投资要点

我们在9 月初的周报中提出“无金九有银十”的观点，九月份的销售基本印证了我们的观点，目前时点我们认为银十依然存在，建议投资者把握十月份销售回升带来的投资机会。今年银十出现的原因主要是供给推动，而地产股的投资机会来自对悲观预期的修复。

季节性影响一般是存在的。从消费心理角度，在经历了极热的气候，人们的消费冲动一般会提高，因而会有金九银十的现象。

销售的增长无非依靠需求拉动或供给推动。而决定需求的两个要素是房价和货币供给，房价短期会比较刚性，货币政策似乎也用到极致，需求继续拉动市场比较困难；但由于前期良好销售产生的去库存化过程导致可售资源减少，随传统推盘季节的到来，将会产生供给推动的销售增长。当然，目前需求也并没有大量离场，因为当前的政策和货币环境并非像07 年那样差，而消费者预期也没有08 年悲观，购房热情犹在，十月销量有望回升。

购房者会赶搭政策末班车。08 年政府为刺激行业出台多项优惠政策，部份城市明确规定了有效期，一般是截止09 年底，为搭上政策末班车，购房者只有选择在年内购房，这对四季度销售也构成一定支撑。

在行业所处不同阶段，一二线城市表现是有差异的。我们认为未来二线城市的表现将强于一线，这也是我们在7 月份以来主要推荐二线公司的原因。

新开工增长不是昙花一现。我们认为地产企业的“补库存投资阶段尚未完成”，也即地产新开工具有惯性，前期良好销售还没有完全反映至新开工上。我们认为全年新开工面积增长6.9%，房地产投资额增长17.9%。

地产股由前期的高估值、高预期经历了估值水平的下降和预期转向，我们认为十月份销量的回升将修复过于悲观的市场预期。并且从企业微观层面的横向比较，地产股也具有吸引力，例如地产企业的业绩的锁定率和资金充裕度都处于历史峰值。我们认为十月将迎来行业整体性投资机会，一、二线公司都会有良好表现，建议投资者把握银十销售增长带来的机会。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、安徽水利、大连友谊、昆百大、南通科技。