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国家统计局公布2023 年1-12 月房地产开发投资与销售数字。

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12 月新房销售同比跌幅边际走阔，2023 年商品房销售面积回落至11 亿平方米。2023 年12 月全国商品房销售面积和金额分别同比下降12.7%和17.1%（11 月为-10.3%和-8.6%）；最终2023 年全年商品房销售面积同比下跌8.5%至11.2 亿平方米（其中商品住宅下跌8.2%至9.5 亿平方米），销售金额同比下降6.5%至11.7 万亿元。政策端来看，尽管12 月北京、上海等重点城市仍有各类需求支持政策出台，但对于新房销售的影响整体并不显著，我们认为这与房价持续处于下行趋势、居民端整体预期仍偏弱相关。往2024 年看，我们认为行业景气度何时能够有所修复仍在很大程度上取决于地产及宏观经济政策；就地产领域而言，须着重关注“三大工程”建设对需求端的支撑效果、以及供给侧面向企业和项目的融资举措落地情况，后者对于预防风险传导、稳定居民信心十分必要。

2023 年房地产开工、投资持续疲弱，竣工由于滞后原因处于景气周期。

2023 年12 月房地产投资同比下降12.5%（11 月-10.6%），新开工面积同比下降10.3%（11 月+4.9%），最终全年分别同比下降9.6%和20.4%。我们认为开工、投资端的疲弱表现，与销售不振、融资趋紧（2023 年房企到位资金中国内贷款同比下跌9.9%）背景下房企开发意愿和能力收缩相关；这也带动了2023 年施工面积下跌7.2%至84 亿平方米（其中住宅口径为59 亿平方米）。与之相反，2023 年竣工端指标由于节奏自然滞后和“保交楼”原因整体处于景气阶段，2023 年12 月竣工面积同比增长15.3%，全年累计增长17%。往2024 年看，考虑到销售回款是房企最关键的现金流来源，我们认为开工、投资等指标的修复或仍须等待销售好转；同时，竣工端或也将在2024 年逐步反映此前销售回落的影响。

市场底确认之前建议自下而上关注优质红利股和“三大工程”概念股。

2023 年房地产行业基本面表现持续疲弱，对投资者风险偏好形成压制，在这一背景下，我们建议自下而上关注：1）资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、恒隆、龙湖、国贸；2）伴随“三大工程”建设的政策出台与落地，可能跑出相对收益的相关概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展。待相关政策在中期维度上逐步推动房地产基本面有所企稳修复，开发商板块中土储优质、财务稳健且兼具估值优势的龙头标的或也将有所受益，如A股招蛇、保利、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐或已计入过多悲观预期的稳健型物企中海物业、万物云和保利物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。