险资在全国的收租版图有加速拓展的势头。近日，新华保险携手万科集团旗下住房租赁平台等，成立专门的住房租赁股权投资基金。2025年1月以来，多座万达广场相继发生工商变更，新增全资股东的背后也是险资力量。

险资一直是房地产领域的活跃角色，但这种角色在动态变化。业内人士透露，这两年险资投资不动产，与前些年重仓地产股、发行不动产保债计划有很大不同，对存量商业地产、办公楼、康养地产、长租公寓等领域的物权投资明显增加，当“房东”的趋势加深，底层资产出租、运营等产生的收益也逐渐成为险资“开源”的现金流之一。

稳定收租依托于优质的项目。探寻优质不动产以获取稳定持续的租金收入，成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的加力方向。除了区域地段、出租率、租约情况之外，资产性价比如何、募投管退时间表是否清晰等，也成为险资的核心考量因素。

增加“收租”项目储备

2月6日，万新金石(厦门)住房租赁股权投资合伙企业(有限合伙)在福建厦门成立，注册资本16亿元。天眼查数据显示，其合伙人包括新华人寿保险股份有限公司、厦门市万驿源泉投资有限公司、海南万聚盈通企业管理有限公司、中信金石基金管理有限公司。股权层层穿透后，万驿源泉、万聚盈通最终控股股东均是万科集团。中信金石基金管理有限公司为执行事务合伙人，股权穿透后，其最终控股股东为中信证券。

业内人士称，新华保险联手万科集团旗下住房租赁平台及中信证券旗下专业投资平台成立股权投资基金，或为日后参与长租公寓项目、保障性租赁住房项目投资做铺垫。

“险资作为长期资金，规模大、期限长、稳定性强，与住房租赁项目的长期投资需求相契合，也与近年来的政策导向相一致。保险公司直接下场参与设立住房租赁股权投资基金，在业内算是创新之举。”一位业内人士告诉记者。

近年来，险资参与住房租赁市场受到政策鼓励。比如，2022年2月，原银保监会、住建部联合出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。2024年1月，央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》明确，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。

多位保险及私募行业人士向记者介绍，近年来，一些险资机构迈出了探索参与住房租赁市场的步伐。比如，通过直接投资的方式参与住房租赁项目的建设和运营，或是通过认购与住房租赁相关的不动产投资信托基金(REITs)产品，间接参与住房租赁市场。

同时，在近期的商业地产、办公楼等项目交易中，险资也成为令人瞩目的买家。近日，天眼查披露了多家万达广场易主的信息——2025年1月，宣城、安阳、四平等万达广场投资有限公司分别发生工商变更，新增坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)为全资股东，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出。2024年以来，坤华基金将多个万达广场项目收入囊中，项目涉及北京、山东、江苏、四川、甘肃、安徽、河南等地。坤华基金即为百亿不动产投资基金，新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%。

在万达广场的接盘者中，除新华保险外，不乏其他险资机构的身影，如大家保险、阳光保险、太保资本、中银三星人寿、横琴人寿等。此外，中邮保险近日也宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。

“虽然一些保险公司有股权和不动产投资部门，但直接投资经验相对不足，出手的很多项目是通过私募基金等形式实现的。”一位保险资管人士说，私募基金持有期的区间收益主要来自底层资产出租、运营等产生的收益。

资负匹配与存量盘活

在近十几年的房地产江湖，险资一直是不容忽视的力量，但险资的角色在动态变化。“这两年险资投资不动产，与前些年重仓地产股、发行不动产保债计划有很大不同，对存量商业地产、办公楼、康养地产、长租公寓、产业园区等领域的投资有了明显偏好，当‘房东’和‘包租婆’的趋势加深。”一位大型保险机构人士说，“从会计准则角度看，这种趋势对报表稳定性更加友好。”

多位险资机构人士透露，在投资“基本盘”固收类资产收益率下行背景下，业内对能提供稳定现金流回报的其他资产的诉求更加迫切，探寻优质不动产以获取稳定的“收租”来源，成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的加力方向。

“利率下行是长期趋势，利率债去年有一定透支，今年收益空间有限，保费收入不断增加，人身险公司资产负债匹配压力越来越大。什么资产可以弥补债券的低票息，提高资产端的收益水平?行业都在加力挖掘多元资产、可替代资产。”一位人身险公司人士表示，新会计准则容易将净资产、净利润等指标的波动放大，这给险资资产配置增加了难度。

央行近期发布的《中国金融稳定报告(2024)》显示，随着利率下行，准备金补提力度加大，从资产负债匹配角度看，人身险行业久期缺口还有不断扩大的趋势。“从国际经验来看，险资需要不停寻找新的投资渠道和收益来源。增配高股息资产、增加长期股权投资、房地产投资、集合投资计划等另类资产，均是应对利率下行的重要举措。”上述报告指出。

“优质的商业、办公、产业园等不动产投资不仅能够容纳大体量资金，其租金也能提供一定的现金流，甚至还会因所在板块的发展而产生一定的溢价，与险资在投资期限、风险偏好上十分契合。”克而瑞研究中心相关负责人认为。

据了解，险资频频出手商业地产，既有主动的新增投资，又有处理存量项目、非标债务置换的化债举措。“以往险资的非标投资中，底层资产为房地产的项目较为常见。随着非标资产压降和‘非标转标’的推进，保险公司也在进行不动产投资方式的更新。”北京一家保险资管机构人士表示。

“‘涉房’保险公司面临着相似的问题。所以现在有一些‘用时间换空间’的做法，通过适当加码投资保住存量资产价格。”上海一位资深保险行业分析人士告诉记者，“相关存量资产基本都在稳定运营阶段，虽然租金回报率不高，但贵在长期稳定，属于长久期资产，抗周期能力较强。”

募投管退时间受关注

“面对比较合意的标的，从项目筛选、内部论证立项审批到尽调洽谈，再到落地、投后管理，一系列流程很多。好的资产要有稳定的现金流，也要有不错的运营前景，还要有较高的增值潜力。”一家国有险企相关负责人表示，“市场上很多资产经过几年调整，已经具有很高性价比，如果遇到合适标的，这个时候买入可能是比较划算的。另外，入手部分项目在助力化解存量风险上也能体现险资担当。”

据业内人士观察，险资入手的商业类资产一般出租率和租金较高、租约较为稳定，险资在获得较为稳定租金回报的同时，还有望获得不动产的增值收益。险资入手的项目往往具有结构化交易特征，在分配项目收益时，其享有优先权。一些房企为了缓解流动性压力，进行了“瘦身计划”，加快资产变现、回笼资金，将较为成熟且优质的商业地产项目以打折价摆上货架，让险资可以合适的价格入手优质资产，有较为厚实的安全垫。

此外，募投管退的时间表，特别是何时以合适的方式退出，实现“灵活转身”，是很多险资机构投资不动产的核心关切点。记者多方了解到，符合当前可发行REITs规定的底层资产更受市场欢迎，这意味着此类资产有未来发行REITs的潜力。不过，业内人士表示，对于所收购项目未来能否通过REITs渠道退出，还要考虑届时的市场情况和相关政策规定。

业内人士表示，险资具备构建横跨资产建设期、运营期和上市退出期的全生命周期的综合投资体系的能力，未来以管理人的身份参与构建REITs投资生态的机会将增多。自险资获批交易所资产证券化(ABS)及REITs业务试点以来，5家试点保险资管公司已累计向沪深交易所申报十余单项目，其中包括类REITs、持有型不动产ABS。

“险资还要继续锤炼底层资产培育和做资产管理人的能力，将鱼从头吃到尾。”北京一家保险资管公司相关负责人表示，“可以预期，未来政策鼓励的底层资产类型将不断扩容。”