行业近况

我们更新了4 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

4 月房价环比涨幅走阔，热点城市加强楼市调控。4 月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比增长1.2%和1.0%，较3 月（均为+0.4%）有所走阔，与此前基于在售端指标所得判断基本相符；具体而言，我们观测的55 个城市中33 城环比上涨（3 月27 城），11 城环比持平（3 月11 城），11 城环比下降（3 月19 城）。分区域来看，房价年初至今涨幅最高的三个城市群分别为关中平原（+11.4%）、粤港澳（+7.6%）和长三角（+5.6%）；具体到城市层面，东莞（+15.1%）、绍兴（+13.3%）、嘉兴（+9.3%）、广州（+8.0%）、宁波（+6.4%）、南京（+5.0%）等年内房价涨幅较高的城市已于4 月中下旬收紧楼市调控政策。

4 月潜在购房需求和售房者价格上涨预期均有所趋缓，中短期内房价有望趋稳。

从需求端看，3 月重点城市在售二手住宅关注度环比基本持平，30 日内带看次数在高基数上环比下降9.5%，潜在购房需求整体平稳。从供给端看，4 月存量挂牌房源平均调价幅度延续此前回落趋势至-0.76%（3 月-0.54%），但新增挂牌房价仍继续上行，带动4 月重点城市加权平均挂牌价格指数边际上行至105.7，但环比涨幅（+0.9%）较3 月（+1.4%）略有回落。综合来看，潜在购房需求回归平稳，售房者价格上涨预期有所趋缓，前期房价上涨过快的热点城市均已收紧了楼市调控政策，我们预计中短期内房价走势有望趋于平稳。

4 月存量住房市场景气度涨势延续，中短期内景气度有望保持平稳。4 月基于成交指标构建的中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比上涨0.22%（3月+0.19%）至101.03；广义来看，我们观测的55 城中35 城环比上涨（3 月35城），7 城环比持平（3 月9 城），13 城环比下降（3 月13 城），存量市场景气度涨势延续。但基于在售端指标构建的领先指数环比基本持平，提示重点城市中短期内景气度或将整体平稳，后市建议关注信贷政策边际变化。

估值与建议

尽管4 月房价环比涨幅走阔，但领先指标显示潜在购房需求呈现企稳迹象，售房者价格上涨预期也有所趋缓，我们预计中短期内房价走势有望趋于平稳，楼市调控进一步收紧的风险有所舒缓。然而，考虑到近期土拍市场热度整体较高，与此前市场对“两集中”政策效果的预期有所背离，我们认为短期内情绪面仍将承压，地产板块股价表现以波动为主，至下半年伴随着土拍市场热度回落，地产板块或将迎来更有利的环境，建议投资者积极把握波动中“均好型”房企的低吸机会：

A 股推荐万科、保利、金地、金科、中南建设、阳光城，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。此外在物业管理板块，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为世茂服务、金科服务、绿城服务的风险收益可能更优。

风险

信贷政策超预期收紧；海内外疫情升级；房企竣工及结转进度不及预期。