投资要点

据媒体报导：银监会在09 年第四次经济金融形势分析通报会上强调从严执行二套房贷政策。我们的观点是本次仅是重审，不会对需求的金融支持力度产生太大影响。

二套房贷恐怕是影响房地产最重要的行业政策，因为在中国这种基尼系数高且有根深黄土文化的国家，注定了会有大量投资购房或高端改善需求存在。从二套房政策严格执行程度的左右摇摆，也可以看出其对市场产生的重要影响。

一、二套房贷政策从07 年9 月份出台以来即开始显示其政策威力，揭开了市场的调整序幕。

二、在08 年10 月份后，各地方以改善型普通自住房的名义绕过了二套房界定标准，政策名存实亡，对市场销售起到明显刺激作用。

三、09 年7 月份以来，银监会继续要求从严执行二套房，部份投资比例较高城市的交易量明显回落。

目前是“非一刀切的从严”。09 年7 月份以来二套房政策的收紧与07 年还不完全相同，当年是全国统一严格执行首付比例和上调1.1 倍利率，而目前则是各地方有区别的执行，银监会的态度也比较明确，即仅要求各地方商行执行40%的首付，利率上调与否或者幅度由各地方根据市场情况自行制定。目前贷款利率已经上调至1.1 倍的城市有杭州、绍兴、天津等。

仅是重申，态度未变。本次银监会仅是再次重审严格执行二套房政策，也即首付比例满足40%的条件，并没有对利率是否上调至1.1 倍有新说法，我们认为未来银监会出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性也不大。因为近期的也国务院常务会议提出，中国经济回升基础尚不稳固，目前时点放弃地产对经济的拉动并不明智。所以我们认为银监会对二套房贷政策态度既不是向左，也非向右，而是向前维持原有管理方向，也即严格管住首付，放权利率给地方自行制定。地产的政策环境并没有环比变得更坏。

近期有传言建总行要求从严执行二套房贷利率上调1.1 倍标准，我们认为这种可能性存在。因为09 年前三季度四大国有银行发放了大量房地产开发贷款，一般开发商在确定按揭贷款银行时也首先圈定贷款给其的相关银行来“投桃报李”，因此四大国有银行的按揭贷款业务也增长迅速，目前对继续增加按揭贷款业务热情已经不高，所以国有银行目前宁可选择“厚利少销”。

我们认为在没有银监会出台统一文件要求全部银行严格执行利率上调的前提下，国有银行单独上调利率不会对需求产生过多挤出效应。

因为股份制银行能够填补国有银行支持力度的减弱。股份制银行的按揭贷款增长落后于国有银行，仍有继续介入该业务的动力。