2026年11月12日，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称华夏保利商业REIT，基金代码：508605）在上海证券交易所成功上市，发行规模17.965亿元。本项目由中信证券担任专项计划管理人及财务顾问，华夏基金担任基金管理人，中信银行担任基金托管人。中信证券党委委员、执行委员、财务负责人张皓出席上市仪式。

作为市场首单央企商业不动产REITs，华夏保利商业REIT的成功上市标志着央企在盘活存量商业资产、构建商业不动产新发展模式上迈出了关键一步。

首单央企商业不动产REITs落地

打通存量盘活与资产循环闭环

作为市场首单由央企发起并上市的商业不动产REITs，华夏保利商业REIT是保利发展控股集团股份有限公司（以下简称保利发展）落实国家“盘活存量资产、扩大有效投资”战略、拓宽权益融资渠道的重要实践，也是对监管推动商业不动产REITs试点工作部署的积极响应，兼具战略标杆意义与持续成长潜力。

作为保利发展旗下首个公募REITs平台，项目打通了持有型商业资产“投融建退”的完整闭环，为大量持有优质商业不动产的企业提供了可复制、可借鉴的标准化资本退出路径，有力地推动了行业从重资产开发向轻重资产分离的运营模式转型。

湾区核心“甲级写字楼+区域购物中心”双业态

以核心区位资产互补分散单一业态周期波动

华夏保利商业REIT首发底层资产为位于广州珠江新城的广州保利中心与位于佛山千灯湖商圈的佛山保利水城时光汇，合计建筑面积约23万平方米，均位于粤港澳大湾区核心节点，形成跨城“甲级写字楼+区域购物中心”的双业态资产组合。两种业态在租金构成、租约结构和运营驱动因素上形成互补，分散单一业态的市场周期波动风险。

运营管理采用统筹管理与专业实施相结合的双层架构，保利发展担任运营管理统筹机构，广州保利商业物业发展有限公司与广东和汇商业运营管理有限公司分别承担项目实施工作，持续推动品牌调整、业态优化与场景建设，助力资产运营提质增效。

成熟运营资产持续焕新

投资人同享焕新增值

广州保利中心位于国家级中央商务区——广州天河珠江新城CBD中轴线西侧，临江而建，南向可望向广州塔、二沙岛区域，成熟运营超16年，以金融业、租赁和商务服务业为主力租户，配套地铁接驳巴士服务。2027年5月前为整租期；2026年实施大堂等公区动线全面升级提质，能够为REIT投资人贡献焕新后的未来收益。

佛山保利水城时光汇位于佛山千灯湖国家级4A景区滨水地带，是广佛同城化前沿的临水商业综合体，稳定经营超17年，出租率常年保持在90%以上，并持续引入首店品牌。2025年10月已完成近亿元硬件改造与IP内容投入，定位“文旅商融合标杆”，通过品牌焕新、空间创新与内容运营，提升客流与坪效。

保利发展

（股票代码：600048.SH)

保利发展是中国保利集团有限公司旗下房地产开发与不动产运营的核心平台，1992年成立，2006年在上海证券交易所上市，业务布局全国百余座城市，资产规模超万亿元，连续3年销售规模居行业首位。近年来，保利发展主业由“不动产开发销售”升级为“不动产开发、经营、服务”三大主业并行，加快构建第二增长曲线。

为落实党中央“盘活存量资产、构建房地产发展新模式”的政策导向，保利发展持续拓展商业不动产领域，深度参与城市更新与不动产生态平台搭建。截至2026年6月末，保利发展商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米，经营资产规模与综合服务能力稳步提升，具备不动产“投融建退”全链条闭环管理能力。

中信证券公募REITs业务    

中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，以“助力资本市场功能提升、服务经济高质量发展”为使命，在国内市场积累了广泛的声誉和品牌优势。中信证券布局REITs业务十余年，在REITs领域拥有丰富的经验。

中信证券参与的公募REITs项目涵盖商业不动产、消费基础设施、清洁能源、产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、租赁住房等各资产类别，参与数量多、涵盖资产类别广，具有领先的市场地位和竞争优势。截至目前在已上市的公募REITs中，中信证券参与单数与发行规模均位居市场第一。

(中信证券 动态宝)