6月18日，首批商业不动产REITs上市仪式在上海证券交易所交易大厅举行。政府部门、监管机构、原始权益人代表、中介机构代表、投资者代表等各方共同见证上市鸣锣。现场人士表示，商业不动产REITs的推出，为成熟商业物业提供了新的权益融资和资本运作通道，也为投资者参与优质商业不动产经营收益分享提供了标准化、流动化工具。

本次上市的4只商业不动产REITs分别为汇添富上海地产商业REIT(508600.SH)、中信建投首农商业REIT(508601.SH)、国泰海通砂之船商业REIT(508602.SH)和中金唯品会商业REIT(508603.SH)。从底层资产看，首批产品覆盖办公、购物中心、奥特莱斯等不同商业业态，分布于北京、上海、西安、郑州、哈尔滨等城市，资产类型和区域布局具有一定代表性。

商业不动产REITs作为公开募集不动产投资信托基金，通过公开募集资金形成基金财产，并通过资产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由基金管理人等进行管理，将不动产项目产生的主要收益分配给投资者。商业不动产REITs是盘活存量资产的重要资本市场工具，入池资产为已建成、运营成熟、现金流相对稳定的商业资产。

在首批4只商业不动产REITs中，国泰海通砂之船商业REIT受到市场关注。该基金由上海国泰海通证券资产管理有限公司担任基金管理人和资产支持证券管理人，国泰海通证券股份有限公司担任财务顾问，砂之船商业管理集团有限公司担任运营管理机构。基金发行规模为55.31亿元，基金份额总额10亿份，发行价格为5.531元/份，网下询价倍数为103.82倍、公众认购倍数为330.20倍，整体倍数居于首批4只产品前列。

国泰海通砂之船商业REIT的底层资产为砂之船(西安)奥特莱斯项目。该项目位于西安浐灞国际港商圈，无缝接驳地铁3号线务庄站，周边居住人口和跨区域消费客群基础较为稳定。根据项目披露信息，砂之船(西安)奥特莱斯已稳定运营超过8年，2025年客流量超过1,200万人次，2025年全场销售额近28亿元，2026年一季度，项目全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入和运营净收益同比分别增长14.75%、23.63%，会员数量较上年一季度末增长25.68%。

从资产属性看，奥特莱斯项目兼具品牌零售、折扣消费的商业特征，经营表现与区域消费能力、品牌组合、会员运营、交通可达性及持续招商运营能力密切相关。砂之船(西安)奥特莱斯所在的西北区域消费腹地较广，项目运营成熟度高、客流基础好和经营韧性佳，是其进入首批商业不动产REITs的重要基础。

基金管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司已发行并管理多单公募REITs项目，包括园区、租赁住房、市政供热等类型，此次国泰海通砂之船商业REIT上市，是上海国泰海通证券资产管理有限公司向商业不动产领域延伸的重要一步。

随着首批产品正式上市，商业不动产REITs试点从项目申报、发行进入上市交易和持续运营阶段。后续，更多商业综合体、商业零售、办公、酒店等商业资产有望陆续进入公募REITs市场。对于我国公募REITs市场而言，这不仅意味着资产类别进一步丰富，也意味着资本市场服务实体经济和存量资产盘活的功能边界继续拓展。