中国国贸:中国国贸2025年度财务报表及审计报告

中国国际贸易中心股份有限公司

2025年度财务报表及审计报告中国国际贸易中心股份有限公司

2025年度财务报表及审计报告

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审计报告1-4

2025年度财务报表

合并及公司资产负债表1合并及公司利润表2合并及公司现金流量表3合并股东权益变动表4公司股东权益变动表5

财务报表附注6-81

补充资料1-2中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)一公司基本情况

中国国际贸易中心股份有限公司(以下称“本公司”)是经原国家体改委体改生【1997】第161号文批准，由中国国际贸易中心有限公司(以下称“国贸有限公司”)于1997年10月15日独家发起设立的股份有限公司。本公司设立时总股本为640000000股，每股面值为1元。

国贸有限公司是于1985年2月12日成立的中外合资经营企业，中外合资双方分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司(一家于香港注册的公司)，双方权益各占50%。

本公司于1999年向社会公开发售人民币普通股(A股)160000000股，并收到募集资金净额854240000元，其中股本为160000000元，计入资本公积的股本溢价为694240000元。收到募集资金后，本公司的总股本为

800000000元。

2006年10月30日，本公司完成向国贸有限公司非公开发行人民币普通股(A

股)207282534股。国贸有限公司以其持有的对本公司1210530000元债权全额认购，从而本公司股本增加207282534元，资本公积增加

1000927182元。至此，本公司的总股本为1007282534元。

本公司及子公司(以下合称“本集团”)注册地及总部地址位于中华人民共和

国北京市，主要经营业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等。

2025年度，纳入合并范围的主要子公司详见附注五.1。

本财务报表由本公司董事会于2026年3月31日批准报出。

二主要会计政策和会计估计

本集团根据经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量(附注二.9)、存货的计价方法(附注二.10)、投资性房地

产和固定资产折旧、使用权资产折旧和无形资产摊销(附注二.13、14、26、

17)、投资性房地产的计量模式(附注二.13)、收入的确认和计量(附注二.23)等。

本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键

假设详见附注二.28。

-6-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

1财务报表的编制基础本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规

则第15号——财务报告的一般规定(2023年修订)》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

2遵循企业会计准则的声明

本公司2025年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2025年12月31日的合并及公司财务状况以及2025年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。

3会计年度

本集团的会计年度为公历1月1日起至12月31日止。

4记账本位币

记账本位币为人民币。

5重要性标准确定方法和选择依据

在编制和列报财务报表时，本集团遵循重要性原则。在合理预期下，如财务报表某项目的省略或错报会影响使用者据此作出经济决策，该项目具有重要性。在判断重要性时，本集团根据所处具体环境，从项目的性质(是否属于本集团日常活动、是否显著影响本集团的财务状况、经营成果和现金流量等因

素)和金额(占本集团关键财务指标，包括营业收入、营业成本、净利润、资产总额、负债总额及所有者权益总额等的比重或所属报表单列项目金额的比

重)两方面予以判断。

-7-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

6合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总

额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

7现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

8外币交易

外币交易按交易发生日即期汇率的近似汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

-8-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

9金融工具

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。

(1)金融资产

(a) 分类和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变

动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供服务产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

(i) 债务工具

本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进行计量：

以摊余成本计量

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款等。

-9-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

9金融工具(续)

(1)金融资产(续)

(a) 分类和计量(续)

(i) 债务工具(续)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出

售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入当期损益本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性金融资产。

(b) 减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有

关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

-10-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

9金融工具(续)

(1)金融资产(续)

(b) 减值(续)

对于因提供物业管理服务、会展服务及酒店经营等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

除上述应收账款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处

于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；

金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

-11-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

9金融工具(续)

(1)金融资产(续)

(b) 减值(续)

应收账款组合1应收物业租赁款，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合2应收酒店服务款，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合3应收物业管理服务款，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合4应收会展服务款，以逾期日作为账龄的起算时点其他应收账款组合1应收押金及保证金其他应收账款组合2应收备用金其他应收账款组合3应收其他款项其他应收账款组合4应收关联方

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

-12-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

9金融工具(续)

(2)金融负债金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及租赁负债等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

(3)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

10存货

(1)分类

存货包括维修材料以及酒店营业物料等，按成本与可变现净值孰低计量。

(2)发出存货的计价方法

维修材料和酒店营业物料发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品在领用时采用一次转销法进行摊销。

-13-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

10存货(续)

(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(4)本集团的存货盘存制度为：酒店营业物料采用实地盘存制，其他存货采用永续盘存制。

11长期股权投资

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对联营企业的长期股权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对联营企业投资采用权益法核算。

(1)投资成本确定

对于以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

(2)后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；

初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

-14-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

11长期股权投资(续)

(2)后续计量及损益确认方法(续)

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认本公司财务报表的投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(3)确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(4)长期股权投资减值

对子公司、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

12共同经营

主要享有的份额(%)共同经营名称注册地业务性质经营地直接间接中国国际贸易中心股份有限公司二期物业中心(以下称“国北京北京物业租赁70-贸二期”)

本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营国贸二期，双方的投资分别占该共同控制资产投资总额的70%及30%。

本公司按照出资比例在财务报表中确认共同持有的资产及共同承担的负债中

本公司享有的资产及承担的负债份额，以及共同经营所产生的应由本公司享有的收入和承担的费用。

13投资性房地产

投资性房地产包括以出租为目的的房屋建筑物及其改良、装修、土地使用

权、不可分割的机器设备、电子设备以及正在建造或开发过程中将来用于出

租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率计提折旧(摊销)。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：

预计使用寿命预计净残值率年折旧(摊销)率

房屋及建筑物31-48年10%1.88%-2.90%

土地使用权36-42年-2.38%-2.78%

房屋及建筑物改良15年10%6%

房屋及建筑物装修2-10年-10%-50%

机器设备15年10%6%

电子设备5年-20%

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。

-16-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

13投资性房地产(续)

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

14固定资产

(1)固定资产确认及初始计量

固定资产包括房屋建筑物及其装修、机器设备、运输设备、家具装置及设备和电子设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；对其他的固定资产修理费用等后续支出于发生时计入当期损益。

(2)固定资产的折旧方法固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

-17-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

14固定资产(续)

(2)固定资产的折旧方法(续)

固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：

预计使用寿命预计净残值率年折旧率

房屋及建筑物36-42年10%2.14%-2.50%

房屋及建筑物装修10年-10%

机器设备15年10%6%

运输设备5年10%18%

家具装置及设备5年0-10%18%-20%

电子设备5年0-10%18%-20%

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(3)当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。

(4)固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

15在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。

-18-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

16借款费用

本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可

使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。

17无形资产

无形资产为国贸三期的土地使用权，以成本进行初始计量。土地使用权按实际使用年限46年平均摊销。

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二.19)。

18长期待摊费用

长期待摊费用包括配套市政工程费、拆迁费及其他已经发生但应由本期和以

后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

-19-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

19长期资产减值

固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式

计量的投资性房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值

两者之间较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。

20职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式

的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利及辞退福利等。

(1)短期薪酬

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保

险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、补充医疗保险等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)离职后福利本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险、补充养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。

-20-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

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(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

20职工薪酬(续)

(2)离职后福利(续)基本养老保险本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3)辞退福利

本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自

愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。

21股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

22预计负债

因对外提供担保、未决诉讼等事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。

-21-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

23租赁收入及其他收入的确认

本集团在日常经营活动中出租办公场所、公寓、商场按照租赁准则确认收入，酒店经营以及对外提供物业管理、会展等服务按照收入准则确认收入。

(1)租赁业务

本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及电子设备时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。

当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

(2)酒店经营、提供物业管理服务及会展服务

本集团在客户取得服务或者商品的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入；本集团提供物业管理服务、会展服务和酒店客房等服务，根据已完成的服务进度在相应时间段内确认收入。

本集团按照已完成服务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二.9)；如果本集团已收或

应收的合同价款超过已完成的服务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

本集团的合同成本为合同取得成本。本集团将为获取合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。

-22-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

24政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括财政奖励款等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。

与日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。

25递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值

的差额(暂时性差异)计算确认。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并交易中产生的资产或负债的初始确认

形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司和联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

-23-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

25递延所得税资产和递延所得税负债(续)

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列

示：

*递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；

*本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

26租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

(1)本集团作为出租人

相关会计政策详情参见附注二.23。

(2)本集团作为承租人

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。

本集团的使用权资产包括租入的土地及房屋建筑物等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

-24-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

26租赁(续)

(2)本集团作为承租人(续)

租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

27分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在

日常活动中产生收入和发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分

的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

28重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设下列重要会计估计及关键假设存在很可能导致下一个会计年度资产和负债的

账面价值出现重大调整的风险：

-25-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)二主要会计政策和会计估计(续)

28重要会计估计和判断(续)

(a) 重要会计估计及其关键假设(续)

(i) 预期信用损失的计量

本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于2025年度未发生重大变化。

(ii) 投资性房地产及固定资产折旧

本集团主要业务为出租办公场所、公寓、商场及酒店经营等，在决定投资性房地产及固定资产的折旧时，需要作出重大估计。

本集团对所持有的投资性房地产和固定资产在预计使用寿命内计提折旧。本集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧费用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术改变、市况改变及实际损耗情况而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧费用进行调整。

-26-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)三税项

1本集团本报告期适用的主要税种及其税率列示如下

税种税率计税依据

企业所得税20%、25%应纳税所得额

增值税3%-13%应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计

算)

城市维护建设税7%缴纳的增值税税额

教育费附加3%缴纳的增值税税额

地方教育费附加2%缴纳的增值税税额

房产税1.2%及12%应税房产原值的70%及租金收入

土地使用税30元/平方米/年实际占用的土地面积

2税收优惠根据财政部、国家税务总局颁布的《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财税[2022]13号)、《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财税[2023]6号)以及《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财税[2023]12号)，本集团的子公司北京国贸国际会展有限公司2024年度及2025年度符合小型微利企业税收减免条件，减按

25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策。

-27-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注

1货币资金

2025年12月31日2024年12月31日

库存现金702557717358银行存款33845382233910369241应收利息9989623375020000合计34851370133986106599

2025年12月31日，银行存款中受限资金余额为142556647元(2024年12月

31日：147215215元)，其性质为物业管理项目代管款项。

2应收账款

2025年12月31日2024年12月31日

应收账款220663054223861293

减：坏账准备(10272171)(1472644)净额210390883222388649

(1)应收账款账龄分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

一年以内207665473216863023一到二年96030824741346二到三年1137575-三年以上22569242256924合计220663054223861293

(2)2025年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：

坏账准备占应收账款余额金额总额比例

余额前五名的应收账款总额47343677632963721.46%

(3)坏账准备

本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

-28-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

2应收账款(续)

(3)坏账准备(续)

应收账款的坏账准备按类别分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额占总额金额计提比金额占总额比金额计提比例比例例例单项计提坏账

准备(a) 19419371 8.80% (10155388) 52.30% 1165049 0.52% (1165049) 100.00%按组合计提

坏账准备(b) 201243683 91.20% (116783) 0.06% 222696244 99.48% (307595) 0.14%

220663054100.00%(10272171)4.66%223861293100.00%(1472644)0.66%

(a) 2025 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：

整个存续期预期信

账面余额用损失率(注)坏账准备性质

公司11399457745.00%(6297560)应收物业管理服务款

公司2195870720.00%(391741)应收会展服务款

公司31500000100.00%(1500000)应收物业管理服务款

公司4941049100.00%(941049)应收酒店服务款

公司5450000100.00%(450000)应收会展服务款

公司6351038100.00%(351038)应收会展服务款

公司7224000100.00%(224000)应收会展服务款

合计19419371(10155388)

注：本公司结合款项预计可收回情况，对其全部或部分计提坏账准备。

-29-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

2应收账款(续)

(3)坏账准备(续)

(b) 2025 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：

组合—应收物业租赁款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额

未逾期123604173--114081008--

逾期90日以内8442328--19307729--

逾期90-180日110256--581376--

逾期180日至一年46000--84321--

132202757-134054434-

组合—应收酒店服务款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额

未逾期11827608--16434392--

组合—应收物业管理服务款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存整个存续续期预期预期信期信用金额用损失率金额金额损失率金额

未逾期30025562--37383228--

逾期90日以内191525670.10%(19154)108773730.10%(10877)

逾期90-180日14424420.30%(4327)47917230.30%(14375)

逾期180日至一年10574103.00%(31722)57219971.00%(57221)

逾期一年至两年16280010.00%(16280)44691945.00%(223460)

逾期两年至三年15100030.00%(45300)---

51991781(116783)63243515(305933)

-30-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

2应收账款(续)

(3)坏账准备(续)

(b) 2025 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：

组合—应收会展服务款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额

未逾期5221537--7772267--

逾期90日以内---9563940.10%(956)

逾期90-180日---2352420.30%(706)

5221537-8963903(1662)

(4)本年度本集团无转回的坏账准备(2024年度：无)。

(5)本年度本集团无实际核销的应收账款(2024年度：无)。

3预付款项

(1)预付款项账龄分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

金额占总额比例金额占总额比例

一年以内34856554100.00%32164761100.00%

(2)2025年12月31日，按预付对象归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：

占预付款项金额总额比例

余额前五名的预付款项总额2247504264.48%

-31-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

4其他应收款

2025年12月31日2024年12月31日

应收股利(附注七.6)361680-应收押金和保证金24715812662159应收备用金502333254297应收其他款项22430603269095合计55786546185551

减：坏账准备--净额55786546185551本集团不存在因资金集中管理而将款项归集于其他方并列报于其他应收款的情况。

(1)其他应收款账龄分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

一年以内33335023668966一到二年729456284316二到三年62230416911三年以上(a) 1453466 1815358合计55786546185551(a) 2025 年 12 月 31 日，其他应收款中款项 622224 元，为本集团根据《关于按房改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办【2007】4号)要求，将按房改房政策出售住房的售房款全额存储于北京市住房资金管理中心，并进行专户存储，专项使用，所有权不变。

(2)损失准备及其账面余额变动表

其他应收款的坏账准备按类别分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

其他应收款账面余额坏账准备其他应收款账面余额坏账准备金额占总额金额计提金额占总额金额计提比例比例比例比例按组合计提

坏账准备5578654100%--6185551100%--

-32-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

4其他应收款(续)

(2)损失准备及其账面余额变动表(续)

2025年12月31日及2024年12月31日，本集团不存在处于第二阶段和第三

阶段的其他应收款。组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

未来12个月内预期未来12个月内预期账面余额信用损失账面余额信用损失金额金额计提比例金额金额计提比例

应收股利361680-----

押金和保证金2471581--2662159--

备用金502333--254297--

其他款项2243060--3269095--

合计5578654--6185551--

本年度无计提、收回或转回的坏账准备。

(3)2025年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：

占其他应收款坏账公司名称性质余额账龄余额总额比例准备

北京市住房资金管理中心应收其他款622224三年以上11.15%-

中绿实业有限公司应收保证金446594一年以内8.01%-北京首程国贸物业管理有限公司(以下简称“首程国贸”)应收股利361680一年以内6.48%-北京顺雅合昕酒店管理有

限公司应收押金326781一年以内5.86%-

北京金山软件有限公司应收保证金300000一年以内5.38%-

合计205727936.88%-

(4)本年度本集团无实际核销的其他应收款(2024年度：无)。

-33-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

5存货

存货分类如下：

2025年12月31日2024年12月31日

存货跌存货跌账面余额价准备账面价值账面余额价准备账面价值

维修材料17607968-1760796819988782-19988782

酒店营业物料9639421-963942110160518-10160518

其他527456-527456532063-532063

合计27774845-2777484530681363-30681363

6其他流动资产

2025年12月31日2024年12月31日

碳排放权资产171668171668

7长期股权投资

2025年12月31日2024年12月31日

联营企业(a) 31184933 28358189

减：长期股权投资减值准备--净额3118493328358189

-34-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

7长期股权投资(续)

(a) 联营企业本年增减变动减值准备

2024年增加或按权益法其他综合其他权宣告分派计提减2025年2025年2024年

12月31日减少投资调整的净损益收益调整益变动的现金股利值准备其他12月31日12月31日12月31日

北京时代网星科技有限公司

(以下称“时代网星”)21860126-1171572-----23031698--北京力创智慧科技有限公司

(以下称“力创智慧”)932182-(932182)--------北京昌发展国贸物业管理有限责任公司(以下称“北京昌发展”)2991638-1173294--(450000)--3714932--

首程国贸2574243-2225740--(361680)--4438303--

合计28358189-3638424--(811680)--31184933--

本集团在联营企业中的权益相关信息见附注五.2。

-35-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

8投资性房地产

在建房屋及建筑物房屋及建筑物

投资性房地产(1)房屋及建筑物土地使用权改良装修机器设备电子设备合计原价

2024年12月31日542443196502425556146509196080975025843508059193345953535438642811234090882

本年增加

购置20572958---17609574139290211678964368901196

在建工程转入(3599241)---3599241---本年减少

转固重分类(6843530)------(6843530)

处置及报废----(9423448)(6989534)(862532)(17275514)

2025年12月31日643745066502425556146509196080975025855293426194039902237031353911278873034

累计折旧

2024年12月31日-(2438566481)(425034734)(72877539)(650431021)(1344408389)(319166185)(5250484349)

本年增加

计提-(142958107)(37144902)-(57864084)(67487831)(18930129)(324385053)本年减少

处置及报废----9423448569581586253215981795

2025年12月31日-(2581524588)(462179636)(72877539)(698871657)(1406200405)(337233782)(5558887607)

账面价值

2025年12月31日64374506392090096810029123248097486156421769534198617330797575719985427

2024年12月31日54244319406385907510400572268097486193077038589051146352202435983606533

-36-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

8投资性房地产(续)

(1)本集团对国贸东楼交通一体化等改造工程中预计将用于出租部分的相关成本在投资性房地产核算。

(2)2025年度，投资性房地产计提的折旧金额为324385053元(2024年度：

341636050元)，未计提减值准备(2024年度：无)。

(3)本公司于2020年8月与中国建设银行股份有限公司(以下简称“建行”)北京华

贸支行签订合同，以国贸三期 A阶段的部分房产及相应的土地使用权作为 21.55亿元长期借款的抵押物。2025年12月31日，投资性房地产中包含的上述抵押物账面价值约为1219280776元(原价1837461425元)(附注四.23)。

2025年度，本集团报废了账面价值1293719元(原价17275514元)的投资性房地产，账面价值907568元(原价26148371元)的固定资产(附注四.9)，报废净损失合计为2030597元(附注四.38、39)。

-37-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

9固定资产

房屋及建筑物房屋及建筑物装修机器设备运输设备家具装置及设备电子设备合计原价

2024年12月31日160639245333816951043622355848348122906212582123234622888565053

本年增加在建工程转入

(附注四.8)-2016319--52435643028556843530

购置-274021--6567638609009112931750本年减少

处置及报废-(5443252)(5350910)-(9351101)(6003108)(26148371)

2025年12月31日160639245333501659843087264848348122883621512167133002882191962

累计折旧

2024年12月31日(412929613)(304318541)(307323135)(3745909)(271403674)(202095893)(1501816765)

本年增加

计提(36886576)(14748956)(21004289)(165477)(10373012)(3557058)(86735368)本年减少

处置及报废-54432524530010-9264433600310825240803

2025年12月31日(449816189)(313624245)(323797414)(3911386)(272512253)(199649843)(1563311330)

账面价值

2025年12月31日11565762642139235310707523492342615849898170634571318880632

2024年12月31日119346284033850969128900423108890319217584102275691386748288

-38-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

9固定资产(续)

(1)2025年度，固定资产计提的折旧金额为86735368元(2024年度：95292612元)，均计入成本费用。2025年度未计提减值准备(2024年度：无)。

(2) 本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分

房产及相应的土地使用权作为21.55亿元长期借款的抵押物。2025年12月31日，固定资产中包含的上述抵押物账面价值为465646128元(原价690528913元)(附注四.23)。

(3)未办妥产权证书的固定资产及投资性房地产账面原价未办妥产权证书原因

房屋、建筑物2512191215待相关部门审批

10使用权资产

土地房屋及建筑物合计原价

2024年12月31日45296231-45296231

本年增加-71324367132436

本年减少---

2025年12月31日45296231713243652428667

累计折旧

2024年12月31日(10255760)-(10255760)

本年增加

计提(2563940)(1284735)(3848675)

本年减少---

2025年12月31日(12819700)(1284735)(14104435)

减值准备

2024年12月31日---

本年增加---

本年减少---

2025年12月31日---

账面价值

2025年12月31日32476531584770138324232

2024年12月31日35040471-35040471

-39-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

11无形资产

土地使用权原价

2024年12月31日606581451

本年增加-

本年减少-

2025年12月31日606581451

累计摊销

2024年12月31日(173732024)

本年增加

计提(15458911)

2025年12月31日(189190935)

账面价值

2025年12月31日417390516

2024年12月31日432849427

2025年度，无形资产的摊销金额为15458911元(2024年度：15458911元)，

均计入成本费用。

本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订合同，以国贸三期 A 阶段的部分房产及相应的土地使用权作为21.55亿元长期借款的抵押物。2025年12月31日，无形资产中包含的上述抵押物账面价值约为167766446元(原价

263041236元)(附注四.23)。

2025年12月31日，本集团无未办妥产权证的土地使用权(2024年12月31日：

无)。

-40-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

12长期待摊费用

2024年2025年

12月31日本年增加本年摊销12月31日

国贸二期拆迁费71111471-(3106019)68005452

国贸三期 B 阶段市政工程 3844514 - (1801087) 2043427

国贸东楼市政工程1253286-(349759)903527

公寓市政配套3712472-(655147)3057325

合计79921743-(5912012)74009731

13递延所得税

(1)未经抵销的递延所得税资产

2025年12月31日2024年12月31日

可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产长期资产报废1270478343176195913235993833089985预提费用73250978183127448562861621407154租赁负债4167162310417906377955419448885应付职工薪酬303666537588034290304607253986建设中断期利息支出费用化137950823448770143076563576914资产减值准备885705422142641248644312161其他50449126125044912612合计2950396737375628930042130475101697

-41-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

13递延所得税(续)

(2)未经抵销的递延所得税负债

2025年12月31日2024年12月31日

应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债使用权资产383242329581058350404718760118

(3)本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

可抵扣亏损2059990929035847可抵扣暂时性差异1415117224000

2201502629259847

(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：

2025年12月31日2024年12月31日

2025年—8435938

2027年1339295013392950

2028年72069597206959

2059990929035847

(5)抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：

2025年12月31日2024年12月31日

互抵金额抵销后余额互抵金额抵销后余额递延所得税资产958105864175231876011866341579

递延所得税负债9581058-8760118-

-42-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

14其他非流动资产

2025年12月31日2024年12月31日

预付工程款1541005524236697合同取得成本102949399520447合计2570499433757144其他非流动资产余额为未来将形成长期资产的预付款项及确认为合同取得成本的租赁代理佣金。

15资产减值及损失准备

组合计提本年减少

2024年转为本年2025年

12月31日单项计提增加转回转销12月31日

应收账款坏账准备1472644-8799527--10272171

其中：单项计提坏账准备11650492599058730434--10155388

组合计提坏账准备307595(259905)69093--116783

其他应收款坏账准备------

合计1472644-8799527--10272171

16应付账款

2025年12月31日2024年12月31日

物业管理外包服务款9156811787278812酒店物资采购款1274506215061520其他91976019084973合计113510780111425305

2025年12月31日，账龄超过一年的应付账款为10522178元(2024年12月

31日：4819223元)，主要为提供物业管理服务的应付外包服务款，上述款项

预计将于一年以内支付。

17预收款项

2025年12月31日2024年12月31日

预收租金3028792837397032

2025年12月31日，账龄超过一年的预收款项为296195元(2024年12月31日：459155元)，主要为写字楼、商场等物业预收租金。

-43-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

18合同负债

2025年12月31日2024年12月31日

预收酒店服务款2840182332324960预收物业管理服务款2685046926381627预收会展服务款933565647792合计5618585759354379

2025年12月31日，本集团除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或尚未

履行完毕的履约义务所对应的预收金额为56185857元，其中，本集团预计

44797600元将于2026年度确认收入，11388257元将于2027年度及以后年度确认收入。

2025年12月31日，本公司除租赁业务以外的已签订合同、但尚未履行或尚未

履行完毕的履约义务所对应的预收金额为45708470元，其中，本公司预计

34320213元将于2026年度确认收入，11388257元将于2027年度及以后年度确认收入。

19应付职工薪酬

2025年12月31日2024年12月31日

应付短期薪酬(1)113043949119258384

应付设定提存计划(2)41961013131946合计117240050122390330

(1)短期薪酬

2024年2025年

12月31日本年增加本年减少12月31日

工资、奖金、津贴和补贴89011848332990415(341035580)80966683

职工福利费-15636615(15636615)-

社会保险费169805827077874(26487495)2288437

其中：医疗保险费160557925990556(25351900)2244235

工伤保险费924791087318(1135595)44202

工会经费和职工教育经费2854847810297934(9057583)29788829

住房公积金-30585045(30585045)-

补充医疗保险-1680130(1680130)-

合计119258384418268013(424482448)113043949

-44-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

19应付职工薪酬(续)

(2)设定提存计划

2024年2025年

12月31日本年增加本年减少12月31日

基本养老保险285069441884718(40860916)3874496

失业保险费994221312817(1279917)132322

补充养老保险1818308128340(8120887)189283

合计313194651325875(50261720)4196101

20应交税费

2025年12月31日2024年12月31日

应交企业所得税8649837384568458应交增值税836913513272339应交城市维护建设税738858970199应交教育费附加527756692999其他34480883395746合计99582210102899741

21其他应付款

2025年12月31日2024年12月31日

应付租户押金707372778755252560应付物业管理项目代收款177832279181732150预提费用7325097885628616应付工程及设备款4234543845625753其他4126088440605172合计10420623571108844251

2025年12月31日，账龄超过一年的其他应付款为617861821元(2024年12月31日：695489866元)，主要为收取的租户押金，由于租赁期尚未结束，上述款项尚未退还。

-45-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

22一年内到期的非流动负债

2025年12月31日2024年12月31日

一年内到期的长期借款

(附注四.23)1955561176924一年内到期的租赁负债

(附注四.24)35864782083437

37820343260361

23长期借款

2025年12月31日2024年12月31日

抵押借款2001955561086176924

减：一年内到期的长期借款

(附注四.22)

本金--

利息(195556)(1176924)

2000000001085000000

本公司于 2020 年 8 月与建行北京华贸支行签订借款合同，以国贸三期 A 阶段的部分房产及相应的土地使用权作为21.55亿元长期借款的抵押物。2025年12月

31日，本公司长期抵押借款本息和的余额为200195556元，抵押物的账面价

值为1852693350元(原价2791031574元)(2024年12月31日，长期抵押借款本息和的余额为1086176924元，抵押物的账面价值为1913971667元(原价2791031574元))(附注四8、9、11)。利息每3个月支付一次，借款期限为2020年8月28日至2035年8月27日。

-46-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

23长期借款(续)

根据本公司与建行北京华贸支行签订的长期借款合同中相关规定，借款利率执行浮动政策。建行于每一年度间根据贷款市场报价利率(以下简称“LPR”)，在调整该等长期借款当年的借款利率后进行计息。

2025年12月31日，本集团不存在逾期长期借款，本集团长期借款的利率为

3.20%(2024年12月31日：3.55%)。

24租赁负债

2025年12月31日2024年12月31日

租赁负债4167162337795541

减：一年内到期的非流动负债

(附注四.22)(3586478)(2083437)

3808514535712104

2025年12月31日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现金流出的事

项为按新租赁准则进行简化处理的短期租赁，未来最低应支付租金(含税)为

405537元(2024年12月31日：3857954元)，将在一年内支付。

-47-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

25股本

2024年本年增减变动2025年

12月31日发行新股送股公积金转股其他小计12月31日

人民币普通股1007282534-----1007282534

2023年本年增减变动2024年

12月31日发行新股送股公积金转股其他小计12月31日

人民币普通股1007282534-----1007282534

-48-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

26资本公积

2024年本年本年2025年

12月31日增加减少12月31日

股本溢价1919827911--1919827911

其他资本公积---变更记账本位币产

生外币折算差额(44434929)--(44434929)

原制度资本公积转入(2874383)--(2874383)

其他1068585--1068585

合计1873587184--1873587184

2023年本年本年2024年

12月31日增加减少12月31日

股本溢价1919827911--1919827911

其他资本公积-变更记账本位币产

生外币折算差额(44434929)--(44434929)

原制度资本公积转入(2874383)--(2874383)

其他1068585--1068585

合计1873587184--1873587184

27盈余公积

2024年2025年

12月31日本年提取本年减少12月31日

法定盈余公积金503641267--503641267

2023年2024年

12月31日本年提取本年减少12月31日

法定盈余公积金503641267--503641267

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公司的法定盈余公积金累计额已达到股本的50%，本年度无需提取。

-49-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

28未分配利润

2025年度2024年度

金额金额年初未分配利润62685691226315647342

加：本年归属于母公司所有者的净利润12022957381262389074

减：支付普通股股利(1108010787)(1309467294)年末未分配利润63628540736268569122

根据2025年4月28日股东大会决议，本公司向全体股东派发2024年度现金股利，每10股人民币11.00元(含税)，按照已发行股份1007282534股计算，共计1108010787元。

根据2026年3月31日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发2025年度现金股利，每10股人民币10.70元(含税)，按照已发行股份1007282534股计算，共计1077792311元，上述提议尚待股东大会批准。

29营业收入和营业成本

(1)主营业务收入和主营业务成本

2025年度2024年度

主营业务收入37700590983912067946主营业务成本15939241841637456126

本集团主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务、会展服务及酒店经营，与上述业务相关的收入主要来自北京。因此本集团无需按产品或按地区对主营业务收入和主营业务成本进行分析。

(2)按收入类型分析如下

2025年度2024年度

主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本

物业租赁、物业管理服务及会展服务3275676148112508077133862644761149861082酒店经营494382950468843413525803470487595044合计3770059098159392418439120679461637456126

2025年度，本集团租赁收入中基于承租人的销售额的一定比例确认的可变租金

为136178955元(2024年度：131110300元)。

-50-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

29营业收入和营业成本(续)

(3)本集团营业收入分解如下：

2025年度2024年度

主营业务收入租赁业务25461232782656854636按时点确认

其中：酒店餐饮业务170168614190914577按时段内确认

其中：物业管理服务697371077704110557酒店客房及其他配套服务324214336334888893会展服务3218179325299283合计37700590983912067946包括在2024年12月31日账面价值中的52674806元合同负债已于2025年度

转入营业收入(2024年度：43635193元)。

30税金及附加

2025年度2024年度计缴标准

房产税345739842361840572附注三城市维护建设税1061765911185961附注三教育费附加75840427989961附注三其他46377394025009合计368579282385041503

-51-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

31销售费用

2025年度2024年度

广告宣传费6781565171808390代理佣金1757720717461343合计8539285889269733

32管理费用

2025年度2024年度

员工成本8698311981505412折旧摊销1197045513599577审计及咨询费30376072891988能源费28892432496706维修保养费19203452638047清洁绿化费11987491160400租金151843175580其他1970954222202504合计127860903126670214

33财务费用

2025年度2024年度

利息支出2141227851527622

加：租赁负债利息支出16941831575569利息费用2310646153103191

减：利息收入(34199046)(44666271)

汇兑(收益)/损失(4491)21911其他27123402746277

净额(8384736)11205108

-52-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

34费用按性质分类

利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

2025年度2024年度

员工成本485419808481415727折旧摊销436340019462652711劳务费197326434205735623维修保养费144085781160748932能源费119284996117762600清洁绿化费9536728293205212酒店及物业管理营业物料9182999794856005广告宣传费6781565171808390保安费2717995827983540展会成本2498986215694944代理佣金1757720717461343保险费1096500611152355审计及咨询费80851555872748

租金(i) 1666428 2415456其他费用7924436184630487合计18071779451853396073

(i) 本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2025 年度金额为1666428元(2024年度：2415456元)。

35信用减值损失

2025年度2024年度

应收账款坏账损失/(转回)8799527204445

-53-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

36其他收益

与资产相关/

2025年度2024年度与收益相关

政策奖励款44650545391608与收益相关

代扣代缴税手续费返还6367331239899—

增值税加计扣除55350132383—合计51571376763890

37投资收益

2025年度2024年度

权益法核算的长期股权投资收益

(附注五.2)36384243266079本集团不存在投资收益汇回的重大限制。

38营业外收入

计入2025年度非经

2025年度2024年度常性损益的金额

罚款收入551488118697205514881不需支付的应付款项12832844159431283284处置非流动资产收益170690311776170690

保险理赔收入-16272954-其他4775292724775合计6973630188996656973630

-54-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

39营业外支出

计入2025年度非经

2025年度2024年度常性损益的金额

处置非流动资产损失220128746192802201287赞助捐赠支出18270776918551827077其他425895705719425895合计445425960168544454259

40所得税费用

2025年度2024年度

按税法及相关规定计算的当期所得税399984387421237281递延所得税2166348374548合计402150735421611829

将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：

2025年度2024年度

利润总额16052020121685133597按适用税率计算的所得税401300503421283399非应纳税收入涉及的所得税费用

调整额(909606)(816520)

不得扣除的成本、费用和损失涉及的所得税费用调整额18002501156648

税率差异的影响(6042)(2340)使用前期未确认递延所得税资产的

可抵扣亏损(272593)(9358)当期未确认递延所得税资产的

暂时性差异238223-所得税费用402150735421611829

-55-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

41每股收益

(1)基本每股收益基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通

股的加权平均数计算：

2025年度2024年度

归属于母公司普通股股东的合并净利润12022957381262389074本公司发行在外普通股的加权平均数10072825341007282534

基本每股收益1.191.25

其中：

—持续经营基本每股收益：1.191.25

—终止经营基本每股收益：--

(2)稀释每股收益稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并

净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。2025年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2024年度：不存在)，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。

42现金流量表项目注释

(1)收到的其他与经营活动有关的现金

2025年度2024年度

利息收入932281324282543罚款收入55148811869720政府补助51017876631507

保险理赔收入-16272954其他83162016552363合计2825568255609087

-56-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

42现金流量表项目注释(续)

(2)支付的其他与经营活动有关的现金

2025年度2024年度

能源费119193652120078203广告宣传费7264766767067094

租赁押金(i) 47879782 10762912保险费1422020711152355租金16664282415456其他6305012272043462合计318657858283519482

(i) 2025年度，本集团实际收到租赁押金 18651479元，支付租赁押金 66531261元，净支付租赁押金47879782元(2024年度：实际收到租赁押金41696997元，支付租赁押金52459909元，净支付租赁押金10762912元)。

(3)支付的其他与筹资活动有关的现金

2025年度2024年度

偿还租赁负债支付的金额49505374683419

2025年度，本集团支付的与作为承租人租赁相关的总现金流出为6616965元

(2024年度：7098875元)，除计入筹资活动的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。

-57-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

43现金流量表补充资料

(1)将净利润调节为经营活动现金流量

2025年度2024年度

净利润12030512771263521768

加：投资性房地产折旧(附注四.8)324385053341636050

固定资产折旧(附注四.9)8673536895292612

无形资产摊销(附注四.11)1545891115458911

长期待摊费用摊销(附注四.12)59120126661832

使用权资产折旧(附注四.10)38486753603306

处置非流动资产净损失/(收益)

(附注四.38、39)20305974307504

财务费用/(收入)(附注四.33)2310197053125102

投资损失/(收益)(附注四.37)(3638424)(3266079)

递延所得税资产减少/(增加)

(附注四.13)2166348374548

存货的减少/(增加)(附注四.5)29065181608503

信用减值损失/(转回)(附注四.35)8799527204445

受限资金的减少/(增加)4658568(3360218)

经营性应收项目的减少/(增加)(23838585)18977599

经营性应付项目的增加/(减少)(80497768)(1850505)经营活动产生的现金流量净额15750800471796295378

(2)现金及现金等价物净变动情况

2025年度2024年度

现金的年末余额32426841333763871384

减：现金的年初余额(3763871384)(3890169116)

加：现金等价物的年末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物的净增加/(减少)额(521187251)(126297732)

-58-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

43现金流量表补充资料(续)

(3)筹资活动产生的各项负债的变动情况长期借款租赁负债应付股利合计

(含一年内到期)(含一年内到期)

(附注四.23)(附注四.24)

2024年12月31日108617692437795541-1123972465

本年计提的利息/股利21412278169418311082607871131367248不涉及现金收支的

变动-7132436-7132436筹资活动产生的现

金流出(907393646)(4950537)(1108260787)(2020604970)

其中：偿还本金(885000000)--(885000000)

支付租金-(4950537)-(4950537)

偿还利息(22393646)--(22393646)

支付股利--(1108260787)(1108260787)

2025年12月31日20019555641671623-241867179

(4)现金及现金等价物

2025年12月31日2024年12月31日

年末货币资金余额(附注四.1)34851370133986106599

其中：库存现金702557717358银行存款33845382233910369241

应收利息(附注四.1)9989623375020000

减：受到限制的货币资金(附注四.1)142556647147215215

应收利息(附注四.1)9989623375020000年末现金及现金等价物余额32426841333763871384

-59-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)四合并财务报表项目附注(续)

44外币货币性项目

2025年12月31日

外币余额折算汇率人民币余额

货币资金—

美元5904087.02884149860

欧元3228.23552652

其他应付款—

美元8024377.02885640169

港币2200000.9032198704

欧元365808.2355301255

英镑297629.4346280793上述外币货币性项目指除人民币之外的所有货币。

五在其他主体中的权益

1在子公司中的权益

(1)企业集团的构成主要注册地注册资本业务性质持股比例取得方式子公司名称经营地直接间接国贸物业酒店人民币

管理有限公司北京北京3000万服务业95%-直接持有北京国贸国际人民币

会展有限公司(i) 北京北京 1000 万服务业 - 95% 间接持有(i) 2023 年 4 月 30 日，本公司与国贸物业酒店管理有限公司签订《关于北京国贸国际会展有限公司之股权转让协议》，将持有的北京国贸国际会展有限公司

100%股权全部转让给国贸物业酒店管理有限公司，同时收到转让对价315700元。

-60-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)五在其他主体中的权益(续)

2在联营企业中的权益

(1)不重要的联营企业的汇总信息

2025年度2024年度

联营企业时代网星投资账面价值合计2303169821860126按持股比例计算的净利润11715721694731力创智慧

投资账面价值合计-932182

按持股比例计算的净利润(932182)166441北京昌发展投资账面价值合计37149322991638按持股比例计算的净利润1173294830664首程国贸投资账面价值合计44383032574243按持股比例计算的净利润2225740574243合计投资账面价值合计3118493328358189按持股比例计算的净利润36384243266079

-61-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)六分部信息本集团的报告分部是提供不同服务的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

本集团有2个报告分部，分别为：

-租赁及物业管理分部，负责提供物业出租、物业管理服务及会展服务-酒店经营分部，负责提供客房、餐饮等服务分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产及负债按照分部进行分配，间接归属于各分部的费用按照受益比例在分部之间进行分配。

(1)2025年度及2025年12月31日分部信息列示如下：

租赁及物业未分配的分部间的管理业务酒店经营金额抵销合计

对外交易收入3275676148494382950--3770059098

分部间交易收入42864986951037-(11237535)-

主营业务成本(1125080771)(468843413)--(1593924184)

利息收入33984235214811--34199046

利息费用--(23106461)-(23106461)对联营企业的

投资收益--3638424-3638424

折旧费和摊销费(339716244)(96623775)--(436340019)

利润/(亏损)总额1644167641(19497592)(19468037)-1605202012

所得税费用--(402150735)-(402150735)

净利润/(亏损)1644167641(19497592)(421618772)-1203051277

资产总额9613215836174498931395360164-11453565313

负债总额(1293529386)(86756792)(320450183)-(1700736361)

-对联营企业的长期

股权投资--31184933-31184933

非流动资产增加额(i) 78518070 10447312 - - 88965382

(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。

-62-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)六分部信息(续)

(2)2024年度及2024年12月31日分部信息列示如下：

租赁及物业未分配的分部间的管理业务酒店经营金额抵销合计

对外交易收入3386264476525803470--3912067946

分部间交易收入41153949026752-(13142146)-

主营业务成本(1149861082)(487595044)--(1637456126)

利息收入44232006434265--44666271

利息费用--(53103191)-(53103191)对联营企业的

投资收益--3266079-3266079

折旧费和摊销费(359311922)(103340789)--(462652711)

利润/(亏损)总额1736005886(1035177)(49837112)-1685133597

所得税费用--(421611829)-(421611829)

净利润/(亏损)1736005886(1035177)(471448941)-1263521768

资产总额10391585602183803659594699768-12324321965

负债总额(1345756878)(109664781)(1210861844)-(2666283503)对联营企业的长期

股权投资--28358189-28358189

非流动资产增加额(i) 54839021 6750253 - - 61589274

(i) 非流动资产不包括长期股权投资和递延所得税资产。

七关联方关系及其交易

1母公司情况

(1)母公司基本情况注册地业务性质国贸有限公司北京服务业本公司的最终控制方为国贸有限公司。

-63-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

1母公司情况(续)

(2)母公司注册资本及其变化

2024年本年本年2025年

12月31日增加减少12月31日

国贸有限公司240000000美元--240000000美元

(3)母公司对本公司的持股比例和表决权比例

2025年12月31日2024年12月31日

持股比例表决权比例持股比例表决权比例

国贸有限公司80.65%80.65%80.65%80.65%

2子公司情况

子公司的基本情况及相关信息见附注五.1。

3联营企业情况

联营企业的基本情况及相关信息见附注五.2。

4其他关联方情况

与本集团的关系中国世贸投资有限公司母公司的中方投资者嘉里兴业有限公司母公司的外方投资者香格里拉国际饭店管理有限公司(以下称“香母公司的外方投资者之关联公司格里拉”)

香格里拉饭店管理(上海)有限公司北京分公司母公司的外方投资者之关联公司

(以下称“香格里拉北京”)

-64-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

5关联交易

(1)购销商品、提供和接受劳务

本公司与关联方的交易价格以市场价为基础，由双方协商确定，经本公司董事会或股东大会批准后签订相关合同。本公司董事会认为与关联方的交易均符合正常的商业条款。

接受劳务和服务关联方关联交易类型关联交易内容2025年度2024年度金额金额国贸有限公司接受劳务支付餐饮费及会员费26035603138883国贸有限公司接受劳务支付劳务费65321316413940国贸有限公司接受劳务支付公关管理及工会行政费等77064357770473

支付酒店营运物资、食品加工

国贸有限公司接受劳务费、洗衣费等59686595315704

国贸有限公司接受劳务支付蒸汽费、热水费及电费等74070737382121香格里拉接受劳务支付管理费用1169308713680282

-65-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

5关联交易(续)

(1)购销商品、提供和接受劳务(续)提供劳务关联方关联交易类型关联交易内容2025年度2024年度金额金额收取管理国贸二期销售佣金国贸有限公司提供劳务及管理酬金20099992827583国贸有限公司提供劳务收取国贸西写字楼委托管理费17505361805625国贸有限公司提供劳务收取国贸东楼商城委托管理费36720095415181

收取国贸中心19#楼委托经营国贸有限公司提供劳务管理费584076584076

收取维修保养费、清洁及绿国贸有限公司提供劳务化费1967152919667846

国贸有限公司提供劳务收取国贸一期 F 区域委托管理费 286421 382800

收取“美丽田园”区域委国贸有限公司提供劳务托管理费14404011852321国贸有限公司提供劳务收取劳务费及服务费1941265018661868国贸有限公司提供劳务收取物业工程管理服务费25677912507367国贸有限公司提供劳务收取信息系统维护费24744452220572

-66-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

5关联交易(续)

(2)租赁

本集团作为出租方：

2025年度2024年度

承租方名称租赁资产种类确认的租赁收入确认的租赁收入国贸有限公司办公用房45536104532729国贸有限公司商铺10710291089288香格里拉北京办公用房33965273364940

本集团作为承租方：

2025年度2024年度

出租方名称租赁资产种类确认的租赁费确认的租赁费国贸有限公司公寓11178891442024国贸有限公司办公用房205578393984

-67-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

5关联交易(续)

(2)租赁(续)

本集团作为承租方当年新增的使用权资产：

2025年度2024年度

国贸有限公司7132436-

本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：

2025年度2024年度

国贸有限公司16941831575569(3)根据本公司与国贸有限公司于1998年9月2日所签订的《商标使用许可协议》，国贸有限公司允许本公司无偿使用其拥有的商标，许可期限为6年，从协议生效日起至2004年9月1日止。根据协议条款，协议届满前由于双方对该协议条款和条件没有异议，该协议已自动延续。

(4)关键管理人员薪酬

2025年度2024年度

关键管理人员薪酬2526540624559782

-68-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)七关联方关系及其交易(续)

6关联方应收、应付款项余额

应收股利(附注四.4)2025年12月31日2024年12月31日

首程国贸361680-其他应付款2025年12月31日2024年12月31日香格里拉21518852159962香格里拉北京866168830844国贸有限公司262588262588合计32806413253394

租赁负债(附注四.24)

(含一年内到期的非流动负债)2025年12月31日2024年12月31日国贸有限公司4167162337795541八承诺事项

1资本性支出承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：

2025年12月31日2024年12月31日

房屋、建筑物及机器设备的购建1847562325618064

-69-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)九资产负债表日后经营租赁收款额

本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如下：

2025年12月31日2024年12月31日

一年以内18030550592040134598一到二年12707308841334579642二到三年874176433787595548三年以上20712681602032841920合计60192305366195151708十资产负债表日后事项及其他事项

1利润分配情况说明

金额拟分配的股利1077792311

根据2026年3月31日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利

1077792311元，未在本财务报表中确认为负债(附注四.28)。

十一金融风险

本集团经营活动中面临的金融风险包括：市场风险(主要为外汇风险和利率风

险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

1市场风险

(1)外汇风险

本集团的经营位于中国境内，业务主要以人民币结算。本集团已确认的外币资产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。2025年度及2024年度，本集团未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。

-70-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十一金融风险(续)

1市场风险(续)

(1)外汇风险(续)

2025年12月31日及2024年12月31日，本集团内记账本位币为人民币的公

司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：

2025年12月31日

美元项目其他外币项目合计

外币金融资产-货币资金414986026524152512

外币金融负债-其他应付款56401697807526420921

2024年12月31日

美元项目其他外币项目合计

外币金融资产-货币资金456935024234571773

外币金融负债-其他应付款57682387491456517383

2025年12月31日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，如果人民

币对美元升值或贬值10%，其他因素保持不变，则本集团将增加或减少净利润约111773元(2024年12月31日：增加或减少净利润约89917元)。

(2)利率风险本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量支出增加的利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值降低的利率风险。本集团一般根据市场环境决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。2025年12月31日，本集团长期带息债务主要为人民币计价挂钩的LPR 的浮动利率借款，金额为 200000000 元(2024 年 12 月 31 日，人民币计价挂钩的 LPR 的浮动利率借款，金额为 1085000000 元)(附注四.23)。

-71-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十一金融风险(续)

1市场风险(续)

(2)利率风险(续)由于利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计

息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，本集团会持续监控集团利率水平，并依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。2025年度及2024年度本集团无利率互换安排。

2025年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而

其他因素保持不变，本集团的净利润会减少或增加约750000元(2024年12月

31日：约4068750元)。

2信用风险

本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款及其他应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型商业银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

此外，对于应收账款及其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

2025年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用

增级(2024年12月31日：无)。

3流动性风险

本集团内子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和信贷融资；同时持续监控是否符合借款协议的规定，并从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

-72-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十一金融风险(续)

3流动性风险(续)

资产负债表日，本集团的金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

2025年12月31日

一年以内一到二年二到五年五年以上合计

应付账款113510780---113510780

其他应付款1042062357---1042062357长期借款6400000640000019200000229333333261333333租赁负债51413355141335138548242738651451524008合计116711447211541335330548242567198471468430478

2024年12月31日

一年以内一到二年二到五年五年以上合计

应付账款111425305---111425305

其他应付款1108844251---1108844251长期借款385175003851750011555250013000560421492643542租赁负债35721543572154107164623095866848819438合计12623592104208965412626896213310147102761732536

4公允价值估计

本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括应收款项、其他应收

款、应付款项、租赁负债、其他应付款、长期借款。上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差不大。

十二资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。

2025年12月31日及2024年12月31日，本集团的资产负债率列示如下﹕

2025年12月31日2024年12月31日

资产负债率15%22%

-73-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注

1应收账款

2025年12月31日2024年12月31日

应收账款144971414151766991

减：坏账准备(941049)(941049)净额144030365150825942

(1)应收账款账龄分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

一年以内143033332150553790一到二年997033272152三年以上941049941049合计144971414151766991

(2)2025年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：

占应收账款余额坏账准备金额总额比例

余额前五名的应收账款总额5642248-3.89%

(3)坏账准备

本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

应收账款的坏账准备按类别分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额占总额金额计提比例金额占总额金额计提比例比例比例单项计提坏账

准备(a) 941049 0.65% (941049) 100.00% 941049 0.62% (941049) 100.00%按组合计提

坏账准备(b) 144030365 99.35% - - 150825942 99.38% - -

144971414100.00%(941049)0.65%151766991100.00%(941049)0.62%

-74-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

1应收账款(续)

(3)坏账准备(续)

(a) 2025 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：

整个存续期预期账面余额信用损失率坏账准备性质理由

公司1941049100.00%(941049)应收酒店服务款注

注：本公司结合款项预计可收回情况，对其全部计提信用损失准备。

(b) 2025 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：

组合—应收物业租赁款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额

未逾期123604173--114081008--

逾期90日以内8442328--19476032--

逾期90-180日110256--750189--

逾期180日至一年46000--84321--

合计132202757-134391550-

组合—应收酒店服务款：

2025年12月31日2024年12月31日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额

未逾期11827608--16434392--

(4)本年度无计提、收回或转回的坏账准备。

(5)本年度本公司无实际核销的应收账款(2024年度：无)。

-75-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

2其他应收款

2025年12月31日2024年12月31日

应收押金和保证金792961635680

应收备用金-37149应收其他款项18866143106108合计26795753778937

减：坏账准备--净额26795753778937本公司不存在因资金集中管理而将款项归集于其他方并列报于其他应收款的情况。

(1)其他应收款账龄分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

一年以内13739902791545一到二年42717152216二到三年50130-

三年以上(附注四.4(1))828284935176合计26795753778937

(2)损失准备及其账面余额变动表

其他应收款的坏账准备按类别分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

其他应收款账面余额坏账准备其他应收款账面余额坏账准备金额占总额金额计提金额占总额金额计提比例比例比例比例按组合计提

坏账准备2679575100%--3778937100%--

-76-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

2其他应收款(续)

(2)损失准备及其账面余额变动表(续)

2025年12月31日及2024年12月31日，本公司不存在处于第二阶段和第三

阶段的其他应收款。组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如下：

2025年12月31日2024年12月31日

未来12个月内预期未来12个月内预期账面余额信用损失账面余额信用损失金额金额计提比例金额金额计提比例

押金和保证金792961--635680--

备用金---37149--

其他款项1886614--3106108--合计

2679575--3778937--

(3)2025年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款汇总分析如下：

占其他应收款余额坏账准备金额总额比例

余额前五名的其他应收款总额1484276-55.39%

(4)本年度无计提、收回或转回的坏账准备。

(5)本年度本公司无实际核销的其他应收账款(2024年度：无)。

-77-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

3长期股权投资

2025年12月31日2024年12月31日

子公司(1)95000009500000

联营企业(附注五.2)2303169821860126

减：长期股权投资减值准备--净额3253169831360126本公司不存在长期投资变现的重大限制。

-78-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

3长期股权投资(续)

(1)子公司

2024年2025年持股表决权本年计提本年宣告分派

12月31日追加或减少投资12月31日比例比例减值准备减值准备的现金股利

国贸物业酒店

管理有限公司9500000-950000095%95%--5000000

-79-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

4营业收入和营业成本

(1)主营业务收入和主营业务成本

2025年度2024年度

主营业务收入34366307153578921407主营业务成本12864984621332230079

本公司主要业务为对外提供物业租赁、物业管理服务、会展服务及酒店经营，与上述业务相关的收入均来自北京。因此本公司无需按产品或按地区对于主营业务收入和主营业务成本进行分析。

(2)按收入类型分析如下：

2025年度2024年度

主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本物业租赁及管理29419121798176413093052724306844603346酒店经营494718536468857153526197101487626733合计3436630715128649846235789214071332230079

本公司营业收入分解如下：

2025年度2024年度

主营业务收入租赁业务25479289642661692653按时点确认

其中：酒店餐饮业务170504200191308208按时段内确认

其中：物业管理服务393983215391031653酒店客房及其他配套服务324214336334888893

34366307153578921407

包括在2024年12月31日账面价值中的46705351元合同负债已于2025年度

转入营业收入(2024年度：35089651元)。

-80-中国国际贸易中心股份有限公司财务报表附注

2025年度

(除特别注明外，金额单位为人民币元)十三公司财务报表附注(续)

5投资收益