持有不可复制的稀缺核心资产：公司持有北京CBD 区域中心位置的TOD项目，资产类型包括写字楼、商场、酒店、公寓，品类丰富功能齐全。而CBD区域为成熟商圈，综合表现位列北京第一。

写字楼及商场运营稳定，能为公司贡献稳定的收入来源：公司最主要的营收来源为物业租赁及管理业务，2022 年实现物业租赁及管理业务营收31.68亿元，同比增长1.6%，占公司营收比重为92.0%；而物业租赁及管理业务中，写字楼及商场贡献比重在80%以上，2022 年占比为85.2%。公司写字楼及商场已处于成熟运营期，即使在疫情期间，出租率也能维持在90%以上，2023Q1写字楼出租率为96.1%，商场出租率为98.7%。2022 年因公司对部分企业实施租金减免及按照商城租户营业额比例收取的提成租金减少，商城平均租金同比下滑1.4%；2023Q1 商场平均租金同比+3.0%，写字楼租金同比+2.2%，租金单价开始回升。我们认为随着疫情影响消除，处于成熟运营期的写字楼及商场业务租金单价修复，出租率维持高位，未来该业务板块营收有望保持相对稳定的增长。

公寓及酒店恢复，有望贡献新的业绩增长点：公司公寓在2018 年-2020 年期间进行改造升级，改造完成后2020 年公寓平均租金为419 元/平米/月，同比提升70.3%，之后也一直维持在370 元/平米/月以上。依托于国贸中心的配套设施，公寓有望成为周边高收入群体的首选租住地点，租金单价仍有潜在的提升可能性。根据公寓历史经营情况，在运营成熟期如2013 年-2016 年，出租率均保持在85%以上；自改造完成后公寓的出租率逐年恢复，2023Q1 出租率已达到77.6%，但距离成熟运营期仍有10%左右的提升空间。酒店业务因受到疫情影响，2022 年营收同比大幅下滑41.5%，而根据疫情前的经营情况（2013年-2018 年），酒店营收每年均能保持一定的正增长；2017 年5 月新国贸饭店开业，当年酒店业务营收同比+26.2%，2018 年同比+34.1%。我们依据酒店过往经营情况推测，在疫情影响消除后，酒店业务如能恢复至疫情前水平，有望为公司贡献新的业绩增长点。

经营性现金流持续净流入，股息率具备吸引力：公司分红比例较高且仍在逐年提升，2022 年分红比例达到63.2%，当前股息率为3.55%。公司为现金牛公司，经营性现金流一直维持为正，同时短期内无大型投资改造计划。稳定的现金流可有效支撑分红，公司有望持续贡献稳定的股息回报。

投资建议：我们认为公司持有的资产价值较高，经营风格稳健，不盲目进行扩张。在疫情影响消除后酒店及公寓业务有望为其贡献业绩增长。同时其分红稳定，分红比例仍在提升，具有较高的吸引力。我们预计公司2023-2025 年EPS分别为1.55/1.62/1.68 元，对应PE 分别为12.46/11.97/11.54x。首次覆盖，给予“增持”评级。

风险提示：租金增长不及预期，经济下行导致商场需求不足，出租率下滑，CBD 区域写字楼供应增加带来的竞争加剧，分红比例降低等。