花旗研报指，近期京东(09618.HK)同意以35亿港元从丽新发展(00488.HK)购入中环中国建设银行大厦50%权益；本地一间高等教育机构则以19.6亿港元从丰树泛亚洲商业信托购入九龙塘又一城写字楼。

花旗预计，中资企业对写字楼的需求，将继续为香港写字楼市场提供支持，驱动因素包括：更多中国科企巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里(09988.HK)及京东的做法，考虑购置香港写字楼物业；越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心；香港於10月启动「出海专班 GoGlobal Task Force」，协助内地企业拓展国际市场。

花旗又观察到，香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合，特别是对於一些区域性业主，因除香港外，他们会考虑其他地区(如新加坡、澳洲)的商业物业增长前景；或与现有长期租户建立战略合作夥伴关系。

在花旗看来，买家对写字楼的需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后，存在一定程度的抄底行为；对冲未来潜在的租金上涨风险等。

花旗预计，2026年，中环(利好香港置地及恒基地产(00012.HK))和西九龙(利好新鸿基地产(00016.HK))的写字楼表现将优於其他区域，料明年底，中环主要业主(如香港置地、恒基地产收益)的租金可能趋於平稳；又认为西九龙即将推出的优质新供应例如IGC，在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当，并利好新鸿基地产。

考虑到整体新增供应量创历史新高，花旗预计铜锣湾的竞争将更为激烈，希慎兴业(00014.HK)的利园项目可能表现较好，而港岛东如太古地产(01972.HK)的太古城中心及东九龙将面临一定压力。

有关花旗对本港地产股的评级及目标价，详见另表。(hc/u)~

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