事件

5 月11 日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府及专家学者对房地产税改革试点工作意见1。

评论

短期来看，房价、地价高速上涨背景下，政策端“三稳”压力仍然不小。今年以来热点城市房价呈现出持续高速上涨势头，中金55 城二手住宅价格指数1-4 月月均环比涨幅达1.0%（隐含年化涨幅12%）且趋势上涨幅未见收窄；同时近期广州、重庆、杭州、北京等城市首批“两集中”宅地集中出让，整体土拍竞争热度及溢价率水平未见下降。在此背景下，我们在3 月底提示的二季度房地产政策面临的稳地价、稳房价、稳预期压力仍然延续，房地产税改革试点工作的讨论也一定程度上反映了中央政府平稳楼市的政策决心。

长期来看，房地产税是解决房价问题、建立住房长效机制的必要制度拼图。我们认为中国高房价问题本质上来自于三个制度性的根本问题：土地制度不完善、住房供给结构分层不足（可支付住房供给不足）、持有环节没有税收。而解决房价问题也需要从这三个层面入手，其中房地产税的立法、试点以及全面推出是长期完善住房制度设计、保障房地产市场健康平稳发展的政策必选项。因此，核心问题不应在于要不要推出房地产税，而在于如何推出以及如何完善制度设计。

房地产税的实际推出应兼顾效率与公平。我们认为成熟有效的房地产税征收体系应当至少具备三个前提：住房市场的充分分层、住房信息登记及追踪制度的完备、房屋价格评估体系的建立。其中第一点保障了征税主体的差异化和税率的阶梯性，第二点保证了征税的有效性，第三点为征税提供了准确合理的税基。对于当前中国的房地产市场而言，做好其中任何一点都非易事，这也是我们认为当前未必适宜全面推出房地产税的重要原因。但这并不意味着政策不能在实操过程中出于效率考虑，优先在个别城市实行房地产税改革试点。事实上，试点工作一定程度上也有助于立法草案的推进和完善，以及对房地产税推出效果的评估。考虑到前述提及的三个前提，我们认为如果房地产税在个别城市试点，应优先选择对居民家庭住房信息掌握较为充分、住房估价体系相对完备的城市，在征收过程中充分考虑不同家庭所拥有住房套数、性质、面积等方面的差异性，例如对家庭唯一住房且在一定人均使用面积之内应给予充分免征、基于住房资源的占有情况实行足够梯度化的累进税率等等。

地产股短期受政策面扰动可能仍以波动为主，3-6 个月维度把握优质龙头低吸机会。考虑近期热点城市房价上涨压力明显、土拍市场热度不减，市场对政策面调整的担忧情绪可能仍将在二季度压制板块表现。建议投资者在波动中等待和把握低吸机会，尤其若下半年楼市及土地市场热度回落，板块或将迎来更有利环境。

个股层面推荐“均好型”低估龙头：A 股推荐万科A、保利、金地、金科；港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。

风险

流动性超预期收紧；房企竣工结转进度不及预期；疫情超预期升级