证券代码：600048证券简称：保利发展公告编号：2024-020
发行公司债券预案公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
一、关于公司符合发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》以及《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经对照自查，公司董事会认为本公司符合现行公司债券政策和发行条件中关于向专业投资者（以下简称“专业投资者”）公开发行公司债券的各项规定，具备向专业投资者公开发行公司债券的资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模及票面金额
本次发行的公司债券规模为不超过人民币100亿元（含人民币100亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求和发行时
市场情况，在前述范围内确定。本次债券票面金额为人民币100元。
（二）债券期限
本次发行的公司债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
本次发行的公司债券具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（三）债券利率及确定方式本次发行的公司债券票面利率将由公司和簿记管理人根据网下询价簿记结果在
预设利率区间内协商确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
1（四）发行方式
本次发行的公司债券采用公开发行方式，在获得中国证监会注册通过后，可以采取一次发行或者分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（五）担保安排本次发行的公司债券为无担保债券。
（六）赎回、回售、调整票面利率等条款
本次发行的公司债券是否涉及赎回条款、回售条款、调整票面利率条款以及相关条款的具体内容提请股东大会授权董事会或董事会授权人士确定。
（七）募集资金用途
本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司实际需求情况确定。
（八）发行对象及向公司股东配售的安排
本次发行的公司债券的发行对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》等规定的专业投资者。本次发行的公司债券不向公司股东优先配售。
（九）承销方式及上市安排本次发行的公司债券由主承销商或由主承销商组织的承销团以余额包销方式承销。发行完成后，在满足上市条件的前提下，公司将申请本次发行的公司债券于上海证券交易所上市交易。经监管部门批准，在相关法律法规允许的前提下，公司亦可申请本次发行的公司债券于其他交易场所上市交易。
（十）公司资信情况及偿债保障措施
公司最近三年资信情况良好。在偿债保障措施方面，提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期
未能按期偿付债券本息情况时，将至少采取如下保障措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
2（4）与公司债券相关的公司主要责任人不得调离。
（十一）决议有效期关于本次发行公司债券事宜的决议有效期为自股东大会审议通过之日起至相关授权事项办理完毕之日止。
（十二）关于本次发行公司债券的授权事项为合法、高效地开展公司本次公司债券发行工作，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规和
规范性文件及《公司章程》的有关规定，公司董事会拟提请公司股东大会授权董事会全权办理与本次发行公司债券有关的全部事宜，包括但不限于：
1、依据国家法律、法规及证券监管部门的有关规定和公司股东大会的决议，
结合公司需求和债券市场的具体情况，制定及调整本次公司债券的具体发行方案，修订、调整本次公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债券品种、债券利率及其确定方式、发行时机、发行安排（包括是否分期发行及各期发行的数量等）、担保安排、还本付息的期限和方式、评级安排、具体申购办法、
具体配售安排、是否设置赎回条款、回售条款、调整票面利率选择权等以及设置的具体内容、募集资金用途及金额、偿债保障安排（包括但不限于本次发行方案项下的偿债保障措施）、债券上市等与本次公司债券发行方案有关的全部事宜；
2、决定聘请中介机构，办理本次发行公司债券的申报及上市相关事宜；为本
次发行公司债券选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人会议规则；
3、负责具体实施和执行本次公司债券发行及申请上市事宜，包括但不限于制
定、批准、授权、签署、执行、修改、完成与本次公司债券发行及上市相关的所有必要的文件、合同、协议、合约（包括但不限于承销协议、债券受托管理协议、上市协议及其他法律文件等），并根据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调整；
4、在本次公司债券发行完成后，办理本次公司债券的上市、还本付息等事宜；
5、除涉及有关法律、法规及《公司章程》规定须由股东大会重新表决的事项外，依据监管部门意见、政策变化，或市场条件变化，对与本次公开发行公司债券
3有关的事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续进行本次发行公司债券的
相关工作；
6、办理与本次发行公司债券有关的其他事项。
公司董事会提请股东大会同意授权公司董事长、总经理、财务总监、董事会秘
书为本次发行公司债券的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次发行公司债券有关的事务。
以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、本公司简要财务会计信息
（一）本公司最近三年及一期合并范围变化情况
1、2023年1-9月本公司合并报表范围变化情况
表：2023年1-9月本公司合并报表范围变化情况序号公司名称变动情况变动原因
1四川保顾房地产咨询有限公司新纳入取得控制权/收购
2珠海保顾房地产咨询有限公司新纳入取得控制权/收购
3太仓颐泽居置业有限公司新纳入取得控制权/收购
4杭州保澄置业有限公司新纳入取得控制权/收购
5广州穗皇置业有限公司新纳入取得控制权/收购
6昆明庭华房地产有限公司新纳入取得控制权/收购
7徐州保利鑫城物业管理服务有限公司新纳入取得控制权/收购
8肥西县国信置业发展有限责任公司不再纳入转让
9湖南保旭公寓管理有限公司不再纳入转让
10佛山保寓管理有限公司不再纳入转让
11广州市和寓公寓管理有限公司不再纳入转让
12辽宁保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
13石家庄保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
14重庆市保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
15四川保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
16安徽保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
17广东保润爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
18南昌保鼎置业有限公司不再纳入转让
19厦门利椿房地产开发有限公司不再纳入转让
20广州和悦置业有限公司不再纳入转让
21石家庄保之信房地产开发有限公司不再纳入转让
22湖南利湘置业有限公司不再纳入转让
23佛山保城企业管理有限公司不再纳入转让
24苏州保鼎房地产开发有限公司不再纳入转让
25上海保玥房地产有限公司不再纳入转让
26上海保镡置业有限公司不再纳入转让
4序号公司名称变动情况变动原因
27昆山保瑞房地产开发有限公司不再纳入转让
28中山市保名商业管理有限公司新纳入新设
29保连（瓦房店）市容环境服务有限公司新纳入新设
30广州南沙保物物业管理有限公司新纳入新设
31吉林恒富保利物业服务有限公司新纳入新设
32江苏保川环境服务有限公司新纳入新设
33泉州隆泽房地产开发有限公司新纳入新设
34福州中瀚置业有限公司新纳入新设
35浙江鲲海酒店管理有限公司新纳入新设
36南京盛文房地产开发有限公司新纳入新设
37南京盛合房地产开发有限公司新纳入新设
38三亚保鸿实业发展有限公司新纳入新设
39广东和臻商贸发展有限公司新纳入新设
40成都市保椿置业有限公司新纳入新设
41肥西县国信置业发展有限责任公司新纳入新设
42湖南保旭公寓管理有限公司新纳入新设
43佛山保寓管理有限公司新纳入新设
44广州市和寓公寓管理有限公司新纳入新设
45辽宁保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
46石家庄保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
47重庆市保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
48四川保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
49安徽保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
50广东保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
51南昌保鼎置业有限公司新纳入新设
52厦门利椿房地产开发有限公司新纳入新设
53广州和悦置业有限公司新纳入新设
54石家庄保之信房地产开发有限公司新纳入新设
55湖南利湘置业有限公司新纳入新设
56佛山保城企业管理有限公司新纳入新设
57苏州保鼎房地产开发有限公司新纳入新设
58上海保玥房地产有限公司新纳入新设
59上海保镡置业有限公司新纳入新设
60昆山保瑞房地产开发有限公司新纳入新设
61中山市保望商业管理有限公司新纳入新设
62晋江中埭房地产开发有限公司新纳入新设
63北京朝新和筑置业有限公司新纳入新设
64北京保景和筑置业有限公司新纳入新设
65湖南保洋置业有限责任公司新纳入新设
66芜湖保颂房地产开发有限公司新纳入新设
67济南保成房地产开发有限公司新纳入新设
68佛山南海桂城保璞悦地产发展有限公司新纳入新设
69广州穗兰置业有限公司新纳入新设
70东莞市保益恒实业投资有限公司新纳入新设
5序号公司名称变动情况变动原因
71合肥和朗房地产开发有限公司新纳入新设
72苏州保暄房地产开发有限公司新纳入新设
73上海保劭置业有限公司新纳入新设
74广州顺盈商业运营管理有限公司新纳入新设
75石家庄保颂房地产开发有限公司新纳入新设
76佛山南海桂城保和著地产发展有限公司新纳入新设
77宁波保瑞置业有限公司新纳入新设
78杭州保冠置业有限公司新纳入新设
79成都市保泉创展置业有限公司新纳入新设
80南昌保晨置业有限公司新纳入新设
81南京盛昕房地产开发有限公司新纳入新设
82徐州天晟和置业有限公司新纳入新设
83佛山市保顺物业服务有限公司新纳入新设
84保利（山西）物业服务有限公司新纳入新设
85青岛聚信产业园投资运营有限公司不再纳入清算
86青岛广驰锐置业有限公司不再纳入清算
87珠海保利天悦投资控股有限公司不再纳入清算
88保利（珠海）房地产开发有限公司不再纳入清算
89珠海富利建筑安装工程有限公司不再纳入清算
90上海保利建臻房地产有限公司不再纳入清算
91吉林富利建筑安装有限公司不再纳入清算
92和创爱奇（广州）运营管理有限公司不再纳入清算
93西安欣荣佳房地产开发有限公司不再纳入清算
94佛山比邻商业运营管理有限公司不再纳入清算
95武汉比邻商业运营有限公司不再纳入清算
2、2022年本公司合并报表范围变化情况
表：2022年本公司合并报表范围变化情况序号公司名称变动情况变动原因
1清远保奕置业有限公司新纳入取得控制权
2成都锦华悦投资有限公司新纳入取得控制权
3大连保润房地产开发有限公司新纳入取得控制权
4广州黄埔区大塱更新改造投资有限公司新纳入取得控制权
5南京保迪置业有限公司新纳入取得控制权
6太仓锦意置业有限公司新纳入取得控制权
7苏州锦钿置业有限公司新纳入取得控制权
8东莞市保汇实业投资有限公司新纳入取得控制权
9南安市源利房地产开发有限公司新纳入取得控制权
10曲水天熠实业发展有限公司新纳入取得控制权
11安徽保利爱家置业有限公司新纳入收购
12杭州保源置业有限公司新纳入收购
13成都瑞驰保骏企业管理咨询有限公司新纳入收购
14湖南保沙瑞驰咨询管理有限公司新纳入收购
6序号公司名称变动情况变动原因
15广州市瑞赐企业管理有限公司新纳入收购
16佛山市中医院康复护理医院有限公司新纳入收购
17佛山市中医院老年病医院有限公司新纳入收购
18上海鼎骏商务信息咨询有限公司新纳入收购
19长春市瑞驰实业有限公司新纳入收购
20沈阳瑞赐投资有限公司新纳入收购
21苏州鑫捷置业有限公司新纳入取得控制权
22武汉瑞赐鼎骏企业管理咨询有限公司新纳入收购
23北京望和润致置业有限公司不再纳入转让
24福州中隆泰实业有限公司不再纳入转让
25 PacificDragonInvestmentsCompanyLimited 不再纳入 转让
26杭州保融置业有限公司不再纳入转让
27东莞弘璟实业投资有限公司不再纳入转让
28佛山化纤集团有限公司不再纳入转让
29长沙湘保中环咨询有限公司不再纳入转让
30长沙湘保茉莉咨询有限公司不再纳入转让
31东莞保恒实业投资有限公司不再纳入转让
32重庆葆阅企业管理有限公司不再纳入转让
33成都新都区利牧归房地产开发有限公司不再纳入转让
34成都市保裕泰和房地产开发有限公司不再纳入转让
35白银保卫利环境服务有限公司新纳入新设
36北京保营和筑置业有限公司新纳入新设
37北京建保常筑置业有限公司新纳入新设
38北京葆顾房地产经纪有限公司新纳入新设
39北京和悦睿斯企业管理咨询有限公司新纳入新设
40常州保通建筑工程咨询有限公司新纳入新设
41常州煦通建筑工程咨询有限公司新纳入新设
42常州旭通建筑工程咨询有限公司新纳入新设
43常州常通建筑工程咨询有限公司新纳入新设
44成都保双置业有限公司新纳入新设
45成都市保裕泰和房地产开发有限公司新纳入新设
46四川保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
47成都新都区利牧归房地产开发有限公司新纳入新设
48东莞市泓樾实业投资有限公司新纳入新设
49东莞保恒实业投资有限公司新纳入新设
50佛山保启置业有限公司新纳入新设
51佛山保玥置业有限公司新纳入新设
52佛山保誉置业有限公司新纳入新设
53福州中沁置业有限公司新纳入新设
54福州中寓投资有限公司新纳入新设
55赣州保蓉置业有限公司新纳入新设
56广州穗隆置业有限公司新纳入新设
57广州穗鸿置业有限公司新纳入新设
58广州保荔物业发展有限公司新纳入新设
7序号公司名称变动情况变动原因
59保利商旅产业发展有限公司新纳入新设
60保利和润房地产投资顾问有限公司新纳入新设
61广东和汇商业运营管理有限公司新纳入新设
62广州琶资置业有限公司新纳入新设
63广州保韵置业有限公司新纳入新设
64广州黄埔保利物业服务有限公司新纳入新设
65广州保隆置业有限公司新纳入新设
66广东保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
67浙江和寓企业管理有限公司新纳入新设
68杭州保润房地产顾问有限公司新纳入新设
69合肥和冉房地产开发有限公司新纳入新设
70合肥和汇房地产开发有限公司新纳入新设
71合肥和颂房地产开发有限公司新纳入新设
72合肥和墩房地产开发有限公司新纳入新设
73合肥和烨房地产开发有限公司新纳入新设
74梅州市梅江区睿驰咨询服务有限公司新纳入新设
75南昌保丰置业有限公司新纳入新设
76南京盛悦房地产开发有限公司新纳入新设
77南京盛宁房地产开发有限公司新纳入新设
78南京盛新房地产开发有限公司新纳入新设
79宁波保汇城市发展有限公司新纳入新设
80莆田中利建筑装修工程有限公司新纳入新设
81莆田中嘉置业有限公司新纳入新设
82莆田泽顺置业有限公司新纳入新设
83青岛广保佳创置业有限公司新纳入新设
84泉州隆利房地产开发有限公司新纳入新设
85泉州保莲房地产开发有限公司新纳入新设
86保利（海南经济特区）物业服务有限公司新纳入新设
87厦门保昕房地产开发有限公司新纳入新设
88厦门保联椿莲房地产开发有限公司新纳入新设
89汕尾市瑞思咨询服务有限公司新纳入新设
90汕尾市瑞赐咨询服务有限公司新纳入新设
91上海锦岸汇置业有限公司新纳入新设
92上海保锦润房地产有限公司新纳入新设
93上海锦协置业有限公司新纳入新设
94上海燊秀房地产开发有限公司新纳入新设
95保利环境服务（广东）有限公司新纳入新设
96辽宁保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
97河北保润房地产经纪有限公司新纳入新设
98石家庄保珺房地产开发有限公司新纳入新设
99保利苏通实业发展有限公司新纳入新设
100苏州保鑫置业有限公司新纳入新设
101山西保君养老服务有限公司新纳入新设
102太原利晋房地产开发有限公司新纳入新设
8序号公司名称变动情况变动原因
103西安中尚璟房地产开发有限公司新纳入新设
104西安中尚硕房地产开发有限公司新纳入新设
105西安中嘉置业有限公司新纳入新设
106西安中皓置业有限公司新纳入新设
107阳江融驰企业管理有限公司新纳入新设
108岳阳惠华保创城市服务有限公司新纳入新设
109长春维升投资有限公司新纳入新设
110长沙湘保中环咨询有限公司新纳入新设
111长沙湘保茉莉咨询有限公司新纳入新设
112郑州展硕置业有限公司新纳入新设
113中山市保望商业管理有限公司新纳入新设
114中山市保名商业管理有限公司新纳入新设
115重庆葆阅企业管理有限公司新纳入新设
116重庆市保润爱家房地产经纪有限公司新纳入新设
117和家互联（珠海）数字科技有限公司新纳入新设
118保华（珠海横琴）商业管理有限公司新纳入新设
119珠海市和熹养老服务有限公司新纳入新设
120保利粤中发展有限公司新纳入新设
121北京飞翔家航空文化有限公司不再纳入清算
122成都青白江保腾房地产开发有限公司不再纳入清算
123成都宏浦创智实业有限公司不再纳入清算
124大连保利会展管理有限公司不再纳入清算
125大连保利锦桐房地产开发有限公司不再纳入清算
126东莞市保业实业投资有限公司不再纳入清算
127佛山保利弘雅房地产开发有限公司不再纳入清算
128佛山市保利东龙房地产有限公司不再纳入清算
129佛山市恒胤企业管理有限公司不再纳入清算
130广州塱盈置业有限公司不再纳入清算
131广州市保投房地产开发有限公司不再纳入清算
132杭州滨保房地产开发有限公司不再纳入清算
133杭州保利建嘉房地产开发有限公司不再纳入清算
134合肥和谨房地产开发有限公司不再纳入清算
135合肥保利和新房地产有限公司不再纳入清算
136淮安晟儒置业有限公司不再纳入清算
137上海保利建缜投资咨询有限公司不再纳入清算
138天津保宁置业有限公司不再纳入清算
139武汉保利百合房地产开发有限公司不再纳入清算
140阳江保瑞驰物业有限公司不再纳入清算
141岳阳建桥投资置业有限公司不再纳入清算
142珠海斗门佳利建设有限公司不再纳入清算
93、2021年本公司合并报表范围变化情况
表：2021年本公司合并报表范围变化情况序号公司名称变动情况变动原因
1北京睿斯企业管理有限公司新纳入收购
2山西保景鑫房地产开发有限公司新纳入增资扩股
3温州升聚投资管理有限公司新纳入取得控制权
4绍兴鸿雅置业有限公司新纳入增资扩股
5湖北品信房地产开发有限公司新纳入取得控制权
6兰州天盈房地产开发有限责任公司新纳入增资扩股
7汕尾市睿驰咨询服务有限公司新纳入收购
8成都市美府房地产开发有限公司新纳入收购
9成都锐驰企业管理有限公司新纳入收购
10天津锐斯企业管理有限公司新纳入收购
11江西明月山温泉生态康养发展有限公司新纳入增资扩股
12武汉世纪泓博房地产开发有限公司新纳入增资扩股
13长沙宝西瑞思管理咨询有限公司新纳入收购
14长沙保湖瑞思管理咨询有限公司新纳入收购
15重庆睿炽企业管理有限公司新纳入收购
16陕西瑞思房地产咨询有限公司新纳入收购
17沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司新纳入收购
18三亚睿思房地产投资有限公司新纳入收购
19四川利达建设工程有限公司新纳入增资扩股
20豪隆（晋江）置业有限公司新纳入增资扩股
21广州市瑞思企业管理有限公司新纳入收购
22陕西华盛新科置业有限公司新纳入取得控制权
23兰州陇臻房地产开发有限公司新纳入增资扩股
24甘肃兴融房地产开发有限公司新纳入收购
25元氏县碧盛房地产开发有限公司新纳入收购
26山西保景御房地产开发有限公司新纳入增资扩股
27佛山市锦汇隆光房地产开发有限公司新纳入收购
28湖南利晟置业有限公司新纳入增资扩股
29天津瑞赐企业管理咨询服务有限公司新纳入收购
30河北万茂房地产开发有限公司新纳入收购
31南京瑞赐置业投资有限公司新纳入收购
32浙江锐驰投资管理有限公司新纳入收购
33济宁广汇置业有限公司新纳入取得控制权
34珠海东粤投资有限公司新纳入收购
35阳江瑞驰投资发展有限公司新纳入增资扩股
36重庆荣丰吉联房地产开发有限公司新纳入收购
37重庆葆珺企业管理有限公司新纳入收购
38重庆悦岚房地产开发有限公司新纳入取得控制权
39成都新都区廖家湾轨道城市发展有限公司新纳入收购
40中丝集团上海商业管理有限公司新纳入收购
10序号公司名称变动情况变动原因
41北京融筑房地产开发有限公司不再纳入控制权移交
42南京保禹置业有限公司不再纳入控制权移交
43广东中成化工有限公司不再纳入控制权移交
44三亚碧海锦晟酒店管理有限公司不再纳入控制权移交
45三亚碧海锦诚商业管理有限公司不再纳入控制权移交
46青岛广嘉置业有限公司不再纳入控制权移交
47诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司不再纳入控制权移交
48北京保利通房地产开发有限公司不再纳入控制权移交
49北京未来科技城保昌置业有限公司不再纳入控制权移交
50江西鼎邦置业有限公司不再纳入控制权移交
51南昌豫苑置业有限公司不再纳入控制权移交
52北京和信金泰房地产开发有限公司不再纳入控制权移交
53 ActionDragonHoldingsLimited 不再纳入 控制权移交
54 C23TreasureIsland048HoldingsLLC 新纳入 新设
55 B1TreasureIsland048HoldingsLLC 新纳入 新设
56北京望和润致置业有限公司新纳入新设
57北京保营善筑置业有限公司新纳入新设
58北京金顺保筑置业有限公司新纳入新设
59北京兴和航泰置业有限公司新纳入新设
60天津广隆房地产开发有限公司新纳入新设
61天津顺鑫房地产开发有限公司新纳入新设
62石家庄保丰房地产开发有限公司新纳入新设
63石家庄保冶房地产开发有限公司新纳入新设
64邯郸东筑房地产开发有限公司新纳入新设
65邯郸保邯房地产开发有限公司新纳入新设
66太原保君利城房地产开发有限公司新纳入新设
67太原保华利舰房地产开发有限公司新纳入新设
68山西保华利舰房地产开发有限公司新纳入新设
69临汾利升房地产开发有限公司新纳入新设
70山西中安利君房地产开发有限公司新纳入新设
71包头市保泰利升置业有限公司新纳入新设
72内蒙古保利爱之蒙物业服务有限公司新纳入新设
73沈阳和雅房地产开发有限公司新纳入新设
74沈阳和润房地产开发有限公司新纳入新设
75沈阳和裕房地产开发有限公司新纳入新设
76沈阳辽河保创物业综合服务有限公司新纳入新设
77辽宁晖创物业管理有限公司新纳入新设
78辽宁和闽房地产开发有限公司新纳入新设
79长春和茂房地产开发有限公司新纳入新设
80长春和鸿房地产开发有限公司新纳入新设
81上海锦雍置业有限公司新纳入新设
82昆山锦璀置业有限公司新纳入新设
83南京悦成房地产开发有限公司新纳入新设
84南京保鼎装饰有限公司新纳入新设
11序号公司名称变动情况变动原因
85南京保华房地产开发有限公司新纳入新设
86保利江南实业有限公司新纳入新设
87徐州保悦置业有限公司新纳入新设
88常州青珺房地产发展有限公司新纳入新设
89常州常旭房地产发展有限公司新纳入新设
90常州东晟房地产发展有限公司新纳入新设
91苏州保泓置业有限公司新纳入新设
92苏州鼎玺置业有限公司新纳入新设
93太仓锦雍置业有限公司新纳入新设
94太仓锦颂置业有限公司新纳入新设
95太仓保耀置业有限公司新纳入新设
96连云港保华房地产发展有限公司新纳入新设
97淮安保鸿置业有限公司新纳入新设
98淮安保联悦置业有限公司新纳入新设
99扬州悦城置业有限公司新纳入新设
100杭州保融置业有限公司新纳入新设
101杭州保汇置业有限公司新纳入新设
102温州保悦置业有限公司新纳入新设
103温州保源置业有限公司新纳入新设
104保利（嘉善）城市运营服务有限公司新纳入新设
105保利（嘉善）综合服务管理有限公司新纳入新设
106绍兴保欣置业有限公司新纳入新设
107金华保霖置业有限公司新纳入新设
108舟山保骏城市发展有限公司新纳入新设
109舟山保欣城市发展有限公司新纳入新设
110台州保悦置业有限公司新纳入新设
111合肥和宸房地产开发有限公司新纳入新设
112合肥和蓬房地产开发有限公司新纳入新设
113阜阳和熙房地产开发有限公司新纳入新设
114宣城荣保房地产开发有限公司新纳入新设
115福州中晋投资有限公司新纳入新设
116福州中瑾置业有限公司新纳入新设
117福州中乐投资有限公司新纳入新设
118厦门沧珩实业有限公司新纳入新设
119莆田中玺投资有限公司新纳入新设
120泉州保创发展有限公司新纳入新设
121漳州中昇房地产开发有限公司新纳入新设
122龙岩保润房地产开发有限公司新纳入新设
123宁德中悦投资有限公司新纳入新设
124南昌保裕置业有限公司新纳入新设
125青岛聚信产业园投资运营有限公司新纳入新设
126青岛聚诚产业园管理有限公司新纳入新设
127郑州展骏置业有限公司新纳入新设
128郑州展博置业有限公司新纳入新设
12序号公司名称变动情况变动原因
129洛阳展鹏置业有限公司新纳入新设
130洛阳展通置业有限公司新纳入新设
131保恒筑铭（武汉）科技产业有限公司新纳入新设
132湖南保麓管理咨询有限公司新纳入新设
133湖南保嘉置业有限公司新纳入新设
134湖南保福置业有限公司新纳入新设
135长沙市保城置业有限公司新纳入新设
136广州市誉东置业有限公司新纳入新设
137深圳市保名投资发展有限公司新纳入新设
138深圳重诚项目管理有限公司新纳入新设
139选房宝（珠海横琴）数字科技有限公司新纳入新设
140珠海保金置业有限公司新纳入新设
141汕头弘城投资有限公司新纳入新设
142佛山市禅城区保宸置业有限公司新纳入新设
143佛山市禅城区保君置业有限公司新纳入新设
144佛山南海保祁置业有限公司新纳入新设
145佛山市南海区保狮置业有限公司新纳入新设
146佛山保璟置业有限公司新纳入新设
147佛山市保睿驰企业管理有限公司新纳入新设
148江门保兴置业有限公司新纳入新设
149茂名市保冀置业有限公司新纳入新设
150惠州市和越置业发展有限公司新纳入新设
151保利（河源）投资发展有限公司新纳入新设
152广东保利粤湾物业服务有限公司新纳入新设
153东莞市和惠投资有限公司新纳入新设
154东莞市保弘实业投资有限公司新纳入新设
155东莞市保盈实业投资有限公司新纳入新设
156东莞市保望投资有限公司新纳入新设
157东莞市保煜实业投资有限公司新纳入新设
158中山市和旭实业投资有限公司新纳入新设
159洋浦保旭实业发展有限公司新纳入新设
160儋州保俊实业发展有限公司新纳入新设
161重庆葆和房地产开发有限公司新纳入新设
162成都重诚项目管理有限公司新纳入新设
163四川保创国经物业服务有限公司新纳入新设
164四川保利物业服务有限公司新纳入新设
165宜宾市保宜昊运房地产开发有限公司新纳入新设
166保利陕西物业服务有限公司新纳入新设
167西安荣骏置业有限公司新纳入新设
168甘肃陇盈房地产开发有限公司新纳入新设
169兰州陇融房地产开发有限公司新纳入新设
170天水陇旭房地产开发有限公司新纳入新设
171富利建设集团第一建设有限公司新纳入新设
172富利建设集团第二建设有限公司新纳入新设
13序号公司名称变动情况变动原因
173富利建设集团第三建设有限公司新纳入新设
174富利建设集团第四建设有限公司新纳入新设
175富利建设集团第五建设有限公司新纳入新设
176富利建设集团第六建设有限公司新纳入新设
177富利易采科技有限公司新纳入新设
178中鸿泰（香港）有限公司不再纳入清算
179守鸿有限公司不再纳入清算佛山信保中港股权投资合伙企业（有限合
180不再纳入清算
伙）佛山信保航宸股权投资合伙企业（有限合
181不再纳入清算
伙）
182天津鑫和健身服务有限公司不再纳入清算
183成都两湖房地产开发有限公司不再纳入清算
184上海保利建融房地产有限公司不再纳入清算
185陕西荣嘉宝置业有限公司不再纳入清算
186徐州晟沐建筑工程咨询有限公司不再纳入清算
187徐州晟府建筑工程咨询有限公司不再纳入清算
188武汉保利康桥房地产开发有限公司不再纳入清算
189 Yarra048PtyLtd. 不再纳入 清算
190 PolyAgencyVictoriaPtyLtd. 不再纳入 清算
Docklands048ServicePtyLtd.ATFDocklands0
191不再纳入清算
48Trust
192 D&AMilrayPtyLtd.ATFD&AMilrayUnitTrust 不再纳入 清算
193 PolyAgencyNSWPtyLtd. 不再纳入 清算
St.Leonards048ServicePtyLtd.ATFSt.Leonard
194不再纳入清算
s048Trust
195 Yarra048RealEstateDevelopmentsPtyLtd. 不再纳入 清算
196 HongtaiCapitalLimited 不再纳入 清算
197富利建设集团贵阳有限公司不再纳入清算
198大连睿思企业管理有限公司不再纳入清算
199大连保洋发展有限公司不再纳入清算
4、2020年度本公司合并报表范围变化情况
表：2020年本公司合并报表范围变化情况序号公司名称变动情况变动原因
1连云港启辉房地产开发有限公司新纳入增资扩股
2南昌市钜美房地产开发有限公司新纳入增资扩股
3凯歌（晋江）置业有限公司新纳入增资扩股
4中山市和越实业投资有限公司新纳入新设
5中山市宜欣房地产开发有限公司新纳入新设
6郑州源利置业有限公司新纳入新设
7郑州隆顺置业有限公司新纳入新设
8郑州展利置业有限公司新纳入新设
9郑州展飞置业有限公司新纳入新设
14序号公司名称变动情况变动原因
10郑州展达置业有限公司新纳入新设
11长沙利湖置业有限公司新纳入新设
12长沙湘保辉煌咨询有限公司新纳入新设
13长沙湘保飞腾咨询有限公司新纳入新设
14长春和筑房地产开发有限公司新纳入新设
15益阳保益实业发展有限公司新纳入新设
16徐州晟府建筑工程咨询有限公司新纳入新设
17徐州晟沐建筑工程咨询有限公司新纳入新设
18陕西荣嘉利置业有限公司新纳入新设
19西安荣尚晟置业有限公司新纳入新设
20陕西荣嘉宝置业有限公司新纳入新设
21武汉林泓置业有限公司新纳入新设
22武汉保平金丰置业有限公司新纳入新设
23芜湖保鸿置业有限公司新纳入新设
24温州保宸置业有限公司新纳入新设
25温州保祥置业有限公司新纳入新设
26天水陇嘉房地产开发有限公司新纳入新设
27天津保利广和房地产开发有限公司新纳入新设
28天津保利广源房地产开发有限公司新纳入新设
29太原利华房地产开发有限公司新纳入新设
30太原利锦房地产开发有限公司新纳入新设
31太原太化西环房地产开发有限公司新纳入新设
32太仓致睿商务咨询有限公司新纳入新设
33石家庄保盈房地产开发有限公司新纳入新设
34上海建万置业有限公司新纳入新设
35保利粤东投资发展有限公司新纳入新设
36厦门保利实业有限公司新纳入新设
37厦门同璟房地产开发有限公司新纳入新设
38三亚保锦实业发展有限公司新纳入新设
39泉州中鲤置业有限公司新纳入新设
40泉州保投置业有限公司新纳入新设
41琼海保合实业发展有限公司新纳入新设
42清远璟瑞置业有限公司新纳入新设
43青岛利盛置业有限公司新纳入新设
44保利（山东）物业服务有限公司新纳入新设
45南京东之合房地产开发有限公司新纳入新设
46保利（江苏）物业服务发展有限公司新纳入新设
47南昌保云置业有限公司新纳入新设
48南昌保和置业有限公司新纳入新设
49南昌保明置业有限公司新纳入新设
50南昌保悦置业有限公司新纳入新设
51南昌保瑞置业有限公司新纳入新设
52茂名市保昌置业有限公司新纳入新设
53茂名市保运置业有限公司新纳入新设
15序号公司名称变动情况变动原因
54连云港保润房地产发展有限公司新纳入新设
55廊坊保清房地产开发有限公司新纳入新设
56兰州天乾实业投资有限公司新纳入新设
57九江濂投保利晖创城市服务有限公司新纳入新设
58山西金利慧丰置业有限公司新纳入新设
59金华保鑫置业有限公司新纳入新设
60江门宏昌置业有限公司新纳入新设
61广茂（济宁）产业发展有限公司新纳入新设
62淮安晟儒置业有限公司新纳入新设
63保利（怀化）城市运营管理有限公司新纳入新设
64保利安徽物业服务有限公司新纳入新设
65杭州保滨置地有限公司新纳入新设
66广州市保翔置业有限公司新纳入新设
67广州穗泰置业有限公司新纳入新设
68广州市保田置业有限公司新纳入新设
69广州保泓置业有限公司新纳入新设
70广州鑫保房地产开发有限公司新纳入新设
71广州市保惠置业有限公司新纳入新设
72广州白云保利物业服务有限公司新纳入新设
73广州保盈达置业有限公司新纳入新设
74广州穗昭置业有限公司新纳入新设
75赣州众星晟房地产开发有限公司新纳入新设
76赣州保达房地产开发有限公司新纳入新设
77福州中保兴实业发展有限公司新纳入新设
78福州中和投资发展有限公司新纳入新设
79福州中泰投资有限公司新纳入新设
80福州中闽置业有限公司新纳入新设
81福州中欣投资有限公司新纳入新设
82福州中邑置业有限公司新纳入新设
83福清中煦投资有限公司新纳入新设
84佛山市皓能置业有限公司新纳入新设
85佛山市清皓置业有限公司新纳入新设
86佛山南海祁昭置业有限公司新纳入新设
87佛山市南海区保旭置业有限公司新纳入新设
88佛山市容睿物业管理有限公司新纳入新设
89东莞市和盛实业投资有限公司新纳入新设
90东莞弘璟实业投资有限公司新纳入新设
91大同保瀛房地产开发有限公司新纳入新设
92大连保盛发展有限公司新纳入新设
93大连保洋发展有限公司新纳入新设
94大连保创发展有限公司新纳入新设
95大连保通发展有限公司新纳入新设
96成都和峰利泉房地产开发有限公司新纳入新设
97成都青白江保腾房地产开发有限公司新纳入新设
16序号公司名称变动情况变动原因
98成都保锦置业有限公司新纳入新设
99成都泓莱悦房地产开发有限责任公司新纳入新设
100常熟耀泰房地产有限公司新纳入新设
101常德利常实业发展有限公司新纳入新设
102常德保陵实业发展有限公司新纳入新设
103新疆保利晖创城市服务有限公司新纳入新设
104北京致兴房地产开发有限公司新纳入新设
Poly（Australia）
105新纳入新设
InvestmentManagementPtyLtd.Goulburn048ServicePtyLtd.ATFGoulburn04
106新纳入新设
8Trust
107九江市城投置业有限公司新纳入收购
108陕西乐塬湾房地产开发有限公司新纳入收购
109淮安市联融置业发展有限公司新纳入收购
110东莞云投置业有限公司新纳入收购
111杭州保商御盛商业管理有限公司新纳入收购
112杭州保商御泽商业管理有限公司新纳入收购
113杭州滨颂企业管理有限公司新纳入收购
114西双版纳云城置业有限公司新纳入收购
115昆明欣江合达城市建设有限公司新纳入收购
116西安荣庆实业有限公司新纳入收购
117天津和晟房地产开发有限公司新纳入收购
118广州华皇房地产开发有限公司新纳入收购
Goulburn048ServicePtyLtd.ATFGoulburn04
119新纳入收购
8TargetTrust
120成都鼎骏睿宇置业有限公司新纳入收购
121临汾市西关房地产开发有限公司新纳入收购
122郑州展辉置业有限公司新纳入收购
123佛山市三水高富地产开发有限公司新纳入收购
124深圳市裕和投资有限公司新纳入收购
125广州君御房地产开发有限公司新纳入收购
126长春市吉塔房地产开发有限公司新纳入收购
127大连金泓舟房地产开发有限公司新纳入收购
128成都华昌物业发展有限责任公司新纳入收购
129苏州建馨置业有限公司新纳入收购
130保利（资阳）城市综合服务有限公司新纳入取得控制权
131青岛广林置业有限公司新纳入取得控制权
132青岛保润置业有限公司新纳入取得控制权
133海南台达旅业开发有限公司新纳入取得控制权
134广州中耀实业投资有限公司新纳入取得控制权
135广州保骏置业有限公司新纳入取得控制权
136东莞保越实业投资有限公司新纳入取得控制权
137南京承天通途置业有限公司新纳入取得控制权
138云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司新纳入取得控制权
139青岛广臻置业有限公司新纳入取得控制权
17序号公司名称变动情况变动原因
140广州诚品置业有限公司新纳入取得控制权
141佛山市顺德区龙光润悦房地产有限公司新纳入取得控制权
142佛山市中交保利房地产有限公司新纳入取得控制权
143北京融筑房地产开发有限公司新纳入取得控制权
144广东中油洁能新能源有限公司新纳入取得控制权
145广东宜华房地产开发有限公司新纳入取得控制权
146三亚碧海锦晟酒店管理有限公司新纳入取得控制权
147三亚碧海锦诚商业管理有限公司新纳入取得控制权
148东莞国铁保利实业发展有限公司新纳入取得控制权
149重庆央鼎置业有限公司新纳入取得控制权
150台州和悦置业有限公司不再纳入清算
151赣州中航置业有限公司不再纳入清算
152清远旺恒旅游投资有限公司不再纳入清算
153广州市保资昇华置业有限公司不再纳入清算
154广州市保毅房地产开发有限公司不再纳入清算
155北京保利成房地产开发有限公司不再纳入清算
156保利安信（青岛）房地产开发有限公司不再纳入清算
157广东金坤房地产发展有限公司不再纳入出售转让
158 Jack&JudyRealEstatePtyLtd. 不再纳入 出售转让
159珠海天志发展置业有限公司不再纳入出售转让
160保利协鑫（徐州）投资开发有限公司不再纳入出售转让
（二）本公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
1、本公司最近三年及一期合并财务报表
（1）合并资产负债表
单位：万元项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金14267237.2717653707.9217138445.6014600764.57
交易性金融资产41714.4814955.0212337.5750722.73
衍生金融资产-18299.0011412.1529473.50
应收票据72.251069.551500.90150.00
应收账款506250.07404362.96317864.68245031.51
预付款项2533618.402255637.314268591.054219666.60
其他应收款15756025.1015742568.0315784867.3115324511.11
其中：应收利息-22.263242.382761.99
应收股利20968.981645.6812883.3924895.40
存货87171531.1087789319.3380965646.2774147538.37
合同资产31582.8727337.9647843.64154353.13一年内到期的非流
--55.68-动资产
其他流动资产6234515.936132804.546185620.124850340.60
18项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
流动资产合计126542547.46130040061.63124734184.97113622552.12
非流动资产：
发放贷款及垫款-118504.7969794.89179195.24
长期应收款--63.71-
长期股权投资11136048.1310624964.169508937.937254988.54
其他权益工具投资33168.9433181.9433168.9433122.67其他非流动金融资
139541.93176873.63284592.97232971.13
产
投资性房地产3115664.363078487.842729465.952123195.42
固定资产840693.031014675.611127520.68765899.99
在建工程57394.2557106.3757106.3754646.25
使用权资产487909.94523381.00418244.244021.96
无形资产35712.9237096.7640416.4242976.68
商誉6682.416682.416682.416682.41
长期待摊费用30007.4136967.3849824.6855906.69
递延所得税资产1395523.671297560.39933107.34761332.81
其他非流动资产875.31896.95193.79-
非流动资产合计17279222.3117006379.2115259120.3211514939.79
资产总计143821769.77147046440.85139993305.29125137491.91
流动负债：
短期借款524679.48119733.82409356.25477701.15
交易性金融负债--602.72-
衍生金融负债--1181.422115.89
应付票据61021.5065655.49946982.911491876.90
应付账款14115987.2816204736.2513012701.4213656376.69
预收款项96172.0889383.3385171.4586843.99
合同负债44638248.5341201928.7841601690.5536563082.24
应付职工薪酬66550.2170249.1950168.6341072.74
应交税费203393.621299205.811322562.82-362750.58
其他应付款11316613.1013523515.3914741385.2114052137.59
其中：应付利息--128260.73132008.41
应付股利8703.64332317.4634966.3921654.80一年内到期的非流
6349283.977994729.206057490.015979936.68
动负债
其他流动负债4444894.393658905.973652419.113187407.30
流动负债合计81816844.1684228043.2281881712.4975175800.59
非流动负债：
长期借款23095590.0724248245.9023190360.3620716040.98
应付债券4827543.025771629.934161955.442506634.20
租赁负债480072.57507979.54408639.722823.21
长期应付职工薪酬2306.912498.632435.32-
递延收益5644.735807.455408.495787.85
递延所得税负债167322.2663085.4051347.3466616.67
非流动负债合计28578479.5630599246.8527820146.6523297902.92
19项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
负债合计110395323.72114827290.07109701859.1498473703.51
所有者权益：
实收资本1197044.341197044.341197010.761196761.57
其他权益工具510100.00900100.001868000.002018000.00
其中：优先股----
永续债510100.00900100.001868000.002018000.00
资本公积1765595.631762624.981781747.081831303.24
其他综合收益28571.334858.72-3265.0519157.79
盈余公积607437.35607437.35607437.35511103.94
未分配利润15930465.8415154375.2914105162.6512446783.31归属母公司所有者
20039214.4819626440.6919556092.7818023109.86
权益合计
少数股东权益13387231.5712592710.0910735353.368640678.54
所有者权益合计33426446.0532219150.7830291446.1426663788.40负债和所有者权益
143821769.77147046440.85139993305.29125137491.91
总计
（2）合并利润表
单位：万元
项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
一、营业总收入19255496.1828110823.8328502410.4224320786.19
其中：营业收入19250646.1928101669.8228493313.6324309486.85
利息收入1735.444551.757239.355905.57
手续费及佣金收入3114.554602.271857.445393.77
二、营业总成本17236573.2124954825.3424195564.7519805838.57
其中：营业成本15522541.5421922800.7920863076.4116395107.19
税金及附加603785.491312119.441568461.761849537.09
销售费用459329.44752974.79738400.32687662.33
管理费用343589.04474435.16543403.56431504.32
研发费用10280.06123847.63143578.33126047.02
财务费用297047.64368647.53338644.37315980.62
加：其他收益8528.4123859.6318648.7615193.88
投资收益140168.00420100.84621115.34614142.14
其中：对联营企
业和合营企业的投资125908.34350573.65574958.01505408.28收益公允价值变动收
4824.42-14184.8924622.205338.65
益
信用减值损失-4818.07-12181.94-15254.31-7050.06
资产处置收益-487.7311292.921580.39-1008.73
资产减值损失21661.09-115562.259453.1084903.36
三、营业利润2188799.093469322.814967011.175226466.87
加：营业外收入60871.7478126.1151151.3040913.46
20项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
减：营业外支出5684.8017388.6314666.2713604.79
四、利润总额2243986.023530060.295003496.205253775.54
减：所得税费用552311.11828950.761284548.621248954.78
五、净利润1691674.912701109.533718947.584004820.76归属于母公司所有者
1329264.041834681.952738783.662894842.99
的净利润
少数股东损益362410.87866427.58980163.921109977.77
六、其他综合收益的
23712.608130.00-22422.8421164.93
税后净额
七、综合收益总额1715387.512709239.533696524.744025985.68归属于母公司所有者
1352976.641842805.732716360.812916007.91
的综合收益总额归属于少数股东的综
362410.87866433.80980163.921109977.77
合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益
1.111.532.292.42（元/股）
（二）稀释每股收益
1.111.532.292.42（元/股）
（3）合并现金流量表
单位：万元
项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金24665176.5729717061.4337892450.9332297063.74
收取利息、手续费及佣金的现金5719.909154.019102.8911317.06
收到的税费返还181099.80664342.88--
收到其他与经营活动有关的现金4322631.2614509193.7412968044.488742920.51
经营活动现金流入小计29174627.5244899752.0650869598.3141051301.31
购买商品、接受劳务支付的现金17497499.1125313246.9829246300.3324453560.25
客户贷款及垫款净增加额31828.6749560.34-110588.90132090.97支付给职工以及为职工支付的现
757849.70977040.76934413.27814653.87
金
支付的各项税费3246039.084084617.905283594.954549933.48
支付其他与经营活动有关的现金6958998.7913733048.3614460756.939586014.96
经营活动现金流出小计28492215.3544157514.3549814476.5839536253.55
经营活动产生的现金流量净额682412.17742237.711055121.721515047.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金186967.16105909.66190929.64106566.60
取得投资收益收到的现金61260.10296752.9622029.1084057.32
处置固定资产、无形资产和其他
690.008051.4113622.55101851.59
长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到
167210.11197300.7858343.623000.00
的现金净额
21项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
收到其他与投资活动有关的现金52358.98323488.73118583.36361742.47
投资活动现金流入小计468486.36931503.55403508.27657217.97
购建固定资产、无形资产和其他
10564.6618619.1527162.7439746.74
长期资产支付的现金
投资支付的现金71442.06542162.201990608.35760363.62取得子公司及其他营业单位支付
281.52208574.59126370.52253086.94
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金125878.3998415.56258024.93296764.69
投资活动现金流出小计208166.63867771.492402166.541349961.99
投资活动产生的现金流量净额260319.7463732.05-1998658.27-692744.01
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金549935.48267360.802133813.60792892.63
其中：子公司吸收少数股东投资
549652.43266932.372130158.68246716.73
收到的现金
取得借款收到的现金9912159.4316814217.9417814819.3915134008.50
收到其他与筹资活动有关的现金--70.00
筹资活动现金流入小计10462094.9117081578.7419948632.9915926971.13
偿还债务支付的现金12312177.3313094567.1612488491.0613131043.93
分配股利、利润或偿付利息支付
1965692.253121631.583618377.052903534.02
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
360698.12603239.67807721.55245241.64
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金528255.361166920.75395986.8980186.89
筹资活动现金流出小计14806124.9417383119.4816502855.0016114764.84
筹资活动产生的现金流量净额-4344030.03-301540.753445777.99-187793.71
四、汇率变动对现金及现金等价
3696.6413765.76-5257.15-3953.99
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-3397601.48518194.782496984.29630556.05
加：期初现金及现金等价物余额17544224.6717026029.9014529045.6013897427.85
六、期末现金及现金等价物余额14146623.1917544224.6717026029.9014527983.90
2、本公司最近三年及一期母公司财务报表
（1）母公司资产负债表
单位：万元项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金1675712.483015002.883306567.212628565.61
交易性金融资产40827.4814237.4812237.4845040.00
应收票据----
应收账款5377.999106.004406.706086.98
预付款项72635.3172121.5777123.90105223.07
其他应收款29680815.4330024664.9137137972.1032258997.58
22项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
其中：应收利息----
应收股利20430.09900.001787170.411063949.18
存货186016.22159719.36122389.6985540.43
一年内到期的非流动资产----
其他流动资产48406.4048546.8136662.5417332.78
流动资产合计31709791.3233343399.0140697359.6335146786.46
非流动资产：
持有至到期投资----
长期应收款----
长期股权投资2967077.593063036.573007970.632799270.32
其他权益工具投资33000.0033000.0033000.0033000.00
其他非流动金融资产2996.972996.9764295.0768689.93
投资性房地产212040.78218150.96226308.57111361.19
固定资产42939.4244179.0745918.3920334.80
无形资产2608.773793.244386.444610.29
开发支出----
商誉----
长期待摊费用309.66277.89257.02296.07
递延所得税资产14230.021596.881373.721240.95
其他非流动资产----
非流动资产合计3275203.213367031.593383509.853038803.54
资产总计34984994.5336710430.5944080869.4838185590.00
流动负债：
短期借款----
应付票据----
应付账款25224.6526425.5646323.9975311.20
预收款项14415.1322711.9624490.65-
合同负债2784.742800.823967.583478.88
应付职工薪酬1984.575006.292154.102221.29
应交税费33691.6932685.3024570.71-14605.96
其他应付款21898836.4323223021.9832890882.6426822867.19
其中：应付利息-75531.6165629.66
应付股利865.6411327.5716884.0317529.13
一年内到期的非流动负债1167673.23656401.51807680.131651951.85
其他流动负债500115.69120.42173.81244.75
流动负债合计23644726.1223969173.8433800243.6228541469.20
非流动负债：
长期借款1626905.002107622.001358162.002167000.82
应付债券4827543.025424375.113210177.511535229.72
长期应付职工薪酬1032.781032.78953.00-
递延所得税负债9874.659874.658851.168193.39
其他非流动负债----
非流动负债合计6465355.447542904.544578143.673710423.93
负债合计30110081.5731512078.3738378387.2932251893.13
23项目2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
所有者权益：
实收资本1197044.341197044.341197010.761196761.57
其他权益工具510100.00900100.001868000.002018000.00
其中：永续债510100.00900100.001868000.002018000.00
资本公积1565950.441565797.751562368.011629285.50
其他综合收益-2410.74-5496.471036.21-1356.34
盈余公积607437.35607437.35607437.35511103.94
未分配利润996791.57933469.24466629.87579902.20
所有者权益合计4874912.965198352.225702482.195933696.87
负债和所有者权益总计34984994.5336710430.5944080869.4838185590.00
（2）母公司利润表
单位：万元
项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
一、营业收入20552.10209780.85169817.60239619.94
减：营业成本9139.53-5527.7420331.7317548.94
税金及附加1732.0512213.72-13773.548055.68
销售费用2488.913540.723532.108361.39
管理费用19311.2431237.7938578.5530930.31
研发费用----
财务费用102674.85132663.0691255.9995361.47
加：其他收益359.66140.12663.18154.26
投资收益725288.971228889.75940859.841231034.09
其中：对联营企业和合营企业
15988.9446872.6851291.3439357.60
的投资收益
公允价值变动收益--4978.888057.13
信用减值损失-1373.48-738.47421.92-277.34
资产减值损失----
资产处置收益4.802.078.77-0.25
二、营业利润609485.471263946.77976825.361318330.06
加：营业外收入526.5242.07137.11376.80
减：营业外支出1592.101562.691864.872604.30
三、利润总额608419.891262426.16975097.601316102.56
减：所得税费用-13875.0910117.4811763.552787.07
四、净利润622294.981252308.68963334.051313315.49
五、其他综合收益的税后净额3085.73-6532.672392.558618.25
六、综合收益总额625380.721245776.00965726.601321933.73
（3）母公司现金流量表
单位：万元
项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
24项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
销售商品、提供劳务收到的现金15176.78220715.65110702.6330099.76
收到的税费返还----
收到其他与经营活动有关的现金49363506.1158366805.9717726551.6215070740.13
经营活动现金流入小计49378682.8958587521.6217837254.2615100839.89
购买商品、接受劳务支付的现金3711.652034.236511.215569.57支付给职工以及为职工支付的现
16430.4617427.1221577.3616206.32
金
支付的各项税费17951.3732296.5749920.95102833.54
支付其他与经营活动有关的现金50102437.6657034914.1015871293.8013243510.54
经营活动现金流出小计50140531.1357086672.0215949303.3113368119.96
经营活动产生的现金流量净额-761848.241500849.601887950.941732719.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金39563.112111922.95256794.9240600.00
取得投资收益收到的现金693952.38111755.67134544.0363407.31
处置固定资产、无形资产和其他
21.508.2314.93-
长期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金----
投资活动现金流入小计733536.982223686.85391353.88104007.31
购建固定资产、无形资产和其他
89.161227.34767.382168.62
长期资产支付的现金
投资支付的现金60690.004711712.00349188.6953990.00
支付其他与投资活动有关的现金----
投资活动现金流出小计60779.164712939.34349956.0756158.62
投资活动产生的现金流量净额672757.83-2489252.4941397.8247848.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金283.05428.431666.83473335.49
取得借款收到的现金850000.003583000.002154574.001366500.00
筹资活动现金流入小计850283.053583428.432156240.831839835.49
偿还债务支付的现金899705.00911671.892193479.311892368.22
分配股利、利润或偿付利息支付
797978.141006234.351213246.671344801.07
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金402799.89968683.63862.00-
筹资活动现金流出小计2100483.032886589.883407587.993237169.29
筹资活动产生的现金流量净额-1250199.98696838.56-1251347.16-1397333.80
四、汇率变动对现金及现金等价
----物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-1339290.39-291564.33678001.60383234.81
加：期初现金及现金等价物余额3015002.883306567.212628565.612245330.81
六、期末现金及现金等价物余额1675712.483015002.883306567.212628565.61
（三）最近三年及一期本公司主要财务指标
25表：本公司最近三年及一期主要财务指标
主要财务数据和财务指标
2023年9月2022年122021年122020年12
项目
30日月31日月31日月31日
资产负债率（%）76.7678.0978.3678.69
流动比率1.551.541.521.51
速动比率0.480.500.530.53
应收账款周转率42.2877.82101.24113.18
存货周转率0.180.260.270.25
销售毛利率19.37%21.99%26.78%32.56%
销售净利率8.79%9.61%13.05%16.47%
加权平均净资产收益率（%）6.709.1814.3917.10
注：本公司三季度财务指标未经年化处理。各指标的具体计算公式如下：
（1）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
（2）流动比率＝流动资产/流动负债；
（3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
（4）应收账款周转率=营业收入/平均应收账款；
（5）存货周转率=营业成本/平均存货；
（6）销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
（7）销售净利率=净利润/营业收入；
（8）加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算。
（四）管理层简明财务分析
截至2023年9月末，公司并表子公司数量较多，母公司报表口径财务数据在资产、收入、利润等情况较难客观反映公司整体财务状况，因此将以公司合并报表口径财务数据为基础，简要分析公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性等。
1、资产结构分析
最近三年及一期末，本公司资产构成情况如下：
单位：万元
2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金14267237.279.92%17653707.9212.01%17138445.6012.24%14600764.5711.67%
交易性金融资产41714.480.03%14955.020.01%12337.570.01%50722.730.04%
衍生金融资产0.000.00%18299.000.01%11412.150.01%29473.500.02%
应收票据72.250.00%1069.550.00%1500.900.00%1500.00%
应收账款506250.070.35%404362.960.27%317864.680.23%245031.510.20%
262023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
预付款项2533618.401.76%2255637.311.53%4268591.053.05%4219666.603.37%
其他应收款15756025.1010.96%15742568.0310.71%15784867.3111.28%15324511.1112.25%
其中：应收利息--22.260.00%3242.380.00%2761.990.00%
应收股利20968.980.01%1645.680.00%12883.390.01%24895.400.02%
存货87171531.1060.61%87789319.3359.70%80965646.2757.84%74147538.3759.25%
合同资产31582.870.02%27337.960.02%47843.640.03%154353.130.12%一年内到期的非流
---0.00%55.680.00%--动资产
其他流动资产6234515.934.33%6132804.544.17%6185620.124.42%4850340.603.88%
流动资产合计126542547.4687.99%130040061.6388.43%124734184.9789.10%113622552.1290.80%
非流动资产：
发放贷款及垫款--118504.790.08%69794.890.05%179195.240.14%
长期应收款---0.00%63.710.00%--
长期股权投资11136048.137.74%10624964.167.23%9508937.936.79%7254988.545.80%
其他权益工具投资33168.940.02%33181.940.02%33168.940.02%33122.670.03%其他非流动金融资
139541.930.10%176873.630.12%284592.970.20%232971.130.19%
产
投资性房地产3115664.362.17%3078487.842.09%2729465.951.95%2123195.421.70%
固定资产840693.030.58%1014675.610.69%1127520.680.81%765899.990.61%
在建工程57394.250.04%57106.370.04%57106.370.04%54646.250.04%
使用权资产487909.940.34%523381.000.36%418244.240.30%4021.960.00%
无形资产35712.920.02%37096.760.03%40416.420.03%42976.680.03%
商誉6682.410.00%6682.410.00%6682.410.00%6682.410.01%
长期待摊费用30007.410.02%36967.380.03%49824.680.04%55906.690.04%
递延所得税资产1395523.670.97%1297560.390.88%933107.340.67%761332.810.61%
其他非流动资产875.310.00%896.950.00%193.790.00%--
非流动资产合计17279222.3112.01%17006379.2111.57%15259120.3210.90%11514939.799.20%
资产总计143821769.77100.00%147046440.85100.00%139993305.29100.00%125137491.91100.00%
最近三年及一期，随着公司持续发展和业务规模的不断扩大，带动存货、总资产等报表项目规模整体呈增长趋势。最近三年及一期末，本公司资产总额分别为
125137491.91万元、139993305.29万元、147046440.85万元和143821769.77万元，近三年年均复合增长率达到8.40%。
本公司资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合房地产行业的业务特点。最近三年及一期末，本公司流动资产合计分别为
113622552.12万元、124734184.97万元、130040061.63万元和126542547.46万元，占资产总额的比重分别为90.80%、89.10%、88.43%和87.99%；本公司非流动资产合计分别为11514939.79万元、15259120.32万元、17006379.21万元和
17279222.31万元，占资产总额的比重分别为9.20%、10.90%、11.57%和12.01%。
272、负债结构分析
最近三年及一期末，本公司负债构成情况如下：
单位：万元
2023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比流动负
债：
短期借款524679.480.48%119733.820.10%409356.250.37%477701.150.49%交易性金
----602.720.00%--融负债衍生金融
----1181.420.00%2115.890.00%负债
应付票据61021.500.06%65655.490.06%946982.910.86%1491876.901.52%
应付账款14115987.2812.79%16204736.2514.11%13012701.4211.86%13656376.6913.87%
预收款项96172.080.09%89383.330.08%85171.450.08%86843.990.09%
合同负债44638248.5340.43%41201928.7835.88%41601690.5537.92%36563082.2437.13%应付职工
66550.210.06%70249.190.06%50168.630.05%41072.740.04%
薪酬
应交税费203393.620.18%1299205.811.13%1322562.821.21%-362750.58-0.37%其他应付
11316613.1010.25%13523515.3911.78%14741385.2113.44%14052137.5914.27%
款
其中：应
----128260.730.12%132008.410.13%付利息应
8703.640.01%332317.460.29%34966.390.03%21654.800.02%
付股利一年内到
期的非流6349283.975.75%7994729.206.96%6057490.015.52%5979936.686.07%动负债其他流动
4444894.394.03%3658905.973.19%3652419.113.33%3187407.303.24%
负债流动负
81816844.1674.11%84228043.2273.35%81881712.4974.64%75175800.5976.34%
债合计非流动
负债：
长期借款23095590.0720.92%24248245.9021.12%23190360.3621.14%20716040.9821.04%
应付债券4827543.024.37%5771629.935.03%4161955.443.79%2506634.202.55%
租赁负债480072.570.43%507979.540.44%408639.720.37%2823.210.00%长期应付
2306.910.00%2498.630.00%2435.320.00%--
职工薪酬
递延收益5644.730.01%5807.450.01%5408.490.00%5787.850.01%递延所得
167322.260.15%63085.400.05%51347.340.05%66616.670.07%
税负债
282023年9月30日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比非流动
负债合28578479.5625.89%30599246.8526.65%27820146.6525.36%23297902.9223.66%计负债合
110395323.72100.00%114827290.07100.00%109701859.14100.00%98473703.51100.00%
计
本公司负债规模始终保持与资产规模相匹配，最近三年及一期末，负债合计分别为98473703.51万元、109701859.14万元、114827290.07万元和
110395323.72万元。2023年前三季度，公司持续优化财务结构，有息负债及负债
总额均有所下降。
本公司的负债结构主要以流动负债为主。截至2023年9月30日，本公司流动负债占负债总额的比例为74.11%，其中短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、合同负债和其他应付款分别占负债总额的0.48%、0.06%、12.79%、0.09%、
40.43%和10.25%，合同负债系公司销售产生的预收房款，不会对公司产生财务压力；非流动负债中以长期借款为主，非流动负债占负债总额的比例为25.89%。
3、现金流量分析
最近三年及一期，本公司现金流量情况如下：
单位：万元
2023年1-9
项目2022年度2021年度2020年度月
经营活动现金流入小计29174627.5244899752.0650869598.3141051301.31
经营活动现金流出小计28492215.3544157514.3549814476.5839536253.55
经营活动产生的现金流量净额682412.17742237.711055121.721515047.76
投资活动现金流入小计468486.36931503.55403508.27657217.97
投资活动现金流出小计208166.63867771.492402166.541349961.99
投资活动产生的现金流量净额260319.7463732.05-1998658.27-692744.01
筹资活动现金流入小计10462094.9117081578.7419948632.9915926971.13
筹资活动现金流出小计14806124.9417383119.4816502855.0016114764.84
筹资活动产生的现金流量净额-4344030.03-301540.753445777.99-187793.71
汇率变动对现金及现金等价物的影响3696.6413765.76-5257.15-3953.99
现金及现金等价物净增加额-3397601.48518194.782496984.29630556.05
最近三年及一期，本公司经营活动产生的现金流量净额分别为1515047.76万元、1055121.72万元、742237.71万元和682412.17万元。公司持续强化现金流管
29理，加大项目财务管控力度，抢抓资金回笼，2020年-2023年前三季度经营性现金流连续为正。
最近三年及一期，本公司投资活动产生的现金流量净额分别为-692744.01万元、-1998658.27万元、63732.05万元和260319.74万元。总体来看，受本公司对外投资活动以及被投资企业分红等因素影响，其投资活动产生的现金流量净额表现出一定的波动性。
最近三年及一期，本公司筹资活动现金流入分别为15926971.13万元、
19948632.99万元、17081578.74万元和10462094.91万元。本公司通过金融机构
借款、发行债券等多元化方式进行外部融资，已建立多元化融资渠道。
综合来看，本公司的现金流状况能够良好满足现有业务发展的资金需求，具有较强的偿债能力和风险防控能力。
4、偿债能力分析
最近三年及一期，本公司主要偿债能力指标如下表所示：
表：最近三年及一期本公司主要偿债能力指标
2022年12月312021年12月312020年12月31
项目2023年9月30日日日日
资产负债率76.76%78.09%78.36%78.69%
流动比率1.551.541.521.51
速动比率0.480.500.530.53
从短期偿债能力指标来看，截至2020年12月31日、2021年12月31日、
2022年12月31日和2023年9月30日，本公司流动比率分别为1.51、1.52、1.54
和1.55，速动比率分别为0.53、0.53、0.50和0.48。总体来看，本公司流动比率一直保持在较高水平，表现出公司具有较好的短期偿债能力。此外，本公司房地产开发与销售业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中合同负债和其他流动负债的主要组成部分，不会对公司造成财务压力。
从资产负债结构方面来看，截至2020年12月31日、2021年12月31日、
2022年12月31日和2023年9月30日，本公司合并口径的资产负债率分别为
78.69%、78.36%、78.09%和76.76%，呈逐年下降趋势，资产负债结构持续优化。
本公司始终坚持稳健可持续的发展理念，兼顾规模增长及风险防范，保持健康
30的资产负债结构，自“三道红线”政策实施以来，本公司各项指标均符合绿档企业标准。
5、盈利能力分析
最近三年及一期，本公司主要盈利能力指标情况如下表所示：
表：最近三年及一期本公司主要盈利能力指标情况
单位：万元
项目2023年1-9月2022年度2021年度2020年度
营业收入19250646.1928101669.8228493313.6324309486.85
利润总额2243986.023530060.295003496.205253775.54
归属母公司股东的净利润1329264.041834681.952738783.662894842.99
销售毛利率19.37%21.99%26.78%32.56%
销售净利率8.79%9.61%13.05%16.47%
加权平均净资产收益率6.70%9.18%14.39%17.10%
注：相关季度指标未经年化处理，不具有可比意义。
本公司坚持以核心城市及城市群的战略布局，采取以普通住宅为主的产品策略，依托专业的开发能力和强大的品牌声誉，房地产主业销售业绩系行业龙头，同时对“保交付”的坚决落实也推动竣工规模持续增长，为本公司结算收入和利润的增长打下了坚实的基础。最近三年及一期，公司分别实现营业收入24309486.85万元、
28493313.63万元、28101669.82万元和19250646.19万元，保持增长趋势；实现
归属母公司股东的净利润分别为2894842.99万元、2738783.66万元、
1834681.95万元和1329264.04万元。
最近三年及一期，公司销售毛利率分别为32.56%、26.78%、21.99%和19.37%，销售净利率分别为16.47%、13.05%、9.61%和8.79%，加权平均净资产收益率分别为17.10%、14.39%、9.18%和6.70%。随着房地产市场下行，行业利润率整体进入下行通道，公司利润率指标也相应承压。但随着公司新拓展项目利润率的显著修复、降本增效工作的持续推进，公司未来利润率水平将改善。
6、未来业务发展目标及盈利能力的可持续性
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相
关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等，致力于“打造具有卓越竞争力
31的不动产生态平台”。
目前房地产行业机遇与挑战并存，一方面，行业销售仍在下滑，市场参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段；另一方面，宏观经济政策持续发力，行业调控政策优化加快落地，部分城市市场容量有所修复，品质时代、三大工程带来新的发展机遇，行业的积极因素正在不断累积。未来，公司将通过提升经营发展水平、提升综合管理效能、实现组织机制焕新，全面推进企业高质量发展，保障发展目标和持续盈利的实现，彰显行业龙头风范。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次发行的公司债券规模为不超过人民币100亿元（含人民币100亿元），募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司实际需求情况确定。
本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。
五、其他重要事项
（一）对外担保情况
1、为合营、联营企业及其下属企业提供担保
截至2023年9月30日，本公司及全资子公司为合营、联营企业及其下属企业提供的担保余额合计180.94亿元：
2、为商品房购买人提供的按揭贷款担保
截至2023年9月30日，本公司累计按揭担保余额为2019.41亿元。
（二）重大未决诉讼及仲裁情况
截至2023年9月30日，本公司及其全资、控股子公司不存在尚未了结的或可预见的对公司生产经营产生重大影响的诉讼、仲裁事项。
特此公告。
32保利发展控股集团股份有限公司
董事会
二〇二四年三月十四日
33
