嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投

资基金

2025年中期报告

2025年6月30日

基金管理人：嘉实基金管理有限公司

基金托管人：中信银行股份有限公司

送出日期：2025 年 8 月 29 日嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

§1重要提示及目录

1.1重要提示

基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经全部独立董事签字同意，并由董事长签发。

基金托管人中信银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年08月27日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中的财务资料未经审计。

本报告期自2025年01月01日起至2025年06月30日止。

第 2 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

1.2目录

§1重要提示及目录.............................................2

1.1重要提示...............................................2

1.2目录.................................................3

§2基金简介................................................6

2.1基金产品基本情况...........................................6

2.2资产项目基本情况说明.........................................7

2.3基金管理人和运营管理机构.......................................7

2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人..............7

2.5会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构..................8

2.6信息披露方式.............................................8

§3主要财务指标和基金运作情况.......................................8

3.1主要会计数据和财务指标........................................8

3.2其他财务指标.............................................9

3.3基金收益分配情况...........................................9

3.4报告期内基金费用收取情况的说明...................................10

3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况.............................13

3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...................13

3.7报告期内发生的关联交易.......................................13

3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况..............................13

3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况..............................13

3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况..................13

§4资产项目基本情况...........................................13

4.1报告期内资产项目的运营情况.....................................13

4.2资产项目所属行业情况........................................16

4.3资产项目运营相关财务信息......................................20

4.4资产项目公司经营现金流.......................................25

4.5资产项目公司对外借入款项情况....................................26

4.6资产项目投资情况..........................................26

4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.............................26

4.8资产项目相关保险的情况.......................................26

4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............26

4.10其他需要说明的情况........................................26

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...............................26

5.1报告期末基金的资产组合情况.....................................26

5.2投资组合报告附注..........................................27

5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..................................27

§6回收资金使用情况...........................................27

第 3 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.................................27

6.2报告期末净回收资金使用情况.....................................28

6.3剩余净回收资金后续使用计划.....................................28

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.......28

§7管理人报告..............................................28

7.1基金管理人及主要负责人员情况....................................28

7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.................31

7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.....................33

7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................34

§8运营管理机构报告...........................................35

8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况................................35

8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况............................35

§9其他业务参与人履职报告........................................36

9.1原始权益人报告...........................................36

9.2托管人报告.............................................37

9.3资产支持证券管理人报告.......................................37

§10中期财务报告（未经审计）......................................39

10.1资产负债表............................................39

10.2利润表..............................................42

10.3现金流量表............................................44

10.4所有者权益变动表.........................................46

10.5报表附注.............................................51

§11基金份额持有人信息.........................................82

11.1基金份额持有人户数及持有人结构..................................82

11.2基金前十名流通份额持有人.....................................82

11.3基金前十名非流通份额持有人....................................83

11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况.............................84

§12基金份额变动情况..........................................84

§13重大事件揭示............................................84

13.1基金份额持有人大会决议......................................84

13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动....................84

13.3基金投资策略的改变........................................84

13.4为基金进行审计的会计师事务所情况.................................84

13.5为基金出具评估报告的评估机构情况.................................84

13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证

券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营

有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况................................85

13.7其他重大事件...........................................85

§14备查文件目录............................................85

第 4 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

14.1备查文件目录...........................................85

14.2存放地点.............................................86

14.3查阅方式.............................................86

第 5 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

§2基金简介

2.1基金产品基本情况

基金名称嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称嘉实京东仓储基础设施 REIT

场内简称京东仓储（扩位证券简称：嘉实京东仓储基础设施 REIT）基金主代码508098交易代码508098基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2023年1月11日基金管理人嘉实基金管理有限公司基金托管人中信银行股份有限公司

报告期末基金份额总额500000000.00份基金合同存续期46年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2023年2月8日投资目标本基金通过主要资产投资于基础设施资产支持证券以间接持

有基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

投资策略本基金主要采用基础设施资产支持证券及基础设施项目投

资、固定收益投资两种投资策略，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

基础设施资产支持证券及基础设施项目投资策略包括初始投

资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略及权属到期后的安排。

业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动风险，因此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策1、在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；若《基金合同》

生效不满6个月则可不进行收益分配。2、本基金收益分配方式为现金分配。3、本基金每份基金份额享有同等分配权。4、法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。

资产支持证券管理人嘉实资本管理有限公司运营管理机构北京京东东鸿管理咨询有限公司

第 6 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期资产项目公司名称重庆新东迈物流有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置重庆市巴南区南彭物流基地

资产项目名称：京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目资产项目公司名称武汉京东茂元信息技术有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置湖北省武汉市东西湖区高桥三路211号

资产项目名称：京东亚洲一号廊坊经开物流园资产项目公司名称廊坊骏迪物流有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置廊坊开发区橙桔路2号

2.3基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构北京京东东鸿管理咨询有名称嘉实基金管理有限公司限公司信息披露姓名郭松张雪岩事务负责职务督察长京东集团副总裁

人联系方式(010)65215588（010）89118888北京市北京经济技术开发中国（上海）自由贸易试验区陆注册地址区科创十一街18号院2号

家嘴环路 1318号 1806A单元

楼 19层 A1901室北京市朝阳区建国门外大街21北京市北京经济技术开发

办公地址号北京国际俱乐部 C座写字楼区科创十一街 18号院 2号

12A层楼 19层 A1901室

邮政编码100020100176法定代表人经雷曹冬

2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券管资产支持证券托项目基金托管人原始权益人理人管人中信银行股份有嘉实资本管理有中信银行股份有北京京东世纪贸名称限公司限公司限公司易有限公司北京市朝阳区光北京市朝阳区光北京市北京经济北京市怀柔区北华路10号院1号华路10号院1号技术开发区科创注册地址房镇幸福西街1

楼 6-30层、32-42 楼 6-30层、32-42 十一街 18号 C座号301室层层2层201室办公地址北京市朝阳区光北京市朝阳区建北京市朝阳区光北京市北京经济

第 7 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告华路10号院1号国门外大街21号华路10号院1号技术开发区科创

楼 6-30层、32-42 北京国际俱乐部楼 6-30层、32-42 十一街 18号 C座

层 C座写字楼 12层层 2层 201室邮政编码100020100020100020100176法定代表人方合英张敏方合英许冉

2.5会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构

项目名称办公地址德勤华永会计师事务所（特殊中国上海市延安东路222号外会计师事务所普通合伙）滩中心30楼中国证券登记结算有限责任公注册登记机构北京市西城区太平桥大街17号司深圳市福田区福田街道福安社深圳市戴德梁行土地房地产评评估机构区中心四路1号嘉里建设广场估有限公司

T2座 503A、502B1

2.6信息披露方式

本基金选定的信息披露报纸名称《证券时报》登载基金中期报告正文的管理人互联网网

http://www.jsfund.cn址

北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C基金中期报告备置地点

座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要会计数据和财务指标

金额单位：人民币元

期间数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）

本期收入52798547.03

本期净利润13954580.05本期经营活动产生的现金流

41644714.12

量净额

本期现金流分派率（%）2.03年化现金流分派率（%）4.10

期末数据和指标报告期末（2025年6月30日）

期末基金总资产1773725179.70

期末基金净资产1612406655.89期末基金总资产与净资产的

110.00比例（%）

注：1.本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

2.年化现金流分派率=本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年

第 8 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告总天数。

3.2其他财务指标

单位：人民币元

数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）

期末基金份额净值3.2248

期末基金份额公允价值参考净值-

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况

3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期37179641.510.0744-

2024年78731569.680.1575-

为基金合同生效日2023年1月

2023年73518417.080.147011日至2023年

12月31日的可

供分配金额

3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期15000000.000.03002024年度第四次分红

含2024年度第一次、第

2024年103660019.490.2073二次、第三次分红和

2023年度第二次分红

2023年32950034.210.06592023年度第一次分红

注：本基金于2025年4月22日发布分红公告，进行2024年度第四次分红，实际分配金额为

15000000.00元。

3.3.2本期可供分配金额

3.3.2.1本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润13954580.05-

本期折旧和摊销22924423.38-

本期利息支出--

第 9 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

本期所得税费用-2016707.75-

本期息税折旧及摊销前利润34862295.68-调增项

1-使用前期预留12011742.34-

调减项1-金融资产相关调整（租赁收-74883.36 (a)入直线法调整）

2-应收和应付项目的变动 -1943716.99 (b)

3-未来合理的相关支出预留 -7675796.16 (c)

本期可供分配金额37179641.51-

注：(a)租赁收入的调整主要为当期租金收入遵循《企业会计准则第 21 号-租赁》，按照直线法确认收入，与租户按照合同约定非直线法实际结算款项的差额。

(b)应付项目的变动包括应付账款、应付管理人报酬、应付托管费、应交税费及其他应付款等

科目的变动，其中，包含在其他应付款中的应付长期资产购置款变动及偿付利息产生的现金流量因其性质而不计入经营活动现金流量的变动；应收项目的变动包括应收租金及应收物业管理费等科目的变动。

(c)未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出(如固定资产正常更新、大修、改造等)、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等。

此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。

3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托

管人、运营管理机构的费用收取情况及依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本报告期内计提基金管理人管理费1280152.18元，资产支持证券管理人管理费320038.05元，基金托管人托管费80009.24元。依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目运营管理服务协议》，并根据未经审计的数据第 10 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告测算，本报告期内基于项目公司运营收入计提运营管理机构的运营管理费为5656223.29元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已根据测算扣减基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费、基金托管人托管费、运营管理机构的运营管理费。依据《嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划托管协议》，资产支持证券托管人不收取托管费。

1、基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费收费依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的基金管理费包括固定管理费、基础管理费和激励管理费三个部分（基础管理费和激励管理费由运营管理机构收取）：

（1）固定管理费固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.2%÷当年天数

H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（2）基础管理费

基础管理费依据相应费率计提，计算方法如下：

基础管理费=基础设施项目运营收入×11.4%，特别地，当基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，则该费用调整为：基础管理费=基础设施项目运营收入×

11.1%。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中

数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（3）激励管理费

激励管理费=（基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入）×20%

当且仅当在基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提第 11 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

并支付激励管理费。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

激励管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

2、基金托管人托管费、资产支持证券托管人托管费收费依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

3、运营管理机构运营管理服务费收取依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目运营管理服务协议》、

《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，运营管理服务费由基础管理费和激励管理费两部分构成：

（1）基础管理费

基础管理费依据相应费率计提，计算方法如下：

11.1%。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中

数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

第 12 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

（2）激励管理费

激励管理费=（基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入）×20%

当且仅当在基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提并支付激励管理费。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

激励管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况

报告期内，未进行资产项目重大改造或者扩建。

3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况无。

3.7报告期内发生的关联交易

报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，对应的关联关系、交易主体、交易对象、交易目的、交易金额详见本报告“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。本基金根据基金交易安排与基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构进行关联交易，项目公司基于日常经营需求进行关联采购与销售。

3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况无。

3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况无。

3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况

报告期内未发生基础设施基金业务参与人作出基础设施基金相关承诺、承诺事项无法按期履行或者履行承诺可能不利于维护基础设施基金利益或者变更承诺的情况。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

第 13 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

本基金通过专项计划持有3个仓储物流基础设施项目公司的100%股权，基础设施项目分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积350995.49平方米，较上期报告无变化。

2025年上半年，本基金持有的基础设施项目合计收入为人民币52616420.13元。本报告期

内平均月末以及报告期末可供出租面积341316.96平方米，实际出租面积341316.96平方米，出租率为100%，主要承租人仍为京东物流股份有限公司（以下简称“京东物流”）旗下子公司，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%。主要承租人报告期末剩余租期为1376天（以租赁面积加权），报告期内租金单价水平为0.90元/平方米/天。基础设施项目的主要承租人行业为电子商务，较上一报告期无变化，运营整体保持平稳。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算方2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米341316.96341316.960.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米341316.96341316.960.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.900.95-5.26

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天1376.00556.00147.48

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

注：重庆项目自2025年1月起续租6年，报告期末剩余租期有较大延长。

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期

第 14 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米184568.56184568.560.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米184568.56184568.560.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.660.79-16.46

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天2010.00184.00992.39

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

注：重庆项目自2025年1月起续租6年，报告期末剩余租期有较大延长。

资产项目名称：京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米52154.6652154.660.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米52154.6652154.660.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.980.953.16

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天1280.001645.00-22.19

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：京东亚洲一号廊坊经开物流园

第 15 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米104593.74104593.740.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米104593.74104593.740.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

41.271.233.25

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天304.00669.00-54.56

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

注：廊坊项目主要承租人现有租约将于2026年4月30日到期，故报告期末剩余租期同比有较大幅度下降。

4.1.4其他运营情况说明

报告期末，本基金持有的全部基础设施资产租户总数为3个，为重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，其所在行业均为电子商务，其在报告期内贡献的租金收入分别为15377875.55元、14639125.33元、6115349.69元，占总租金收入的比例分别为42.56%、40.52%、16.92%。

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期

性风险

本基金首次发行时已披露了本基金可能面临的风险，本基金运营过程中未涉及可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险。

4.2资产项目所属行业情况

4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局

（1）仓储物流行业基本情况

中国物流与采购联合会公布的数据显示，2024年全年，中国社会物流总额超过360万亿元，同比增长5.8%。2025年上半年，中国社会物流总额达171.3万亿元，同比增长5.6%。物流运行第 16 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

总体平稳，呈现稳中向好态势，为国民经济的稳定增长提供了有力支撑。

图1：社会物流总额及增长率

数据来源：ifind、中国物流与采购联合会

（2）仓储物流行业发展阶段

仓储物流行业在不同发展阶段的驱动因素不同。在仓储物流行业发展的前期，因全国仓储物流缺口明显，仓储物流行业发展迅速但整体呈现规模大分散度高的特征，主要为普通仓储物流。

随后，仓储物流行业出现新的驱动因素，比如电商经济、新零售需求、供应链整合等，新需求的出现促进了高标仓的发展。伴随全国高标仓供给量快速增加，国内仓储物流市场连续出现新增供应量高于净吸纳量的现象，短期供需错配导致部分区域空置率提升，整体行业进入以价换量阶段。

但产业升级、内需企稳回升、进出口贸易量提升及政策支持为长期发展提供支撑，同时高标仓新增供应放缓，预计行业市场未来将回归高质量发展轨道。

（3）仓储物流行业周期性特点

作为生产与消费的中间环节，物流服务行业与宏观经济周期密切关联，也会随着经济周期出现一定的波动。

根据中国物流与采购联合会统计的中国物流景气指数，我国物流经济指数呈现出一定的周期性。总体而言，物流景气指数每年呈现出不同的季节特征。在2016年之前，物流景气指数的高点多出现在当年的3至4月份，即一季度末和二季度初，全年呈现“前高后低”的特征；在2016年以后，随着电商“双十一”活动成交量的不断攀升，物流景气指数则开始呈现出“双高”的特征，除上半年的景气度高点外，新增10-12月份的物流景气指数高点。

第 17 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

图 2：中国物流业景气指数（LPI）

数据来源：ifind、中国物流与采购联合会

仓储物流作为物流服务行业的基础设施，其行业景气也受到物流行业经济的影响。通过对比中国仓储指数和物流景气指数，可以发现两者走势趋同，且新订单景气指数领先于仓储指数。

图3：中国仓储指数与物流景气指数走势

数据来源：ifind、中国物流与采购联合会一方面，我国仓储物流行业受到整体宏观经济的影响，物流行业新订单以及仓储物流景气度等均存在季节性波动的规律，但波动不显著；另一方面，仓储物流的底层资产具有基础设施的属性，其长期租约可有效熨平季节性因素影响，使得仓储物流行业的周期性波动相比物流行业而言第 18 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告更小。

（4）仓储物流行业的竞争格局

根据仲量联行统计的数据，截至2025年二季度末，全国高标仓储总面积超过1.76亿平方米，其中排名前十的物流地产开发商总市场占有率约为56.2%，前二十总市场占有率约为73.2%，头部集中度较2024年末略有下降。

同样来自仲量联行的数据，全国高标仓地域分布较为集中，长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群及成渝城市群合计总面积占全国比例约为79.9%。

4.2.2可比区域内的类似资产项目情况

本基金通过专项计划持有3个仓储物流基础设施项目公司的100%股权，基础设施项目分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市。

根据高力国际提供的市场数据，截至报告期末，重庆市核心区域仓储物流市场总存量约为514万平方米；报告期内全市核心区域新增供给约5.0万平方米，净吸纳量约为6.5万平方米。截至报告期末，重庆市巴南区子市场租金水平约为16.4-19.1元/平方米/月，平均出租率为约为87%。

重庆项目可比区域内部分类似资产情况：

项目建筑面积（万平方米）开业时间物业形态主要租户类型重庆顺丰丰泰物

9.72020年单层库快递

流园霍氏百利威（重庆）国际电子商务9.02022年单层库电商、物流产业园懋缘物流仓储配

3.92020年单层库物流

送中心

根据高力国际提供的市场数据，截至报告期末，武汉市核心地区仓储物流市场总存量约为

565.7万平方米；报告期内全市核心区域新增供给约15万平方米，净吸纳量约为16.76万平方米。

截至报告期末，武汉市东西湖区子市场租金水平约为15.1至26.3元/平方米/月，平均出租率约为70%。

武汉项目可比区域内部分类似资产情况：

项目建筑面积（万平方米）开业时间物业形态主要租户类型

新地武汉东西湖 l 物流、供应链、

6.52010年单层库

临空港物流园食品

易商武汉东西湖物流、供应链、

7.32017年单层库

物流园食品深国际武汉现代

6.82016年单层库物流、快递

综合物流港

根据高力国际提供的市场数据，截至报告期末，廊坊市核心区域仓储物流市场总存量约为487第 19 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

万平方米；报告期内全市核心区域新增供给约为8.6万平方米，净吸纳量约为4.0万平方米。截至报告期末，廊坊市经开区子市场租金水平约为19.6-24.5元/平方米/月，平均出租率约为73%。

廊坊项目可比区域内部分类似资产情况：

项目建筑面积（万平方米）开业时间物业形态主要租户类型

廊坊唯度物流园7.22013年单层库电商廊坊宝湾国际物

9.22012年单层库三方物流

流园新宜廊坊高端综

35.12020年多层库电商、三方物流

合科技园

4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重

大影响2025年2月，国家发展改革委、国家数据局等八部门发布《关于开展物流数据开放互联试点工作的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》目标聚焦物流行业发展突出问题，破除“信息孤岛”“数据烟囱”，打通政府部门、相关企业及港口、公路、铁路、航空等业务系统数据，创新物流数据交互模式和解决方案，打造一批有代表性的示范项目，探索建立公益性和市场化有机结合的多层次物流数据开放互联机制，建立健全物流数据分类及交换应用标准规范，形成物流公共数据共享开放清单，在全国范围推广应用，促进物流资源优化配置，推动有效降低全社会物流成本。

4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况

根据世邦魏理仕研究部提供的数据，2025年上半年全国仓储物流需求达到507万平方米，预计全年净吸纳量为850万平方米左右；2025年上半年新增供给达到1061万平方米，预计下半年仍会有650万平方米新项目入市，其中华南和华北市场分别有近300万和200万平方米，华东、华西、华中供应量下降。

4.3资产项目运营相关财务信息

4.3.1资产项目公司整体财务情况

序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）

1总资产1038282335.931031475737.710.66

2总负债1186931342.681163089853.392.05

序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）

1营业收入52616420.1352915250.19-0.56

2营业成本/费用69652867.5569791033.40-0.20

3 EBITDA 37914464.52 38056357.11 -0.37

4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）

月30日金额（元）31日金额（元）

第 20 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告主要资产科目

1投资性房地产368600142.40374293709.48-1.52

主要负债科目

1长期借款444835483.33444835483.330.00

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）

月30日金额（元）31日金额（元）主要资产科目

1货币资金43264536.6943250835.680.03

2投资性房地产108886072.05111061303.57-1.96

主要负债科目

1长期借款210021188.00210021188.000.00

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）

月30日金额（元）31日金额（元）主要资产科目

1投资性房地产438746723.06445188974.30-1.45

主要负债科目

1长期借款468192342.67468192342.670.00

4.3.3重要资产项目公司的营业收入分析

4.3.3.1资产项目公司名称

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6月金额

月30日30日同比序号构成占该项目变化占该项目总

金额金额总收入比（%）

收入比例（%）例（%）

1租金收入15377875.5568.2815816340.2768.25-2.77

2物业管理服务费收入6775390.2530.087015797.4630.27-3.43

3其他收入368406.951.64342743.361.487.49

4营业收入合计22521672.75100.0023174881.09100.00-2.82

注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。本项目与主要租户的合同不含免租期。

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司

金额单位：人民币元

第 21 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6

金额同月30日月30日序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总收入比

收入比例（%）例（%）

1租金收入6115349.6968.725799852.3969.115.44

2物业管理服务费收入2695042.3730.282552134.1530.415.60

3其他收入88768.941.0040636.140.48118.45

4营业收入合计8899161.00100.008392622.68100.006.04

注：1、租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。本项目与主要租户的合同不含免租期。

2、相较上年同期，武汉项目公司本期签署了多个多种经营合同，多种经营收入有较大幅度增加。

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6月

金额同月30日30日序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总收入比

收入比例（%）例（%）

1租金收入14639125.3369.0714727121.3768.99-0.60

2物业管理服务费收入6451362.2930.446487005.1530.39-0.55

3其他收入105098.760.50133619.900.63-21.34

4营业收入合计21195586.38100.0021347746.42100.00-0.71

4.3.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

4.3.4.1资产项目公司名称

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6月

金额同月30日30日序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总成本比

成本比例（%）例（%）

第 22 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

1物业运营成本923822.583.151443148.774.85-35.99

投资性房地产折旧及摊

26122958.8220.895948811.3919.972.93

销

3税金及附加3542317.3012.093698282.4812.42-4.22

4运营管理服务费2661396.739.082692199.729.04-1.14

5利息支出16103044.5154.9416147771.1354.21-0.28

6其他成本/费用-44022.05-0.15-144348.33-0.48-69.50

7营业成本/费用合计29309517.89100.0029785865.16100.00-1.60

注：1、由于物业相关费用的降低，本报告期物业运营成本较上年同期下降较多。

2、其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。受宏观降息政策影响，

报告期内银行利息收入同比有所下降。

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6月

金额同月30日30日序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总成本比

成本比例（%）例（%）

1物业运营成本581045.225.31609417.345.66-4.66

投资性房地产折旧及摊

22202754.4620.142259975.1020.98-2.53

销

3税金及附加1029925.149.42957600.088.897.55

4运营管理服务费533371.184.88431949.414.0123.48

5利息支出6665439.5660.946683952.9962.06-0.28

6其他成本/费用-74224.30-0.68-171891.72-1.60-56.82

7营业成本/费用合计10938311.26100.0010771003.20100.001.55

注：其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。受宏观降息政策影响，报告期内银行利息收入同比有所下降。

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年6月

金额同月30日30日序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总成本比

成本比例（%）例（%）

1物业运营成本789798.752.69706763.082.4211.75

第 23 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告投资性房地产折旧及摊

26442251.2421.916422959.7521.970.30

销

3税金及附加2336108.867.942293130.027.841.87

4运营管理服务费2461455.388.372477062.748.47-0.63

5利息支出17412907.0059.2217461271.7959.73-0.28

6其他成本/费用-37482.83-0.13-127022.34-0.43-70.49

7营业成本/费用合计29405038.40100.0029234165.04100.000.58

注：其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。受宏观降息政策影响，报告期内银行利息收入同比有所下降。

4.3.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

4.3.5.1资产项目公司名称

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%56.8956.49

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%68.5566.82

前利润率

100%

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%62.7260.66

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%76.7478.32

前利润率

100%

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%54.2755.00

营业收入×100%

第 24 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%73.8274.94

前利润率

100%

4.4资产项目公司经营现金流

4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

本基金持有3个仓储物流基础设施项目。基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户。当运营管理机构提交资金支出申请时，基金管理人基于项目公司年度预算复核、确认运营管理机构资金使用需求，并经监管行复核无误后，将运营资金由运营收支账户划至日常运营支出账户。项目公司日常经营支出由日常运营支出账户执行划付。

本报告期，各资产项目公司经营活动累计现金流入64349411.02元，主要为租金收入、物业管理服务费收入、代收能源费等；经营活动累计现金流出22064906.29元，主要为支付的物业费、能源费等运营成本以及各项税费等。

上年同期，各资产项目公司经营活动累计现金流入72233424.96元，经营活动累计现金流出43566907.30元。

4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

报告期内，从基础设施项目的主要租户及租赁面积来看，租赁面积占比从大到小的租户依次为重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，租赁面积分别为184568.56平方米、104593.74平方米、52154.66平方米，占总可租赁面积的

54.08%、30.64%、15.28%，合计占比100%，其对租金收入贡献也为100%。由于上述租户对于仓储

物流项目具有较大面积的实际租赁需求，因此上述租赁占比具备合理性。

重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司为京

东物流的子公司。京东物流于2021年在香港主板上市，是一家拥有仓储网络、综合运输网络、最后一公里配送网络、大件网络、冷链网络、跨境网络六大物流网络的企业，对仓储物流资产的区位、设备信息化水平等方面有较高要求。根据京东物流于2025年8月14日发布的2025年2季度业绩公告，2025年2季度，京东物流总收入为515.6亿元，同比增速较2025年1季度进一步加快达到16.6%；非国际财务报告准则利润为25.9亿元，同比增长5.4%。2024年4季度，京东物流接入淘宝天猫平台，众多淘宝天猫商家能够选择京东物流作为服务商。

从需求角度看，预计京东物流的仓储需求可支持项目长期保持稳定运营。根据2025年2季度业绩公告，京东物流2025年2季度与上年同期的租金成本分别为33亿元、33亿元，租金成本保持相对稳定。京东物流子公司整租的三个标的项目的高标仓与京东物流的业务具有高度适配性，且京东物流在其中有资本性投入。因此，京东物流子公司具备持续租赁本项目的动力。

第 25 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明无。

4.5资产项目公司对外借入款项情况

4.5.1报告期内对外借入款项基本情况无。

4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析无。

4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明无。

4.6资产项目投资情况

4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况无。

4.6.2购入或出售资产项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。

4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况无。

4.8资产项目相关保险的情况

截至2025年6月30日，基础设施项目均已购买足额财产一切险与公众责任险，均由中国人民财产保险股份有限公司承保，保险期限为2024年8月1日至2025年7月31日，报告期内保险连续未中断，保险公司履约正常。

4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析无。

4.10其他需要说明的情况无。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金的资产组合情况

单位：人民币元

第 26 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告占基础设施资产支持证序号项目金额券之外的投资组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返

--售金融资产

3货币资金和结算备付金合计2145116.46100.00

4其他资产--

5合计2145116.46100.00

5.2投资组合报告附注

基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

5.3报告期内基金估值程序等事项的说明

本基金管理人按照《企业会计准则》及中国证监会相关规定、中国证券投资基金业协会相关

指引和基金合同关于基金资产估值的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。本基金托管人根据法律法规要求，履行估值及净值计算的复核责任。

本基金管理人设有估值委员会，估值委员会负责组织制定和适时修订基金估值政策和程序，研究、指导基金估值业务。估值委员会成员具有多年的证券、基金从业经验，具备投研、风险管理、基金估值运作、法律合规等方面的专业胜任能力。

本基金管理人使用可靠的估值业务系统，设有完善的风险监测、控制和报告机制，与估值相关的机构包括基金投资市场的证券交易场所以及境内相关机构等。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人北京京东世纪贸易有限公司净回收资金金额97570.72万元，截至本报告期末，所有净回收资金已经全部用于京东光谷南大健康智能产业园项目、京东廊坊固安智能消费设备创

新中心项目、京东廊坊固安工业智能分拨中心项目、京东廊坊固安数字运营与结算中心项目、京

东亚洲一号重庆巴南物流园二期项目。截至本报告期末，原始权益人的净回收资金余额为0.00元，净回收资金使用率为100.00%。

第 27 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额0.00

报告期末净回收资金使用率（%）100.00

6.3剩余净回收资金后续使用计划无。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况

本报告期内，原始权益人及控股股东严格遵守相关法律法规要求，按要求履行净回收资金再投资的相关工作。

§7管理人报告

7.1基金管理人及主要负责人员情况

7.1.1基金管理人及其管理基础设施基金的经验

嘉实基金管理有限公司经中国证监会证监基字[1999]5号文批准，于1999年3月25日成立。

公司注册地上海，总部设在北京并设北京、深圳、成都、杭州、青岛、南京、福州、广州、北京怀柔、武汉分公司。公司获得首批全国社保基金、企业年金投资管理人、QDII和特定资产管理业务等资格。

基金管理人设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验。

基金管理人在不动产研究领域经验丰富，及时把握不动产领域情况。公司在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发、铁路、公用事业等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队研究领域覆盖相应不动产行业。

截至报告期末，嘉实基金作为基金管理人共管理3只基础设施基金。

7.1.2基金经理（或基金经理小组）简介

任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验

除管理本基金外，曾2003年12月领导如“嘉实节能1加入嘉实基金本基金基2023年1号”、“嘉实金地八号管理有限公王艺军-12年金经理月11日桥”等基础设施投融司，历任副总资项目，以及多单资监、总监；其产证券化项目，涵盖中2007年7第 28 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

垃圾发电、产业园月至2008年1区、物流园区等基础月期间，在德设施类型意志资产管理公司纽约总部交换工作；

2013年1月加

入嘉实资本管理有限公司任

董事总经理、

副总经理，分管资产证券

化、不动产、基础设施投融资业务；2020年8月至2025年6月，曾任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部负责

人、嘉实基金管理有限公司

REITs业务板块首席投资官；现任基础设施基金投资管理部门总监。具有5年以上基础设施投资管理经验。现兼任中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。

2013年8月至

2015年12月，

任北京喜神资

除管理本基金外，曾产管理有限公本基金基2023年1参与嘉实资本中节司项目经理，魏晨熙-11年金经理月 11日能绿色建筑 CMBS 等从事基础设施投融资项目。及不动产项目的投融资及并购；2015年12月加入嘉实资

第 29 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告本管理有限公

司任副总监，负责基础设施及不动产项目

的证券化、

REITs及私募投资；2020年

9月至今任职

于嘉实基金管

理有限公司，曾任基础设施基金投资管理

部副总监，从事基础设施基

金投资管理，现任基础设施基金投资管理部门副总监。

2009年7月至

2017年6月，

担任光大旗下嘉事堂药业物流本部工程部经理，从事医药物流园区运营管理工作。

2017年6月至

2021年1月，

担任普洛斯北

除管理本基金外，曾京地区城市运

本基金基2023年1参与多个物流、产业

张卓-15年营总监，从事金经理月11日园区的区域性运营工业及物流园管理工作。

区区域性运营管理工作。

2021年4月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部

高级经理，从事基础设施基金运营管理工作。

本基金基2023年6除管理本基金外，曾2014年4月至于金行-11年金经理月20日参与多个产业园区、2021年8月在

第 30 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

高速公路、港口、电中国港湾工程站等基础设施项目有限责任公司

的运营管理工作。财务部任职，主要负责基础设施项目建设及运营阶段的

财务管理、投后管理等工作。曾参与过牙买加南北高

速公路项目、哥伦比亚马道

斯公路项目、尼日利亚凯菲

路项目、尼日利亚莱基港项

目、尼泊尔水

电站项目、孟加拉吉大港中国经济工业园区项目的运营管理。2021年

8月加入嘉实

基金管理有限公司，现任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部高级经理，从事基础设施基金运营管理工作。

注：（1）首任基金经理的“任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的“任职日期”指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。

（2）证券从业的含义遵从行业协会相关规定。

（3）基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资项目计算。

7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况

7.2.1管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵循了《证券法》、《证券投资基金法》及其各项配套法规、第 31 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本基金运作管理符合有关法律法规和基金合同的规定和约定，无损害基金份额持有人利益的行为。

7.2.2管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明

报告期内，基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，各投资组合按投资管理制度和流程独立决策，并在获得投资信息、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会；通过完善交易范围内各类交易的公平交易执行细则、

严格的流程控制、持续的技术改进，确保公平交易原则的实现；通过 IT系统和人工监控等方式进行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。

7.2.3管理人对报告期内基金的投资和运营分析

本基金按基金合同约定完成了初始基金资产投资之后，在本报告期内没有新增基础设施项目投资。本报告期内，项目公司监管账户开展了协定存款业务。

在本报告期内，三个基础设施项目在基金管理人以及运营管理机构的主动管理下稳定运营，相关运营指标详见本报告“4.1报告期内资产项目的运营情况”。本基金投资的基础设施项目本期财务情况详见本报告“4.3资产项目运营相关财务信息”；本基金本期预计实现可供分配金额

详见本报告“3.3基金收益分配情况”。

基金管理人始终秉承持有人利益优先的原则审慎开展业务管理，持续加强基础设施项目管控，进一步健全完善制度体系，本基金报告期内整体运营平稳。

7.2.4管理人对报告期内基金收益分配情况的说明

根据相关法律法规和基金合同的要求以及本基金的实际运作情况，本基金在本报告期内进行了收益分配。

本基金于2025年4月22日发布分红公告，进行2024年度的第四次分红，收益分配基准日为

2024年12月31日，采取现金分红方式，每10份基金份额发放红利0.3000元人民币，实际分配

15000000.00元。

本基金于2025年7月10日发布分红公告，进行2025年度第一次分红，收益分配基准日为

2025年3月31日，采取现金分红方式，每10份基金份额发放红利0.3556元人民币，实际分配

17780019.40元。

本报告期内分红符合“应当以90%以上合并基金年度可供分配利润以现金形式分配给投资第 32 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告者”、“收益分配分配在符合分配条件的情况下每年分红不得低于一次”的监管要求及合同约定，履行了公司相应的内部审批程序，并按监管要求进行了公告。

7.2.5管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施

基金管理人制定并执行关联交易管理制度，规范关联方管理、关联交易决策及信息披露等工作，并按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范利益冲突。

7.2.6管理人内部关于本基金的监察稽核情况

报告期内，基金管理人有关监察稽核工作情况如下：

（1）继续内控前置。在基金营销、投资交易、信息披露以及新产品设计开发、制度建设、合

同管理、法律咨询等方面，事前进行合规性审核、监控。全力支持新业务开展，对新产品、新投资工具等进行合规性判断。在制度流程、投资范围、投资工具、运作规则等方面，防控重大风险。

（2）全流程动态开展投资交易监督。一是事前防范，主要从事前研讨，合规风险识别、评估和分析，IT事前设置，建立禁限库，合规培训、承诺书等方面开展；二是事中实时监控，如实时回答组合经理、交易员投资交易事项，盘中实时监控等；三是事后检查及改进，如检查投资交易合规情况，对异常行为进行提示、处理建议并督促改正。优化和升级合规风控系统，不断提高自动化监控能力，保障各类组合合规运作，保护投资者利益。

（3）按计划对销售、投资、后台和其它业务开展内部稽核，完成相应稽核报告及其后续改进跟踪。完成公司及基金的外审、公司 GIPS第三方验证、ISAE3402国际鉴证等。

（4）基金法务工作。包括合同、协议审查，主动解决各项法律文件以及实务运作中存在的差

错和风险隐患，重点防控新增产品、新增业务以及日常业务的法律风险问题。

（5）加强差错管理。继续推动各业务单元梳理流程、制度，落实风险责任授权体系，确保所有识别的关键风险点均有相应措施控制。

此外，积极配合监管，按时完成合规报告和各项统计报表以及专题报告。

7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况

7.3.1管理人在报告期内主动采取的运营管理措施

报告期内，基金管理人根据有关法律法规、基金合同和运营管理服务协议等法律文件的要求，秉持诚实信用、勤勉尽责的原则运营和管理基金资产项目，制定了完善的权责体系，通过有效的财务管理、主动的业绩督导、积极的分红策略、定期的监督检查等方式对基础设施基金与资产项

目进行主动的运营管理，全力保障基金持有人利益。同时，基金管理人通过业绩说明会、投资者开放日等多种形式，保持市场信息传递的及时性与透明度。

第 33 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

7.3.2管理人在报告期内的重大事项决策情况

报告期内，基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》、证监会及交易所制定的规章制度、本基金基金合同、基金管理人及项目公司相关制度的规定对重大事项进行决策。

报告期内，决策的重大事项主要包括：基金分红决策、使用固有资金增持决策、年度预算方案审批。

7.3.3管理人在报告期内对运营管理机构的检查和考核情况

报告期内，基金管理人每半年对运营管理机构保存的记录、合同等文件进行检查，并形成检查报告。报告期内，基金管理人对各项目进行了多次现场巡查，重点对项目经营、安全生产等情况进行检查。

7.3.4管理人在报告期内其他对运营管理机构的监督情况

基金管理人已建立账户和现金流管理机制，项目公司每笔付款均要经过基金经理审批，防止现金流流失、挪用等情况出现；基金管理人已建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章，运营管理机构使用项目公司公章、财务专用章、营业执照等，均需经过基金管理人审批。基金管理人委派基金经理担任项目公司董事、经理、财务负责人，对项目公司日常运营进行管理。基金经理具有项目公司运管系统查询权限，可对项目公司日常运营情况进行监督；基金经理具有项目公司财务系统查询权限，可对项目公司财务状况进行监督。

7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况

7.4.1报告期内信息披露事务负责人的履职情况报告期内，本基金信息披露事务负责人严格遵循法律法规及公司《公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》要求，统筹开展信息披露与投资者沟通工作。

在信息披露事务的组织与协调方面，信息披露负责人牵头完成临时报告、定期报告，确保信息传递及时、准确、完整，通过优化内部审核流程，强化部门间协作，保障披露内容合规性与专业性。

在投资者沟通方面，信息披露事务负责人组织资源通过多元方式提升信息透明度：组织投资者关系活动，精准回应市场关注问题；组织相关人员参加上海证券交易所集体业绩说明会，主动阐释基金投资策略及运作成果。

通过上述工作，本基金有效满足了投资者对底层项目资产经营状况的了解需求，助力提升了市场对本基金运作逻辑及底层资产质量的认可，为维护投资者信任奠定了坚实基础。

第 34 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

7.4.2报告期内信息披露事务负责人的变更情况

报告期内，信息披露事务负责人未发生变更。

7.4.3报告期内信息披露管理制度的落实情况

本基金严格遵循法律法规及公司《公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》，确保信息披露规范有序。基金管理人已建立信息披露文件制作、审核、审批与发布机制，规范信息披露管理工作。内幕信息管理方面，公司已建立敏感信息知情人登记制度，明确知情人范围并进行管控。本报告期未出现暂缓与豁免信息披露的情形。信息披露档案管理严格遵循制度要求，涵盖披露文件、审核记录、敏感信息知情人登记表等电子及纸质材料，统一分类归档，全年档案保存完整。

§8运营管理机构报告

8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况

8.1.1报告期内运营管理协议的落实情况

报告期内，本基金聘请的运营管理机构为北京京东东鸿管理咨询有限公司，主要履职内容包括：对基础设施项目实施物业管理、物业维修、改造及其他日常经营、管理事项等，不存在违反运营管理服务协议相关条款的重大情形。

8.1.2报告期内运营管理机构遵规守信情况声明

报告期内，运营管理机构严格遵守有关法律法规、基金合同和运营管理服务协议的要求，诚实信用、勤勉尽责。

8.1.3报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果

报告期内，运营管理机构按照《运营管理服务协议》执行运营管理工作，基础设施项目整体运营平稳。

8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况

8.2.1信息披露事务负责人的履职情况

报告期内，信息披露负责人有效履行了信息披露职责。信息披露方面，参与临时报告与定期报告的编制工作，积极组织协调信息披露事务，确保合规履行披露义务；投资者沟通方面，组织团队参与投资人调研、业绩说明会及其他投资者交流活动。

8.2.2信息披露事务负责人的变更情况

第 35 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

报告期内，信息披露事务负责人未发生变更。

8.2.3信息披露配合制度的落实情况报告期内，运营管理机构严格遵守《北京京东东鸿管理咨询有限公司公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》的相关要求，配合基础设施基金完成信息披露工作。

8.2.4配合信息披露情况

报告期内，运营管理机构持续关注资产项目的运营情况，积极配合基金管理人履行信息披露义务，及时主动向基金管理人提供相关披露信息并确保所提供信息的真实、准确、完整。

§9其他业务参与人履职报告

9.1原始权益人报告

9.1.1报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方卖出战略配售取得的基础设施

基金份额情况

报告期内，原始权益人或者其同一控制下关联方不存在卖出战略配售取得的基础设施基金份额的情形。

9.1.2报告期末原始权益人或者其同一控制下关联方持有基础设施基金份额情况

报告期末，原始权益人或者其同一控制下关联方持有172564127份基础设施基金份额，占本基金已发行基金总份额的34.51%。其中：北京京东世纪贸易有限公司持有170000000份，上海京鸿宇企业发展有限公司累计增持本基金份额2564127.00份。

9.1.3报告期内原始权益人及其一致行动人增持计划和进展情况2024年1月10日，本基金发布《关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金原始权益人增持基金份额计划的公告》，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，原始权益人北京京东世纪贸易有限公司及/或其关联方计划通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，即不超过本基金已发行基金总份额的1.00%。

根据本基金于2025年1月11日发布的《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人增持期限届满暨增持计划实施情况的公告》，截至2025年1月9日，上海京鸿宇企业发展有限公司累计增持本基金基金份额2564127.00份，占本基金已发行基金总份额的0.51%。

9.1.4报告期内信息披露配合义务的落实情况

第 36 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

报告期内，原始权益人严格履行《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等法律法规要求，严格履行信息披露配合义务。

9.1.5报告期内其他可能对基金份额持有人权益产生重大影响的重大变化情况无。

9.2托管人报告

9.2.1报告期内本基金托管人遵规守信情况声明

作为本基金的托管人，中信银行严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》及其他有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，对本基础设施基金报告期内的投资运作，进行了认真、独立的会计核算和必要的投资监督，履行了托管人的义务，不存在任何损害基金份额持有人利益的行为。

9.2.2托管人对报告期内本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要账户资金

的监督情况

本托管人认为，本基础设施基金报告期内资金账户、资产项目运营收支账户等重要账户资金的运作，严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》等有关法律法规，在各方面的运作严格按照基金合同的规定进行。

9.2.3托管人对报告期内基础设施基金运作的监督情况

本托管人认为，本基金报告期内基础设施基金投资运作、收益分配、为资产项目购买保险、借入款项安排等事项严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》等有关法律法规，不存在任何损害基金份额持有人利益的行为。

9.2.4托管人在报告期内履行信息披露相关义务情况本托管人认为，本基金报告期内信息披露事务符合《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及其他相关法律法规的规定，基金管理人所编制和披露的报告期内的财务指标、净值表现、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等信息真实、准确、完整，不存在任何损害基金份额持有人利益的行为。

9.2.5托管人在报告期内其他规定或者约定的职责履行情况无。

9.3资产支持证券管理人报告

9.3.1报告期内基础设施资产支持专项计划作为资产项目公司股东的股东权利情况

第 37 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告报告期内，资产支持证券管理人（代表“嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划”，以下简称为代表“专项计划”）于工商登记层面作为资产项目公司100%持股的股东。截至报告期末，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）持有资产项目公司100%的股权（以下简称“标的股权”），标的股权真实、合法、且不存在股权质押等权利负担或其他权利限制的情形。报告期内，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）作为资产项目公司的股东，严格按照相关法律法规、资产项目公司章程的相关规定履行了作为股东的职责。

9.3.2作为资产项目公司债权人的权利情况

资产支持证券管理人（代表“专项计划”）作为资产项目公司的股东，依据资产支持证券管理人（代表“专项计划”）与 SPV公司签署的《股东借款协议》约定，向 SPV公司发放了股东借款（以下简称“标的债权”）。2023年 9月，资产项目公司完成了对 SPV公司的吸收合并，资产项目公司继续存续并承继对应 SPV公司的标的债权。截至报告期末，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）享有标的债权100%的权利，标的债权真实、合法、且无权利负担或其他权利限制的情形。

9.3.3报告期内基础设施资产支持专项计划信息披露情况报告期内，嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划信息披露符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第5号——资产支持证券持续信息披露》及其他相关法律法规、资产支持专项计划《标准条款》等交易文件的要求。报告期内，基础设施资产支持专项计划投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息。

资产支持证券管理人已按照相关法律法规及资产支持专项计划交易文件的要求披露了专项计

划收益分配报告，并完成了2024年度基础设施资产支持专项计划《年度资产管理报告》《年度托管报告》《年度审计报告》等定期报告的披露义务。

9.3.4报告期内资产支持证券管理人遵规守信情况以及其他规定或者约定的职责履

行情况报告期内，资产支持证券管理人在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第5号——资产支持证券持续信息披露》及其他相关法律法规、资产支持专项计划交易文件的要求，

尽职尽责地履行了应尽义务，不存在损害资产支持证券持有人利益的行为。

第 38 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

§10中期财务报告（未经审计）

10.1资产负债表

10.1.1合并资产负债表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2025年6月30日

单位：人民币元本期末上年度末资产附注号

2025年6月30日2024年12月31日

资产：

货币资金10.5.7.1114042068.5096655287.87

结算备付金--

存出保证金--

衍生金融资产--

交易性金融资产10.5.7.2--

买入返售金融资产10.5.7.3--

债权投资10.5.7.4--

其他债权投资10.5.7.5--

其他权益工具投资10.5.7.6--

应收票据--

应收账款10.5.7.76024359.646439641.40

应收清算款--

应收利息--

应收股利--

应收申购款--

存货10.5.7.8--

合同资产10.5.7.9--

持有待售资产10.5.7.10--

长期股权投资--

投资性房地产10.5.7.111456686659.401479140044.16

固定资产10.5.7.12120805.39134929.33

在建工程10.5.7.13--

使用权资产10.5.7.14--

无形资产10.5.7.15--

开发支出10.5.7.16--

商誉10.5.7.17193911143.20193911143.20

长期待摊费用10.5.7.18--

递延所得税资产10.5.7.19.1--

其他资产10.5.7.202940143.572891211.77

资产总计1773725179.701779172257.73本期末上年度末负债和所有者权益附注号

2025年6月30日2024年12月31日

第 39 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

负债：

短期借款10.5.7.21--

衍生金融负债--

交易性金融负债--

卖出回购金融资产款--

应付票据--

应付账款10.5.7.2211707892.176142183.27

应付职工薪酬10.5.7.23--

应付清算款--

应付赎回款--

应付管理人报酬1878453.36278263.13

应付托管费93922.3513913.11

应付投资顾问费--

应交税费10.5.7.241508008.40669359.98

应付利息10.5.7.25--

应付利润--

合同负债144855.72875954.99

持有待售负债--

长期借款10.5.7.26--

预计负债10.5.7.27--

租赁负债10.5.7.28--

递延收益--

递延所得税负债10.5.7.19.2136624753.88138641461.63

其他负债10.5.7.299360637.9319099045.78

负债合计161318523.81165720181.89

所有者权益：

实收基金10.5.7.301756999632.591756999632.59

其他权益工具--

资本公积10.5.7.31--

其他综合收益10.5.7.32--

专项储备--

盈余公积10.5.7.33--

未分配利润10.5.7.34-144592976.70-143547556.75

所有者权益合计1612406655.891613452075.84

负债和所有者权益总计1773725179.701779172257.73

注：1、报告截止日2025年6月30日，基金份额净值3.2248元，基金份额总额500000000.00份。

2、本财务报表的实际编制期间为2025年1月1日至2025年6月30日。

10.1.2个别资产负债表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2025年6月30日

第 40 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

单位：人民币元本期末上年度末资产附注号

2025年6月30日2024年12月31日

资产：

货币资金10.5.19.12145116.464261789.42

结算备付金--

存出保证金--

衍生金融资产--

交易性金融资产--

债权投资--

其他债权投资--

其他权益工具投资--

买入返售金融资产--

应收清算款--

应收利息--

应收股利--

应收申购款--

长期股权投资10.5.19.21685341841.351685341841.35

其他资产--

资产总计1687486957.811689603630.77本期末上年度末负债和所有者权益附注号

2025年6月30日2024年12月31日

负债：

短期借款--

衍生金融负债--

交易性金融负债--

卖出回购金融资产款--

应付清算款--

应付赎回款--

应付管理人报酬1878453.36278263.13

应付托管费93922.3513913.11

应付投资顾问费--

应交税费--

应付利息--

应付利润--

其他负债361739.85455000.00

负债合计2334115.56747176.24

所有者权益：

实收基金1756999632.591756999632.59

资本公积--

第 41 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

其他综合收益--

未分配利润-71846790.34-68143178.06

所有者权益合计1685152842.251688856454.53

负债和所有者权益总计1687486957.811689603630.77

10.2利润表

10.2.1合并利润表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至20252024年1月1日至2024年6月30日年6月30日

一、营业总收入52796990.6853466054.06

1.营业收入10.5.7.3552616420.1352915250.19

2.利息收入180570.55541627.513.投资收益（损失以“-”号

10.5.7.36--

填列）4.公允价值变动收益（损失

10.5.7.37--以“-”号填列）5.汇兑收益（损失以“-”号--

填列）6.资产处置收益（损失以“-”

10.5.7.38--号填列）

7.其他收益10.5.7.39-9176.36

8.其他业务收入10.5.7.40--

二、营业总成本40860674.7341349497.45

1．营业成本10.5.7.3530861189.2831134622.22

2．利息支出10.5.7.41--

3．税金及附加10.5.7.428195716.308239953.24

4．销售费用10.5.7.43--

5．管理费用10.5.7.4414123.9458389.39

6．研发费用--

7．财务费用10.5.7.451798.272839.71

8．管理人报酬1600190.231678929.98

9．托管费80009.2483945.68

10．投资顾问费--

11．信用减值损失10.5.7.46--

12．资产减值损失10.5.7.47--

13．其他费用10.5.7.48107647.47150817.23三、营业利润（营业亏损以“-”11936315.9512116556.61第 42 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告号填列）

加：营业外收入10.5.7.491556.352752.29

减：营业外支出10.5.7.50--四、利润总额（亏损总额以“-”

11937872.3012119308.90号填列）

减：所得税费用10.5.7.51-2016707.75-2035583.73五、净利润（净亏损以“-”

13954580.0514154892.63号填列）1.持续经营净利润（净亏损以

13954580.0514154892.63“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以--“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额--

七、综合收益总额13954580.0514154892.63

10.2.2个别利润表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至20252024年1月1日至年6月30日2024年6月30日

42873235.

一、收入13068705.20

1.利息收入7041.2036595.302.投资收益（损失以“-”号填42836640.

13061664.00

列）00

其中：以摊余成本计量的金融资

--产终止确认产生的收益3.公允价值变动收益（损失以--“-”号填列）4.汇兑收益（损失以“-”号填--

列）

5.其他业务收入--

1897606.8

二、费用1772317.48

1678929.9

1．管理人报酬1600190.23

2．托管费80009.2483945.68

3．投资顾问费--

4．利息支出--

5．信用减值损失--

6．资产减值损失--

7．税金及附加--

第 43 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

8．其他费用92118.01134731.23三、利润总额（亏损总额以“-”40975628.

11296387.72号填列）41

减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“-”号

11296387.7240975628.41

填列）

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额11296387.7240975628.41

10.3现金流量表

10.3.1合并现金流量表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至2024年1月1日至

2025年6月30日2024年6月30日

一、经营活动产生的现金流量：

1.销售商品、提供劳务收到的现金55934896.3759580664.01

2.处置证券投资收到的现金净额--

3.买入返售金融资产净减少额--

4.卖出回购金融资产款净增加额--

5.取得利息收入收到的现金--

6.收到的税费返还--

7.收到其他与经营活动有关的现金10.5.7.52.18437241.5212693782.73

经营活动现金流入小计64372137.8972274446.74

8.购买商品、接受劳务支付的现金2685650.957001493.55

9.取得证券投资支付的现金净额--

10.买入返售金融资产净增加额--

11.卖出回购金融资产款净减少额--

12.支付给职工以及为职工支付的现

--金

13.支付的各项税费11284871.5011179121.10

14.支付其他与经营活动有关的现金10.5.7.52.28756901.3226983635.14

经营活动现金流出小计22727423.7745164249.79

经营活动产生的现金流量净额41644714.1227110196.95

二、投资活动产生的现金流量：

15.处置固定资产、无形资产和其他

--长期资产收到的现金净额

16.处置子公司及其他营业单位收到

--的现金净额

17.收到其他与投资活动有关的现金10.5.7.52.3--

投资活动现金流入小计--

第 44 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

18.购建固定资产、无形资产和其他

1045594.39697402.60

长期资产支付的现金

19.取得子公司及其他营业单位支付

--的现金净额

20.支付其他与投资活动有关的现金10.5.7.52.4--

投资活动现金流出小计1045594.39697402.60

投资活动产生的现金流量净额-1045594.39-697402.60

三、筹资活动产生的现金流量：

21.认购/申购收到的现金--

22.取得借款收到的现金--

23.收到其他与筹资活动有关的现金10.5.7.52.5--

筹资活动现金流入小计--

24.赎回支付的现金--

25.偿还借款支付的现金8211742.34-

26.偿付利息支付的现金--

27.分配支付的现金15000000.0059660976.33

28.支付其他与筹资活动有关的现金10.5.7.52.6--

筹资活动现金流出小计23211742.3459660976.33

筹资活动产生的现金流量净额-23211742.34-59660976.33

四、汇率变动对现金及现金等价物的

--影响

五、现金及现金等价物净增加额17387377.39-33248181.98

加：期初现金及现金等价物余额96654430.11133231798.38

六、期末现金及现金等价物余额114041807.5099983616.40

10.3.2个别现金流量表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至2024年1月1日至

2025年6月30日2024年6月30日

一、经营活动产生的现金流量：

1.收回基础设施投资收到的现金--

2.取得基础设施投资收益收到的现

13061664.0042836640.00

金

3.处置证券投资收到的现金净额--

4.买入返售金融资产净减少额--

5.卖出回购金融资产款净增加额--

6.取得利息收入收到的现金--

7.收到其他与经营活动有关的现金18231.8236003.70

经营活动现金流入小计13079895.8242872643.70

8.取得基础设施投资支付的现金--

第 45 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

9.取得证券投资支付的现金净额--

10.买入返售金融资产净增加额--

11.卖出回购金融资产款净减少额--

12.支付的各项税费--

13.支付其他与经营活动有关的现金195979.25146358.01

经营活动现金流出小计195979.25146358.01

经营活动产生的现金流量净额12883916.5742726285.69

二、筹资活动产生的现金流量：

14.认购/申购收到的现金--

15.收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计--

16.赎回支付的现金--

17.偿付利息支付的现金--

18.分配支付的现金15000000.0059660001.97

19.支付其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流出小计15000000.0059660001.97

筹资活动产生的现金流量净额-15000000.00-59660001.97

三、汇率变动对现金及现金等价物的

--影响

四、现金及现金等价物净增加额-2116083.43-16933716.28

加：期初现金及现金等价物余额4260991.3923019123.26

五、期末现金及现金等价物余额2144907.966085406.98

10.4所有者权益变动表

10.4.1合并所有者权益（基金净值）变动表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期

2025年1月1日至2025年6月30日

其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益

一、上

期期末1756999632.59------143547556.751613452075.84余额

加：会

计政策--------变更

前期差--------

第 46 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告错更正同一控

制下企--------业合并

其他--------

二、本

期期初1756999632.59------143547556.751613452075.84余额

三、本期增减变动额

（减少-------1045419.95-1045419.95以“-”号填

列）

（一）

综合收------13954580.0513954580.05益总额

（二）产品持

有人申--------购和赎回

其中：

产品申--------购产品赎

--------回

（三）

利润分-------15000000.00-15000000.00配

（四）其他综

合收益--------结转留存收益

（五）

专项储--------备

其中：

本期提--------取本期使

--------用

第 47 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

（六）

--------其他

四、本

期期末1756999632.59------144592976.701612406655.89余额上年度可比期间

2024年1月1日至2024年6月30日

其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益

一、上

期期末1756999632.59------68844132.591688155500.00余额

加：会

计政策--------变更前期差

--------错更正同一控

制下企--------业合并

其他--------

二、本

期期初1756999632.59------68844132.591688155500.00余额

三、本期增减变动额

（减少-------45505109.34-45505109.34以“-”号填

列）

（一）

综合收------14154892.6314154892.63益总额

（二）产品持

有人申--------购和赎回

其中：--------

第 48 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告产品申购产品赎

--------回

（三）

利润分-------59660001.97-59660001.97配

（四）其他综

合收益--------结转留存收益

（五）

专项储--------备

其中：

本期提--------取本期使

--------用

（六）

--------其他

四、本

期期末1756999632.59------114349241.931642650390.66余额

10.4.2个别所有者权益变动表

会计主体：嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日

单位：人民币元本期

2025年1月1日至2025年6月30日

项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计

175699963-68143116888564

一、上期期末余额--

2.5978.0654.53

加：会计政策变更-----

前期差错更正-----

其他-----

175699963-68143116888564

二、本期期初余额--

2.5978.0654.53

三、本期增减变动额

-370361-3703612.（减少以“-”号填---

2.2828

列）

第 49 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

112963811296387.

（一）综合收益总额---

7.7272

（二）产品持有人申

-----购和赎回

其中：产品申购-----

产品赎回-----

-150000-15000000

（三）利润分配---

00.00.00

（四）其他综合收益

-----结转留存收益

（五）其他-----

175699963-71846716851528

四、本期期末余额--

2.5990.3442.25

上年度可比期间

2024年1月1日至2024年6月30日

项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计

175699963-49520917074787

一、上期期末余额--

2.5907.7124.88

加：会计政策变更-----

前期差错更正-----

其他-----

175699963-49520917074787

二、本期期初余额--

2.5907.7124.88

三、本期增减变动额

-186843-18684373

（减少以“-”号填---

73.56.56

列）

409756240975628.

（一）综合收益总额---

8.4141

（二）产品持有人申

-----购和赎回

其中：产品申购-----

产品赎回-----

-596600-59660001

（三）利润分配---

01.97.97

（四）其他综合收益

-----结转留存收益

（五）其他-----

175699963-68205216887943

四、本期期末余额--

2.5981.2751.32

报表附注为财务报表的组成部分。

本报告10.1至10.4财务报表由下列负责人签署：

第 50 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告经雷梁凯李袁基金管理人负责人主管会计工作负责人会计机构负责人

10.5报表附注

10.5.1基金基本情况

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2023]3221号《关于准予嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由嘉实基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日起46年，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币1756999632.59元，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2023)第0004号验资报告予以验证。经向中国证监会备案，《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2023年1月11日正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为

500000000.00份基金份额，募集期间产生的利息将归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为嘉实基金管理有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司(以下简称“中信银行”)。

经上海证券交易所(以下简称“上交所”)自律监管决定书[2023]18号核准，截至2023年2月7日，本基金上市交易份额数量为149388865.00份(不含场内限售份额数量)。本基金自2023年2月8日起在上交所上市交易，未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人可通过跨系统转托管业务将其转至上交所场内后即可上市流通。

根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央银行票据，AAA级信用债(企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分等)，货币市场工具(同业存单、债券回购、协议存款、定期存款及其他银行存款等)，以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具(但须符合中国证监会相关规定)。本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部分除外)、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、基础设施资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、基础设施资产支持证券

第 51 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。

本基金初始投资的基础设施项目为(1)重庆新东迈物流有限公司(以下简称“重庆项目公司”)

持有的京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目(以下简称“重庆项目”)；(2)武汉京

东茂元信息技术有限公司(以下简称“武汉项目公司”)持有的京东商城亚洲1号仓储华中总部建

设项目(以下简称“武汉项目”)；(3)廊坊骏迪物流有限公司(以下简称“廊坊项目公司”，与重庆项目公司、武汉项目公司合称“项目公司”)持有的京东亚洲一号廊坊经开物流园项目(以下简称

“廊坊项目”，与重庆项目、武汉项目合称“基础设施项目”)。

本基金及其子公司合称“本集团”。

10.5.2会计报表的编制基础

本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、

各项具体会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、

中国证监会颁布的《证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号<年度报告和中期报告>》、中国证券

投资基金业协会(以下简称“中国基金业协会”)颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和在财务报表附注所列示的中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

10.5.3遵循企业会计准则及其他有关规定的声明

本基金2025年1月1日至2025年6月30日止期间财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金2025年6月30日的合并及个别财务状况以及2025年1月1日至2025年6月30日止期间的合并及个别经营成果和现金流量等有关信息。

10.5.4本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致的说明

会计年度为公历1月1日起至12月31日止。本期财务报表的实际编制期间为2025年1月1日至2025年6月30日止期间。

10.5.5会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明

10.5.5.1会计政策变更的说明

本基金本报告期未发生会计政策变更。

10.5.5.2会计估计变更的说明

本基金本报告期未发生会计估计变更。

第 52 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.5.3差错更正的说明

本基金在本报告期间无须说明的会计差错更正。

10.5.6税项

(a)本基金及专项计划适用的税种及税率如下：

根据财政部、国家税务总局财税[1998]55号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财税

[2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税[2016]140号

《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税[2017]2号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财税[2017]56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财

税[2017]90号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，主要税项列示如下：

(1)资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管产

品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。

(2)对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利收

入、债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

(3)城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额的适用比例计算缴纳。

(b)本集团内各项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：

企业所得税税率为25%，税基为应纳税所得额；增值税税率为6%（物业管理服务）/9%（不动产租赁业务），税基为应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)；城市维护建设税税率为7%，税基为应纳的增值税税额；教育费附加税率为3%，税基为应纳的增值税税额；地方教育费附加税率为2%，税基为应纳的增值税税额；房产税税率为12%及2%，税基为租金收入、房产原值的70%；土地使用税单位税额为8元或4元/平方米，税基为土地面积。

第 53 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7合并财务报表重要项目的说明

10.5.7.1货币资金

10.5.7.1.1货币资金情况

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

库存现金-

银行存款114042068.50

其他货币资金-

小计114042068.50

减：减值准备-

合计114042068.50

10.5.7.1.2银行存款

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

活期存款114041807.50

定期存款-

其中：存款期限1-3个月-

其他存款-

应计利息261.00

小计114042068.50

减：减值准备-

合计114042068.50

10.5.7.1.3因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明无。

10.5.7.2交易性金融资产无。

10.5.7.3买入返售金融资产

10.5.7.3.1买入返售金融资产情况无。

10.5.7.3.2按预期信用损失一般模型计提减值准备的说明无。

10.5.7.4债权投资

10.5.7.4.1债权投资情况无。

第 54 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.4.2债权投资减值准备计提情况无。

10.5.7.5其他债权投资

10.5.7.5.1其他债权投资情况无。

10.5.7.5.2其他债权投资减值准备计提情况无。

10.5.7.6其他权益工具投资

10.5.7.6.1其他权益工具投资情况无。

10.5.7.6.2报告期内其他权益工具投资情况无。

10.5.7.7应收账款

10.5.7.7.1按账龄披露应收账款

单位：人民币元本期末账龄

2025年6月30日

1年以内6024359.64

1－2年-

小计6024359.64

减：坏账准备-

合计6024359.64

10.5.7.7.2按坏账准备计提方法分类披露

金额单位：人民币元本期末

2025年6月30日

类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提预

期信用损失-----的应收账款按组合计提预期信用损

6024359.64100.00--6024359.64

失的应收账款

其中：关联方

5934661.1498.51--5934661.14

组合

第 55 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

其中：第三方

89698.501.49--89698.50

组合

合计6024359.64100.00--6024359.64

10.5.7.7.3单项计提坏账准备的应收账款无。

10.5.7.7.4按组合计提坏账准备的应收账款

金额单位：人民币元本期末债务人名称2025年6月30日

账面余额坏账准备计提比例（%）北京京讯递科技有限

2736877.34--

公司重庆京邦达物流有限

1886376.18--

公司湖北京邦达供应链科

1301472.04--

技有限公司廊坊京东星能光伏发

9935.58--

电有限公司

第三方组合89698.50--

合计6024359.64--

10.5.7.7.5本期坏账准备的变动情况无。

10.5.7.7.6本期实际核销的应收账款情况无。

10.5.7.7.7按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款

金额单位：人民币元占应收账款期末余债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值

额的比例（%）北京京讯递科

2736877.3445.43-2736877.34

技有限公司重庆京邦达物

1886376.1831.31-1886376.18

流有限公司湖北京邦达供

应链科技有限1301472.0421.60-1301472.04公司

方桂梅29520.260.49-29520.26重庆特来电新

22401.730.37-22401.73

能源有限公司

合计5976647.5599.21-5976647.55

第 56 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.8存货

10.5.7.8.1存货分类无。

10.5.7.8.2存货跌价准备及合同履约成本减值准备无。

10.5.7.8.3报告期末存货余额含借款费用资本化金额的说明无。

10.5.7.8.4报告期内合同履约成本摊销金额的说明无。

10.5.7.9合同资产

10.5.7.9.1合同资产情况无。

10.5.7.9.2报告期内合同资产账面价值发生重大变动的金额和原因无。

10.5.7.9.3报告期内合同资产计提减值准备情况无。

10.5.7.10持有待售资产无。

10.5.7.11投资性房地产

10.5.7.11.1采用成本计量模式的投资性房地产

单位：人民币元房屋建筑物及相在建投资性房地项目土地使用权合计关土地使用权产

一、账面原值

1569094200.41569094200.4

1.期初余额--

2.本期增加金

456914.68--456914.68

额

外购456914.68--456914.68

存货\固定资

产\在建工程转----入其他原因增

----加

3.本期减少金

----额

第 57 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

处置----其他原因减

----少

1569551115.11569551115.1

4.期末余额--

44二、累计折旧（摊销）

1.期初余额89954156.30--89954156.30

2.本期增加金

22910299.44--22910299.44

额

本期计提22910299.44--22910299.44

存货\固定资

产\在建工程转----入其他原因增

----加

3.本期减少金

----额

处置----其他原因减

----少

4.期末余额112864455.74--112864455.74

三、减值准备

1.期初余额----

2.本期增加金

----额

本期计提----

存货\固定资

产\在建工程转----入其他原因增

----加

3.本期减少金

----额

处置----其他原因减

----少

4.期末余额----

四、账面价值

1.期末账面价1456686659.41456686659.4

--值00

2.期初账面价1479140044.11479140044.1

--值66

10.5.7.11.2采用公允价值计量模式的投资性房地产无。

第 58 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.11.3投资性房地产主要项目情况无。

10.5.7.12固定资产

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

固定资产120805.39

固定资产清理-

合计120805.39

10.5.7.12.1固定资产情况

单位：人民币元项目电子设备物流设备物业设备合计

一、账面原值

1.期初余额8619.5890265.4950973.44149858.51

2.本期增加金额----

购置----

在建工程转入----

其他原因增加----

3.本期减少金额----

处置或报废----

其他原因减少----

4.期末余额8619.5890265.4950973.44149858.51

二、累计折旧

1.期初余额-12035.392893.7914929.18

2.本期增加金额-9026.525097.4214123.94

本期计提-9026.525097.4214123.94

其他原因增加----

3.本期减少金额----

处置或报废----

其他原因减少----

4.期末余额-21061.917991.2129053.12

三、减值准备

1.期初余额----

2.本期增加金额----

本期计提----

其他原因增加----

3.本期减少金额----

处置或报废----

其他原因减少----

4.期末余额----

四、账面价值

1.期末账面价值8619.5869203.5842982.23120805.39

第 59 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

2.期初账面价值8619.5878230.1048079.65134929.33

10.5.7.12.2固定资产的其他说明无。

10.5.7.12.3固定资产清理无。

10.5.7.13在建工程无。

10.5.7.13.1在建工程情况无。

10.5.7.13.2报告期内重要在建工程项目变动情况无。

10.5.7.13.3报告期内在建工程计提减值准备情况无。

10.5.7.13.4工程物资情况无。

10.5.7.14使用权资产无。

10.5.7.15无形资产

10.5.7.15.1无形资产情况无。

10.5.7.15.2无形资产的其他说明无。

10.5.7.16开发支出无。

10.5.7.17商誉

10.5.7.17.1商誉账面原值

单位：人民币元被投资单位本期增加金额本期减少金额名称或形成期初余额期末余额企业合并形成处置商誉的事项非同一控制

264169301.85--264169301.85

下企业合并

合计264169301.85--264169301.85

第 60 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.17.2商誉减值准备

单位：人民币元被投资本期增加金额本期减少金额单位名称或形期初余额期末余额计提处置成商誉的事项非同一控制下

70258158.65--70258158.65

企业合并

合计70258158.65--70258158.65

10.5.7.17.3商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法无。

10.5.7.18长期待摊费用无。

10.5.7.19递延所得税资产和递延所得税负债

10.5.7.19.1未经抵销的递延所得税资产无。

10.5.7.19.2未经抵销的递延所得税负债

单位：人民币元本期末

2025年6月30日

项目应纳税暂时性递延所得税差异负债非同一控制企业合并资产评

540453721.89135113430.47

估增值

公允价值变动--

租赁收入6045293.661511323.41

合计546499015.55136624753.88

10.5.7.19.3以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：人民币元递延所得税资产抵销后递延所得税递延所得税资抵销后递延所项目和负债期末互抵资产或负债期末余产和负债期初得税资产或负金额额互抵金额债期初余额

递延所得税资产----

递延所得税负债136624753.88136624753.88138641461.63138641461.63

10.5.7.19.4未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细

单位：人民币元项目本期末

第 61 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

2025年6月30日

资产减值准备-

预计负债-

可抵扣亏损54721697.70

合计54721697.70

10.5.7.19.5未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：人民币元本期末年份备注

2025年6月30日

2028年3894321.69-

2029年33716981.00-

2030年17110395.01-

合计54721697.70-

10.5.7.20其他资产

10.5.7.20.1其他资产情况

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

预付账款329557.71

其他应收款1317208.83

待抵扣增值税进项税额1292276.28

其他1100.75

合计2940143.57

10.5.7.20.2预付账款

10.5.7.20.2.1按账龄列示

单位：人民币元本期末账龄

2025年6月30日

1年以内329557.71

1-2年-

合计329557.71

10.5.7.20.2.2按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况无。

10.5.7.20.3其他应收款

10.5.7.20.3.1按账龄列示

单位：人民币元本期末账龄

2025年6月30日

1年以内1317208.83

第 62 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

1-2年-

小计1317208.83

减：坏账准备-

合计1317208.83

10.5.7.20.3.2按款项性质分类情况

单位：人民币元本期末款项性质

2025年6月30日

应收水电费1317208.83

小计1317208.83

减：坏账准备-

合计1317208.83

10.5.7.20.3.3其他应收款坏账准备计提情况无。

10.5.7.20.3.4报告期内实际核销的其他应收款情况无。

10.5.7.20.3.5按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款

金额单位：人民币元占其他应收款期债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值

末余额的比例（%）重庆京邦达物

1137668.6086.37-1137668.60

流有限公司北京京讯递科

92680.307.04-92680.30

技有限公司湖北京邦达供

应链科技有限74202.625.63-74202.62公司中国铁塔股份

有限公司廊坊6449.500.49-6449.50市分公司北京京东东鸿

管理咨询有限5024.530.38-5024.53公司

合计1316025.5599.91-1316025.55

10.5.7.21短期借款无。

10.5.7.22应付账款

10.5.7.22.1应付账款情况

单位：人民币元

第 63 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告本期末项目

2025年6月30日

应付运营管理费11707892.17

合计11707892.17

10.5.7.22.2账龄超过一年的重要应付账款无。

10.5.7.23应付职工薪酬

10.5.7.23.1应付职工薪酬情况无。

10.5.7.23.2短期薪酬无。

10.5.7.23.3设定提存计划无。

10.5.7.24应交税费

单位：人民币元本期末税费项目

2025年6月30日

增值税1170331.83

消费税-

企业所得税-

个人所得税-

城市维护建设税62176.18

教育费附加36678.33

房产税118161.47

土地使用税96052.74

土地增值税-

地方教育附加24452.25

印花税155.60

其他-

合计1508008.40

10.5.7.25应付利息无。

10.5.7.26长期借款无。

10.5.7.27预计负债无。

第 64 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.28租赁负债无。

10.5.7.29其他负债

10.5.7.29.1其他负债情况

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

其他应付款9360637.93

合计9360637.93

10.5.7.29.2预收款项

10.5.7.29.2.1预收款项情况无。

10.5.7.29.2.2账龄超过一年的重要预收款项无。

10.5.7.29.3其他应付款

10.5.7.29.3.1按款项性质列示的其他应付款

单位：人民币元本期末款项性质

2025年6月30日

押金及保证金5291602.07

工程质保款2069236.93

应付审计费39294.29

应付信披费59507.37

其他1900997.27

合计9360637.93

10.5.7.29.3.2账龄超过一年的重要其他应付款无。

10.5.7.30实收基金

金额单位：人民币元

项目基金份额（份）账面金额

上年度末500000000.001756999632.59

本期末500000000.001756999632.59

10.5.7.31资本公积无。

10.5.7.32其他综合收益无。

第 65 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.33盈余公积无。

10.5.7.34未分配利润

单位：人民币元项目已实现部分未实现部分合计

上年度末-143547556.75--143547556.75

本期利润13954580.05-13954580.05本期基金份额交易

---产生的变动数

其中：基金认购款---

基金赎回款---

本期已分配利润-15000000.00--15000000.00

本期末-144592976.70--144592976.70

注：本基金于2025年1月1日至2025年6月30日止期间共实施一次现金分红，分配2024年剩余可供分配金额为15000000.00元。

10.5.7.35营业收入和营业成本

本期项目2025年1月1日至2025年6月30日本期合计

营业收入--

-租金收入36132350.5736132350.57

-物业管理服务费收入15921794.9115921794.91

-其他收入562274.65562274.65

合计52616420.1352616420.13

营业成本--

-投资性房地产折旧与摊销22910299.4422910299.44

-运营管理费5656223.295656223.29

-物业运营费2294666.552294666.55

合计30861189.2830861189.28

10.5.7.36投资收益无。

10.5.7.37公允价值变动收益无。

10.5.7.38资产处置收益无。

10.5.7.39其他收益无。

第 66 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.40其他业务收入无。

10.5.7.41利息支出无。

10.5.7.42税金及附加

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

增值税-

消费税-

企业所得税-

个人所得税-

城市维护建设税222898.38

教育费附加105559.28

房产税4792047.42

土地使用税1598576.96

土地增值税-

不可抵扣的进项税(注)1170331.82

地方教育附加70372.85

印花税235929.59

其他-

合计8195716.30

注：如10.5.6税项所述，专项计划向项目公司贷款取得的贷款利息收入适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。因此项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值税进项税额，上述专项计划利息收入增值税额在编制本基金合并财务报表时作为税金及附加列示。

10.5.7.43销售费用无。

10.5.7.44管理费用

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

其他14123.94

合计14123.94

10.5.7.45财务费用

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

银行手续费1798.27

其他-

第 67 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

合计1798.27

10.5.7.46信用减值损失无。

10.5.7.47资产减值损失无。

10.5.7.48其他费用

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

审计费47108.87

信息披露费59507.37

其他1031.23

合计107647.47

10.5.7.49营业外收入

10.5.7.49.1营业外收入情况

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

非流动资产报废利得合计-

其中：固定资产报废利得-

无形资产报废利得-

政府补助-

其他1556.35

合计1556.35

10.5.7.49.2计入当期损益的政府补助无。

10.5.7.50营业外支出无。

10.5.7.51所得税费用

10.5.7.51.1所得税费用情况

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

当期所得税费用-

递延所得税费用-2016707.75

合计-2016707.75

第 68 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.51.2会计利润与所得税费用调整过程

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

利润总额11937872.30

按法定/适用税率计算的所得税费用2984468.08

子公司适用不同税率的影响-

调整以前期间所得税的影响-

非应税收入的影响-9278774.58

不可抵扣的成本、费用和损失的影响-使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏

-损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性

4277598.75

差异或可抵扣亏损的影响

合计-2016707.75

10.5.7.52现金流量表附注

10.5.7.52.1收到其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

代收水电费8246151.19

其他191090.33

合计8437241.52

10.5.7.52.2支付其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

租赁保证金3200.00

代付水电费8157182.24

其他596519.08

合计8756901.32

10.5.7.52.3收到其他与投资活动有关的现金无。

10.5.7.52.4支付其他与投资活动有关的现金无。

10.5.7.52.5收到其他与筹资活动有关的现金无。

10.5.7.52.6支付其他与筹资活动有关的现金无。

第 69 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.7.53现金流量表补充资料

10.5.7.53.1现金流量表补充资料

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润13954580.05

加：信用减值损失-

资产减值损失-

固定资产折旧14123.94

投资性房地产折旧22910299.44

使用权资产折旧-

无形资产摊销-

长期待摊费用摊销-

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-（收益以“-”号填列）

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）-

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）-

财务费用（收益以“-”号填列）-

投资损失（收益以“-”号填列）-

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）-

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-2016707.75

存货的减少（增加以“-”号填列）-

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）8964503.21

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）-2182084.77

其他-

经营活动产生的现金流量净额41644714.12

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本-

融资租入固定资产-

3．现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额114041807.50

减：现金的期初余额96654430.11

加：现金等价物的期末余额-

减：现金等价物的期初余额-

现金及现金等价物净增加额17387377.39

10.5.7.53.2报告期内支付的取得子公司的现金净额无。

10.5.7.53.3现金和现金等价物的构成

单位：人民币元本期项目

2025年1月1日至2025年6月30日

第 70 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

一、现金114041807.50

其中：库存现金-

可随时用于支付的银行存款114041807.50

可随时用于支付的其他货币资金-

二、现金等价物-

其中：3个月内到期的债券投资-

三、期末现金及现金等价物余额114041807.50

其中：基金或集团内子公司使用受限制的现

-金及现金等价物

10.5.7.54所有者权益变动表项目注释无。

10.5.8合并范围的变更

10.5.8.1非同一控制下企业合并

10.5.8.1.1报告期内发生的非同一控制下企业合并无。

10.5.8.1.2合并成本及商誉

10.5.8.1.2.1合并成本及商誉情况无。

10.5.8.1.2.2合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明无。

10.5.8.1.2.3大额商誉形成的主要原因无。

10.5.8.1.3被购买方于购买日可辨认资产、负债

10.5.8.1.3.1被购买方于购买日可辨认资产、负债的情况无。

10.5.8.1.3.2可辨认资产、负债公允价值的确定方法无。

10.5.8.1.3.3企业合并中承担的被购买方的或有负债无。

10.5.8.2同一控制下企业合并

10.5.8.2.1报告期内发生的同一控制下企业合并无。

第 71 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.8.2.2合并成本无。

10.5.8.2.3或有对价及其变动的说明无。

10.5.8.2.4合并日被合并方资产、负债的账面价值无。

10.5.8.2.5企业合并中承担的被合并方的或有负债的说明无。

10.5.8.3反向购买无。

10.5.8.4其他无。

10.5.9集团的构成

持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接资产支持

专项计划北京市北京市100.00-出资设立专项计划重庆项目公重庆市巴南重庆市非同一控制下企

仓储物流-100.00司区巴南区业合并武汉市武汉项目公武汉市东西非同一控制下企

东西湖仓储物流-100.00司湖区业合并区廊坊项目公廊坊开非同一控制下企

廊坊开发区仓储物流-100.00司发区业合并

10.5.10分部报告无。

10.5.11承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明

10.5.11.1承诺事项

截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。

10.5.11.2或有事项

截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。

10.5.11.3资产负债表日后事项根据本基金管理人于2025年7月10日发布的《嘉实基金管理有限公司关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告》，本基金进行2025年度的第一次分红，向截至第 72 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

2025年7月14日登记在册的全体基金份额持有人进行利润分配，每10份基金份额派发红利0.3556元，合计拟收益分配金额17780000.00元，实际收益分配金额为17780019.40元。

10.5.12关联方关系

10.5.12.1本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况

本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。

10.5.12.2本报告期与基金发生关联交易的各关联方

关联方名称与本基金的关系

嘉实基金管理有限公司（“嘉实基金”）基金管理人

嘉实资本管理有限公司（“嘉实资本”）基金管理人的控股子公司、资产支持证券管理人

中信银行股份有限公司（“中信银行”）基金托管人、资产支持证券托管人北京京东世纪贸易有限公司（“京东世纪原始权益人、直接或间接持有本基金30%以上基金贸易”）份额的法人北京京东世纪信息技术有限公司（“京东原始权益人的子公司世纪技术”）北京京东东鸿管理咨询有限公司（“京东外部运营管理机构、与本基金原始权益人受同一东鸿”）最终控制方控制重庆京邦达物流有限公司（“重庆京邦与本基金原始权益人同受最终控制方控制达”）湖北京邦达供应链科技有限公司（“湖北与本基金原始权益人同受最终控制方控制京邦达”）北京京讯递科技有限公司（“北京京讯与本基金原始权益人同受最终控制方控制递”）河北京东信成供应链科技有限公司（“河与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京东信成”）廊坊京东星能光伏发电有限公司（“廊坊与本基金原始权益人同受最终控制方控制京东星能”）上海京鸿宇企业发展有限公司（“京鸿与本基金原始权益人同受最终控制方控制宇”）北京京东工业品贸易有限公司（“京东工与本基金原始权益人同受最终控制方控制业品”）

10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易

下述关联方交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。

10.5.13.1关联采购与销售情况

10.5.13.1.1采购商品、接受劳务情况

单位：人民币元本期上年度可比期间关联方名称关联交易内容2025年1月1日至2024年1月1日至2024

2025年6月30日年6月30日

京东东鸿运营管理服务5656223.295601211.87

第 73 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

京东世纪技术采购低值易耗品110253.17108185.41

京东世纪技术采购固定资产-108885.07

京东工业品采购低值易耗品22161.97-

合计-5788638.435818282.35

注：运营管理服务费由基础管理费和激励管理费两部分构成：

1.基础管理费

基础管理费依据相应费率计提，计算方法如下：

基础管理费=基础设施项目运营收入×11.4%，特别地，当基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，则该费用调整为：基础管理费=基础设施项目运营收入×11.1%。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

2.激励管理费

激励管理费=（基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入）×20%

10.5.13.1.2出售商品、提供劳务情况

单位：人民币元本期上年度可比期间关联方名称关联交易内容2025年1月1日至2024年1月1日至2024

2025年6月30日年6月30日

重庆京邦达物业管理服务6775390.257015797.46

北京京讯递物业管理服务6451362.296487005.15

湖北京邦达物业管理服务2695042.372552134.15

合计-15921794.9116054936.76

10.5.13.2关联租赁情况

10.5.13.2.1作为出租方

单位：人民币元上年度可比期间确认的租承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入赁收入

廊坊京东星能场地70880.4971272.09

北京京讯递仓库14639125.3314720004.52

第 74 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

湖北京邦达仓库6115349.695791081.21

重庆京邦达仓库15377875.5515786398.85

合计-36203231.0636368756.67

10.5.13.2.2作为承租方无。

10.5.13.3通过关联方交易单元进行的交易

10.5.13.3.1债券交易无。

10.5.13.3.2债券回购交易无。

10.5.13.3.3应支付关联方的佣金无。

10.5.13.4关联方报酬

10.5.13.4.1基金管理费

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024月30日年6月30日

当期发生的基金应支付的管理费1600190.231678929.98

其中：固定管理费1600190.231678929.98

浮动管理费--

支付销售机构的客户维护费142276.72142675.88

注：1.固定管理费的计算方式如下：固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H=E×0.2%÷当年天数

H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

2.根据本基金的基金管理人与各代销机构签订的基金代销协议，客户维护费按照代销机构所

代销基金的份额保有量作为基数进行计算。

第 75 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.13.4.2基金托管费

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年月30日6月30日

当期发生的基金应支付的托管费80009.2483945.68注：本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费E 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

10.5.13.5与关联方进行银行间同业市场的债券（含回购）交易无。

10.5.13.6各关联方投资本基金的情况

10.5.13.6.1报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况

份额单位：份本期上年度可比期间项目2025年1月1日至2025年6月2024年1月1日至2024年6

30日月30日

期初持有的基金份额1061498.00-

期间申购/买入总份额1489403.00-

期间因拆分变动份额--

减：期间赎回/卖出总份额--

期末持有的基金份额2550901.00-期末持有的基金份额

0.51-

占基金总份额比例（%）

注：本基金的基金管理人投资本基金相关的费用按基金合同及相关法律文件有关规定支付。

10.5.13.6.2报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况

份额单位：份本期

2025年1月1日至2025年6月30日

期间申购/减：期间赎关联方期初持有期间因拆分期末持有

买入回/卖出份名称变动份额

份额比例（%）份额额份额比例（%）

第 76 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

17000

京东世170000

34.00---0000.34.00

纪贸易000.00

400000.2164127.2564

京鸿宇0.08--0.51

0000127.00

17256

1704002164127.

合计34.08--4127.34.51

000.0000

上年度可比期间

2024年1月1日至2024年6月30日

期初持有减：期间赎期末持有

关联方期间申购/期间因拆分

回/卖出份

名称份额比例（%）买入份额变动份额份额比例（%）额

17000

京东世170000

34.00---0000.34.00

纪贸易000.00

17000

170000

合计34.00---0000.34.00

000.00

注：除基金管理人以外的其他关联方投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。

10.5.13.7由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入

单位：人民币元本期上年度可比期间

2025年1月1日至2025年6月30

关联方名称2024年1月1日至2024年6月30日日期末余额当期利息收入期末余额当期利息收入

中信银行112313104.21179777.1198484261.15539685.53

合计112313104.21179777.1198484261.15539685.53

注：本基金的上述存款，按银行同业利率或约定利率计息。

10.5.13.8本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况无。

10.5.13.9其他关联交易事项的说明无。

10.5.14关联方应收应付款项

10.5.14.1应收项目无。

第 77 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.14.2应付项目

单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称

2025年6月30日2024年12月31日

应付代垫款项京东世纪贸易-8213298.69

基金管理费嘉实基金1878453.36278263.13

运营管理费京东东鸿11707892.176142183.27

基金托管费中信银行93922.3513913.11

合计-13680267.8814647658.20

10.5.15期末基金持有的流通受限证券

10.5.15.1因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券无。

10.5.15.2期末债券正回购交易中作为抵押的债券

10.5.15.2.1银行间市场债券正回购无。

10.5.15.2.2交易所市场债券正回购无。

10.5.16收益分配情况

10.5.16.1收益分配基本情况

金额单位：人民币元本期收益权益每10份基金份本期收益分配分配占可序号除息日备注登记日额分红数合计供分配金

额比例（%）

2025年42025年4月

1 0.3000 15000000.00 19.05 (a)

月24日25日

2025年72025年7月

2 0.3556 17780019.40 47.82 (b)

月14日15日

合计32780019.40--注：(a)根据本基金管理人于 2025年 4月 22日发布的《嘉实基金管理有限公司关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告》，本基金进行2024年度的第四次分红，向截至2025年4月24日登记在册的全体基金份额持有人进行利润分配，场内除息日为2025年4月

25日，场外除息日为2025年4月24日，合计拟收益分配金额15000000.00元，实际收益分配

金额为15000000.00元，占2024年度可供分配金额78731569.68元的19.05%。上述收益分配计入本基金2025年上半年度所有者权益(基金净值)变动表。

(b)根据本基金管理人于 2025年 7月 10日发布的《嘉实基金管理有限公司关于嘉实京东仓储第 78 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告物流封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告》，本基金进行2025年度的第一次分红，向截至2025年7月14日登记在册的全体基金份额持有人进行利润分配，场内除息日为2025年7月

15日，场外除息日为2025年7月14日，合计拟收益分配金额17780000.00元，实际收益分配

金额为17780019.40元，占本期可供分配金额37179641.51元的47.82%。

10.5.16.2可供分配金额计算过程

参见3.3.2.1。

10.5.17金融工具风险及管理

10.5.17.1信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本集团货币资金主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估

客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

10.5.17.2流动性风险

流动性风险是指包括因市场交易量不足，导致投资标的不能以合理价格及时进行变现的风险，或投资组合无法应付投资者赎回要求所引起的违约风险。流动性风险管理的控制目标是通过建立适时、合理、有效的风险管理机制，将流动性风险控制在可承受的范围之内。

本基金及专项计划采取封闭式运作，不开通申购赎回，本基金份额只能在二级市场交易，不存在因无法应付投资者赎回要求引起的流动性风险。

本基金投资的基础设施项目公司持续监控短期和长期的资金需求，对自身的现金流量进行预测，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券。

于资产负债表日本集团大部分金融负债的到期日均在1年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。

10.5.17.3市场风险

市场风险是指本集团所持金融工具的公允价值或未来现金流量因所处市场各类价格因素的变

第 79 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

动而发生波动的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。

(a) 外汇风险外汇风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本集团的主要经营位于国内，业务均以人民币结算，因此无重大汇率风险。

(b) 利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。利率敏感性金融工具均面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险，其中浮动利率类金融工具还面临每个付息期间结束根据市场利率重新定价时对于未来现金流影响的风险。

本集团持有的利率敏感性资产主要为银行存款，银行存款的利率在同期银行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。

本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方式作出决策。

于2025年6月30日，本集团未持有以公允价值计量的生息资产，因此市场利率的变化对本集团无重大影响。

于2025年6月30日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险。

10.5.18有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项

(1)公允价值

(a) 金融工具公允价值计量的方法

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(b) 持续的以公允价值计量的金融工具

(i) 各层次金融工具公允价值

于2025年6月30日，本集团未持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

(ii) 公允价值所属层次间的重大变动

第 80 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告无。

(iii) 第三层次公允价值余额和本期变动金额无。

于2025年6月30日，本集团未持有非持续的以公允价值计量的金融资产。

(d) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、应付账款和其他应付款等。不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值差异很小。

10.5.19个别财务报表重要项目的说明

10.5.19.1货币资金

10.5.19.1.1货币资金情况

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

库存现金-

银行存款2145116.46

其他货币资金-

小计2145116.46

减：减值准备-

合计2145116.46

10.5.19.1.2银行存款

单位：人民币元本期末项目

2025年6月30日

活期存款2144907.96

定期存款-

其中：存款期限1-3个月-

其他存款-

应计利息208.50

小计2145116.46

减：减值准备-

合计2145116.46

10.5.19.1.3因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明无。

第 81 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

10.5.19.2长期股权投资

10.5.19.2.1长期股权投资情况

单位：人民币元本期末

2025年6月30日

账面余额减值准备账面价值

对子公司投资1755600000.0070258158.651685341841.35

合计1755600000.0070258158.651685341841.35

10.5.19.2.2对子公司投资

单位：人民币元本期计提减减值准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额值准备余额

1755600-1755607025815

专项计划--

000.000000.008.65

1755600-1755607025815

合计--

000.000000.008.65

§11基金份额持有人信息

11.1基金份额持有人户数及持有人结构

本期末

2025年6月30日

持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）

（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）

（%）（%）

2180122934.73483760425.0096.7516239575.003.25

上年度末

2024年12月31日

持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）

（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）

（%）（%）

2594819269.31470825357.0094.1729174643.005.83

11.2基金前十名流通份额持有人

本期末

2025年6月30日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1平安证券股份有限公司26745268.005.35

2东方证券股份有限公司18715823.003.74

3申万宏源证券有限公司15970550.003.19

第 82 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

4招商证券股份有限公司15345462.003.07

5浙商证券股份有限公司13504154.002.70

6中国太平洋人寿保险股份有

13200000.002.64

限公司－分红－个人分红

7国泰海通证券股份有限公司12634050.002.53

8国投证券股份有限公司10974382.002.19

9海保人寿保险股份有限公司

10749260.002.15

－传统险二

10红塔证券股份有限公司10004115.002.00

合计147843064.0029.57上年度末

2024年12月31日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1平安证券股份有限公司29010781.005.80

2浙商证券股份有限公司23405362.004.68

3中国太平洋人寿保险股份有

19043948.003.81

限公司－分红－个人分红

4海保人寿保险股份有限公司

15319909.003.06

－传统险二

5国泰君安证券股份有限公司12454050.002.49

6红塔证券股份有限公司10970911.002.19

7东方证券股份有限公司10381799.002.08

8友邦人寿保险有限公司－传

9749829.001.95

统

9中国人寿保险股份有限公司

－分红－个人分红－005L－ 8920228.00 1.78

FH002沪

10泰康保险集团股份有限公司-

8250000.001.65

自有资金-直投

合计147506817.0029.50

注：自2025年4月3日起，国泰君安证券股份有限公司名称变更为国泰海通证券股份有限公司。

11.3基金前十名非流通份额持有人

本期末

2025年6月30日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1北京京东世纪贸易有限公司170000000.0034.00

合计170000000.0034.00上年度末

2024年12月31日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1北京京东世纪贸易有限公司170000000.0034.00

第 83 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

合计170000000.0034.00

11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况

项目持有份额总数（份）占基金总份额比例（%）

基金管理人所有从业人员持有本基金85.000.00

§12基金份额变动情况

单位：份

基金合同生效日（2023年1月11日）

500000000.00

基金份额总额

本报告期期初基金份额总额500000000.00

本报告期基金份额变动情况-

本报告期期末基金份额总额500000000.00

§13重大事件揭示

13.1基金份额持有人大会决议

报告期内未召开基金份额持有人大会。

13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动

（1）基金管理人的重大人事变动情况

2025年5月22日本基金管理人发布公告，刘伟先生任公司首席信息官、杨竞霜先生离任

公司副总经理、首席信息官。

（2）基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动情况

本报告期内，基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。

13.3基金投资策略的改变

报告期内本基金投资策略未发生改变。

13.4为基金进行审计的会计师事务所情况

报告期内本基金未改聘为其审计的会计师事务所，会计师事务所为德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）。

13.5为基金出具评估报告的评估机构情况

报告期内本基金暂未改聘为其评估的评估机构。

第 84 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资

产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与

人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况无。

13.7其他重大事件

序号公告事项法定披露方式法定披露日期

证券时报、基金管理人嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证

1网站及中国证监会基金2025年1月4日

券投资基金交易情况的提示性公告电子披露网站

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证证券时报、基金管理人

2券投资基金关于基金管理人固有资金网站及中国证监会基金2025年1月11日

投资情况的公告电子披露网站

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证证券时报、基金管理人

3券投资基金关于原始权益人增持期限网站及中国证监会基金2025年1月11日

届满暨增持计划实施情况的公告电子披露网站

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证证券时报、基金管理人

4券投资基金关于基础设施项目未受地网站及中国证监会基金2025年3月27日

震影响情况的公告电子披露网站

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证证券时报、基金管理人

5券投资基金关于召开2024年度投资网站及中国证监会基金2025年4月2日

者交流会的公告电子披露网站

证券时报、基金管理人关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设

6网站及中国证监会基金2025年4月22日

施证券投资基金收益分配的公告电子披露网站

证券时报、基金管理人嘉实基金管理有限公司高级管理人员

7网站及中国证监会基金2025年5月22日

变更公告电子披露网站

关于举办嘉实京东仓储物流封闭式基证券时报、基金管理人

8础设施证券投资基金2025年第一次网站及中国证监会基金2025年6月30日

投资者关系活动的公告电子披露网站

§14备查文件目录

14.1备查文件目录

（1）中国证监会准予嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复文件。

（2）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；

（3）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；

（4）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；

（5）基金管理人业务资格批件、营业执照；

（6）报告期内嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金公告的各项原稿。

第 85 页共 86 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年中期报告

14.2存放地点

北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司

14.3查阅方式

（1）书面查询：查阅时间为每工作日8:30-11:3013:00-17:30。投资者可免费查阅，也可按工本费购买复印件。

（2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn

投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话400-600-8800，或发 E-mail:service@jsfund.cn。

嘉实基金管理有限公司

2025年8月29日