华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基

金

2025年第3季度报告

2025年9月30日

基金管理人：华夏基金管理有限公司

基金托管人：中国建设银行股份有限公司

报告送出日期：二〇二五年十月二十八日华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国建设银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年10月24日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年7月1日起至9月30日止。

1华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

基金简称华夏北京保障房 REIT

场内简称京保 REIT（扩位证券简称：华夏北京保障房 REIT）基金主代码508068交易代码508068契约型封闭式。本基金存续期限为62年，基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。存续期届满后，经基基金运作方式

金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。

基金合同生效日2022年8月22日基金管理人华夏基金管理有限公司基金托管人中国建设银行股份有限公司

报告期末基金份额总额724218009.00份基金合同存续期62年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2022年8月31日

本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设投资目标施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。

本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资策略。其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、本次扩募资投资策略

产投资策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略、权属到期后的安排。

业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。

本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票风险收益特征型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策本基金的收益分配政策为：（1）每一基金份额享有同等分配权；

（2）本基金收益以现金形式分配；（3）本基金应当将不低于合并

后年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

资产支持证券管理人中信证券股份有限公司

运营管理机构北京保障房中心有限公司、北京市燕房保障性住房建设投资有限公

司、北京市燕东保障性住房建设投资有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：文龙家园公租房项目资产项目公司名称北京燕保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房

2华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市海淀区文龙家园一里

资产项目名称：熙悦尚郡公租房项目资产项目公司名称北京燕保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市朝阳区朝阳北路82号院

资产项目名称：房山区朗悦嘉园项目资产项目公司名称北京京保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市房山区阜盛东街58号院

资产项目名称：通州区光机电项目资产项目公司名称北京京保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市通州区兴光三街9号院

资产项目名称：大兴区盛悦家园项目资产项目公司名称北京京保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市大兴区旧忠路10号院4号楼

资产项目名称：海淀区温泉凯盛家园项目资产项目公司名称北京京保宜居住房租赁有限公司资产项目类型租赁住房资产项目主要经营模式以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳

3华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

资产项目地理位置北京市海淀区温泉凯盛家园项目一区、二区

2.3基金扩募情况

单位：人民币元扩募时间扩募方式扩募发售金额

第1次扩募2025-06-11定向扩募946199997.98

注：第1次扩募份额上市时间为2025年6月25日。

2.4基金管理人和运营管理机构

运营管理机运营管理机运营管理机项目基金管理人构构构北京市燕房北京市燕东北京保障房保障性住房保障性住房名称华夏基金管理有限公司中心有限公建设投资有建设投资有司限公司限公司

姓名李彬张晓丽\\

信息披露事务职务督察长总会计师\\

负责人联系电话：400-818-6666；邮箱：010-5798174

联系方式\\

service@ChinaAMC.com 8北京市通州北京市房山北京市通州北京市顺义区安庆大街甲3号区宋庄镇小区长阳镇长区张家湾镇注册地址院堡村南街甲1阳一村村委广源西街9号1116室会南110米号235北京市石景燕保阜盛家北京市通州北京市朝阳区北辰西路6号院山区玉泉路办公地址园南区17号区清风路含

北辰中心 C 座 5 层 59号院2号楼楼207室英园9区燕保大厦邮政编码100101100040102401101149法定代表人邹迎光吴东孟捷何丹

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券管理资产支持证券托管项目基金托管人原始权益人人人中国建设银行股份中国建设银行股份中信证券股份有限北京保障房中心有名称有限公司北京市分有限公司公司限公司行广东省深圳市福田北京市西城区宣武北京市通州区宋庄北京市西城区金融区中心三路8号卓注册地址门西大街28号楼大镇小堡村南街甲1

大街25号越时代广场（二期）成广场4门8门号1116室北座北京市西城区闹市北京市朝阳区亮马北京市西城区复兴北京市石景山区玉办公地址口大街1号院1号桥路48号中信证券门南大街甲2号天泉路59号院2号楼

楼大厦银大厦 A 西座燕保大厦邮政编码100033100026100031100040法定代表人张金良张佑君张连钢吴东

4华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元报告期主要财务指标

（2025年7月1日-2025年9月30日）

1.本期收入32322737.22

2.本期净利润12819847.76

3.本期经营活动产生的现金流量净额24544736.84

4.本期现金流分派率（%）0.75

5.年化现金流分派率（%）2.31

注：*本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表层面的数据。

*本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收

益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。

*本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

*年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本

报告期末实际天数×本年总天数。

*本报告期年化现金流分派率较低，主要原因为本次扩募新项目于2025年6月12日（股权交割日）后纳入基金合并范围。根据*列示的年化现金流分派率计算公式，本年度后续期间年化现金流分派率会持续受到以上因素影响，下一完整年度会恢复至正常水平。

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注本基金合同更新生效日为

2025年6月11

本期22091866.030.0305日，单位可供分配金额使用本报告期末份额计算。

本基金合同更

本年累计51198559.420.0707新生效日为

2025年6月11

5华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告日，单位可供分配金额使用本报告期末份额计算。

3.3.2本报告期的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期---

本年累计27020015.850.0540-

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润12819847.76-

本期折旧和摊销10808771.74-

本期利息支出--

本期所得税费用-138340.61-

本期息税折旧及摊销前利润23490278.89-调增项

1.应收和应付项目的变动1287603.74-

调减项

1.当期购买基础设施项目等资本性

--支出

2.支付基金设立日前归属于原始权

--益人的利润

3.支付的利息及所得税费用--

4.其他可能的调整项，如基础设施

基金发行份额募集的资金、处置基

础设施项目资产取得的现金、商誉、--

金融资产相关调整、期初现金余额等

5.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期-2686016.60-

间内需要偿付的经营性负债、运营费用等

本期可供分配金额22091866.03-注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、

托管费、运营管理机构的管理费、运营费用、待缴纳的税金、未来合理期间内的债务利息、

不可预见费用、租赁押金及计提未收到的租金收入等变动的净额。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。

6华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明

本基金本期可供分配金额为22091866.03元，上年同期实现可供分配金额13468542.26元，本期同比上涨64.03%，主要原因为本次扩募新项目于2025年6月12日（股权交割日）后纳入基金合并范围。

3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等

相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费548997.12元，资产支持证券管理人管理费548997.12元，基金托管人托管费54900.08元，基于项目公司实收运营收入的运营管理费5948972.55元，激励管理费17151.10元。管理人从审慎角度，根据当期运营情况，在本期计提了部分激励管理费，全年实际的计提和支付还需要依据经审计的年度经营业绩及运营管理协议的约定进行。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

本基金下设两个项目公司，即北京燕保宜居住房租赁有限公司以及北京京保宜居住房租赁有限公司，两公司合计下辖六处公租房资产，包括位于北京市海淀区文龙家园一里的文龙家园公租房项目（简称“文龙家园项目”）、位于北京市朝阳区朝阳北路82号院的熙悦尚郡

公租房项目（简称“熙悦尚郡项目”）、位于北京市房山区阜盛东街58号院的朗悦嘉园项目（简称“朗悦嘉园项目”）、位于北京市通州区兴光三街9号院的光机电项目（简称“光机电项目”）、位于北京市大兴区旧忠路10号院4号楼的盛悦家园项目（简称“盛悦家园项目”）和位于北京市海淀区温泉凯盛家园项目一区、二区的温泉凯盛家园项目（简称“温泉凯盛家园项目”）。

六处资产合计可出租房间数4264套，可出租面积共计241509.97平米。文龙家园项目自2015年2月开始运营，截至报告期末已运营10年；熙悦尚郡项目自2018年10月开始运营，截至报告期末已运营近7年；朗悦嘉园项目自2015年1月开始运营，截至报告期末已

7华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

运营10年；光机电项目自2013年9月开始运营，截至报告期末已运营12年；盛悦家园项目自2015年4月开始运营，截至报告期末已运营10年；温泉凯盛家园项目自2014年11月开始运营，截至报告期末已运营近11年。

本报告期内，六个项目周边均未新增竞争性项目，且未发生重大变化和经营策略调整。

本报告期内项目公司整体运营平稳，未发生重大租约变化，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。

本项目的基础设施资产由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租工作，按公示后的配租名单进行后续的选房和签约。

租约结构方面，截至2025年9月30日，文龙家园项目个人租赁面积占比80.92%，趸租租赁面积占比19.08%。熙悦尚郡项目全部为个人租户。朗悦嘉园项目个人租赁面积占比

89.72%，趸租租赁面积占比10.28%。光机电项目个人租赁面积占比69.93%，趸租租赁面积

占比30.07%。盛悦家园项目个人租赁面积占比21.78%，趸租租赁面积占比78.22%。温泉凯盛家园项目个人租赁面积占比52.11%，趸租租赁面积占比47.89%。

截至报告期末，文龙家园项目实际执行的租金单价为56元/平方米·月，熙悦尚郡项目实际执行的租金单价为65元/平方米·月，朗悦嘉园项目实际执行的租金单价为35元/平方米·月，光机电项目实际执行的租金单价为35元/平方米·月，盛悦家园项目实际执行的租金单价为44元/平方米·月，温泉凯盛家园项目实际执行的租金单价为42元/平方米·月。本基金底层资产租金水平为政府指导批复的价格，在一个租期内不会进行租金调整。

本基金底层资产为公共租赁住房，单个租约一般固定为三年，考虑到公共租赁住房与其他类型的资产具有显著不同的市场竞争情况，因此，租户的稳定性较强，续约意愿较强，通常而言，符合公租房租赁标准的租户具有显著更强的续约意愿。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期（2025上年同期（2024年7月1日

年7月1日-2024

指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算方指标单位30日）／报

／上年同期末（%）式告期末

（2024年9月（2025年9

30日）月30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米241509.97112796.30114.11

面积积报告期末实际出租的

2平米230681.41106942.83115.71

实际出租面积

8华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%95.5294.810.74

出租率

积（平方米）]×100%

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

4剩余租期（平方米）/年1.501.434.46

情况实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

报告期末（元）/应收

5租金收缴租金%96.3197.75-1.47率（元）]×10

注：2024年9月30日时点，本基金资产不包括朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目，因此合计的各项指标仅包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，致使合并计算的各项具体指标显著高于2024年同期水平。

根据北京市相关部门的规定，公租房执行政府批复的定价，因此，不适合将六个项目的租金单价水平合并计算。就本产品而言，本报告期末文龙家园项目的租金标准为56元/平方米·月，熙悦尚郡项目的租金标准为65元/平方米·月，朗悦嘉园项目的租金标准为35元/平方米·月，光机电项目的租金标准为35元/平方米·月，盛悦家园项目的租金标准为44元/平方米·月，温泉凯盛家园项目的租金标准为42元/平方米·月。

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：文龙家园公租房项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米76564.7276564.72-

面积积

2报告期末实际已出租平米74720.5272729.742.74

9华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

已出租面的面积积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%97.5994.992.74

出租率

积（平方米）]×100%报告期内经政府批准

元/平方

4租金单价的每平方米56.0056.00-

米·月水平的价格水平

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

5加权平均（平方米）/年1.421.82-21.95

剩余租期实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

（元）/应收报告期末

6租金%98.7597.661.12

收缴率

（元）]×100

资产项目名称：熙悦尚郡公租房项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米36231.5836231.58-

面积积报告期末报告期末实

2已出租面际已出租的平米34157.7934213.09-0.16

积面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%94.2894.43-0.16

出租率

积（平方米）]×100%

报告期内经政府批准元/平方

465.0065.00-

租金单价的每平方米米·月

10华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

水平的价格水平

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

5加权平均（平方米）/年1.880.60214.87

剩余租期实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

（元）/应收报告期末

6租金%96.8697.93-1.09

收缴率

（元）]×100

注：2025年9月30日加权剩余租期较上年同期末加权剩余租期同比增长214.87%，主要原因为2024年10月熙悦尚郡有较大比例的租约集中到期，本项目单个租约一般固定为三年，换租后加权剩余租期有较大幅度提升。

资产项目名称：房山区朗悦嘉园项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米30031.62--

面积积报告期末报告期末实

2已出租面际已出租的平米28586.64--

积面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%95.19--

出租率

积（平方米）]×100%报告期内经政府批准

元/平方

4租金单价的每平方米35.00--

米·月水平的价格水平

????

报告期末??=1

租约 i的

总租期（天）

5加权平均年1.46--

× [租约 i 的剩余租期租约面积

11华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告（平方米）/实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

（元）/应收报告期末

6租金%87.26--

收缴率

（元）]×100

注：2024年9月30日，本基金资产不包括朗悦嘉园项目，因此没有上年同期数据，不计算同比变化指标。

资产项目名称：通州区光机电项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米29420.81--

面积积报告期末报告期末实

2已出租面际已出租的平米27161.99--

积面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%92.32--

出租率

积（平方米）]×100%报告期内经政府批准

元/平方

4租金单价的每平方米35.00--

米·月水平的价格水平

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

5加权平均（平方米）/年1.51--

剩余租期实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

6报告期末[实收租金%91.82--

12华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

收缴率（元）/应收租金

（元）]×100

注：2024年9月30日，本基金资产不包括光机电项目，因此没有上年同期数据，不计算同比变化指标。

资产项目名称：大兴区盛悦家园项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米15143.86--

面积积报告期末报告期末实

2已出租面际已出租的平米13652.64--

积面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%90.15--

出租率

积（平方米）]×100%报告期内经政府批准

元/平方

4租金单价的每平方米44.00--

米·月水平的价格水平

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

5加权平均（平方米）/年1.41--

剩余租期实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

（元）/应收报告期末

6租金%99.85--

收缴率

（元）]×100

注：2024年9月30日，本基金资产不包括盛悦家园项目，因此没有上年同期数据，不

13华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

计算同比变化指标。

资产项目名称：海淀区温泉凯盛家园项目本期（2025上年同期（2024年7月1日年7月1日-2024指标含义说-2025年9月年9月30日）同比序号指标名称明及计算公指标单位30日）／报／上年同期末（%）

式告期末（2025（2024年9月年9月30日）30日）报告期末可供出租的

1可出租面平米54117.38--

面积积报告期末报告期末实

2已出租面际已出租的平米52401.83--

积面积

[实际出租面积（平方米）报告期末

3/可供出租面%96.83--

出租率

积（平方米）]×100%报告期内经政府批准

元/平方

4租金单价的每平方米42.00--

米·月水平的价格水平

??????=1租约 i的

总租期（天）

× [租约 i 的报告期末租约面积

5加权平均（平方米）/年1.35--

剩余租期实际出租面

积（平方米）]，n 为存量租约

[实收租金

（元）/应收报告期末

6租金%96.27--

收缴率

（元）]×100

注：2024年9月30日，本基金资产不包括温泉凯盛家园项目，因此没有上年同期数据，不计算同比变化指标。

4.1.4其他运营情况说明无。

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险

14华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告无。

4.2资产项目公司运营财务数据

4.2.1资产项目公司整体财务情况

序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）

1总资产2011993920.531145533647.1575.64

2总负债1703939137.941002342041.3670.00

序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）

1营业收入32073345.8417837886.2879.80

营业成本/

235962542.5923937398.0350.24

费用

3 EBITDA 25663883.61 14635130.18 75.36

注：基金于本年完成扩募，上年末金额和上年同期金额均不含本年新购入项目公司北京京保宜居住房租赁有限公司的数据，变动比例较大主要是合并范围变动导致。

4.2.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司较上年末

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）变动（%）主要资产科目

1投资性房地产1077874859.301095517228.46-1.61

主要负债科目

1长期应付款836340000.00836340000.00-

2递延所得税负债114802756.72116412446.56-1.38

资产项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司较上年末

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）变动（%）主要资产科目

1投资性房地产825146488.59--

主要负债科目

1长期应付款630533331.98--

注：北京京保宜居住房租赁有限公司为本年新购入项目公司，上年年末/上年同期末不在本基金合并范围内，因此不披露上年末/上年同期金额，下同。

4.2.3重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司本期2025年7月1日至上年同期2024年7月1日至

2025年9月30日2024年9月30日

占该项占该项金额同比序号构成

目总收目总收（%）金额（元）金额（元）入比例入比例

（％）（％）

1租金收入18551207.97100.0017837886.28100.004.00

15华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

物业管理

2-----

费收入

3其他收入-----

营业收入

418551207.97100.0017837886.28100.004.00

合计

资产项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司本期2025年7月1日至上年同期2024年7月1日至

2025年9月30日2024年9月30日

占该项占该项金额同比序号构成

目总收目总收（%）金额（元）金额（元）入比例入比例

（％）（％）

1租金收入13522137.87100.00---

物业管理

2-----

费收入

3其他收入-----

营业收入

413522137.87100.00---

合计

4.2.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司本期2025年7月1日至上年同期2024年7月1日至

2025年9月30日2024年9月30日

占该项占该项金额同比序号构成

目总成目总成（%）金额（元）金额（元）本比例本比例

（％）（％）物业

1运营3153232.2213.123174682.3413.26-0.68

成本折旧

2摊销5880789.7224.475873855.7924.550.12

成本财务

314865383.8661.8514846964.7762.020.12

费用税金

4及附-----

加租赁

5---99645.30-0.42-100.00

成本管理

6133889.630.56141540.430.59-5.41

费用其他成本

7-----

／费用

16华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

营业

成本/

824033295.43100.0023937398.03100.000.40

费用合计

注：*物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包括基于项目公司实收运营收入的运营管理费和激励管理费；租赁成本为空置房供暖费。*本报告期租赁成本为0.00元，上年同期金额为-99645.30元，同比变化超过30%，上年同期项目公司结算2023-2024年供暖季供暖费，对前期多计提供暖费进行冲销，2024-2025年供暖季供暖费已经于2025年2季度完成结算，因此本期未发生供暖费，本年和上年同期供暖费已经完成结算因此变化不具有持续性。

资产项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司本期2025年7月1日至上年同期2024年7月1日至

2025年9月30日2024年9月30日

占该项占该项金额同比序号构成

目总成目总成（%）金额（元）金额（元）本比例本比例

（％）（％）物业

1运营2812891.4323.58---

成本折旧

2摊销4927982.0241.31---

成本财务

33902278.3332.71---

费用税金

4及附-----

加租赁

5-----

成本管理

6286095.382.40---

费用其他成本

7-----

／费用营业

成本/

811929247.16100.00---

费用合计

注：物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包括基于项目公司实收运营收入的运营管理费和激励管理费；租赁成本为空置房供暖费。

17华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

4.2.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司上年同期2024本期2025年7年7月1月1日至2025日至指标含义说明及计序号指标名称指标单位年9月30日2024年算公式

9月30日指标数指标数值值

毛利润/营业收入

1毛利率%51.349.83

×100%

（利润总额+利息费息税折旧摊销

2用+折旧摊销）/营业%82.5982.05

前利润率

收入×100%

资产项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司上年同期2024本期2025年7年7月1月1日至2025日至指标含义说明及计序号指标名称指标单位年9月30日2024年算公式

9月30日指标数指标数值值

毛利润/营业收入

1毛利率%42.75-

×100%

（利润总额+利息费息税折旧摊销

2用+折旧摊销）/营业%76.49-

前利润率

收入×100%

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

1、收入归集和支出管理

项目公司开立了运营账户和基本户，两个账户均受到中国建设银行股份有限公司北京市分行的监管。运营账户用于接收项目公司运营收入；基本户用于接收自运营收支账户划付的项目公司运营收入、其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《资金监管协议》的约定对外支付人民币资金。

2、现金归集和使用情况

本报告期初项目公司货币资金余额37822131.27元。本报告期内，累计资金流入

33921529.00元，其中收到租赁收入及其他与经营活动相关的收入33921529.00元；累计

18华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

资金流出62518498.22元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的支出

5871504.85元，申购货币基金53500000.00元，净额结算截止股权交割日的运管费、过渡

期损益和其他应收款3146993.37元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额为

9225162.05元；货币基金账户余额为91953310.41元，本报告期投资收益233145.79元。

上年同期项目公司累计资金流入33140697.28元，累计资金流出34972837.22元。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明无。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明无。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支持证券之

序号项目金额（元）

外的投资组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买

--入返售金融资产货币资金和结算备付

37821261.17100.00

金合计

4其他资产--

5合计7821261.17100.00

5.2其他投资情况说明

报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人于本基金首次发售时的净回收资金已使用完毕。

原始权益人首次扩募净回收资金金额为555070308.42元，根据原始权益人北京保障房中心有限公司出具的《承诺函》，其中85%用于拟投资项目或其他经批准同意的租赁住房项目，并拟将其余募集净回收资金用于补充流动资金。拟投资项目包括丰台区北宫镇东河沿地

19华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

块公共租赁住房项目、丰台南苑李家庄4号地项目。

截至本报告期末，原始权益人北京保障房中心有限公司累计已使用回收资金数额合计

45642797.34元，净回收资金使用率8.22%，剩余暂未使用资金合计约509427511.08元

本报告期新增投放金额45642797.34元，剩余回收资金后续将根据项目建设进度用于基础设施项目投资。具体净回收资金投向如下：

（1）已使用15521771.30元用于丰台南苑李家庄4号地项目；

（2）已使用3697970.43元用于丰台区北宫镇东河沿地块公共租赁住房项目；

（3）已使用26423055.61元用于补充流动资金。

原始权益人北京保障房中心有限公司依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额509427511.08

报告期末净回收资金使用率（%）8.22

注：首次发售的净回收资金已全部使用完毕，表中仅列示报告期末首次扩募净回收资金使用情况。

6.3剩余净回收资金后续使用计划

剩余净回收资金后续将依据扩募时承诺合理适当使用，剩余净回收资金投向计划未发生变化。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况

就回收资金事宜，原始权益人、原始权益人控股股东已出具相关承诺函。本报告期内原始权益人严格遵守回收资金相关监管要求及有关法律法规处理回收资金相关事宜。

§7基础设施基金主要负责人员情况任职期限基础设基础设施项施项目姓名职务目运营或投运营或说明任职日期离任日期资管理年限投资管理经验

自2016博士，具年开始有5年本基金的基金经2022-08-2

岳洋-9年从事基以上基理2础设施础设施与不动运营管

20华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告产相关理经验。

的投资曾就职和运营于中国管理工神华海作。曾参外开发与多个投资有

境内外限公司、基建项保创投目的并资发展购及管有限公理等，包司、中国括深圳海外基盐田港础设施仓储物开发投流项目资有限

的运营公司、深

管理、美创投红国俄勒土资产冈州光管理（深伏发电圳）有限项目的公司。

投资运2022年营管理、3月加入斯里兰华夏基卡垃圾金管理发电项有限公目投资司。

运营管理等。主要涵盖

产业园、能源电

力、交

通、仓储物流等基础设施类型。

自2014学士，具年开始有5年从事基以上基

本基金的基金经2022-08-2

何中值-11年础设施础设施理2相关的运营管运营管理经验。

理工作，曾就职

21华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

主要从于中国事财务通号西管理工安铁路作。曾参信号有与铁路、限责任

高速公公司、通路、保障号（西性租赁安）轨道住房项交通工目运营业集团及财务有限公工作，主司，从事要涵盖基础设

铁路、高施财务速公路、工作。

保障性2021年租赁住9月加入房基础华夏基设施类金管理型。有限公司。

硕士，具自2018有5年年开始以上基从事基础设施础设施投资管相关的理经验。

投资管曾就职理工作，于光控主要涵本基金的基金经2024-07-3安石（北王欣悦-7年盖仓储理0京）投资

物流、写管理有

字楼、保限公司。

障性租

2022年

赁住房、

12月加

商业综入华夏合体等基金管基础设理有限施类型。

公司。

注：*上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。

首任基金经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。

*基础设施项目运营或投资管理年限自基金经理基础设施项目运营或投资起始日期起

22华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告计算。

*根据本基金管理人发布的调整基金经理公告，自2025年10月13日起，张九龙先生担任本基金的基金经理，何中值先生不再担任本基金基金经理。

§8基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额724218009.00

报告期期间基金份额变动情况-

报告期期末基金份额总额724218009.00

§9基金管理人运用固有资金投资本基金情况本基金本报告期无基金管理人运用固有资金投资本基金的情况。

§10影响投资者决策的其他重要信息

1、报告期内披露的主要事项

2025年7月11日发布华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2024

年度第一次扩募并新购入基础设施项目交割审计情况的公告。

2025年7月11日发布华夏基金管理有限公司公告。

2025年8月6日发布华夏基金管理有限公司关于设立北京华夏金科信息服务有限公司的公告。

2025年8月15日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式

基础设施证券投资基金基金份额解除限售的提示性公告。

2025年8月22日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式

基础设施证券投资基金基金份额解除限售的提示性公告。

2025年9月1日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式

基础设施证券投资基金基金份额解除限售的公告。

2025年9月12日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

召开2025年中期业绩说明会的公告。

2、其他相关信息

华夏基金管理有限公司成立于1998年4月9日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、青岛、武汉及沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社

23华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

保基金管理人、首批企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金

管理人、境内首只沪港通 ETF 基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基

本养老保险基金投资管理人资格、首家加入联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批

公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金管理人、首批个人养老金基金管理人、境内

首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金管理人、首批纳入互联互通 ETF 基

金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、保险资金投资管理人、公

募 REITs 管理人、首批浮动管理费基金管理人，境内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管理人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。

华夏基金拥有多年丰富的基础设施与不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产业务部。截至本报告发布日，基础设施与不动产业务部已配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经

验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验，覆盖交通基础设施、园区基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流基础设施、能源及市政基础设施等领域。

3、管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损害基金份额持有人利益的行为。

§11备查文件目录

11.1备查文件目录

1、中国证监会准予基金注册的文件；

2、基金合同；

3、托管协议；

4、法律意见书；

5、基金管理人业务资格批件、营业执照；

6、基金托管人业务资格批件、营业执照。

24华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告

11.2存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3查阅方式