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国家统计局公布2023 年1-10 月房地产开发投资与销售数字。

评论

10 月新房销售面积同比仍跌一成，改善须供需两端政策再发力。10 月全国商品房销售面积同比仍下跌10.9%（9 月-10.1%），销售金额同比跌幅收窄至-8.1%（9 月-13.6%），我们认为面积和金额的差异性表现可能与近期需求支持政策更多侧重于超高/高能级城市有关。受此影响，10 月房企到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款同比跌幅略有收窄（10 月-19%和-15% vs.9 月-26%和-27%）。往前看，我们认为房地产市场景气度能否持续修复，并带动新房销售有所改善，需求支持政策的进一步发力（包括限制性政策的调整和“三大工程”建设），以及供给端举措对于居民信心的稳定和修复（包括房企融资改善举措和“保交楼”工作的进一步落实）仍是重中之重。10 月以来各地出台的需求支持政策频率边际趋缓。

10 月房地产投资与新开工仍弱，房企融资环境偏紧，亟待融资改善举措落地。10 月全国房地产开发投资完成额同比仍下降11.3%，与9 月基本持平；房屋新开工面积同比跌幅走阔至-21%（9 月-15%）。我们此前已提示由于土地市场边际降温和房企信用风险事件，新开工和投资或仍面临一定压力，当前指标表现与预期基本相符；4 季度以来，尽管土拍规则有所调整，但土地市场整体仍延续降温态势。与此同时，从房企到位资金中的国内贷款和自筹资金分项（10 月-10%和-18% vs.9 月+4%和-14%）来看，房企融资环境仍旧偏紧，亟待中央金融工作会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”相关举措落地。此外，10 月房屋竣工面积同比仍增13%（9 月+25%），与此前提示的竣工短期维持景气（但中期或将进入下行区间）的判断一致。

市场底确认之前建议自下而上关注城中村概念、优质红利股。考虑到当前新房销售整体偏疲弱，仍待政策端进一步发力，我们建议投资人耐心等待行业基本面的稳固确立，在此之前两市地产股股价或仍将面临一定扰动。自下而上的角度可关注城中村政策进展对相关概念股股价的催化，此外优质红利股股息收益率已具备吸引力，建议重点关注华润、恒隆、龙湖、国贸（2023 年股息率分别为5.9%/7.6%/9.1%/4.0%）。开发商视角，我们推荐基本面均好且兼具估值优势的龙头标的：A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发；待新房销售景气度回升更为稳固，选股可进一步扩容至优质非国企，如万科、龙湖、绿城中国。

物管板块推荐万物云、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余和绿城服务，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。