责人员情况

第 18 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验

2016年7月至

2022年12月，

任光控安石（北京）投资管理有限公司

高级会计，主要从事消费类和仓储物流类基础设施项目及对应资产管理公司的财务管理工作；

2022年12月

至2023年6月，任中汽研除管理本基金外，曾新能源汽车检参与多个消费类、物验中心（天津）本基金基2024年1魏少艺-9年流类、产业园区类基有限公司财务金经理月31日础设施的财务管理管理部财务管工作。理岗，主要从事产业园类基础设施项目财务管理工作；

2023年6月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部

投资经理，从事基础设施基

金投资管理，满足5年以上基础设施投资

/运营管理经验要求。

2018年6月至

2020年8月，

除管理本基金外，曾任嘉实资本管本基金基2024年1参与多个物流、产业理有限公司融

文占雅-7年金经理月31日园区、写字楼、清洁资业务经理，能源等投融资项目。主要从事基础设施及不动产项目的证券

第 19 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

化、REITs及私募投资；

2020年9月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部

高级经理，从事基础设施基

金投资管理，满足5年以上基础设施投资

/运营管理经验要求。

曾任九龙仓（北京）企业管理有限公司业务发展部副

经理、深创投不动产基金管理（深圳）有限公司投资部高级经理。主要从事不动

产、基础设施

项目、私募基金的投资管理

除管理本基金外，曾工作。曾参与参与多个商业、物多支公募本基金基2024年1张文静 - 13 年 流、产业园区的投融REITs、类金经理月31日

资项目以及运营管 REITs、私募股理工作。权基金的投资和管理工作，涉及资产类型范围涵盖消费

基础设施、商

业综合体、物

流仓储、产业

园区、市政设

施、节能环保、

数据中心、高速公路及租赁住房等多个领域。2020年10月加入嘉实基

第 20 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告金管理有限公司，现任基础设施基金投资管理部副总监，满足5年以上基础设施

投资/运营管理经验要求。

2001年12月

至2005年4月，任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司研究部高级经理，从事商业综合体策划定位及咨询工作。2005年

7月至2015年

11月加入中

国建筑股份有限公司及其下属机构，历任中建国际发展

除管理本基金外，曾股份有限公司参与多个商业、物投资部投资经本基金基2024年9林齐勃-20年流、产业园区、写字理、中国建筑金经理月13日楼项目的投融资以股份有限公司及运营管理工作。房地产事业部企划部总经

理、中海地产集团有限公司拓展部副总经理等，从事项目拓展、开发管理及并购整合等工作。

2015年11月

至2018年8月，任龙湖集团控股有限公司投资管控中

心总经理，负责住宅及商业投资管理。

第 21 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

2018年10月

至2019年10月，任融创房地产集团有限公司投资发展

部部门总监，从事项目投资并购管理工作。2019年10月至2021年

10月任职华

夏幸福基业股份有限公司投资管理中心总经理，负责集团产业园等投资及资产管理等工作。2021年11月至

2022年9月加

入北京京东东鸿管理咨询有限公司任物流地产部投资管

理部总经理，从事物流仓储的投拓并购工作。2023年8月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管

理部副总监，从事基础设施基金投资管理，满足5年以上基础设施

投资/运营管理经验要求。

注：（1）首任基金经理的“任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的“任职日期”

指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。

（2）证券从业的含义遵从行业协会相关规定。

（3）基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资项目

第 22 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告计算。

（4）2025年9月3日，本基金管理人发布《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金关于基金经理恢复履行职务的公告》，基金经理文占雅女士自2025年9月3日起恢复履行本基金基金经理职务，其基金经理职责自2025年9月3日起不再由本基金现任基金经理张文静女士、林齐勃先生、魏少艺女士代为履行。

§8基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额400000000.00

报告期期间基金份额变动情况-

报告期期末基金份额总额400000000.00

§9基金管理人运用固有资金投资本基金情况

单位：份报告期期初管理人持有的本

7164318.00

基金份额报告期期末管理人持有的本

7164318.00

基金份额报告期期末持有的本基金份

1.79

额占基金总份额比例（%）

注：本基金的基金管理人投资本基金相关的费用按基金合同及相关法律文件有关规定支付。

§10备查文件目录

10.1备查文件目录

（1）中国证监会准予嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金注册的批复文件。

（2）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；

（3）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；

（4）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；

（5）基金管理人业务资格批件、营业执照；

（6）报告期内嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金公告的各项原稿。

10.2存放地点

北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司

10.3查阅方式

第 23 页 共 24 页嘉实物美消费 REIT2025 年第 3季度报告

（1）书面查询：查阅时间为每工作日8:30-11:3013:00-17:30。投资者可免费查阅，也可按工本费购买复印件。

（2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn

投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话400-600-8800，或发 E-mail:service@jsfund.cn。

嘉实基金管理有限公司

2025年10月28日