投资要点

中共中央政治局11.27 日经济工作会议主要内容：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力。

奠定了即将召开金融工作会议基调。往年的政治局经济工作会议内容很少在媒体公开，而今年则不同，我们认为国家也是希望尽快给各界一个明确的预期。由于政治局会议具有最高效力，所以本次经济工作会议也为即将在12 月召开的金融工作会议奠定了基调，总体而言政府调控思路没有改变，积极的财政政策和适度宽松和货币政策仍将继续实施。

对地产而言不表态即是一种态度。市场比较担心的是政府会将资产品价格或者说房价作为金融工作会议讨论内容，但这方面内容本次政治局会议并没有涉及，虽然未来将召开的金融工作会议讨论内容会更加具体，但我们认为不会与政治局经济工作会议的基调发生明显改变。政府对地产的不表态即是一种态度，说明政府对地产的判断没有发生转折性改变。

在鱼没有钓上来之前不会心疼鱼饵。政府对地产之所以出台多项政策来呵护，其终极目标是希望房地产投资增长来带动关联产业和促进消费，本次会议中也提到了未来将“完善和落实鼓励民间投资相关政策”，房地产投资无疑是民间投资最好代表。目前政府做了这么多工作，房价上涨和销量回升的利益却大多转移至开发商，而政府所真正希望见到的地产新开工刚有起色，如果新开工不能持续增长，投资额迟早会下降。打个比方，优惠政策是政府用来钓鱼的鱼饵，而鱼就是开发商的新开工，在鱼没有完全钓出水面时，渔夫是不会心疼鱼饵的，否则就会前功尽弃。

政府和地产的蜜月虽过，但还没到闹离婚地步。如果用婚姻来比喻政府和地产的关系，两者蜜月期肯定是过了，因为经济毕竟回升而房价上涨。但蜜月后总要回归正常生活，目前政府和地产正处于这一阶段，两者还没有达到闹离婚的地步，因为政府也多次提到经济回升基础不够稳固，提醒投资者注意08 年GDP 增长的9 个百分点中有1 个百分点是房地产投资直接贡献的，而我们根据投入产出表计算1 单位房地产投资的减少还会带动1.5 单位关联产业产值的减少。在政府没有为自己找到新的理想对象之前（比如出口明确恢复增长之前），政府和地产婚姻的关系仍将继续，也即我们认为对于地产比较关键的首付利率七折和改善型自住房的提法短期都不会取消。

投资策略。我们认为中央政府对地产的态度短期不会发生转折，也即效力最高的中央层面政策短期不会退出，本次政治局会议和即将召开的金融工作会议将逐步确定这一判断，地产股会有一轮超政策预期的行情。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。