开年以来，REITs市场迎来强劲上涨。中证REITs指数在短短几周内上涨超6.6%。随着行情的快速上行，市场对其投资风险的关注度也随之上升。多只REITs产品发布公告，提醒投资者注意二级市场价格波动、流动性受限及估值风险。

业内人士提示，投资者不应盲目炒作，而应关注REITs底层资产的质量及现金流状况。从长期来看，REITs的投资价值最终将由其稳定的现金流和运营表现决定，基本面分析始终应该是投资决策的关键。

多只REITs产品提示投资风险

截至2月7日，中证REITs指数已从1月17日的812.84点上涨6.634%至839.81点。

不过，飙升带来的市场风险也引起了市场的关注，多只REITs产品发布公告提示投资风险。

2月5日，易方达华威市场REIT发布公告称，在投资基金的过程中，基金的年化净现金流分派率预测值和投资人的年化净现金流分派率预测值是投资者重点关注的关键指标。当二级市场交易价格上涨时，投资人的买入成本就会随之上升;反之，若二级市场交易价格下跌，买入成本则会下降。这一变化进而会导致投资人实际的净现金流分派率发生变动，买入成本上升会使净现金流分派率降低，买入成本下降则会让净现金流分派率提高。

当日，华夏首创奥特莱斯REIT也发布了类似的公告，基金管理人郑重提醒广大投资者注意该基金二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

近期，REITs打新策略也非常火爆。业内人士提醒，该策略并不是稳赚不赔，也存在相应风险。

一是配售比例风险。由于REITs采用配售制度，申购的资金越多，分配的额度越小。这意味着，如果申购的资金较多，但配售比例较低，可能导致实际获得的基金份额较少，从而影响整体收益。

二是流动性风险。多数REITs盘子较小，一天的成交额仅为几百万元，大户配置过多可能不易卖出。因此，并非所有REITs都适合打新，需要仔细筛选。

三是破发风险。尽管REITs打新套利存在价格差异带来的收益机会，但也存在一定的破发风险。投资者在参与时，应充分研究项目的基本面和市场环境，选择优质项目进行投资。

更适合长期配置，不宜短期炒作

从二级市场来看，业内人士认为，无论是基于过往的均值水平进行分析，还是从估值的专业视角予以考量，当前REITs市场的整体价格均处于相对较高的水平，投资者不宜盲目追高投机。

一位原始权益人对上海证券报记者表示，投资者在交易过程中往往只关注价格波动，而忽略了REITs的底层资产质量、现金流状况等基本面因素。如果底层资产运营不佳，无法产生预期的现金流，投资者的分红收益会受到影响，实际收益将远低于预期。此外，REITs市场的交易活跃度通常低于股票市场，部分REITs的交易量较小。当投资者需要大量买卖REITs份额时，可能难以找到足够的对手方，导致交易成本上升，甚至无法及时完成交易。

上述人士提醒，REITs也有可能存在信用风险。当REITs的经营业绩欠佳，或是投资者买入成本过高时，均会导致其收益率降低。实际上，REITs是一种兼具股票与债券双重属性的金融产品，它既具备股票所具有的与资产经营业绩相关联的收益特征，又拥有与债券类似的相对稳定现金流回报的属性。因此，绝不能将其简单类比为国债进行市场炒作。投资者及市场参与者应当充分认识到REITs的独特属性，客观、理性地看待其投资价值，审慎做出投资决策，避免因不当的市场行为导致自身利益受损以及市场秩序的紊乱。

长远来看，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产。国海证券固定收益首席分析师靳毅认为：一方面，公募REITs是基于基础设施的证券化产品，产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。保险类资金作为公募REITs的主要投资机构之一，公募REITs的产品特性，也与保险类资金对高股息类资产的配置诉求更为吻合。另一方面，REITs市场情绪未来必将在产品稀缺性弱化、机构对产品认知逐步提高的情况下回归理性，资产价格走势必将回归资产运营与基本面。

由“水位普涨”转向“结构淘金”

2024年REITs市场在政策红利释放、估值修复预期及资金情绪共振下走出阶段性行情，二级市场价格中枢显著抬升。但REITs作为兼具股债属性的资产证券化产品，其定价锚始终根植于底层资产的持续稳定现金流创造能力，这一特性决定了短期估值波动终将向资产真实收益水平收敛。

国泰君安证券就认为，随着价格不断走高，市场机会也逐渐由“水位普涨”转向“结构淘金”，此时更强调投资者对底层资产现金流拆解、管理人运营能力的颗粒化审视。

靳毅建议，后续关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标进行细化分析，关注板块间分化，同时建议关注能源、保障房及交通板块的挖掘机会。

华泰证券也认为，项目基本面走势仍是重点。从四季报业绩来看，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费类REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速项目、基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。另外，近期公募REITs市场供需两旺，二级项目累积一定涨幅，一级项目性价比相对较高，可关注新项目打新机会。

除了打新策略外，市场分析人士建议采取哑铃策略：一方面关注相对净值折价率高的资产，如交通、仓储物流、产业园类，有望受益于估值修复;另一方面，在经济弱复苏的背景下，为获得长期稳定的派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。