营收及归母净利润小幅下滑，营销管理费用同比提升。截至2025 年三季度，公司实现28.21 亿元营收，同比下降4.39%，主要系写字楼和商城平均租金及出租率较2024 年同期下降所致；截至2025 年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69%，主要系营业收入下降、叠加销售费用和管理费用同比提升7.15%和2.11%所致。

投资性物业租金及出租率三季度仍承压，但仍优于北京全市水平。截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均租金分别为613、1308 及363 元/平方米/月，同比2024 年同期的645、1335 及367 元/平方米/月分别下降4.96%、2.02%及1.09%，写字楼及商城租金承压明显；截至2025 年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均出租率分别为92.3%、95.5%及90.4%，分别相较于2024 年同期下降0.9、1.1 和上升1.1 个百分点。根据戴德梁行统计，北京市业主继续采取以价换量策略来留住现有租户和招揽新租户，截至2025 年三季度末全市写字楼租金环比下降2.90%至人民币215.51 元/平方米/月，空置率较2024 年年底下降1.8 个百分点至16.5%，写字楼市场整体承压。2025 年前三季度，北京服务性消费额同比增长4.8%，但社零总额延续降势，同比下降5.1%，由于可选消费和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，截至2025 年三季度末环比下降0.6%至30.6元/平方米/天，北京市商场租金整体承压。

酒店行业面临经营压力，《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》为行业带来曙光。公司未公布2025 年前三季度酒店经营数据，但根据北京统计局数据，截至2025 年上半年，北京住宿业营收合计207.74 亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980 万元，同比下降92.9%，酒店行业经营压力加大。商务部等9 部门联合印发的《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》于10 月17 日对外公布，意见提出统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，加快推进住宿业高质量发展，着力提升供给品质、促进业态创新、优化营商环境，推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，为提振消费、扩大内需作出积极贡献，为酒店发展带来曙光。

投资建议：公司持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。我们预测2025-2027 年营收分别达39.36 亿元/40.07 亿元/40.90 亿元，同比增长0.6%/1.8%/2.1%；2025-2027年归母净利润分别为12.90 亿元/13.47 亿元/14.04 亿元， 同比增长2.2%/4.4%/4.3%；2025-2027 年PE 倍数为16/15/14 倍。维持“推荐”评级。

风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。