事件：中国国贸公布2023 年年度报告，全年实现营业收入39.5 亿元，同比+14.86%；实现归母净利润12.6 亿元，同比+12.8%。

收入&归母净利双位数增长，盈利能力再创新高。公司2023 年全年实现营收39.5 亿元（yoy+14.86%），实现归母净利润12.6 亿元（yoy+12.8%），其中物业租赁及管理业务实现营收33.8 亿元（yoy+7.25%），酒店经营业务实现营收5.7 亿元（yoy+107.4%），实现强势恢复。盈利能力方面：公司2023 年实现毛利率58.0%（yoy+1.47pct），盈利能力持续提高。

整体持有型物业租金增长，出租率维持高位，收入来源具备韧性。租金方面：公司2023 年写字楼平均租金638 元/㎡/月（yoy+1.8%）；商城平均租金1279 元/㎡/月（yoy+10.4%）；公寓平均租金370 元/㎡/月（yoy-1.6%），公司整体持有型物业租金实现正向增长。出租率方面：公司2023 年写字楼平均出租率95.9%；商城平均出租率98.2%；公寓平均出租率85.9%，出租率整体维持高位，结合租金水平的增长，公司未来收入来源具备较强韧性。

公司负债指标持续优化，负债结构安全稳健。负债结构方面：公司2023 年资产负债率较去年低位（28.68%）进一步优化至24.67%；EBITDA 全部债务比因期内偿还了5.1 亿长期贷款，而较去年（0.98）提升至1.37 的安全区间；利息保障倍数因良好的经营情况，而较去年（16.62）提升至24.61，偿债能力进一步提升。

超预期分红，配置价值凸显。2023 年年度，公司拟向全体股东每10 股派发现金红利8 元（含税），另外公司拟向全体股东每10 股特别派发现金红利5 元（含税）。2023 年年度公司现金分红占比为64%，特别现金分红占比为40%，两项合计现金分红占比为104%。公司叠加额外派息后的分红比例超100%，体现公司对股东回报的重视，长期看来，公司配制价值凸显。

盈利预测与估值：公司规模与盈利再创新高，且收入来源具备较强韧性，负债结构安全稳健，超预期的分红凸显了配置的价值。我们预计公司24-26 年营业收入分别为39.6、41.6、44.2 亿元,归母净利12.0、12.5、13.4 亿元，对应PE 分别为18.4、17.7、16.5 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：出租率下滑；租金收缴率下降；宏观政策不及预期。