本期投资提示：

销售面积单月同比由正转负，开发投资额维持高位。2018 年1-4 月商品房销售面积同比增速1.3%，前值3.6%，单月同比增速-4.1%，年内首次为负；商品房销售额同比增速9.0%，前值10.4%；平均售价8778 元/平米，同比涨幅10.3%，环比涨幅3.2%。销售面积持续下滑单月同比由正转负，销售均价延续结构性提升。2018 年1-4 全国房地产开发投资同比增速10.3%，前值10.4%，维持高位；其中新开工面积同比增速7.3%，前值9.7%；房企到位资金同比增长2.1%，前值3.1%，资金面压力持续增大；土地购置面积单月同比增速-2.1%，前值0.5%，延续低位震荡趋势。

开发投资增长强劲，住宅投资持续走强。4 月全国房地产开发投资同比增速10.2%，前值10.8%，增速维持高位。分类型来看，住宅投资单月同比增速为16.5%，前值14.3%，自年初以来单月增速不断上扬，主因房企补库存、冲规模意愿较强，且租赁住房建设带来预期增量；对比来看，商办类物业投资相对低迷。分地区来看，1-4 月东/中/西/东北部地区投资额增速分别为11.3%/14.8%/3.2%/10.8%，东北地区增速较前值显著上行9.5pct。

销售与投资持续分化，关注区域性差异。分地区来看，1-4 月东/中/西/东北部地区商品房销售面积分别为-9.4%/13.1%/9.3%/2.1%，较前值分别变动-2.1/-1.5/-2.7/-6.4pct。中部地区投资、销售两旺；东部地区销售面积持续缩量，开发投资维持高位，长期看资金回流减少将带动投资增速放缓；西部地区销售面积持续放量，开发投资相对低迷，主因调控力度较弱、棚改支持力度强。根据中指周度高频数据，2018 年前19 周全国33 个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-33.1%/2.5%/-13.1%，二线城市热度有所回落，样本三四线增速跌势企稳。

按揭贷款持续下行，房产开发贷保持中速增长。1-4 月新增居民户中长期贷款1.6 万亿，同比增速-13.6%，占新增人民币贷款比值27.2%，自年初以来保持在30%以内，控制居民购房杠杆取得成效。一季度新增房地产贷款1.9 万亿，同比增速11.8%，房产开发贷款余额7.7 万亿，较年初增长10%，个人购房贷款余额22.9 万亿，较年初增长4.4%。尽管非标融资受限，但银行开发贷款保持中速增长，标准化合规融资渠道依然顺畅。

房企土地成交金额低增长，土地使用权出让收入维持高增长。4 月房企土地成交价款757亿，同比增速1.5%，购置面积1610 万平，同比增速-7.8%。从300 城土地成交情况来看，4 月成交金额2671 亿元，同比增速10%，环比增速-16%，成交面积6662 万方，同比增速5%，环比增速-31%。整体看全国土地市场成交量稳步下行，但由于土地购置费存在滞后性，因此土地购置费与政府性基金收入依然能保持高增速，1-4 月国有土地使用权出让收入1.8 万亿，同比增速40.7%。

投资建议：持续看好核心标的，龙头房企土储优质、业绩确定性无忧，受益行业周期企稳、资金监管趋严带动集中度加速提升，主推：保利地产，招商蛇口，万科A；二线弹性标的关注：新城控股，阳光城，蓝光发展。同时看好租赁政策落地，关注ABS 及REITS 制度后续推进，建议关注：光大嘉宝，世联行。