核心观点

【行业龙头销售韧性凸显】2026H1 实现销售金额1351 亿元，销售金额保持行业第一，表现明显优于行业整体水平，核心城市布局优势充分兑现。

【财务稳健性持续夯实】资产负债率较年初下降0.45pct 至71.79%，连续第六年下降，融资成本同比下降28BP 至2.61%，资金安全垫持续增厚，信用优势突出。

【产品升级适配行业转型】响应“好房子”政策导向完成产品体系升级，产品力稳居行业TOP2，高品质产品契合当前改善需求升级趋势，差异化竞争优势明确。

【聚焦核心城市土储布局】新增投资全部聚焦核心城市，前五大核心城市（北上广深杭）拓展金额占比达82%，延续精准投资策略，长期增长确定性强。

业绩与财务表现分析

2026H1 房地产行业整体仍处于筑底阶段，保利发展结算规模随项目推盘节奏有所调整，销售金额同比下降6.93%，优于全国商品房销售金额同比下降13.6%的行业水平，龙头韧性凸显。毛利率层面，公司依托稳健运营和产品结构优势，整体盈利水平保持稳定，并未随行业调整出现系统性盈利压力。本期结转项目以核心城市改善型产品为主，盈利质量保持健康区间。

销售与回款：上半年销售金额行业领先

2026H1 公司实现销售金额1351.06 亿元，销售规模维持行业第一，销售权益比达84%，权益纯度处于行业较高水平，股东利益增厚明显。

报告期内回笼资金1110 亿元，销售回笼率保持行业较高水平，现金流获取能力突出，在行业筑底阶段展现了更强的资金周转韧性。核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位，区域深耕优势充分显现。

土储与拿地：拿地理性土储质量持续优化

2026H1 公司拓展项目21 个，新增拓展计容面积166 万平方米，拓展金额384 亿元，拿地销售比约28.4%，在行业调整期保持理性投资节奏，投资力度温和可控。拓展权益比高达98%，几乎全部为公司绝对控股项目，权益收益纯度极高。从布局结构来看，本期拓展全部投向核心城市，一、二线城市拓展总地价占比超过94%，其中北上广深杭五大核心城市拓展金额占比达到82%，完全契合公司“聚焦核心能级”的投资策略，土储质量持续优化。

财务结构：经营活动现金流净额大幅改善

公司资产负债率连续第六年下降，2026 年6 月末较年初下降0.45pct至71.79%，三道红线各项指标持续满足要求，稳健性持续提升。期末货币资金余额1338 亿元，较年初上升109 亿元，现金储备十分充裕；上半年经营活动现金流净额245.52 亿元，连续第九年保持为正，现金流韧性十足。融资层面，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP 至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP 至2.61%，低成本融资优势持续强化，依托央企信用优势，融资成本持续下行，财务费用压力不断降低，进一步夯实了安全边际。

投资建议：

基于行业下行对公司的影响叠加存货减值风险的持续释放，我们预计公司2026-2028 年营收为2516.9、2290.5、2294 亿元，归母净利润为19.4、21.3 及26.9 亿元，每股净资产16.3、16.4 及16.5 元。目前申万房地产指数对应市净率0.8，鉴于公司龙头地位稳固，融资环境持续改善，维持买入-A 的投资评级，6 个月目标价为8.53 元，对应公司近三年PB 中枢0.52 倍。

风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期