预测重点A 股开发商2020 年盈利同比增长7.4%重点房企2020 年盈利料稳健增长但增速分化。我们预计重点A 股房企12020 年归母净利润同比增长7.4%（其中1H20 同比下降5%，2H20 同比增长14%）。各房企增速分化明显：弹性标的盈利增速普遍达到两成以上，我们预测中南建设盈利同比+67%、滨江同比+40%、阳光城同比+32%、金科同比+24%；多数龙头房企盈利实现个位数增长，万科同比+7%、保利同比+3%、金地同比+5%、华发同比+5%、华侨城同比+2%；招商蛇口受结算结构及投资收益基数影响盈利同比-10%。

关注要点

预计全年收入增速收窄，毛利率边际下行，2022 年起利润率有望企稳。我们预计重点A 股房企2020 年营业收入同比增长18%（2019 年+26%），2021 年和2022年料同比增长20%和17%。伴随2017~2018 年获取的低毛利、低权益比例项目陆续进入结算期，我们预计2020 年房企平均税后毛利率和归母净利润率降至24.3%和10.4%，较2019 年下降1.5ppt 和1.0ppt；2021 年结算利润率料延续下行趋势，但下降速度趋缓，我们预计2021 年平均毛利率将下降0.6ppt 至23.6%，归母净利润率将下降0.6ppt 至9.8%。当前房企拿地端利润率已观察到边际企稳迹象，我们预计2022 年起房企结算口径利润率亦有望逐渐企稳。

“三条红线”下房企将积极优化财务指标，平衡拓储力度。截至1H20，重点房企平均净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为103%、73%和1.3 倍。在“三条红线”政策约束下，我们测算22020 年末重点房企三项指标平均值有望改善至96%/72%/1.3 倍，未来房企将继续积极提质增效、重视回款以改善报表压力。

我们观察到房企间拿地力度已出现分化，AB 类房企3Q20 和4Q20 拿地强度上行至34%和53%，而CD 类房企则降至23%和26%，同时部分房企（如华侨城、金融街）通过处置资产提升周转效率，去化低效项目。我们判断未来房企将综合考量土储充裕度和财务指标进行拿地决策，房企间拿地力度将延续分化态势。

重点房企2021 年销售将延续稳健增长，但增速有分化。重点A 股房企2020 年销售额同比增长14%，增速虽较2019 年（22%）下降但仍体现出较强韧性。我们估算当前重点房企可售货值平均能支撑未来2~3 年销售需求，预计2021 年销售额将同比增长9%。2020 年AB 类房企和CD 类房企销售额分别同比增长15%和13%，对比2019 年分别为18%和36%，增速已出现反转。我们预计这一趋势将延续，2021 年两类房企销售增速料分别为10%和8%。另一方面，伴随2020 年获取的土储陆续推出，房企平均销售利润率将趋稳。

估值与建议

估值仓位均处底部，提示板块配置价值。当前我们覆盖的A 股房企交易于6.3/5.5倍2020/2021e 市盈率，2020 末地产板块仓位下挫至1.6%，估值和仓位均处底部；同时我们预计2020 年房企平均分红比例将维持三成以上（2019 年32%），对应5.5%/6.2%的2020/2021e 股息收益率；4Q20 至今已有多家房企回购或增持公司股票。我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处改善通道的优质龙头：万科、保利、金地、金科、阳光城和中南建设。

风险

房地产调控政策超预期收紧；融资政策超预期转紧；房企竣工结转进度不及预期。