事件：2026 年10 月28 日，保利发展披露2026 年第三季度报告。前三季度实现营业收入1,549.56 亿元，同比下降10.80%；归母净利润23.32 亿元，同比下降16.03%；扣非归母净利润21.47 亿元，同比下降17.06%。第三季度单季实现营业收入520.96 亿元，同比下降8.39%；归母净利润3.74 亿元，上年同期调整后为亏损5.33 亿元。

结转项目盈利能力承压，三季度归母净利润同比扭亏。2026 年前三季度，公司实现利润总额71.87 亿元，同比下降35.33%；根据合并报表测算，综合毛利率约12.78%，同比下降约1.22 个百分点。公司指出，行业及市场波动导致1—9 月结转项目盈利能力下降。第三季度项目结转收入同比减少，但受结转项目结构变化影响，单季利润总额15.57 亿元，同比增长314.10%；扣非归母净利润2.80 亿元，上年同期调整后为亏损5.91 亿元，归母及扣非归母净利润均实现单季扭亏。

销售同比下滑，土地投资继续向核心城市集中。2026 年前三季度，公司实现签约金额1,812.37 亿元，同比下降10.16%；签约面积875.53 万平方米，同比下降13.35%。同期全国新建商品房销售金额同比下降13.9%，公司销售额降幅相对较小。投资端，公司新增拓展容积率面积334 万平方米，项目均布局于38 个核心城市，土地总获取成本772 亿元，同比增长28%；其中69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域核心板块。截至三季度末，公司在建拟建项目501 个，在建面积4,377 万平方米，待开发面积4,664 万平方米。

经营现金流保持净流入，资产负债率较年末下降。前三季度，公司实现销售回笼1,609 亿元，经营活动现金流净额77.19 亿元，同比增长10.63%；筹资活动现金流净流出105.90 亿元，较上年同期152.28 亿元的净流出有所收窄。

截至9 月末，公司货币资金余额1,189.02 亿元，总资产11,533.81 亿元，较上年末下降2.99%；归母净资产1,952.85 亿元，较上年末增长1.21%；资产负债率71.68%，较上年末下降0.55 个百分点。

投资建议：公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足。我们预测2026-2028 年营收达2780.23 亿元/3063.60 亿元/3233.38 亿元，同比增长-9.78%/10.19%/5.54%；2026-2028 年归母净利润为10.27 亿元/11.38 亿元/12.37 亿元，同比增长-0.78%/10.83%/8.71%；2026-2028 年PE 倍数为63.20/57.02/52.45 倍。维持“推荐”评级。

风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。