事件

12 月8 日，中共中央政治局召开会议分析研究2018 年经济工作，针对房地产市场提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。

评论

政策口吻变化彰显中央推进住房长效机制决心。相较去年“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”的说法，今年政治局会议明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，预示未来住房长效机制建设将进一步落实和提速。我们认为，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，中央立足供给侧的施政方向已逐渐明晰，政策正趋于理性，可预期长效机制将在未来有节奏地逐步完善。

落实长效机制须有顺序地做好三件事。建立长效机制的根本目的是保障住房市场长期平稳运行，而过去数十年中国楼市不够平稳的原因主要在三方面：1）公共住房覆盖率过低；2）住房持有环节没有成本；3）城乡二元土地制度和土地财政问题。其中，公共住房建设最为迫切也最容易落实，今年已开始大力推进，预计至少须五年方可补足当前公共住房缺口（约3600 万套）。待公共住房存量充足后，对商品房限制性政策可逐步放开甚至消除，房价因市场化定价将呈现更明显梯度，届时才是征收房产税的成熟时机。房产税建立后，地方财政对卖地的依赖程度将大幅缓解，土地制度改革方能有效推进。彼时城镇区域土地的开发也将基本饱和，城市开发进一步向周边郊区扩张，农村集体建设用地将被更有效地予以利用。

公共住房建设将有力支撑房地产开发投资和新开工。就中短期影响而言，公共住房的大量建设将托举房地产开发投资和新开工保持强韧性。我们测算当前公共住房供应缺口对应建设成本高达8.7万亿元，加上4 万亿土地成本，总投资规模接近13 万亿元，超出当前一整年的房地产开发投资额。

资本市场对政策的认知将更趋成熟。对地产股而言，此次政策并无明显超预期之处。预计随着行业调控政策逐渐走向理性和平稳，资本市场对政策的认识和解读也将趋于成熟，未来政策端对于市场情绪面的扰动有望呈现一定程度的淡化。

风险

宏观经济下行，按揭额度大幅收缩。