公司发布2026年半年度报告。上半年营业收入 1,028.60 亿元，同比下降 11.98%；归母净利润19.59 亿元，同比下降40.84%；扣非归母净利润18.68 亿元，同比下降41.26%。

点评：

结转规模下降带来利润阶段性承压，现金流质量显著提升。收入与利润下滑主要源于合并范围内房地产项目结转规模下降，结转成本同步下降9.63%。费用端管理费用同比下降10.55%，财务费用受益于有息负债规模与综合成本双降、下降18.08%；资产减值损失由上年同期2.64 亿元收窄至0.56 亿元。经营活动现金流净额已连续第九年保持为正，为投资与偿债提供充裕内生资金。

销售规模保持行业第一，核心城市贡献处于高位。上半年签约金额1,351.06 亿元、签约面积631.94 万平方米，销售金额同比减少6.93%，优于同期全国商品房销售金额下降13.6%的行业水平，销售金额继续位居行业第一，销售权益比84%，回笼资金1,110 亿元。核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右高位，一线、二线分别占比42%、44%；单盘销售超30 亿元项目5 个、合计210 亿元，产品力连续两年排名全国第二。

投资高度聚焦核心城市，存量资源盘活加速。上半年拓展项目21 个、计容面积166万平方米、拓展金额384 亿元；一、二线城市拓展总地价占比超94%，核心城市占比100%，战略性进入深圳，四个一线城市占比66%，北上广深杭前五大城市占比82%。

存量端通过以租促售等手段实现产成品签约455 亿元，通过退换调与资产转让盘活土地资产约76 亿元，转经营等方式回收资金约89 亿元；同时推动首单商业不动产REITs 申报发行，打通商业资产资本化通道。

财务结构持续优化，经营与服务业务稳步做强。期末资产负债率71.79%、较年初下降0.45pct，连续第六年下降；货币资金1,338.14 亿元；有息负债3,325 亿元。上半年累计发行公司债81 亿元，3 年期最低利率1.85%、5 年期2.20%，创公司债券融资利率新低；新增有息负债平均成本同比下降27BP 至2.44%，期末综合融资成本下降28BP 至2.61%。保利物业实现营业收入88.3 亿元、归母净利润9.33 亿元，第三方物业管理收入32.9 亿元、同比增长18.4%。

盈利预测与估值：本期业绩下滑集中于结转规模与结算毛利端，但经营质量三条主线更值得关注：销售端逆势跑赢行业并保持规模第一，投资端100%聚焦核心城市且权益比升至98%，财务端综合融资成本降至2.61%。我们预计公司2026-2028 年分别可实现营业收入2702.4、2559.2、2480.0 亿 元；归母净利分别为16.9、22.7、27.0亿元。对应PE 分别为36.9X、27.4X、23.0X，维持“买入”评级。

风险提示：业绩预测和估值不达预期；费率管控不佳；政策落地效果不佳