REITs具备多重优势、在海外得到规模发展，新政出台将打开市场容量、优化交易结构。REITs 具有“税收驱动+稳定现金流资产+强制分红+可上市”优势，股息率及长期回报率较优，在成熟及新兴市场均得到规模发展。

新政启动试点，迈出发展国内REITs 的关键一步，在资产集中度和利润分配方面靠拢国外规范，将打开基础设施REITs 市场并持续规范产品结构。

两个角度测算市场空间，均在万亿规模以上。

REITs 应用遍及运营基础设施和房地产领域。代表案例包括通讯电力类的AMT、Indigrid，仓储公路类的PSA、徽杭高速，商业地产类的领展、PEAK等。这些REITs 往往具备如下特征：底层资产量大质优、轻资产化运作、低运营成本、业绩持续稳健增长、持续高分红、受资本市场认可度较高。

新政出台适逢其时，天降大任后续可期。面对当前宏观形势，逆周期政策持续加码、基建资金面及项目端持续改善。新政出台有望在一定程度上推动解决基建领域结构性问题，更好地支撑基建作为对冲工具。我们认为REITs 政策出台是难得的政策机遇，后续发展值得市场积极期待。

横向来看利好五类群体，支撑基建修复、驱动企业价值重估。新政利好政府、企业、居民、金融机构、资本市场五类群体。助力政府降杠杆、化解地方债务风险，补充中长期资金，支撑逆周期加码；助力企业轻资产化运营，特别对于中游建筑企业将构成业绩和估值双重利好，有望增益企业订单业绩，同时驱动市场对企业内部估值受到压制的优质沉淀资产进行价值重估，从而实现企业整体估值重塑。

纵向来看推动解决三个问题，完善基建投融资机制：通过发展REITs，短期通过盘活存量资产实现稳投资、补短板；中期有望提供市场定价锚，挖掘市场价格发现功能；长期推动完善投融资机制，提高效率、降低成本；

与PPP 结合兼具必要性和可行性，将是未来重要方向。REITs 为PPP 提供退出渠道和商业闭环，增强PPP 流动性。PPP 为REITs 提供重要的基础设施投资标的。二者结合可行性较高，有望得到政策引导支持。

建筑企业优质运营资产将显著受益。重视企业估值重塑逻辑，当前推荐估值较低、运营资产表现优异的【葛洲坝】、【中国交建】、【粤水电】、【四川路桥】，建议关注【中国中铁】、【中国铁建】、【中国建筑】、【中国电建】。

风险提示：宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、政策力度低于预期、融资环境未能好转